RSS

Archiwa tagu: nieruchomość

Gotowiec inwestycyjny

Gotowiec inwestycyjny

Gotowa inwestycja w nieruchomość

Synonim słowa „gotowy” to:

  • gotów, przygotowany, przyszykowany, uszykowany, pełnosprawny, sprawny, wykończony, zakończony, wypracowany, opracowany, skończony, zrobiony, pod klucz, pod parą, dopięty na ostatni guzik, w pełnej gotowości;

ale również i to:

  • pijany, nietrzeźwy, napity, opity, spity, upity, zapity, wypity, wstawiony, zawiany, przytruty, ululany, przyprawiony, podcięty, napompowany, ugotowany, sztywny, przymulony, nawalony, ubzdryngolony, nabuzowany, naprany, nagrzany, zaprawiony, zapruty, zachlany, uchlany, schlany, zalany (w drobny mak/w pestkę/w sztok/w trupa), wlany, narąbany, urżnięty, na bani/bańce/gazie, pod gazem/dobrą datą, w stanie wskazującym na spożycie 😉

Nawiążę do filmu, który prezentowałem w poprzednim artykule: Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Prezentowana była tam nieruchomość lokalowa, którą inwestor podzielił na 2 osobne lokaliki. Inwestor nabył w oryginale jeden dwupokojowy lokal mieszkalny w dość starym budynku, w którym samowolnie wydzielił wspomniane lokale. Te lokale nie mają żadnych dokumentów, więc nie są, wg prawa, samodzielne. Jedynym usprawiedliwieniem takiej decyzji jest czysta chciwość lub nieco light’owe określenie: „zwiększenie zysków” z wynajmu.

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 2 listopada 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Film

Przygotowanie oferty sprzedaży lub wynajmu mieszkania

Przygotowanie oferty sprzedaży lub wynajmu mieszkania

Dobrze wykonane zdjęcia

W zasadzie ta jedna rzecz ma największy wpływ (po cenie) na podejmowanie decyzji kontaktu przez potencjalnie zainteresowaną osobę. Nie na darmo mówi się, że jedno zdjęcie wyraża tysiąc słów. Fotografie są potężnym narzędziem marketingowym. Dobrze przygotowane mogą zwabić klientów, jednak gdy jest odwrotnie – odstraszają nabywców.

Nie „dobre zdjęcia„, tylko dobrze zrobione i w przygotowanym na to mieszkaniu. Czyli doświetlone, proste (nie pochyłe), ukazujące przestrzeń, jak również dużo szczegółów lokalu (konkretnego pomieszczenia) za jednym zamachem – na jednym zdjęciu. Dobrze zrobione zdjęcie musi być w dobrej jakości. Zauważyć można setki ogłoszeń o chęci sprzedaży nieruchomości, czy wynajmu z … kiepskimi zdjęciami, wykonanymi niechlujnie, lub za pomocą prymitywnych obiektywów telefonów komórkowych. Są również dziesiątki ogłoszeń, na których zbywca w ogóle nie dodaje zdjęć.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Problematyczne mieszkanie – kupić, czy nie

Problematyczne mieszkanie – kupić, czy nie

Okazje cenowe a rzeczywistość

Z nieruchomościami jest podobnie jak z używanymi samochodami. Jeżeli się nie znasz na autach, to kupujesz to, co widzisz, plus to, co nakładł Ci do głowy sprzedawca. Pytanie: ile razy słyszałeś o kimś, kto kilka/kilkadziesiąt km dalej stanął swoją nowo-zakupioną bryką?

Dlatego najlepiej na zakupy brać osobę, która się zna na samochodach, umie doradzić i wytłumaczy, jakie konkretnie naprawy czekają w najbliższej przyszłości nowego właściciela. Osoba trzecia jest zwykle odporna na sugestie sprzedawców.

Tanie nieruchomości

Przykład 1

3 siostry odziedziczyły mieszkanie po zmarłym ojcu. Każda z nich ma swoje mieszkanie, z czego 2 siostry mieszkają w dość sporej odległości od miejscowości, gdzie znajduje się odziedziczony lokal. Mieszkanie jest już nieco zadłużone i nadal trzeba je opłacać – dokonywać stałych opłat za eksploatację oraz f. remontowy dla zarządcy, bądź spółdzielni. 2 siostry, które mieszkają daleko, postanawiają zbyć odziedziczone mieszkanie; natomiast 1 jest przeciw. Ponieważ ta jedna, która jest przeciwna sprzedaży, w ogóle nie dokłada się do utrzymania lokalu po ojcu, 2 pozostałe siostry wystawiają swoje udziały w nieruchomości na sprzedaż.

I co, kupiłbyś?

Przykład 2

Komornik wystawia zadłużony lokal mieszkalny na licytację. Cena jest dość atrakcyjna. Można zobaczyć operat szacunkowy i przyjrzeć się nieruchomości od zewnątrz. Zamieszkujący lokatorzy nie mają chęci wyprowadzić się z zadłużonej nieruchomości.

I co, kupiłbyś?

Przykład 3

Kolega przyprowadza do Ciebie swojego znajomego, który aktualnie znajduje się w dość sporym dołku finansowym. Ponieważ nie ma zdolności kredytowej – każdy bank odmawia mu kredytowania. Ów jegomość posiada (prawo własności) mieszkanie. Proponuje Tobie układ: Ty pożyczysz mu pieniądze na spory procent, a zabezpieczeniem będzie jego lokal wartością przewyższający dwukrotnie wartość pożyczki.

I co, pożyczyłbyś?

Rada dla inwestora

Chcesz odpowiedzi? Daj swoją w komentarzu 🙂

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , ,

Współwłasność

Współwłasność

Różnice między współwłasnościami

Współwłasność może występować jako łączna lub w częściach ułamkowych. Co to oznacza?

Współwłasność łączna

Oznacza to głównie małżeństwo. Ale może też oznaczać np. spółkę cywilną.

Jak się to ma do obrotu prawem do nieruchomości? Aby sprzedać np. mieszkanie, czy działkę należy mieć zgodę współwłaścicieli – czyli np. żony i męża. Jedno z nich może dać drugiemu pełnomocnictwo notarialne do czynności przekraczających zwykły zarząd – czyli zbycia ich wspólnego majątku.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Nabycie przyległego pomieszczenia

Zdarza się, że z mieszkaniem sąsiaduje wolne pomieszczenie. Zazwyczaj ma to miejsce w starych kamienicach, gdzie dawno temu zamiast łazienek, czy WC była sień. Nie wszyscy późniejsi właściciele  (przy wykupie na własność) uporządkowali sprawy formalne związane z takimi pomieszczeniami.

Skąd się biorą wolne pomieszczenia w budynku?

Za czasów panowania komuny było wiele różnych dziwnych przepisów prawnych. Jednym z nich był nadmetraż. W skrócie chodziło o to, że rodziny małodzietne zajmujące powierzchnie mieszkania przekraczającą metraż określony administracyjnie, musiały pozbyć się metrów. Robiło się np. przekazanie 3go lub 4go pokoju gminie, która przyznawała to pomieszczenie innej potrzebującej osobie.

Jak dokupić pomieszczenie

Jest kilka dróg prowadzących do nabycia nieruchomości przyległej:

Wszystko organizuje ustawa

Dokładnie każda droga postępowania jest przedstawiona w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Przetargi na zbycie nieruchomości

Nieruchomości należące do gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Istnieją jednak odstępstwa od tej zasady.

Sprzedaż bez przetargu

Jednym z kryteriów zakupu nieruchomości w formie bezprzetargowej jest bycie najemcą danego lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Osobie takiej przysługuje bowiem pierwszeństwo w nabyciu mieszkania.

Również forma bezprzetargowa obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, które prowadzą działalność:

  • charytatywną,
  • opiekuńczą,
  • kulturalną,
  • leczniczą,
  • oświatową,
  • naukową,
  • badawczo-rozwojową,
  • wychowawczą,
  • sportową lub turystyczną,
  • na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także
  • organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

UWAGA – zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6:

Bez przetargu można starać się kupić lokal,

gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Dlaczego napisałem można starać się? Wrócę do tego. Na razie skup się na powyższej treści ustawy. Mamy tu do czynienia z sytuacją, gdy powiedzmy na jednym piętrze (kondygnacji) w kamienicy są 2 mieszkania, a pomiędzy nimi znajduje się pomieszczenie. To pomieszczenie było kiedyś np. pokojem przynależnym do jednego z mieszkań. Później zostało odebrane np. z uwagi na nadmetraż. Aktualnie może to być niezamieszkała nieruchomość, która, z racji zmiany przepisów, nie nadaje się do zamieszkania lub prowadzenia działalności (dłuższego przebywania ludzi) – brak wentylacji, ogrzewania, WC.

Dokładnie taką sytuację mam u siebie.

Kupno w przetargu

Prawdopodobnie, w sytuacji kiedy na jednym poziomie jest pomieszczenie, które można dołączyć do jednego z sąsiadujących lokali, odbędzie się przetarg ograniczony wyłącznie do właścicieli lokali sąsiednich.

Procedura nabycia

Przychodzi rzeczoznawca majątkowy i wycenia pomieszczenie – tworzy operat szacunkowy. Dokument ten jest zanoszony do urzędu gminy. Na jego podstawie, oraz wytycznych z ww ustawy, urzędnik nanosi cenę i wystawia ogłoszenie o przetargu.

