RSS

Zarabianie na wynajmie

14 Sty
Zarabianie na wynajmie

CashFlow z wynajmu

Kiedyś wspomniałem w jednym artykule, że wynajem to biznes. I rzeczywiście tak jest. Jeżeli ktoś nie traktuje najmu business’owo, wg mnie pływa dziurawą łodzią po oceanie i w dodatku bez żadnej mapy, ani celu. Inwestując w nieruchomości pod wynajem, właściciel zainteresowany jest głównie przepływem pieniężnym. Szczegółowiej mówiąc, to … dodatnim przepływem pieniężnym 🙂

Typ biznesu

Pomimo, że Polska to nadal otwarty teren, a konkretniej to nieprzebyta dżungla pod względem najmu, to w ostatnich latach biznes ten nabiera dość ostrego tempa. Na rynek weszły nowe usługi, dzięki którym inwestorzy zaczęli zarabiać więcej pieniędzy. A to wszystko związane jest właśnie z wynajmem.

Mieszkanie na wynajem

Wynajem świeżo kupionej kawalerki, czy odziedziczonego mieszkania jest już dość łatwy dla większości zainteresowanych. W tym przypadku jest dość prosto i chyba rzeczywiście najbardziej zrozumiale nawet dla tych, co o wynajmie tylko czytają. Robisz kilka zdjęć, wrzucasz je wraz z opisem na jakiś poczytny portal miasta, i czekasz na odzew od potencjalnie zainteresowanych lokatorów. Powiedzmy, ze zgłasza się rodzinka 2+1, która bardzo chce zamieszkać akurat u Ciebie. Kolejno podpisujesz z nimi znalezioną w google, 2 stronicową umowę najmu i zadowolony czekasz na pierwsze wpływy, które z natury mają być powtarzalne raz na miesiąc.

Jeżeli podchodzisz do tego wynajmu lightowo, jak większość wynajmujących, to po pewnym czasie zaczynają dziać się różne rzeczy, w większości uszczuplające Twoje konto bankowe. Lokatorzy demolują nieruchomość, nie płacą terminowo lub w ogóle przestają płacić, a w najgorszym wypadku nie płacą za nic i w dodatku nie chcą się wyprowadzić. Dlatego tak ważnym jest, abyś traktował nawet taki zwykły wynajem mieszkania jak biznes. Na początek możesz pobrać:

Wynajem na pokoje

Już kilka lat temu masowo zaczęły pojawiać się na polskim rynku mieszkania wynajmowane na pokoje, gdzie zwrot inwestycji jest o wiele wyższy, niż w przypadku wynajmu całego lokalu rodzinie; o ile oczywiście ktoś wie, co robi. Inwestorzy skupowali z rynku duże mieszkania – 4 i 5 pokojowe. Po remoncie każdy pokój został wynajęty z osobna. Należy pamiętać, że większe mieszkanie jest relatywnie tańsze na rynku, niż mniejsze. Chodzi o koszt 1 m². Kawalerki mają mały metraż, ale wysoki koszt za metr; natomiast większe mieszkania kosztują więcej, ale koszt za metr kwadratowy nieruchomości jest o wiele mniejszy.

Tworzenie dodatkowych pokoi

Inwestorzy poszli o krok naprzód. W dużych mieszkaniach, z dużymi pokojami, można stosunkowo łatwo zrobić więcej pokoi o mniejszym metrażu. Wynajem dwóch mniejszych pokoi jest bardziej opłacalny, niż wynajem jednego większego. I, szczególnie w kamienicach, zaczęły się podziały 🙂 Nawet w budynkach z wielkiej płyty można podzielić salon na 2 mniejsze. Jednak często też inwestorzy przerabiali kuchnie na oddzielne pokoje a aneks kuchenny robili w … korytarzu. Tak otrzymuje się kolejne, dochodowe pomieszczenie.

