RSS

Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

01 Maj
Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

Zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej

Na licytacji komorniczej można okazyjnie kupić nieruchomość i dość sporo poniżej wycenionej przez rzeczoznawcę wartości. Ale każdy kij ma 2 końce.

Kupujesz kota w worku

No, może nie w zupełnie czarnym worku, bo przecież masz czarno na białym wyłożone najważniejsze informacje ze strony formalno-prawnej.

W prawdzie masz do wglądu protokół opisu i oszacowania, który robi komornik na potrzeby licytacji, ale możesz zapoznać się w nim jedynie z czysto technicznym opisem mieszkania czy domu. Pal licho jeżeli chodzi o lokal użytkowy, bo i tak sobie zrobisz po swojemu, ale wygląd mieszkania i jego wyposażenie ma dość duże znaczenie, zwłaszcza kosztowe. Aczkolwiek ogólnemu stanowi nieruchomości powinna odpowiadać wyceniona wartość nieruchomości; powinna, ale nie masz gwarancji, że rzeczoznawca został wpuszczony do środka. Twoja naoczna informacja o nieruchomości może pochodzić co najwyżej z zewnętrznych oględzin i opinii sąsiadów.

Przechodząc do rzeczy – nie wiesz, co się znajduje w nieruchomości i w jakim jest faktycznie stanie. Właściwie to nie wiesz, czy jest nieruchomość umeblowana lub czy będzie umeblowana, jak będziesz ją odbierał – bo to wielka różnica 🙂

Dlaczego nie wiesz, w jakim stanie kupujesz nieruchomość? Ponieważ nikt Cię nie wpuści na oględziny. Dlaczego? Ponieważ właścicielowi w ogóle nie zależy na sprzedaży!! Oczywiście mówimy o wystawieniu pod młotek nieruchomości, które są nadal użytkowane.

No właśnie – tym samym przechodzimy do meritum, czyli …

Zakup mieszkania z lokatorem

Zazwyczaj licytowane nieruchomości mieszkalne zamieszkują dłużnicy, którzy raczej nie wyprowadzą się na Twoją prośbę. Po wygranej licytacji musisz złożyć przed sądem wniosek o eksmisję. Pozew kierujesz przeciwko wszystkim osobom zamieszkującym nieruchomość.

Lokal socjalny

Jest to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie

Zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, prawo do lokalu socjalnego mają:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz ich opiekunowie,
  • obłożnie chorzy,
  • emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,
  • zarejestrowani bezrobotni,

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

I znowu masz problem, ponieważ gmina ma zapewnić lokale socjalne i lokale zamienne, ale gminy nie posiadają odpowiedniej ich ilości.

Aaaa, i jeszcze dość istotna rzecz:

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego

Są też i lepsze strony sytuacji, w której nie można pozbyć się lokatorów.

Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Pomieszczenie tymczasowe

Należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Jeżeli lokatorom Twojej nowej nieruchomości nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego – musisz zapewnić coś zastępczego. Tym czymś jest właśnie wspomniane powyżej pomieszczenie tymczasowe.

Zgodnie z art. 1046 ust. 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Kolejna bardzo ważna informacja dla inwestora to taka, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

A co z rzeczami osoby wyprowadzanej?

Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi.

Lokal zamienny

Należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.

Nabywanie nieruchomości mieszkalnych z licytacji

Po więcej szczegółowych informacji a propos ryzyka, zapraszam tu: okazje rynku nieruchomości

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

Advertisements
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

14 responses to “Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

  1. Mariusz Pelczarski

    6 maja 2013 at 11:40 AM

    To nie do końca jest tak, że właściciele nie wpuszczą zainteresowanych osób do mieszkania. Na 2 mieszkania, którymi byłem zainteresowany, oba udało się zobaczyć.

    Gdy chciałem się umówić z komornikiem na obejrzenie pierwszego to powiedział, że to nie jego sprawa i jak chcę to mogę sam sobie iść do tych ludzi. Co z resztą zrobiłem i bez problemu wpuścili mnie do środka, pokazali mieszkanie i trochę sobie pogadaliśmy.

    Przy drugim mieszkaniu to sama pani komornik umówiła spotkanie z dłużnikiem i razem z nią byłem na oględzinach.

    W przypadku licytacji komorniczych wiele zależy od ludzi, z którymi mamy do czynienia. Czy rozumieją swoją sytuację i są skłonni do współpracy czy wręcz przeciwnie. Coś więcej będę mógł napisać gdy zakończę sprawę swojego zakupu od komornika.

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      6 maja 2013 at 8:40 PM

      Wszystko zależy od ludzi i ich nastawienia. Lepiej dmuchać na zimne i być przygotowanym na najgorsze, niż na koniec transakcji nagle „dostać obuchem w głowę”. Licytacja, komornik wywołują duże emocje. Rozemocjonowane osoby popełniają często irracjonalne zachowanie, którego nie można było przewidzieć.

       
      • Mariusz Pelczarski

        6 maja 2013 at 9:35 PM

        No to jest właśnie ta druga strona medalu. Mimo iż teoretycznie wszystko jest dograne i powinno pójść w miarę łatwo to tak na prawdę nigdy do końca nie wiadomo jak i kiedy zakończy się taka transakcja.

        Za to sporym plusem jest fakt, że dużo inwestorów czy osób kupujących dla siebie, obawia się takich transakcji a tym samym konkurencja jest znacznie mniejsza niż w przypadku przetargów miast czy spółdzielni mieszkaniowych.

         
  2. kasia

    21 września 2013 at 7:16 PM

    Z mojego doświadczenia wynika, że to strachy na lachy. Mam dwa mieszkania z licytacji. Lokatorzy wyprowadzali się w krótkim czasie zawsze bez żadnych problemów. W jednym mieszkaniu lokator mieszkał przez trzy miesiące, przy czym płacił nam czynsz w normalnej, rynkowej wysokości.

     
  3. rafal

    28 listopada 2013 at 4:56 PM

    co z wyposażeniem takiego mieszkania? co ma prawo zabrać poprzedni właściciel a co musi zostawić?

     
  4. Halek

    4 lutego 2014 at 10:37 AM

    Ja podczas zakupu takiego mieszkania kierowałem się tym poradnikiem: http://e-prawnik.pl/artykuly/postepowanie-przed-sadem/krotki-poradnik-dla-kupujacego-mieszkanie-z-licytacji.html

    W zasadzie sam ejstem zadowolony z przebiegu zakupu.

     
  5. Ewa Bie

    5 czerwca 2015 at 11:07 AM

    witam, wylicyowałam dom w drodze licytacji kormicznej i otrzymałam „przybicie”. lokator nadal mieszka w domu. czy ma prawo nie wpuscic do lokalu pracownika banku, ktory chce zrobic oszacowanie wartosci domu? bede wdzieczna za jakąkolwiek informację. dziękuję!

     
  6. Małgorzata

    6 lipca 2015 at 12:10 PM

    Witam, wreszcie fajny i sensowny tekst o licytacjach komorniczych, bez straszenia, koloryzowania i moralizowania. Jeśli wiesz co robisz to licytacja będzie okazyjnym zakupem. Pozdrawiam

     

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: