RSS

Archiwa tagu: komornik

Licytacja a komornik

Licytacja a komornik

Zakup mieszkania na licytacji

Nabycie nieruchomości w drodze licytacji może być dobrą alternatywą do ofert z rynku wtórnego. Jak już wspominałem we wcześniejszych artykułach, to cena wywoławcza jest obniżana w drugim przetargu do 2/3 wartości. Wartość zawsze wycenia rzeczoznawca majątkowy. Powstaje dokument zwany operatem szacunkowym.

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartość nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie nieruchomości i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie daty określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Uproszczona egzekucja z nieruchomości

Podstawę prawną dają artykuły działu VIa ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Uproszczona egzekucja jest możliwa jedynie w stosunku do:

  1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz
  2. zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, do którego nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zajęcie nieruchomości

Po zajęciu nieruchomości, komornik natychmiast dokona jej opisu oraz zleci zrobienie operatu szacunkowego wartości. Również komornik dokona zabezpieczenia budynku przed możliwością objęcia go we władanie przez samego dłużnika lub osoby trzecie. Komornik może nawet powołać dozorcę.

Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki

Jeżeli zajęta została niezabudowana nieruchomość gruntowa, która nie ma żadnych obciążeń na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z tzw. wolnej ręki jednak po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły wcześniej trybu wyszukania nabywcy na rynku, tryb ten ustali sąd.

Jeżeli wszystko pójdzie dobrze – sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Po zapłaceniu przez nabywcę sumy sąd niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości.

PS

Jeżeli interesuje Cię nabywanie nieruchomości od komornika, to zobacz ten wpis: licytacje komornicze

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

Zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej

Na licytacji komorniczej można okazyjnie kupić nieruchomość i dość sporo poniżej wycenionej przez rzeczoznawcę wartości. Ale każdy kij ma 2 końce.

Kupujesz kota w worku

No, może nie w zupełnie czarnym worku, bo przecież masz czarno na białym wyłożone najważniejsze informacje ze strony formalno-prawnej.

W prawdzie masz do wglądu protokół opisu i oszacowania, który robi komornik na potrzeby licytacji, ale możesz zapoznać się w nim jedynie z czysto technicznym opisem mieszkania czy domu. Pal licho jeżeli chodzi o lokal użytkowy, bo i tak sobie zrobisz po swojemu, ale wygląd mieszkania i jego wyposażenie ma dość duże znaczenie, zwłaszcza kosztowe. Aczkolwiek ogólnemu stanowi nieruchomości powinna odpowiadać wyceniona wartość nieruchomości; powinna, ale nie masz gwarancji, że rzeczoznawca został wpuszczony do środka. Twoja naoczna informacja o nieruchomości może pochodzić co najwyżej z zewnętrznych oględzin i opinii sąsiadów.

Przechodząc do rzeczy – nie wiesz, co się znajduje w nieruchomości i w jakim jest faktycznie stanie. Właściwie to nie wiesz, czy jest nieruchomość umeblowana lub czy będzie umeblowana, jak będziesz ją odbierał – bo to wielka różnica 🙂

Dlaczego nie wiesz, w jakim stanie kupujesz nieruchomość? Ponieważ nikt Cię nie wpuści na oględziny. Dlaczego? Ponieważ właścicielowi w ogóle nie zależy na sprzedaży!! Oczywiście mówimy o wystawieniu pod młotek nieruchomości, które są nadal użytkowane.

No właśnie – tym samym przechodzimy do meritum, czyli …

Zakup mieszkania z lokatorem

Zazwyczaj licytowane nieruchomości mieszkalne zamieszkują dłużnicy, którzy raczej nie wyprowadzą się na Twoją prośbę. Po wygranej licytacji musisz złożyć przed sądem wniosek o eksmisję. Pozew kierujesz przeciwko wszystkim osobom zamieszkującym nieruchomość.

Lokal socjalny

Jest to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie

Zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, prawo do lokalu socjalnego mają:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz ich opiekunowie,
  • obłożnie chorzy,
  • emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,
  • zarejestrowani bezrobotni,

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

I znowu masz problem, ponieważ gmina ma zapewnić lokale socjalne i lokale zamienne, ale gminy nie posiadają odpowiedniej ich ilości.

Aaaa, i jeszcze dość istotna rzecz:

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego

Są też i lepsze strony sytuacji, w której nie można pozbyć się lokatorów.

Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Pomieszczenie tymczasowe

Należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Jeżeli lokatorom Twojej nowej nieruchomości nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego – musisz zapewnić coś zastępczego. Tym czymś jest właśnie wspomniane powyżej pomieszczenie tymczasowe.