Do ilu razy sztuka?

I teraz chciałbym wrócić do „można starać się”.

Mianowicie, jeżeli w I i II przetargu nikt nie zalicytuje, zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 4

jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości

Życie, czyli rzeczywistość a farmazony ustawowe

W danej chwili mam u siebie identyczną sytuację. Z tym, że odbyły się już 3 przetargi – z wynikiem negatywnym. Mało tego – sąsiad obok napisał pismo, że nie jest zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Poszedłem do UM i złożyłem pismo w sprawie rokowań.

I co? I został ustalony IV przetarg … ograniczony 🙂

PS

Bonifikata

Przy nabywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe można wywalczyć (powinna być „uchwała” UM) bonifikatę nawet sięgającą 95% wartości!

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Uproszczona egzekucja z nieruchomości

Podstawę prawną dają artykuły działu VIa ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Uproszczona egzekucja jest możliwa jedynie w stosunku do:

  1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz
  2. zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, do którego nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zajęcie nieruchomości

Po zajęciu nieruchomości, komornik natychmiast dokona jej opisu oraz zleci zrobienie operatu szacunkowego wartości. Również komornik dokona zabezpieczenia budynku przed możliwością objęcia go we władanie przez samego dłużnika lub osoby trzecie. Komornik może nawet powołać dozorcę.

Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki

Jeżeli zajęta została niezabudowana nieruchomość gruntowa, która nie ma żadnych obciążeń na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z tzw. wolnej ręki jednak po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły wcześniej trybu wyszukania nabywcy na rynku, tryb ten ustali sąd.

Jeżeli wszystko pójdzie dobrze – sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Po zapłaceniu przez nabywcę sumy sąd niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości.

PS

Jeżeli interesuje Cię nabywanie nieruchomości od komornika, to zobacz ten wpis: licytacje komornicze

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Okazje na rynku nieruchomości

Okazje na rynku nieruchomości

Okazja – to najczęściej powtarzane słowo w biurze pośrednika nieruchomości

Okazję w nieruchomościach można dostrzec przez pryzmat wiedzy i doświadczenia, a nie oczami.

Dlatego tak trudno początkującym inwestorom nabywać nieruchomości poniżej wartości rynkowej.

5 warunków udanej inwestycji w nieruchomości

  1. lokalizacja
  2. stan nieruchomości
  3. motywacja zbywającego
  4. sposób finansowania
  5. cena

Lokalizacja

Jest to jedna z główniejszych cech, którymi inwestor powinien się kierować, ale nie jedyna. Nawet wśród profesjonalistów pośredników nieruchomości krąży mit, mówiący o tym, że są 3 najważniejsze rzeczy w kupowaniu nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Nie jest to prawdą, a przynajmniej nie do końca.

Stan nieruchomości

Wygląd nieruchomości na zewnątrz oraz wewnątrz, stan instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, stan tynków, podłóg, sufitów, oraz tego, czego nie widać jak stropów, murów, fundamentów jest bardzo istotny w momencie analizowania zakupu. Doprowadzenie zrujnowanej nieruchomości do stanu użyteczności zapewniającego bezpieczeństwo bywa nieraz ekonomicznie nieuzasadnione – lepiej (taniej) jest nieruchomość wyburzyć i wybudować na nowo.

Motywacja zbywającego

Od tego w jakim stopniu sprzedający odczuwa presję, uzależnione są w ogromnej mierze negocjacje warunków nabycia. Można targować się o cenę, ale również i inne rzeczy, jak choćby o termin wyprowadzenia, przeprowadzenie napraw, remontów, czy konserwacji nieruchomości.

Sposób finansowania

To, jakie inwestor posiada źródła finansowania, wpływa bezpośrednio na rentowność inwestycji. Inwestorzy przeważnie posiłkują się kredytami bankowymi albo pieniędzmi innych ludzi. ROI z takich transakcji jest bardzo wysokie. Rzadko profesjonaliści kupują nieruchomości w całości za gotówkę nie korzystając z żadnej dźwigni finansowej. Robią tak początkujący; ale od czegoś trzeba zacząć, ponieważ żaden bank nie wyłoży pieniędzy na nawet najwspanialszą inwestycję, gdy nie będzie miał pewności co do kompetencji samego inwestora; a te zdobywa się wraz z przeprowadzonymi inwestycjami.

Cena

Ostateczna cena za nieruchomość (a nie cena ofertowa) ma bardzo duży wpływ na rentowność całej inwestycji. Im bardziej zbywający będzie zdeterminowany, tym lepszą cenę zaakceptuje.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 3 czerwca 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,