RSS

Najem krótkoterminowy – koszty

30 Mar
Najem krótkoterminowy – koszty

Przychody vs koszty

Przy najmie długoterminowym koszty stałe utrzymania nieruchomości oraz koszty mediów płaci najemca. Natomiast te same koszty przy najmie na doby opłaca właściciel. Temat jest nieco bardziej zamieszany, jednak tu uproszczę go nieco. Posłużę się przykładem z poprzedniego artykułu – najem krótkoterminowy.

Powiedzmy, że 12.000 zł przychodu z najmu długoterminowego mieszkania na rok, to może być zysk właściciela. W przypadku najmu dobowego, przychód z identycznego lokalu może wynieść 27.000 zł. Teraz od przychodu należałoby odjąć koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości czyli np. 200 zł/m-c (koszty stałe) + 6.000 zł zużycie wody, prądu, gazu. Czyli 2.400 zł + 6.000 zł = 8.400 zł samych kosztów. Czyli zysk przed opodatkowaniem mógłby wynieść 27.000 – 8.400 = 18.600 PLN, co jest i tak o 50% więcej, niż przy najmie długoterminowym.

Niestety na koszty składają się również Twoje dojazdy, Twój czas, sprzątanie (praca/usługa), itp. Nie będziemy tego teraz mielić, ponieważ to są szczegóły. Niemniej te szczegóły wpływają na to ile, i czy w ogóle zarobisz na wynajmie, dlatego też postaram się je opisać w innym artykule.

Jak ciąć koszty

Na koszty bezpośrednie wynajmowanego mieszkania masz spory wpływ. Za chwilę wymienię kilka prostych sposobów, na eliminację dużych rachunków:

  • Prysznic zamiast wanny. W tym temacie powstało już wiele prac i artykułów. Wiedz, że przy zastosowaniu rozwiązania z kabiną i rezygnacji z wanny oszczędzasz na prawdę sporo. Ile? Skoro standardowa wanna mieści 200 litrów wody, to 1 osoba pod prysznicem zużywa średnio 30 litrów. 200 l to 1/5 m3. Koszt 1 m3 zimnej wody to ok 13 zł. Czyli napełnienie 5 wanien graniczy z kosztem rzędu 13 zł. Mało, prawda? Tak się tylko wydaje! Powiedzmy, że wynajmujesz apartament dla 2 osób. Każda z nich bierze kąpiel wieczorem. Skoro jest wanna i skoro zapłacili za pobyt, to dlaczego by nie skorzystać? Więc codziennie masz zużycie 400 litrów na samą kąpiel. Sporo osób kąpie się również rano. W takim przypadku zużycie wody idzie x2. Jeżeli kasujesz za noc 200 zł, to ponad 5 zł masz już koszt samej wody wygenerowanej przez wannę. Jednak pamiętaj, że raczej mało kto lubi kąpać się w zimnej wodzie. Więc do tego wszystkiego dochodzi koszt podgrzania. Koszt 1 m3 wody ciepłej to średnio dwukrotność zimnej, czyli ok 26 zł. Tak więc codziennie byś miał nabijany rachunek za manie wanny w kwocie rzędu 10 zł. Nadal to dla Ciebie niewiele? Hmmm; pomyśl o miesięcznym rozliczeniu. Nawet gdybyś miał 100% dni wynajętych, to na koniec miesiąca wodomierz naliczy 300 zł, co jest równe 1,5 dnia wynajmu – i to tylko ze względu, że uparłeś się mieć wannę.
  • Perlator w zlewie. Jest to urządzenie, które napowietrza strumień wody, jednocześnie znacznie ograniczając jego przepływ. O dziwo to spokojnie można sobie umyć zęby, czy też ręce i nawet nie zauważa się różnicy; a różnica jest bardzo duża – w ilości zużytej wody. Na temat perlatorów zrobiłem kiedyś filmik.