Zgodnie z art. 1046 ust. 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Kolejna bardzo ważna informacja dla inwestora to taka, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

A co z rzeczami osoby wyprowadzanej?

Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi.

Lokal zamienny

Należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.

Nabywanie nieruchomości mieszkalnych z licytacji

Po więcej szczegółowych informacji a propos ryzyka, zapraszam tu: okazje rynku nieruchomości

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Nabycie nieruchomości od komornika

Nabycie nieruchomości od komornika

Okazyjny zakup nieruchomości

Kupno nieruchomości na licytacji komorniczej jest jednym ze sposobów na nabycie nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej.

Komornik robi dwie licytacje. Pierwsza zaczyna się ceną wyjściową 3/4 wartości, czyli o 25% niższą, niż z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Druga, jeżeli pierwsza nie przyniesie rozstrzygnięcia, rozpoczyna się wywołaniem od 2/3 wartości, czyli 33,33% mniejszą od wyceny rzeczoznawcy. Niżej już komornik niestety nie sprzeda.

Kolejnym asem dla inwestora w nieruchomości jest zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Gdzie odbywa się licytacja komornicza

Od 06 stycznia 2012 r. komornicy mają obowiązek obwieszczania o licytacjach na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej; adres www: www.licytacje.komornik.pl

Oprócz podanej strony internetowej komornicy zamieszczają obwieszczenia w budynku sądowym i w lokalu organu gminy (np. Urząd Miasta), oraz w poczytnym w danej miejscowości dzienniku.

W obwieszczeniu zawarty jest konkretny termin (data i godzina) oraz miejsce (adres).

Jak kupić nieruchomość na licytacji

Musisz złożyć tzw. rękojmię, czyli w tym przypadku fizyczne potwierdzenie chęci przystąpienia do licytacji. Rękojmia (nie wiem dlaczego tak to nazwali w ustawie, ale może ktoś wytłumaczy w komentarzu?) wynosi 10% wartości nieruchomości. Wartość, jak też i suma rękojmi, podawana jest w obwieszczeniu komorniczym.

Licytacja odbywa się ustnie. Podbijasz cenę. Wygrywasz, jeżeli nikt Cię nie przebije. Zwycięstwo nazywa się przybiciem – tak, jakby sędzia przybił Ci piątkę, że wygrałeś.

Rękojmia zaliczona zostanie na poczet wpłaty. Innym, którzy brali udział w licytacji, a jej nie wygrali, rękojmia jest niezwłocznie zwracana.

Masz 2 tygodnie (max. miesiąc – gdy wnioskujesz o wydłużenie) na zapłatę reszty, czyli różnicy między ceną zalicytowaną a już wpłaconą rękojmią. Płacisz na podany rachunek depozytowy sądu.

Jeżeli nie zapłacisz, tracisz za karę rękojmię, czyli te 10% wartości nieruchomości, które wyłożyłeś aby nabyć możliwość licytowania.

Aha, możesz być jedynym, który licytuje, aby licytacja odbyła się i abyś stał się nabywcą. Musisz jedynie zalicytować kwotę wyższą niż 1% ceny wywoławczej – tzw. postąpienie musi być min 1%.

Wygrana licytacja komornicza – co dalej

Przybicie musi się uprawomocnić. Po czym sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które de facto przenosi (po uprawomocnieniu) własność na nabywcę. Dopiero ten dokument daje prawo do zmiany właściciela w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości.

Co z długami

Są dwie wiadomości: dobra i zła

Dobra jest taka, że wszelkie obciążenia, jak np. długi wobec banków, urzędu skarbowego, ZUS’u, czy innych wierzycieli wygasają. Nabywasz nieruchomość wolną od obciążeń. Nawet, jeżeli bank dostanie mniej, niż się należało, to hipoteka na wylicytowanej nieruchomości automatycznie wygasa.

Zła jest taka, że pozostają w mocy różne prawa jak choćby służebności drogi, przesyłu, prawa dożywotnika (osoby mającej prawo zamieszkiwania aż do śmierci), prawo użytkowania.

Postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest podstawą do wykreślenia w KW wszystkich praw, które wygasły, zgodnie z planem podziału. Samo postanowienie jest wystarczające do wykreślania wszystkich obciążających zakupioną nieruchomość hipotek. Sam musisz jednak o to zadbać.

UWAGA:
Jeżeli chciałbyś poznać szczegóły licytacji to zobacz tę stronę
nieruchomości z licytacji komorniczych

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Licytacja komornicza nieruchomości

Licytacja komornicza nieruchomości

Zajęcie nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

Nieruchomość uważa się za zajętą z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania przez komornika. Jeżeli nie jest możliwe doręczenie wezwania dłużnikowi, nieruchomość uważa się za zajętą z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Szacunkową wycenę wartości licytowanej nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy.