Wynajem na pokoje bardzo różni się od wynajmu całego mieszkania. Tu największym wyzwaniem dla właściciela jest dobre rozliczenie lokalu ze zużytych mediów (gaz, woda, prąd, ogrzewanie) oraz uzyskanie od każdego z najemców czynszu, kosztów nieruchomości (w tym za media) i napraw ewentualnych zniszczeń.

Podnajem mieszkania

W tym modelu biznesowym inwestor dysponuje nieruchomością, która należy do kogoś innego. Czyli ostateczni wynajmujący nie są fizycznymi właścicielami danej nieruchomości, a zarabiają na jej wynajmie osobom trzecim za większe pieniądze, niż same płacą. Do tego, jak zresztą do wszystkiego, też trzeba mieć głowę na karku. Należy przewidzieć ile jest się w stanie zarobić na danej nieruchomości rocznie, biorąc pod uwagę koszty pustostanów i czynsz płacony co miesiąc do rąk właściciela. Często takie mieszkania wymagają sporych nakładów pracy i materiałów, aby rzeczywiście można było mówić o zarobku z najmu. Należy tu sporządzić dobrą umowę z właścicielem, aby zabezpieczyć się przed różnymi sytuacjami, jak choćby przed wypowiedzeniem umowy, sprzedażą lokalu, czy też zwrotem nakładów na polepszenie nieruchomości.

Tworzenie kawalerek

Coraz więcej inwestorów tworzy kawalerki, gdzie zwrot jest wyższy, niż w przypadku mieszkania. Zresztą kawalerkę można stworzyć tam, gdzie normalne mieszkanie nie mogłoby funkcjonować. O tym w zasadzie był poświęcony mój poprzedni artykuł, w którym dość powierzchownie pisałem o tym, jak powstają małe mieszkania w miejscach niekiedy uznawanych za dziwaczne np. poddasze, galeria, piwnica.

Najem krótkotrwały

Inwestorzy są zainteresowani podnoszeniem stopy zwrotu na wyłożonym kapitale. Stąd ciągłe szukanie lepszych inwestycji. Może nie tyle lepszych pod względem lokalizacji, wyposażenia, czy też użyteczności, co lepszych pod względem właśnie ROI. Z Zachodu przyszła moda na ładne mieszkania w dobowym systemie wynajmu. Jest to pewnego rodzaju konkurencja dla hoteli czy moteli. Inwestor oferuje zazwyczaj w pełni wyposażone (sprzęt AGD) i umeblowane mieszkanie, w którym goście czują się swobodniej, niż w hotelu. Goście wynajmują je na doby. Cena obejmuje pobyt wraz z zużyciem wody, prądu, gazu i jest liczona od 1 dnia.

W takim przypadku inwestor jest w stanie zarobić o wiele więcej, niż wynajmując mieszkanie rodzinie, a nawet studentom na pokoje, z zachowaniem o wiele niższego ryzyka. Natomiast taki model już dość znacząco różni się od wynajmu lokalu mieszkalnego na długi termin. Przy wynajmie dobowym chciałbym się zatrzymać, albowiem sam poszukuję dobrej nieruchomości pod prowadzenie właśnie tego typu biznesu i zarabianiu na przepływach pieniężnych z najmu dziennego. Postaram się opisać to lepiej w kolejnych artykułach.

Podsumowanie

Inwestorzy cały czas szukają nowych metod na zarabianie na wynajmie. Zazwyczaj słowa „wynajmuję mieszkanie” dotyczyły wynajmu całego lokalu mieszkalnego na długi okres czasu. Aktualnie polski rynek ewaluował i słowo wynajem może oznaczać jeden model biznesu, który został wyżej opisany. Większość pomysłów na biznes przychodzi do naszego kraju z krajów rozwiniętych (przynajmniej pod względem najmu) i moim zdaniem fajnie ubogaca polskich wynajmujących jak i też najemców w nowe pomysły i możliwości. Skoro jest popyt, to wg reguł ekonomii – należy zapewnić również podaż.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 14 stycznia 2018 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

w

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: