RSS

Archiwa tagu: roszczenie

Nabycie nieruchomości gruntowej przyległej

Nabycie nieruchomości gruntowej przyległej

Problem z korzystaniem z nieruchomości

Wiele wspólnot mieszkaniowych zaczyna mieć lub ma poważne problemy ze swobodnym korzystaniem ze swojej nieruchomości. W latach transformacji i porządkowania spraw formalno-prawnych, gdzie trzeba było wytyczyć granice setkom tysięcy nieruchomości, powstało wiele błędów, które dopiero niedawno zaczęły wychodzić na wierzch.

Błędy w wytyczaniu granic nieruchomości

Podstawowym błędem było wytyczenie działki pod nieruchomością zabudowaną po obrysie budynku. Mnóstwo nieruchomości, zwłaszcza w miastach, posiada tak wytyczone granice gruntów.

Przez lata nikt o tym nawet nie wiedział, ponieważ były inne, ważniejsze tematy do interesowania się. Aż do teraz, kiedy wartość nieruchomości drastycznie wzrosła, szczególnie w dużych miastach i dobrych lokalizacjach. Ludzie biją się o każdy metr gruntu, który jest na wagę złota. Jako ciekawostkę podam, że w centrum Warszawy metr kwadratowy ziemi kosztuje 30-40 tys EUR.

Konsekwencje złego wytyczenia granic

Do absurdalnych sytuacji dochodzi, gdy nagle np. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wszczyna postępowanie z powodu nieuprawnionego zajęcia pasa drogowego przez … balkon, który wystaje nad ulicą.

Pas drogowy – wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią NAD i POD jego powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpiecze-niem i obsługą ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą.

Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych

Kolejnym problemem może być czynność wyrzucania śmieci, gdzie kubły na nieczystości znajdują się na zewnątrz budynku wspólnoty – na podwórku, które de facto należy do kogoś innego np. gminy.

Inny problem może dotknąć właścicieli kamienicy lub bloku, którzy zechcą docieplić ściany. 10 cm warstwa styropianu oraz te kilka centymetrów przeznaczone na klej, siatkę i strukturę również „wychodzi” poza nieruchomość i może stać się przyczyną konfliktu z właścicielem nieruchomości sąsiedniej.

Jeżeli wydaje się Tobie, że 10 cm to nic wielkiego, to wyobraź sobie, że np. w Szczecinie za zajęcie pasa drogowego opłaty naliczane są od grubości baneru powieszonego na budynku wspólnoty i mnożone przez ilość metrów, jakie reklama zajmuje. Nie mówię o neonach; chodzi dokładnie o 0,2 mm.

Typowymi przypadkami zamieszania i oburzenia mieszkańców są:

  • ogrodzenie przez właściciela części działki, która do tej pory stanowiła parking dla wszystkich użytkowników nieruchomości,
  • brak możliwości ogrodzenia nieruchomości (ze względów bezpieczeństwa), ponieważ samo ogrodzenie postawione by zostało na działce należącej do kogoś innego,
  • ograniczenie lub uniemożliwienie przejazdu a nawet przechodu przez swoją działkę innym właścicielom, gdy nie ma żadnej wzmianki a propos służebności w KW.

Dokupienie nieruchomości przylegającej

Ustawodawca dał pewną furtkę, która umożliwia w miarę racjonalne wyjście z patowej sytuacji.

Działka budowlana – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 4 pkt 3a.

Ustawodawca uznał, że każda działka budowlana musi mieć możliwość racjonalnego wykorzystania. Jednak zmianę tę naniesiono dopiero dnia 7 stycznia 2000 r.

W ww ustawie o gospodarce nieruchomościami jest jeszcze jeden artykuł nr 209a, który poprzez charakter roszczeniowy, stwarza możliwość naprawy źle wydzielonej, w przeszłości, działki pod budynkiem.

1. Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.
2. Przeniesienie własności nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości.
3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części.
4. Roszczenie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje, jeżeli:
1) toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
2) przyległa nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, lub graniczy z tymi nieruchomościami;
3) wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej.

Pomocnym będzie również przepis prawny określony w art. 32a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Porady dla właścicieli nieruchomości

W dość częstych sytuacjach, gdy część współwłaścicieli chce nabyć nieruchomość przyległą, a część nie wyraża zgody przez jawny sprzeciw lub unikanie odpowiedzi i tym samym blokowanie podjęcie uchwały, zainteresowani współwłaściciele na podstawie art. 199 k.c., jeżeli reprezentują ponad 50% udziałów w nieruchomości, mogą wystąpić do sądu o wydanie takiej zgody.

Właściciele lokali mogą wystąpić o sprzedanie im tylko części nieruchomości przyległej. W takim przypadku należy dokonać wydzielenia tej części nieruchomości.

Ponieważ do rozpatrzenia wniosku nie mają zastosowania przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, to we wniosku o odtworzenie należy określić termin, w jakim oczekiwana jest odpowiedź na wniosek.

Realizacja roszczenia następuje w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego (lub wyrokiem sądu w razie braku porozumienia). Umowa ma charakter odpłatny. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę.

Właściwy organ za zgodą (odpowiednio: wojewody w odniesieniu do starosty, albo rady lub sejmiku w odniesieniu do jednostek samorządu terytorialnego), może udzielić bonifikaty na nabycie nieruchomości przyległej.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Rozliczanie nieruchomości na FaceBook

Ważne informacje nt nieruchomości

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ekspektatywa

Ekspektatywa

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Wierzytelność przyszła – oczekiwanie prawne. Tak można w skrócie scharakteryzować ekspektatywę. Wraz z art 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ekspektatywa jest roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

  • zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;
  • określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu (za wyjątkiem osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą);
  • określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu (za wyjątkiem osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą);
  • określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
  • inne postanowienia określone w statucie.

Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Nie dotyczy to osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą.

Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.

Powstanie roszczenia

Z chwilą zawarcia ww umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków.

Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, z zastrzeżeniem, że członkiem spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Wiedza dla inwestora

Ekspektatywą można handlować i nieźle na niej zarabiać w przypadku hossy.

Przypadek szczeciński:

Spółdzielnia mieszkaniowa wykupiła działkę pod budowę nowego apartamentowca. Cenę 1 metra kwadratowego ustalono na 3.500 zł. Zanim powstał fundament, niektórzy członkowie spółdzielni sprzedali prawo ekspektatywy w cenie 6.000 zł za 1 m². Zarobili 2.500 zł na metrze. Dodam, iż członkowie pospisywali umowy na budowę kilku mieszkań od razu.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

Prawo do lokalu w spółdzielni

Jednym z praw do lokali w spółdzielni mieszkaniowej jest tzw. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Nadal właścicielem lokalu, budynku, czy gruntu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, jako osoba prawna.

Właściciel takiego prawa staje się właścicielem powierzchni danego lokalu, ale nie murów. Mury należą nadal do spółdzielni.

Przywileje z posiadania własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego:

  1. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest prawem zbywalnym
  2. Powyższe prawo jest również prawem dziedzicznym
  3. Posiadacz takiego prawa może zakładać księgi wieczyste
Księgę wieczystą zakłada się zazwyczaj tylko na potrzeby zaciągania kredytów. Bank zabezpiecza się w przypadku wypłacenia kredytu – wpisem do hipoteki, która stanowi dział IV KW.

Niestety z tym prawem nie wiążą się pojęcia „pomieszczenie przynależne” oraz „część wspólna„. Występują one jedynie przy prawie własności.

Przekształcenie własnościowego prawa do lokalu we własnościowe

24 kwietnia 2001 roku ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyznała, osobom posiadającym spółdzielcze prawo do lokalu i lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, roszczenia o zamianę praw spółdzielczych na własność. Jeżeli zarząd spółdzielni odmówi zamiany, posiadacz własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu może wystąpić na drogę sądową. Po takiej czynności, księga wieczysta lokalu zostanie założona na podstawie wyroku sądu.

Warunki, które musi spełniać osoba zainteresowana przekształceniem prawa spółdzielczego na własnościowe:

  1. Osoba ta musi mieć spłacony pełny wkład budowlany. Czyli muszą być spłacone koszty budowy. Zaciągnięty na budowę kredyt musi zostać spłacony wraz z odsetkami.
  2. Osoba zainteresowana nie może zalegać z bieżącymi płatnościami – musi terminowo opłacać czynsz w spółdzielni.

Sprzedaż nieruchomości

Przy sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu można:

  1. zamienić własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu na prawo własności i dopiero sprzedać prawo własności z pomieszczeniami przynależnymi i częścią udziału w nieruchomości wspólnej
    lub
  2. sprzedać własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu a nowy właściciel może starać się wnioskiem roszczeniowym o zmianę tego prawa na prawo własności

Członkostwo w spółdzielni a własność

Można pozostać członkiem spółdzielni po przekształceniu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności. Jeżeli kupujący zakupi prawo własności do lokalu, który jest w budynku spółdzielni, nie oznacza to, że kupujący automatycznie staje się członkiem spółdzielni.

Własność dotyczy jedynie pomieszczeń odgrodzonych ścianami. Nie wliczamy do własności np. balkonu, tarasu, czy miejsca parkingowego.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Przymusowym zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa – z mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli w danym budynku spółdzielni mieszkaniowej, wszystkie lokale zostaną przekształcone we własność, to w takim wypadku automatycznie będą miały zastosowanie przepisy o własności lokali.

Można wprowadzić, na żądanie właścicieli, zapisy o zarządzaniu nieruchomością zgodne z ustawą o własności lokali, jeżeli ponad 50% lokali danego budynku stanowi własność.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,