Opis nieruchomości

Komornik tworzy protokół opisu i oszacowania, w którym wymienia:

  • oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
  • budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
  • stwierdzone prawa i obciążenia;
  • umowy ubezpieczenia;
  • osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
  • sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
  • oszacowanie z podaniem jego podstaw;
  • zgłoszone prawa do nieruchomości;
  • inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Obwieszczenie o licytacji

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

W publicznym obwieszczeniu, prowadzący sprawę komornik, wymienia bardzo istotne informacje:

  • nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
  • czas i miejsce licytacji;
  • sumę oszacowania i cenę wywołania;
  • wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
  • czas, w którym w ciągu 2 tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego;
  • wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
  • wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Publiczne miejsca ogłaszania obwieszczeń przez komorników:

  • w budynku sądowym i w lokalu organu gminy,
  • w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz
  • na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Dla inwestora najłatwiejszym sposobem znalezienia licytacji dot. nieruchomości w danej miejscowości będzie internet, a dokładnie ta strona: www.licytacje.komornik.pl

Warunki licytacji

Przystępujący do przetargu nieruchomości obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania wartości (10%).

Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi 3/4 sumy oszacowania (75%).

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu 2 tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak 1 miesiąca.

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Natomiast uiszczona część ceny zostaje zwrócona.

Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

Licytacja i przybicie

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego.

Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:

  • przedmiot przetargu;
  • cenę wywołania;
  • sumę rękojmi;
  • termin uiszczenia ceny nabycia;
  • ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;
  • prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;
  • wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.

Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1 procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.

Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania (66,66%). Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od 2/3 części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Przysądzenie własności

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Przepisu tego nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

  • prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
  • służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
  • służebności przesyłu.

Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebnościprawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego

Fakty nabywania zajętych nieruchomości

Szczegółowych informacji udzieli Tobie ten poradnik: inwestowanie w lokale z licytacji komorniczych 

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Okazja – zakup nieruchomości

Okazja – zakup nieruchomości

Okazyjne nabycie nieruchomości

„Twój zysk powstaje kiedy kupujesz, a nie kiedy sprzedajesz” R. Kiyosaki

Aby nabyć okazje inwestor w nieruchomości musi przede wszystkim odróżniać prawdziwą gratkę od zwykłej transakcji. Aby inwestor mógł dostrzec ‚okazję stulecia’ częściej, niż raz na 100 lat, musi posiadać wysokie finansowe IQ. Aby mieć wysoki wskaźnik finansowej inteligencji, musi być dobrze wyedukowany i znać finansowy alfabet.

Niestety szkoły nie uczą nic o inwestowaniu i poszukiwaniu inwestycyjnych okazji; może dlatego na rynku jest tyle okazji, którymi nikt się nie interesuje?

Reguła zakupu nieruchomości 100:10:3:1

W świecie inwestycji w nieruchomości jest jedna reguła (Dolfa de Roos’a) reprezentowana za pomocą liczb:

  1. musisz dobrze poznać 100 potencjalnych nieruchomości
  2. wybrać 10 z nich i złożyć ofertę nabycia ich właścicielom
  3. 3 powinno ją zaakceptować
  4. wybierz najlepszą nieruchomość i ją kup

Okazja stulecia

Okazja stulecia zdarza się codziennie. Jeżeli wiele osób mówi Ci, że jest to okazja, to zapewne nią nie jest. W miarę nabierania doświadczenia będziesz w stanie odróżnić prawdziwe okazje inwestycyjne od zwykłych transakcji lub nawet oszustw.

Dowiesz się, czy dana transakcja jest lub będzie rzeczywiście taka świetna, wykonując analizę finansową nieruchomości. To liczby mówią inwestorom, co jest dobre, a co należy odrzucić.

Inwestycyjna okazja a inwestycyjna porażka

Nieruchomość musi cieszyć się zainteresowaniem

Kupuj tam, gdzie są ludzie. Ludzie są tam, gdzie jest praca. Lepiej opłaca się kupić relatywnie drogą kawalerkę w Poznaniu lub Warszawie, niż mieszkanie 3 pokojowe po super niskiej cenie we Wiórkowie.

Miasta akademickie jak Warszawa, Poznań, Wrocław, Gdańsk, czy Kraków posiadają wielki potencjał. Z jednej strony jest mnóstwo studentów, którzy muszą gdzieś mieszkać, z drugiej wielu potencjalnych pracowników, którzy po skończeniu studiów zostaną już w dużym mieście.

W małym mieście, pomimo iż koszt nabycia mieszkania jest bardzo atrakcyjny, możesz zostać z pustym lokalem przez większą część roku. Wierz mi, że pustostan to największe zło w wynajmie.

Stan nieruchomości

Zakupienie zrujnowanego mieszkania może okazać się transakcją życia lub studnią bez dna. Bez opinii fachowców (np. elektryka) od remontu mieszkania nawet nie podchodź do dyskusji o cenie.

Emocje

Jeżeli zakupisz nieruchomość kierując się emocjami, zamiast cyframi (zysk z wynajmu, cały koszt nabycia, adaptacja, itd.), jesteś stracony.

Badanie nieruchomości pod względem formalno-prawnym

Nie kupuj kota w worku. Jeżeli nie znasz się na temacie, zatrudnij licencjonowanego pośrednika.

Zbadaj rynek najmu

Zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

  1. Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części.
  2. Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.
  3. Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne, dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane pochodzące z innych źródeł.

Jednak przeglądając zestawienie czynszów dla swojego miasta – Gorzów Wlkp. – mam mieszane uczucia, co do rzetelności źródła informacji. Najlepiej porównaj czynsze z obwieszczenia prezydenta swojego miasta z czynszami w serwisie ogłoszeniowym.

Sprawdzaj ilość wolnych mieszkań na wynajem i rotację. Przez kilka tygodni śledź max 3 większe serwisy internetowych ogłoszeń (w tym 1 darmowy) a zaobserwujesz, co jaki czas mieszkania znikają z rynku.

Kolejnymi sprawami do prześledzenia są:

  • wysokość czynszu
  • lokalizacja
  • standard nieruchomości
  • inne jak piętro, winda, piwnica

Porozmawiaj z pośrednikami nieruchomości; najlepiej kilkoma. Pamiętaj, że większość z nich to sprzedawcy, a nie doradcy. Jeżeli obserwowałeś jakieś mieszkania, które zniknęły ze stron portali ogłoszeniowych – zadzwoń do właściciela i podpytaj się o ostateczną wysokość czynszu – zazwyczaj wynajmujący przekaże takie informacje.

Zmotywowany sprzedawca

Dobrze, jeżeli natrafisz na właściciela nieruchomości, który za wszelką cenę chce sprzedać mieszkanie lub lokal. No, może nie za wszelką, ale przynajmniej za mniej, niż wynosi wartość nieruchomości.

Przy pierwszej rozmowie powinno się wyczuć, czy ktoś rzeczywiście chce sprzedać nieruchomość i czy rzeczywiście jest w stanie zaakceptować cenę nabywcy. Istnieje wiele technik negocjacyjnych, ale to miejsce na inny artykuł.

Kto może być odpowiednio zmotywowany?

Może to być osoba, która musi przeprowadzić się do innego miasta i nie ma co zrobić z nieruchomością. Najczęściej ludzie wyjeżdżają w pogoni za lepszą pracą i bardzo często też są zmuszeni do spieniężenia mieszkania lub domu w mieście X na rzecz zakupu małej klitki w dużym mieście Y. Są to również emigranci, na stałe żegnający się z krajem.

Może to być dłużnik, który ma problemy z terminowym wywiązywaniem się ze swoich zobowiązań. W okresie boomu (hossy) wiele ludzi zakupiło nieruchomości po bardzo zawyżonych cenach za pieniądze banku; często jeszcze w innej walucie np. CHF. Widmo komornika jest na tyle przerażające, że są w stanie pójść na duże ustępstwa, aby tylko sami mogli sprzedać nieruchomość, zaspokoić wierzyciela i nie dzielić się z komornikiem.

Mogą to być skłóceni członkowie rodziny, którzy nie mogą dojść do kompromisu przy podziale majątku. Najlepszym sposobem jest spieniężenie nieruchomości i podziałkowanie gotówki. Są to rozwodnicy lub ludzie, którzy otrzymali nieruchomość w spadku.

Może to być właściciel, któremu wszystko mięknie, jak widzi gotówkę, zamiast obietnicy wypłaty z kredytu, który trzeba jeszcze otrzymać.

Czas – upływający czas jest najlepszym motywatorem.

Wyprzedaże nieruchomości

Domy, mieszkania lub lokale użytkowe inwestor może nabywać na:

  1. przetargach
  2. licytacjach

Przetargi i licytacje organizowane są przez gminy, komorników, wierzycieli, czy spółdzielnie mieszkaniowe. Ale o tym przeczytaj w kolejnych artykułach.

Szczegółowa i kompletna wiedza

Wszystko o okazyjnym nabywaniu nieruchomości zostało napisane w tym poradniku: okazje nieruchomości

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,