RSS

Archiwa tagu: nieruchomość

Film

Przygotowanie oferty sprzedaży lub wynajmu mieszkania

Przygotowanie oferty sprzedaży lub wynajmu mieszkania

Dobrze wykonane zdjęcia

W zasadzie ta jedna rzecz ma największy wpływ (po cenie) na podejmowanie decyzji kontaktu przez potencjalnie zainteresowaną osobę. Nie na darmo mówi się, że jedno zdjęcie wyraża tysiąc słów. Fotografie są potężnym narzędziem marketingowym. Dobrze przygotowane mogą zwabić klientów, jednak gdy jest odwrotnie – odstraszają nabywców.

Nie „dobre zdjęcia„, tylko dobrze zrobione i w przygotowanym na to mieszkaniu. Czyli doświetlone, proste (nie pochyłe), ukazujące przestrzeń, jak również dużo szczegółów lokalu (konkretnego pomieszczenia) za jednym zamachem – na jednym zdjęciu. Dobrze zrobione zdjęcie musi być w dobrej jakości. Zauważyć można setki ogłoszeń o chęci sprzedaży nieruchomości, czy wynajmu z … kiepskimi zdjęciami, wykonanymi niechlujnie, lub za pomocą prymitywnych obiektywów telefonów komórkowych. Są również dziesiątki ogłoszeń, na których zbywca w ogóle nie dodaje zdjęć.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Problematyczne mieszkanie – kupić, czy nie

Problematyczne mieszkanie – kupić, czy nie

Okazje cenowe a rzeczywistość

Z nieruchomościami jest podobnie jak z używanymi samochodami. Jeżeli się nie znasz na autach, to kupujesz to, co widzisz, plus to, co nakładł Ci do głowy sprzedawca. Pytanie: ile razy słyszałeś o kimś, kto kilka/kilkadziesiąt km dalej stanął swoją nowo-zakupioną bryką?

Dlatego najlepiej na zakupy brać osobę, która się zna na samochodach, umie doradzić i wytłumaczy, jakie konkretnie naprawy czekają w najbliższej przyszłości nowego właściciela. Osoba trzecia jest zwykle odporna na sugestie sprzedawców.

Tanie nieruchomości

Przykład 1

3 siostry odziedziczyły mieszkanie po zmarłym ojcu. Każda z nich ma swoje mieszkanie, z czego 2 siostry mieszkają w dość sporej odległości od miejscowości, gdzie znajduje się odziedziczony lokal. Mieszkanie jest już nieco zadłużone i nadal trzeba je opłacać – dokonywać stałych opłat za eksploatację oraz f. remontowy dla zarządcy, bądź spółdzielni. 2 siostry, które mieszkają daleko, postanawiają zbyć odziedziczone mieszkanie; natomiast 1 jest przeciw. Ponieważ ta jedna, która jest przeciwna sprzedaży, w ogóle nie dokłada się do utrzymania lokalu po ojcu, 2 pozostałe siostry wystawiają swoje udziały w nieruchomości na sprzedaż.

I co, kupiłbyś?

Przykład 2

Komornik wystawia zadłużony lokal mieszkalny na licytację. Cena jest dość atrakcyjna. Można zobaczyć operat szacunkowy i przyjrzeć się nieruchomości od zewnątrz. Zamieszkujący lokatorzy nie mają chęci wyprowadzić się z zadłużonej nieruchomości.

I co, kupiłbyś?

Przykład 3

Kolega przyprowadza do Ciebie swojego znajomego, który aktualnie znajduje się w dość sporym dołku finansowym. Ponieważ nie ma zdolności kredytowej – każdy bank odmawia mu kredytowania. Ów jegomość posiada (prawo własności) mieszkanie. Proponuje Tobie układ: Ty pożyczysz mu pieniądze na spory procent, a zabezpieczeniem będzie jego lokal wartością przewyższający dwukrotnie wartość pożyczki.

I co, pożyczyłbyś?

Rada dla inwestora

Chcesz odpowiedzi? Daj swoją w komentarzu 🙂

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , ,

Współwłasność

Współwłasność

Różnice między współwłasnościami

Współwłasność może występować jako łączna lub w częściach ułamkowych. Co to oznacza?

Współwłasność łączna

Oznacza to głównie małżeństwo. Ale może też oznaczać np. spółkę cywilną.

Jak się to ma do obrotu prawem do nieruchomości? Aby sprzedać np. mieszkanie, czy działkę należy mieć zgodę współwłaścicieli – czyli np. żony i męża. Jedno z nich może dać drugiemu pełnomocnictwo notarialne do czynności przekraczających zwykły zarząd – czyli zbycia ich wspólnego majątku.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Nabycie przyległego pomieszczenia

Zdarza się, że z mieszkaniem sąsiaduje wolne pomieszczenie. Zazwyczaj ma to miejsce w starych kamienicach, gdzie dawno temu zamiast łazienek, czy WC była sień. Nie wszyscy późniejsi właściciele  (przy wykupie na własność) uporządkowali sprawy formalne związane z takimi pomieszczeniami.

Skąd się biorą wolne pomieszczenia w budynku?

Za czasów panowania komuny było wiele różnych dziwnych przepisów prawnych. Jednym z nich był nadmetraż. W skrócie chodziło o to, że rodziny małodzietne zajmujące powierzchnie mieszkania przekraczającą metraż określony administracyjnie, musiały pozbyć się metrów. Robiło się np. przekazanie 3go lub 4go pokoju gminie, która przyznawała to pomieszczenie innej potrzebującej osobie.

Jak dokupić pomieszczenie

Jest kilka dróg prowadzących do nabycia nieruchomości przyległej:

Wszystko organizuje ustawa

Dokładnie każda droga postępowania jest przedstawiona w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Przetargi na zbycie nieruchomości

Nieruchomości należące do gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Istnieją jednak odstępstwa od tej zasady.

Sprzedaż bez przetargu

Jednym z kryteriów zakupu nieruchomości w formie bezprzetargowej jest bycie najemcą danego lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Osobie takiej przysługuje bowiem pierwszeństwo w nabyciu mieszkania.

Również forma bezprzetargowa obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, które prowadzą działalność:

  • charytatywną,
  • opiekuńczą,
  • kulturalną,
  • leczniczą,
  • oświatową,
  • naukową,
  • badawczo-rozwojową,
  • wychowawczą,
  • sportową lub turystyczną,
  • na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także
  • organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

UWAGA – zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6:

Bez przetargu można starać się kupić lokal,

gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Dlaczego napisałem można starać się? Wrócę do tego. Na razie skup się na powyższej treści ustawy. Mamy tu do czynienia z sytuacją, gdy powiedzmy na jednym piętrze (kondygnacji) w kamienicy są 2 mieszkania, a pomiędzy nimi znajduje się pomieszczenie. To pomieszczenie było kiedyś np. pokojem przynależnym do jednego z mieszkań. Później zostało odebrane np. z uwagi na nadmetraż. Aktualnie może to być niezamieszkała nieruchomość, która, z racji zmiany przepisów, nie nadaje się do zamieszkania lub prowadzenia działalności (dłuższego przebywania ludzi) – brak wentylacji, ogrzewania, WC.

Dokładnie taką sytuację mam u siebie.

Kupno w przetargu

Prawdopodobnie, w sytuacji kiedy na jednym poziomie jest pomieszczenie, które można dołączyć do jednego z sąsiadujących lokali, odbędzie się przetarg ograniczony wyłącznie do właścicieli lokali sąsiednich.

Procedura nabycia

Przychodzi rzeczoznawca majątkowy i wycenia pomieszczenie – tworzy operat szacunkowy. Dokument ten jest zanoszony do urzędu gminy. Na jego podstawie, oraz wytycznych z ww ustawy, urzędnik nanosi cenę i wystawia ogłoszenie o przetargu.

Do ilu razy sztuka?

I teraz chciałbym wrócić do „można starać się”.

Mianowicie, jeżeli w I i II przetargu nikt nie zalicytuje, zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 4

jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości

Życie, czyli rzeczywistość a farmazony ustawowe

W danej chwili mam u siebie identyczną sytuację. Z tym, że odbyły się już 3 przetargi – z wynikiem negatywnym. Mało tego – sąsiad obok napisał pismo, że nie jest zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Poszedłem do UM i złożyłem pismo w sprawie rokowań.

I co? I został ustalony IV przetarg … ograniczony 🙂

PS

Bonifikata

Przy nabywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe można wywalczyć (powinna być „uchwała” UM) bonifikatę nawet sięgającą 95% wartości!

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Uproszczona egzekucja z nieruchomości

Podstawę prawną dają artykuły działu VIa ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Uproszczona egzekucja jest możliwa jedynie w stosunku do:

  1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz
  2. zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, do którego nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zajęcie nieruchomości

Po zajęciu nieruchomości, komornik natychmiast dokona jej opisu oraz zleci zrobienie operatu szacunkowego wartości. Również komornik dokona zabezpieczenia budynku przed możliwością objęcia go we władanie przez samego dłużnika lub osoby trzecie. Komornik może nawet powołać dozorcę.

Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki

Jeżeli zajęta została niezabudowana nieruchomość gruntowa, która nie ma żadnych obciążeń na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z tzw. wolnej ręki jednak po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły wcześniej trybu wyszukania nabywcy na rynku, tryb ten ustali sąd.

Jeżeli wszystko pójdzie dobrze – sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Po zapłaceniu przez nabywcę sumy sąd niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości.

PS

Jeżeli interesuje Cię nabywanie nieruchomości od komornika, to zobacz ten wpis: licytacje komornicze

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Okazje na rynku nieruchomości

Okazje na rynku nieruchomości

Okazja – to najczęściej powtarzane słowo w biurze pośrednika nieruchomości

Okazję w nieruchomościach można dostrzec przez pryzmat wiedzy i doświadczenia, a nie oczami.

Dlatego tak trudno początkującym inwestorom nabywać nieruchomości poniżej wartości rynkowej.

5 warunków udanej inwestycji w nieruchomości

  1. lokalizacja
  2. stan nieruchomości
  3. motywacja zbywającego
  4. sposób finansowania
  5. cena

Lokalizacja

Jest to jedna z główniejszych cech, którymi inwestor powinien się kierować, ale nie jedyna. Nawet wśród profesjonalistów pośredników nieruchomości krąży mit, mówiący o tym, że są 3 najważniejsze rzeczy w kupowaniu nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Nie jest to prawdą, a przynajmniej nie do końca.

Stan nieruchomości

Wygląd nieruchomości na zewnątrz oraz wewnątrz, stan instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, stan tynków, podłóg, sufitów, oraz tego, czego nie widać jak stropów, murów, fundamentów jest bardzo istotny w momencie analizowania zakupu. Doprowadzenie zrujnowanej nieruchomości do stanu użyteczności zapewniającego bezpieczeństwo bywa nieraz ekonomicznie nieuzasadnione – lepiej (taniej) jest nieruchomość wyburzyć i wybudować na nowo.

Motywacja zbywającego

Od tego w jakim stopniu sprzedający odczuwa presję, uzależnione są w ogromnej mierze negocjacje warunków nabycia. Można targować się o cenę, ale również i inne rzeczy, jak choćby o termin wyprowadzenia, przeprowadzenie napraw, remontów, czy konserwacji nieruchomości.

Sposób finansowania

To, jakie inwestor posiada źródła finansowania, wpływa bezpośrednio na rentowność inwestycji. Inwestorzy przeważnie posiłkują się kredytami bankowymi albo pieniędzmi innych ludzi. ROI z takich transakcji jest bardzo wysokie. Rzadko profesjonaliści kupują nieruchomości w całości za gotówkę nie korzystając z żadnej dźwigni finansowej. Robią tak początkujący; ale od czegoś trzeba zacząć, ponieważ żaden bank nie wyłoży pieniędzy na nawet najwspanialszą inwestycję, gdy nie będzie miał pewności co do kompetencji samego inwestora; a te zdobywa się wraz z przeprowadzonymi inwestycjami.

Cena

Ostateczna cena za nieruchomość (a nie cena ofertowa) ma bardzo duży wpływ na rentowność całej inwestycji. Im bardziej zbywający będzie zdeterminowany, tym lepszą cenę zaakceptuje.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 3 czerwca 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Dlaczego należy się zabezpieczać sprzedając nieruchomości

Wszelkie przytoczone poniżej procedury dotyczą sytuacji, kiedy zbywający sprzedaje nieruchomość, a nabywca kupuje ją bez rozliczenia gotówkowego przy stole notariusza.

Transakcja sprzedaży nieruchomości jest zupełnie inna niż sprzedaż marchewki na bazarze. Przede wszystkim kwoty są o wiele większe. Chodzenie po mieście z reklamówką wypchaną 300 tys zł raczej nie jest zbyt komfortowe. Zresztą większość transakcji odbywa się przy udziale zewnętrznego finansowania – kredytów hipotecznych.

Moment sprzedaży nieruchomości, a dokładniej to przejścia prawa do nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, odbywa się w momencie podpisania aktu notarialnego.

W tej jednej chwili zbywca zostaje pozbawiony prawa do nieruchomości, a nabywca je zyskuje. W tej właśnie chwili zbywca zostaje bez zapłaty, chyba że transakcja była rozliczana gotówkowo w notariacie.

Dlatego notariusz poniekąd zabezpiecza interes zbywającego zapisami w akcie, które mają pomóc zbywcy w odzyskaniu pieniędzy lub przedmiotu sprzedaży. Napisałem poniekąd, ponieważ żadne zabezpieczenie nie daje pewności odzyskania albo obiecanej kasy w 100%, albo nieruchomości bez uszczerbku.

KPC 777

Standardowe zapisy w aktach notarialnych przewidują dobrowolne poddanie się dłużnika (lub właściciela nieruchomości, albo wierzyciela wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędącego dłużnikiem osobistym) egzekucji, która obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Przywołany jest tu artykuł 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

W krótkich żołnierskich słowach można skwitować to tak: dłużnik daje przyzwolenie na piśmie na to, aby wierzyciel w razie, gdy dłużnik nie zapłaci, mógł swobodnie ściągnąć z niego (dłużnika) pieniądze.

Oświadczenie dłużnika

Oczywiście przy akcie notarialnym można poprosić o zapis oświadczenia dłużnika o zapłacie ceny. Jednak wszelkie oświadczenia de facto myją ręce jedynie notariuszowi, a nie stronom transakcji.

Jak mówią: papier przyjmie wszystko.

Hipoteka

Jest jednym z najlepszych zabezpieczeń ewentualnych przyszłych roszczeń. Jest to prawo ograniczone.

Wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, może domagać się zaspokojenia wierzytelności poprzez egzekucję z przedmiotu hipoteki

Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Wierzyciel hipoteczny może zatem domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli dłużnik sprzeda nieruchomość, to kupujący przejmuje na siebie całe obciążenie hipoteczne.

Przywilejem związanym z hipotecznym zabezpieczeniem wierzytelności jest przyznanie wierzycielowi prawa pierwszeństwa zaspokojenia z przedmiotu hipoteki przed pozostałymi wierzycielami (osobistymi) właściciela nieruchomości. Niestety ten zapis nie funkcjonuje, gdy roszczenia zgłasza ZUS lub US, który wpisuje się na I miejscu.

Dlatego ludzie kupując nieruchomość wpierw sprawdzają dział IV księgi wieczystej. Jeżeli widnieją tam wpisy, nabywca domaga się ich wykreślenia (spłaty zobowiązań) lub przyrzeczenia ich wykreślenia (np. przez bank) – tzw. zwolnienie hipoteki.

Co ciekawe, to to, że wpis może figurować, natomiast nieruchomość może być wolna od obciążeń hipotecznych. Hipoteka wygasa z chwilą spłaty wierzytelności. Później trzeba to udowodnić w sądzie wieczysto-księgowym, który wykreśla hipotekę; co jest jedynie formalnością.

Każdy bank udzielający kredytu pod zabezpieczenie nieruchomości będzie żądał wpisu na swoją rzecz w IV dziale KW. Mało tego – bank bardzo niechętnie wpisze się jako drugi.

Weksel

Papier, na którym dłużnik obliguje się do uregulowania długu – tak mniej więcej można opisać weksel własny, który jest najczęściej dodatkiem umów kredytowych.

Problem z wekslami polega na tym, że jak dłużnik nie ma kasy, to wierzycielowi pozostaje jedynie kawałek papieru w ręce, czyli weksel.

Jedyną pociechą z weksla jest uproszczona procedura sądowa dochodzenia zapłaty. Jeżeli dłużnik (oraz wierzyciel) otrzyma z sądu nakaz zapłaty, to po 2 tygodniach uzyskuje klauzulę wykonalności. Wierzyciel może udać się do komornika, aby ten przeprowadził postępowanie egzekucyjne. Jednak jeżeli dłużnik nie ma kasy, to patrz drugą część akapitu powyżej.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Kolejny sposób wykorzystania inżynierii w transakcjach dot. rynku nieruchomości.

Umowa o przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Można zapamiętać, że przenoszenie praw do nieruchomości zawsze odbywa się w formie szczególnej – akt notarialny (nieraz może to być wyrok sądu, który zastępuje akt notarialny).

Umowa ta ma charakter powierniczy, a to oznacza, że w jej wyniku wierzyciel staje się powiernikiem, a więc właścicielem nieruchomości dłużnika. Wierzyciel staje się właścicielem, ale tylko do czasu spłaty zobowiązania! Jeżeli dłużnik spłaci zobowiązania w stosunku do wierzyciela, ten drugi zobligowany jest przenieść z powrotem na niego prawo własności nieruchomości, którą uzyskał wcześniej celem zabezpieczenia swojej należności.

W skrócie: przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na tym, że do czasu spłaty długu przez dłużnika, wierzyciel jest właścicielem przewłaszczonej rzeczy (nieruchomości dłużnika), a dłużnik nie może odzyskać tej rzeczy wcześniej, niż nastąpi spłata zaciągniętego długu. Nieruchomość może być w tym czasie normalnie użytkowana przez dłużnika.

Umowa o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie niesie pewne ryzyko dla dłużnika związane z tym, że wierzyciel nie będzie skory zwrócić przedmiotu zabezpieczenia (mieszkanie, dom, magazyn, etc.) po uregulowaniu całego zadłużenia przez dłużnika. Istnieje jednak wyjście z tej hipotetycznej sytuacji w postaci zapisu w umowie przewłaszczenia, że osoba, na którą nieruchomość przewłaszczono (wierzyciel), nie może jej zbyć nikomu innemu poza dłużnikiem, do którego prawa własności powinny ostatecznie powrócić.

Umowa przewłaszczenia rzeczy na zabezpieczenie nie podlega podatkowi PCC. Dlaczego? Ponieważ nie została objęta zakresem przepisu §1 art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Więcej nt tego rodzaju zabezpieczenia przeczytasz tu: www.nieruchomosci.beck.pl

Blokada w rachunku bankowym

Wielu nabywców gotówkowych posiada lokaty; w różnych bankach, na różnych kontach i o różnej sumie. Depozyty te mogą stanowić zabezpieczenie dla zbywcy. Identycznie jest z wystawieniem potwierdzonego czeku na lub do kwoty przez nabywcę na rzecz zbywcy.

Takie transakcje są bardzo niepraktyczne i bardzo niekomfortowe. Wystarczy małe skreślenie na czeku i już bank odmówi jego realizacji.

Poręczenie osoby trzeciej

Czyli jeżeli osoba obca lub niezwiązana z transakcją oświadcza, że w razie problemów przejmie zobowiązania na siebie.

Ciężko znaleźć jest poręczyciela. Jak się już ma kogoś takiego, to musi zapewnić on spłatę wszelkich ewentualnych zobowiązań i musi oczywiście mieć odpowiednią (sprawdzoną wcześniej) zdolność finansową.

RBON

Ciekawym rozwiązaniem przy zabezpieczaniu transakcji sprzedaży nieruchomości jest założenie specjalnego rachunku bankowego przez wszystkie strony transakcji, łącznie z notariuszem i pośrednikiem.

Idea tego rachunku jest taka, że po transakcji wszyscy zgłaszają się do banku i okazują dokumenty poświadczające możliwość wypłacenia pieniędzy, ówcześnie przelanych przez nabywcę, każdemu z osobna: zbywca dostanie wartość nieruchomości wyrażoną w cenie, notariusz skasuje taksę z VAT oraz pobierze 2% na PCC, pośrednik otrzyma wynagrodzenie za swoje usługi.

Rachunki te prowadzi lub zakłada – bo jest to czasowy rachunek zakładany pod 1 konkretną transakcję – jedynie kilka banków. Są one kosztowne, ponieważ za każdym razem wiążą się z przyjęciem regulacji (przez wszystkich zainteresowanych) transakcji sprzedaży danej nieruchomości. Bank otwiera taki rachunek w ciągu kilku dni (ze względu na postanowienia, regulacje, zapisy stron).

Rachunki typu RBON są wykorzystywane raczej przy dużych transakcjach na rynku nieruchomości sięgających milionowych kwot, a ich wykorzystanie usprawnia i zabezpiecza wszystkie strony transakcji.

Dodatkowym zabezpieczeniem jest fakt, że taki rachunek jest wewnętrznym rachunkiem banku – oznacza to, że jest wolny od zajęć sądowych, czy komorniczych.

Depozyt notarialny

Bardzo podobnym, i mniej kosztownym, zabezpieczeniem do RBON jest złożenie przez nabywcę pieniędzy na depozycie u notariusza. Notariusz prowadzi w tym celu specjalne konto. Z przyjęcia zostaje sporządzony protokół, w który zawiera datę przyjęcia, osobę składającą depozyt, jak również imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania osoby, która będzie uprawniona do odbioru depozytu. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Minusem jest obciążenie kosztowe za przyjęcie przez notariusza gotówki na przechowanie, ale zawsze można ponegocjować.

Pełnomocnictwo

W akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, aktualny właściciel (który jeszcze przed podpisaniem był potencjalnym nabywcą) daje byłemu właścicielowi (zbywcy) pełnomocnictwo do ponownego przeniesienia własności na swoją rzecz pod warunkami.

Jest to rodzaj inżynierii dot. transakcji sprzedaży nieruchomości, aby nie napisać kombinowania (ale w pozytywnym tego słowa znaczeniu). Ponieważ akt notarialny sprzedaży nie może odbyć się pod jakimikolwiek warunkami, omija się to dając pełnomocnictwo (w formie aktu not.) pod ściśle określonymi warunkami.

Minusem jest to, że dający pełnomocnictwo może je zwyczajnie odwołać w chwilę po akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Rewelacyjnym zabezpieczeniem strony kupującej jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Powoduje to powstanie roszczenia, które jest wpisywane w III dział KW przedmiotowej nieruchomości.

W ten sposób nabywca uzyskuje prawo do kupienia nieruchomości. Dość często zdarza się, że po umowie przedwstępnej zbywca otrzymuje lepszą propozycję. Oddaje zaliczkę lub zadatek pierwszemu zainteresowanemu i sprzedaje nieruchomość drugiej osobie. Jeżeli umowa przedwstępna jest zapisana w formie aktu not., to zbywca nie może się wycofać z transakcji. Jeżeli to zrobi, to nabywca poprzez sąd otrzymuje prawo do władania przedmiotową nieruchomością, oczywiście po zapłacie ceny właścicielowi.

Dla zbywającego nie spełnia to żadnej gwarancji zabezpieczenia, ponieważ jeżeli nabywca nie będzie miał pieniędzy (np. nie otrzyma kredytu), to i tak nie kupi nieruchomości, nawet jak sąd nakaże mu zakup.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,