  • LEDy. Bardzo dobrym pomysłem jest zaprojektowanie, jeszcze przed remontem lokalu, oświetlenia pod kątem wykorzystania tanich w eksploatacji LED’ów. Oczywiście niektóre żarówki led’owe są już w bardzo przystępnych cenach, inne niestety jeszcze są bardzo drogie. Kupuj więc standardowe i najlepiej wymienne. Np. wiele kinkietów łazienkowych czy też plafonów ma przyklejone LED’y. Jeżeli się przepalą (a nie są wieczne), trzeba wymieniać całą lampę. Lepiej zakupić taką lampę, aby w razie problemów, można było łatwo i szybko wymienić przepalone źródło światła – np. żarówkę LED’ową.
  • AGD – takie jak lodówka, czy pralka … żrą prąd. Warto więc przeliczyć wykorzystanie kWh w roku (producenci podają na etykietach), z ceną samego sprzętu. Może się okazać, iż teoretyczna oszczędność kilkudziesięciu kWh wiąże się z dopłatą 50% ceny lodówki. 1 kWh kosztuje ok 0,53 zł. Kupując sprzęt przelicz, w ciągu jakiego czasu zwróci się Tobie dodatkowy „plus: (A+++)”, bo być może wydane kilkaset PLN więcej może być stratą pieniędzy. Lodówka może, ale nie musi być z zamrażalnikiem i niekoniecznie musi być wysoka/duża.
  • Możesz sugerować najemcy o tym, aby pamiętał o zamykaniu okien w czasie wychodzenia z mieszkania, zostawiając krótkie  notatki/karteczki przypominające. Oczywiście nie w formie rozkazów, ale raczej krótkiej instrukcji. W taki sposób unikniesz dodatkowych strat na ogrzewanie, ponieważ nie ma nic gorszego, jak włączony na max grzejnik i otwarte okno. Najemcy możesz napisać, że dzięki temu uniknie rabunku (jak masz lokal na parterze) lub zabezpieczy swoje rzeczy przed wilgocią (zmieniająca się aura – ewentualny deszcz). W każdym razie zachęć jakoś najemców do przestrzegania takich wytycznych.
  • Kupowanie środków czystości i innych. Te koszty wiążą się z przygotowaniem nieruchomości pod kolejnego klienta. Zauważ, że mydło w płynie możesz kupić na litry (i wlewać do dozowników), gdzie cena jednostkowa będzie o wiele tańsza, niż zakup mydełka w zwykłym sklepie. Tak samo możesz oszczędzać kupując herbaty/kawę – np. w hurtowniach, gdzie przy braniu większej ilości uzyskuje się rabaty. Aczkolwiek będąc w markecie spożywczym możesz trafić nieraz na fajne (cenowo) wyprzedaże i przy okazji zaopatrzyć się na kilka miesięcy. Pomyśl również o wyposażeniu kuchni w płyn do naczyń i nowe gąbki, bowiem jak nawet będziesz miał zmywarkę, to i tak wielu Twoich gości będzie wolało ręcznie zmyć 2 kieliszki i 3 talerzyki, niż czekać z nastawieniem zmywania.
  • A co z ręcznikami papierowymi i samym papierem toaletowym? Podobnie – kupuj tam, gdzie taniej. Jeżeli nie chcesz dokładać co chwilę paczek papieru, kartoników tabletek do zmywania, czy też pudełek kawy/herbaty/ciasteczek to nie zostawiaj więcej niż to konieczne. Biorąc pod uwagę dziką chęć niektórych ludzi do posiadania jak najwięcej czegokolwiek i najlepiej za darmo to nie zostawiaj więcej, niż 1 rolkę papieru toaletowego na dzień, czy kilka saszetek herbaty. Inaczej będzie się zdarzać, że w niewiadomych okolicznościach wszystko to, co wyłożysz – zniknie po wyjeździe klienta. Jeżeli zatrudniasz osoby do sprzątania lub przygotowania lokalu, to również przypatrz się, jakie dobra wynoszą z Twojego apartamentu. Ginąca kawa, płyny do mycia czy szorowania to standard; i w cale nie muszą być winni sami lokatorzy.
  • Wynajem krótkoterminowy generuje góry prania. Ręczniki, pościel, obrusy, itp. wymagają wymiany na świeże przy każdorazowej zmianie lokatorów. Dobrym pomysłem byłoby wynegocjowanie w jakiejś pralni dobrych cen za usługi prania lub inne (prasowanie, krochmalenie).
  • Pralka. O wodzie już nieco było. Potem o prześcieradłach, więc przyszła pora na urządzenie piorące w apartamencie. Moim zdaniem jest to zły pomysł, aby zostawiać klientom pralkę. Dlaczego? Zazwyczaj lokatorzy przyjeżdżają na dzień lub kilka. Na tę okoliczność zabierają z domu odpowiednią ilość ubrań. Jeżeli dasz im możliwość skorzystania z pralki, to pewnie połowa z niej skorzysta aby wyprać sobie wszystko … nawet na zaś. Znowu pralka generuje spore zużycie wody. 1 cykl to średnio 30 litrów. A po co Ci to? Klienci i tak nie zrezygnują z nieruchomości, ponieważ nie zapewniasz pralki.

Przeczytaj również mój artykuł, w którym 3 lata temu pisałem a propos swoich spostrzeżeń w apartamencie wynajmowanym na doby.

