RSS

Archiwa tagu: analiza

Jak inwestować w nieruchomości – szkolenie

Jak inwestować w nieruchomości – szkolenie

Mieszkanie dla inwestora

Kilka tygodni temu przeczytałem wpis na portalu społecznościowym odnośnie sprzedaży mieszkania. Była to reklama właściciela, który chciał pozbyć się z zyskiem nieruchomości lokalowej usytuowanej w Łodzi, w bliskiej lokalizacji politechniki, itd. Niby nic nadzwyczajnego, a jednak to ogłoszenie przykuło moją uwagę. Autor podkreślał, iż jest to idealna okazja dla osoby chcącej inwestować w nieruchomości na wynajem. Ogłoszenie miało krzykliwy tytuł „Mieszkanie dla inwestora„. Ogólnie lokal na załączonych zdjęciach prezentował się bardzo dobrze. Był po generalnym remoncie i już nawet kompletnie wyposażony.

Zainteresowały mnie pewne fakty, jak choćby:

  • wspomniany przez autora wpisu okres zwrotu oraz obliczenie zyskowności, a w zasadzie to podany na tacy wynik, jaki to nabywca będzie mógł uzyskać: 12,9% = 7,5 lat
  • i to, że na 50 m² znajdowały się aż 4 pokoje.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 11 września 2017 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Analiza inwestycji

Analiza inwestycji

Wybór nieruchomości

Każdy inwestor powinien dobrać typ nieruchomości inwestycyjnej do swoich preferencji. Niektórzy lubują się w ziemi rolnej, inni w magazynach, a jeszcze inni w lokalach na wynajem, garażach czy całych galeriach handlowych. Sam produkt jest najmniej istotny. Liczą się umiejętności inwestora i jego możliwości (finansowe, negocjacyjne, wiedza, itp).

Najistotniejsze czynniki inwestycji

Te 2 wymienione zmienne najbardziej decydują o powodzeniu lub porażce. Przy czym cena zakupu musi być jak najniższa, natomiast czynsz najmu jak najwyższy. Oczywiście pomijam wspomniane wcześniej predyspozycje samego inwestora. W przypadku np. mieszkania za 150 tys zł decyduje każde 10 tys zbite z ceny lub każde 100 zł wyższego czynszu najmu. Tak – tak ogromne są rozbieżności między tymi 2 czynnikami.

Read the rest of this entry »

 
6 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 Maj 2015 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , ,

Okazja – zakup nieruchomości

Okazja – zakup nieruchomości

Okazyjne nabycie nieruchomości

„Twój zysk powstaje kiedy kupujesz, a nie kiedy sprzedajesz” R. Kiyosaki

Aby nabyć okazje inwestor w nieruchomości musi przede wszystkim odróżniać prawdziwą gratkę od zwykłej transakcji. Aby inwestor mógł dostrzec ‚okazję stulecia’ częściej, niż raz na 100 lat, musi posiadać wysokie finansowe IQ. Aby mieć wysoki wskaźnik finansowej inteligencji, musi być dobrze wyedukowany i znać finansowy alfabet.

Niestety szkoły nie uczą nic o inwestowaniu i poszukiwaniu inwestycyjnych okazji; może dlatego na rynku jest tyle okazji, którymi nikt się nie interesuje?

Reguła zakupu nieruchomości 100:10:3:1

W świecie inwestycji w nieruchomości jest jedna reguła (Dolfa de Roos’a) reprezentowana za pomocą liczb:

  1. musisz dobrze poznać 100 potencjalnych nieruchomości
  2. wybrać 10 z nich i złożyć ofertę nabycia ich właścicielom
  3. 3 powinno ją zaakceptować
  4. wybierz najlepszą nieruchomość i ją kup

Okazja stulecia

Okazja stulecia zdarza się codziennie. Jeżeli wiele osób mówi Ci, że jest to okazja, to zapewne nią nie jest. W miarę nabierania doświadczenia będziesz w stanie odróżnić prawdziwe okazje inwestycyjne od zwykłych transakcji lub nawet oszustw.

Dowiesz się, czy dana transakcja jest lub będzie rzeczywiście taka świetna, wykonując analizę finansową nieruchomości. To liczby mówią inwestorom, co jest dobre, a co należy odrzucić.

Inwestycyjna okazja a inwestycyjna porażka

Nieruchomość musi cieszyć się zainteresowaniem

Kupuj tam, gdzie są ludzie. Ludzie są tam, gdzie jest praca. Lepiej opłaca się kupić relatywnie drogą kawalerkę w Poznaniu lub Warszawie, niż mieszkanie 3 pokojowe po super niskiej cenie we Wiórkowie.

Miasta akademickie jak Warszawa, Poznań, Wrocław, Gdańsk, czy Kraków posiadają wielki potencjał. Z jednej strony jest mnóstwo studentów, którzy muszą gdzieś mieszkać, z drugiej wielu potencjalnych pracowników, którzy po skończeniu studiów zostaną już w dużym mieście.

W małym mieście, pomimo iż koszt nabycia mieszkania jest bardzo atrakcyjny, możesz zostać z pustym lokalem przez większą część roku. Wierz mi, że pustostan to największe zło w wynajmie.

Stan nieruchomości

Zakupienie zrujnowanego mieszkania może okazać się transakcją życia lub studnią bez dna. Bez opinii fachowców (np. elektryka) od remontu mieszkania nawet nie podchodź do dyskusji o cenie.

Emocje

Jeżeli zakupisz nieruchomość kierując się emocjami, zamiast cyframi (zysk z wynajmu, cały koszt nabycia, adaptacja, itd.), jesteś stracony.

Badanie nieruchomości pod względem formalno-prawnym

Nie kupuj kota w worku. Jeżeli nie znasz się na temacie, zatrudnij licencjonowanego pośrednika.

Zbadaj rynek najmu

Zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

  1. Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części.
  2. Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.
  3. Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne, dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane pochodzące z innych źródeł.

Jednak przeglądając zestawienie czynszów dla swojego miasta – Gorzów Wlkp. – mam mieszane uczucia, co do rzetelności źródła informacji. Najlepiej porównaj czynsze z obwieszczenia prezydenta swojego miasta z czynszami w serwisie ogłoszeniowym.

Sprawdzaj ilość wolnych mieszkań na wynajem i rotację. Przez kilka tygodni śledź max 3 większe serwisy internetowych ogłoszeń (w tym 1 darmowy) a zaobserwujesz, co jaki czas mieszkania znikają z rynku.

Kolejnymi sprawami do prześledzenia są:

  • wysokość czynszu
  • lokalizacja
  • standard nieruchomości
  • inne jak piętro, winda, piwnica

Porozmawiaj z pośrednikami nieruchomości; najlepiej kilkoma. Pamiętaj, że większość z nich to sprzedawcy, a nie doradcy. Jeżeli obserwowałeś jakieś mieszkania, które zniknęły ze stron portali ogłoszeniowych – zadzwoń do właściciela i podpytaj się o ostateczną wysokość czynszu – zazwyczaj wynajmujący przekaże takie informacje.

Zmotywowany sprzedawca

Dobrze, jeżeli natrafisz na właściciela nieruchomości, który za wszelką cenę chce sprzedać mieszkanie lub lokal. No, może nie za wszelką, ale przynajmniej za mniej, niż wynosi wartość nieruchomości.

Przy pierwszej rozmowie powinno się wyczuć, czy ktoś rzeczywiście chce sprzedać nieruchomość i czy rzeczywiście jest w stanie zaakceptować cenę nabywcy. Istnieje wiele technik negocjacyjnych, ale to miejsce na inny artykuł.

Kto może być odpowiednio zmotywowany?

Może to być osoba, która musi przeprowadzić się do innego miasta i nie ma co zrobić z nieruchomością. Najczęściej ludzie wyjeżdżają w pogoni za lepszą pracą i bardzo często też są zmuszeni do spieniężenia mieszkania lub domu w mieście X na rzecz zakupu małej klitki w dużym mieście Y. Są to również emigranci, na stałe żegnający się z krajem.

Może to być dłużnik, który ma problemy z terminowym wywiązywaniem się ze swoich zobowiązań. W okresie boomu (hossy) wiele ludzi zakupiło nieruchomości po bardzo zawyżonych cenach za pieniądze banku; często jeszcze w innej walucie np. CHF. Widmo komornika jest na tyle przerażające, że są w stanie pójść na duże ustępstwa, aby tylko sami mogli sprzedać nieruchomość, zaspokoić wierzyciela i nie dzielić się z komornikiem.

Mogą to być skłóceni członkowie rodziny, którzy nie mogą dojść do kompromisu przy podziale majątku. Najlepszym sposobem jest spieniężenie nieruchomości i podziałkowanie gotówki. Są to rozwodnicy lub ludzie, którzy otrzymali nieruchomość w spadku.

Może to być właściciel, któremu wszystko mięknie, jak widzi gotówkę, zamiast obietnicy wypłaty z kredytu, który trzeba jeszcze otrzymać.

Czas – upływający czas jest najlepszym motywatorem.

Wyprzedaże nieruchomości

Domy, mieszkania lub lokale użytkowe inwestor może nabywać na:

  1. przetargach
  2. licytacjach

Przetargi i licytacje organizowane są przez gminy, komorników, wierzycieli, czy spółdzielnie mieszkaniowe. Ale o tym przeczytaj w kolejnych artykułach.

Szczegółowa i kompletna wiedza

Wszystko o okazyjnym nabywaniu nieruchomości zostało napisane w tym poradniku: okazje nieruchomości

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

ROI – zwrot z inwestycji (Return On Investment)

Jak najszybszy zwrot z zainwestowanych pieniędzy, to dla każdego profesjonalnego inwestora sprawa priorytetowa.

Stopę zwrotu oblicza się wg wzoru:

ROI - zwrot z kapitału przy inwestowaniu w nieruchomości

ROE – Return On Equity – zwrot z kapitału własnego

Inwestor wspomagający nabycie nieruchomości kredytem hipotecznym zainteresowany jest głównie stopą zwrotu oraz okresem zwrotu zainwestowanej własnej gotówki (kapitału).

ROE oblicza się ze wzoru:

Zwrot z zainwestowanego kapitału własnego w nieruchomości na wynajem - ROE

Okres zwrotu

Aby określić czas zwrotu zainwestowanego kapitału (ogólnego, obcego lub własnego) w latach należy zamienić mianownik z licznikiem

Okres zwrotu zainwestowanego kapitału w nieruchomości na wynajem

Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w mieszkania lub lokale (budynki) na wynajem jest proste; trzeba tylko wiedzieć, co się robi i czego oczekuje.

Aby wiedzieć, co się robi – należy mieć obszerną wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości, którą można zdobyć na profesjonalnych, aczkolwiek drogich szkoleniach, lub choćby tu: Sklep CASHFLOW dla inwestorów w nieruchomości.

Bez odpowiedniego przygotowania inwestor kupi wielki nieruchomościowy problem.

  1. Po pierwsze i najważniejsze: inwestor powinien założyć sobie okres zwrotu kapitału. Różni inwestorzy przyjmują różne założenia. Można założyć, że 10 lat jest OK, czyli roczny zwrot będzie na poziomie 10%. Profesjonaliści oczekują raczej min 20-30% zwrotu rocznie (czyli od 3 do 5 lat). Zwrot rzędu 5% rocznie jest raczej małoopłacalny, bowiem niektóre lokaty długoterminowe dają większe oprocentowanie.
  2. Depozyty, lokaty, obligacje lub bony skarbowe: należy wziąć pod uwagę inflację, która pochłania większość oprocentowania a podatek od odsetek (tzw. podatek Belki od zysków kapitałowych) dobija inwestora przy rozliczeniu inwestycji.
  3. W dzisiejszych czasach nie opłaca się oszczędzać. Oszczędzający tracą – inflacja rzędu 4,5% wymiata prawie cały zysk. Nieruchomość zaś zawsze można sprzedać po kilku latach, lecz też nie należy się nastawiać na znaczny wzrost jej wartości. Jednak przez kilka lat wynajmu nieruchomości przyrastają aktywa właściciela, ponieważ co miesiąc najemca spłaca za inwestora zaciągnięty kredyt, tym samym pomniejszając sumę do oddania bankowi.

Wyliczenie rocznego zwrotu zainwestowanej gotówki

Powiedzmy, że nieruchomość pod wynajem przynosi 10% zwrotu rocznie z zainwestowanych pieniędzy.

Dla każdego inwestora podane wyżej 10% będzie różnie odbierane. Dlaczego? Ponieważ każdy przyjmuje koszty wg własnego rozliczenia nieruchomości na wynajem.

Chodzi dokładnie o dodatkowe koszty nieruchomości jak:

Wg mnie należy przyjrzeć się wszystkim możliwym kosztom i ująć je we wzorze na obliczanie ROE lub ROI. Koszty dotyczą pozycji „miesięczny przepływ pieniężny z nieruchomości na wynajem„. Zauważ, że jest napisane „przepływ pieniężny” a nie „czynsz najmu„.

To właśnie od czynszu najmu należy odjąć chociażby podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia czy opłaty za wieczyste użytkowanie. Czynsz najmu netto może zostać uszczuplony jeszcze przez należny podatek; chociaż istnieją sposoby, aby legalnie nie płacić podatku od wynajmu – przeczytaj ten artykuł: Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Zainwestowany kapitał to nie tylko cena, którą należy zapłacić za nabywaną nieruchomość, ale także podatek PCC, koszty notarialne, czy prowizję pośrednika. Wielkim obciążeniem dla inwestora jest również remont nieruchomości, aby przystosować ją do wynajęcia.

Opłacalność inwestowania

Istnieją 2 główne czynniki bezpośrednio odpowiadające za opłacalność inwestycji:

  • koszt zakupu i przygotowania nieruchomości oraz
  • uzyskiwany czynsz najmu

Twoim zadaniem, jako inwestora, jest minimalizowanie kosztów i maksymalizowanie przychodów.

No, niby proste, prawda?

Inwestor musi bawić się liczbami, ale również polegać na swojej intuicji. Bo np. to, jak zrobi i pod kogo remont, taki może uzyskać czynsz. A to zależy tylko i wyłącznie od „nosa” inwestora. Musi uważać, aby nie przeinwestować (np. w ulepszenia) lub aby nie zostawić nieruchomości w opłakanym stanie. W pierwszym przypadku może otrzymać na rynku o wiele niższy czynsz, niż się spodziewał za super zrobione mieszkanie, czy lokal użytkowy; a w drugim, zamiast dobrych najemców może mieć biednych, cwaniakowatych lumpów, którzy będą unikać płacenia czynszu i robić problemy na każdym kroku.

Wyjście ze wzoru: (czynsz najmu x 12 m-cy / wkład własny) x 100% jest jak najbardziej prawidłowym rozwiązaniem.

Odwrotność tego wzoru mówi nam o okresie zwrotu (wkład własny / czynsz najmu x 12 m-cy).

Przykład:

Inwestor chce kupić za gotówkę małe, 2 pokojowe mieszkanie za 175.000 PLN. Zakłada, że wynajmie je za 1.200 PLN miesięcznego czynszu.

ROE = (1.200 x 12) / 175.000 = 0,082 x 100% = 8,2% na rok

Okres zwrotu = 175.000 / (1.200 x 12) = 12,15 roku

Teraz należy się przyjrzeć pozostałym kosztom, opisanym powyżej, które niestety obniżą rentowność inwestycji.

Gdyby inwestor posłużył się obcym źródłem finansowania – jak choćby kredytem bankowym – skróciłby okres zwrotu swoich pieniędzy.

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
13 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 20 listopada 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,