Zakup wyposażenia

Im lepiej wyposażone mieszkanie, tym lepiej … tylko dla kogo? Podobnie jest z choinką na Święta Bożonarodzeniowe: perfekcyjnie ubrana choinka to taka, z której już nic nie można ściągnąć, aby nie zaburzyć harmonii. Jak się to ma do wyposażenia lokalu? Wszystko z umiarem – jeżeli nie ma miejsca na zmywarkę, ponieważ wynajmujesz malutką kawalerkę, to lepiej zrezygnuj z niej, niż wstaw wolnostojącą do salonu.

Wyposażenie kuchni

Sprzęt AGD to dość spory wydatek. Na wyposażenie kuchni można wydać 8, 10, czy 20 tys zł. Tylko w takim wypadku będziesz czekać na zwrot z inwestycji w AGD ok roku czasu. Można to znacznie przyśpieszyć. Jak? Kupując taniej! Pamiętaj, że taniej, nie znaczy gorzej. Można kupić nową lodówkę, zmywarkę, nowy piekarnik z płytą oraz okap za ok 3.000 PLN. O tym wspominam dość często w swoich filmikach na youtubie związanych z wynajmem i inwestowaniem w nieruchomości.

Poza wymienionym sprzętem, w mieszkaniu wynajmowanym na doby, przydałoby się coś jeszcze. Mam tu na myśli udogodnienia, których ze sobą nie będą ciągać najemcy i raczej ich sobie nie kupią. Czyli to wszystko, co umili lokatorom pobyt w naszym apartamencie. Proponuję, aby zawsze był elektryczny czajnik do podgrzania wody. Przecież najemca nie będzie za każdym razem, gdy chce zrobić sobie herbatę, włączał płytę kuchenki i kładł garnek. A skoro już mowa o garnku, to … tak – dobrze jest lokal wyposażyć w 2,3 ładne garnki, zestaw sztućców, patelnię, deskę do krojenia, jakieś noże do pieczywa czy wędlin. Kupuj standardowe – powtarzalne komplety i nie przesadzaj z ilością. Tzn. spokojnie możesz wrzucić po 4 noże, widelce, łyżki, łyżeczki, ale od razu nie zarzucaj szuflady 2 kompletami po 12 sztuk. Miej je u siebie i jak zabraknie czegoś, to dołóż. Również możesz dokupić otwieracz do wina i kapsli – mały gadget, ale doceniany przez przyjezdnych. Darowałbym sobie krajalnicę do chleba, ale wartym uwagi jest ekspres do kawy. Express można kupić do 350 zł i wcale nie musi być taki za 2.500 zł, ponieważ kuchnia Twojego apartamentu to nie stołówka. Możesz również dokupić mikrofalówkę – o ile w kuchni będzie na nią miejsce. A co ze szkłem? Podobnie jak ze sztućcami – kupuj powtarzalne zestawy. Zostaw z 4 talerze płytkie i tyle samo głębokich, 4 miseczki i kilka szklanek/kubków. Możesz postawić 2-4 kieliszki do wina. Najlepiej, jakby to wszystko do siebie pasowało. Niekiedy można znaleźć ładne rzeczy za psie pieniądze na pchlich targach, ale zazwyczaj nie są one powtarzalne – tzn. jak talerz zostanie stłuczony, to już identycznego nie dokupisz; a wystawianie każdego przedmiotu z innej parafii jest kiepskim pomysłem. Aha, Twoi lokatorzy raczej nie będą piekli ciast, czy robić przyjęć, więc miej to na uwadze. Dlatego też zastanowić się możesz nad sensem zakupu piekarnika. Jak nie masz miejsca w kuchni, to zamiast piekarnika wstaw zmywarkę.

Meble

Jak meblować mieszkanie na wynajem krótkoterminowy? Ładnie 🙂 Ja bym się tu trzymał kolorystyki lokalu. O tym przeczytasz w artykule jak kolorować mieszkanie. Na pewno trzeba lokal wyposażyć w wygodne łóżko. Zależy ile masz pokoi, to w każdym powinno się coś do spania znaleźć. Moim zdaniem najlepsze są łóżka z materacami, aczkolwiek z braku miejsca można pomyśleć nad składaną wersalką. Stolik kawowy, czy krzesła/pufy to standard. Należy tez zapewnić swoim najemcom szafę na ciuchy. Nie musi być wieeeelka, ponieważ ma służyć tylko jako tymczasowa przechowalnia rzeczy. Standardowo każda osoba będzie miała po 1 walizce z najpotrzebniejszymi rzeczami, więc 1 szafa na kawalerkę powinna sprawę załatwić. Proponuję obok łóżek postawić również stoliki nocne z lampkami – jak w hotelu.

Wyposażenie dodatkowe

Jeżeli mowa o wyposażeniu, to trzeba dodać, iż zakup ręczników, pościeli, kołdry, poduszek jest wręcz wymagany. I to nie po 1 sztuce, ale w większej ilości. Dlaczego? Ponieważ po każdorazowym wynajmie należy te rzeczy wymienić na nowe/czyste. Ja raczej daruję sobie w swoim apartamenciku również pralkę, mając na uwadze moje wcześniejsze wywody. Moim zdaniem można kupić suszarkę do włosów, ale nie warto kupować lokówek, czy szczoteczek 🙂 Lokatorzy przywiozą swoje – uwierz mi. Zrezygnowałbym z pomysłu kupowania wszelkiego rodzaju oczyszczaczy/nawilżaczy/jonizatorów powietrza, automatycznych suszarek do rąk, czy urządzeń do czyszczenia obuwia. Szkoda pieniędzy, ponieważ te gadget’y są kosztowne, a i tak dzięki nim nie uzyskasz wyższej kwoty za dobowy czynsz. A świeczki? Jak są odpowiednio dobrane, to wyglądają ładnie. Niektóre nawet ładnie pachną, więc jak chcesz zamaskować nieprzyjemne zapachy z kanalizacji, to świeczki mogą tę sprawę nieco załagodzić. Ale pamiętaj też, że świeczka wiąże się z płomieniem, dlatego  raczej unikaj otwartego ognia u siebie w apartamencie. Możesz pozostawić na stole ładne serwetki. Też przydałyby się jakieś podkładki pod talerze, czy kubki, bo pewnie nie chcesz mieć poprzypalanego blatu na stole. Aby ozdobić ścianę można powiesić obraz. Oczywiście wszystko najlepiej aby się komponowało, ponieważ chyba nie chcesz zepsuć pierwszego wrażenia, prawda? Obrazów jest cała masa na rynku: od koloru, do wyboru rozmiaru, treści, ramy. Absolutnie nie kupuj arcydzieł z antykwariatów, bo może się tak spodobać jakiemuś klientowi, że zapomni się z nim rozstać. Warto pomyśleć o gościach, którzy będą odwiedzać Twoje miasto w celach służbowych. Dlatego też żelazko i deska do prasowania byłyby wskazane. A co z odkurzaczem, czy mopem? Nieeee – to już Twój obowiązek. Aczkolwiek jak najbardziej wyposaż mieszkanie w zmiotkę, szufelkę i kubeł na śmieci, oraz dorzuć kilka ścierek w razie „W” (tylko czystych) 🙂

Konieczne wyposażenie

Zapomniałbym o najbardziej oczywistym – telewizor MUSI być! I jak już będziesz wyposażał swoje mieszkanko, to kup taki płaski. Już widzę Twoją minę. Nie przesadzaj – jakiś fajny 26-32″ możesz dostać w markecie za 700 zł i to nowy i na gwarancji.

Internet – a dokładniej to sieć Wi-Fi – czyli router (koniecznie na hasło, aby cały budynek z tego nie korzystał). Moim zdaniem stały dostęp do internetu jest konieczny w każdym apartamencie. Zresztą sam nie wyobrażam sobie wyjechać tam, gdzie nie będę miał łączności ze Światem. Tak, wiem – mam komórkę, ale to nie to samo co laptop. Jeżeli w wynajmie długoterminowym te koszty pokrywa najemca, który sam sobie podpisuje umowę na TV i internet, to w przypadku najmu na doby Ty będziesz musiał wziąć taką umowę na siebie i zdecydować jaki pakiet programów wybrać, oraz jak szybkie łącze zapewnić. Proponuję brać wszystko średnie – tzn.kablówkę z takimi programami, aby zapewnić i dziecku i dorosłemu rozrywkę. A net to … ogólnie to wielka ściema z tymi prędkościami i naciąganie klientów. Ale jak internet jest podany w opisie oferty, a na miejscu okazuje się, że ledwo co chodzi … to możesz mieć problem.

Jeżeli chciałbyś zaoszczędzić na abonamencie za kablówkę (od 30 do 100 zł co miesiąc), to możesz zamontować zewnętrzną antenę DVB-T do oglądania telewizji naziemnej. Pytanie tylko, czy masz gdzie zamontować antenę (taras, balkon) i czy antena złapie dobry sygnał? Chodzi o to, że wszelkie budynki w najbliższym sąsiedztwie tworzą przeszkodę dla sygnału tej telewizji i może się okazać, że zamiast 24 kanałów Twój telewizor złapie jedynie kilka. Same anteny też się od siebie różnią – im lepsza, tym lepszy sygnał. Jednorazowy koszt takiej zabawki to 60-150 zł. Innym wariantem może być montaż telewizji satelitarnej. W każdym razie wybór masz spory 🙂


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 30 marca 2018 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

2 responses to “Najem krótkoterminowy – koszty

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

 
%d blogerów lubi to: