RSS

Licytacja a komornik

06 Gru
Licytacja a komornik

Zakup mieszkania na licytacji

Nabycie nieruchomości w drodze licytacji może być dobrą alternatywą do ofert z rynku wtórnego. Jak już wspominałem we wcześniejszych artykułach, to cena wywoławcza jest obniżana w drugim przetargu do 2/3 wartości. Wartość zawsze wycenia rzeczoznawca majątkowy. Powstaje dokument zwany operatem szacunkowym.

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartość nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie nieruchomości i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie daty określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Komornik i kancelaria

Jeżeli jesteś osobą zainteresowaną nabyciem nieruchomości właśnie w drodze licytacji, to … możesz się zdziwić, jak wielu komorników będzie miało Cię w dupie.

Dane z operatu szacunkowego

Operat stanowi dokument, który jest stworzony w celu ukazania wartości nieruchomości. Zawiera bardzo cenne informacje o samej nieruchomości, jak również o sąsiedztwie – lokalizacji. Moim zdaniem jest to pierwsze poważne dzieło, z którym musisz się zapoznać, aby później mieć pewność, czy aby na pewno chcesz rozważyć zakup danej nieruchomości. Operat powstaje na prośbę zainteresowanego; w tym przypadku komornik zleca jego wykonanie. Pierwsze schody zaczynają się, gdy chcesz sobie na spokojnie zapoznać się z treścią operatu w kancelarii komorniczej. Osobiście byłem zaskoczony, gdy pracownik kancelarii odesłał mnie na drzewo … no może nie do końca, ale odesłał mnie do sądu, gdzie ów operat, wraz z całym tomem korespondencji, pism, dokumentów etc., powinien zalec. Dowiedziałem się, że operat komornik powinien zanieść do sądu na 14 dni przed licytacją, ale w informacji sądu powiedziano mi, że to jest w ogóle nie przestrzegane i niektóre operaty mogą zlądować w sądzie na kilka dni przed terminem licytacji. Może te kilka dni to też długo, jednak gdy wyrzucimy weekend, to może okazać się zbyt krótko na zgłębienie danych i poszukanie ewentualnych rozwiązań.

Informacje

Najbardziej chce mi się śmiać z tekstu, który komornicy zawierają w swoich obwieszczeniach:

W ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość w dni powszednie od godz. 08:00 do godz. 14:00 …

Zapytałem się w kancelarii, jak mam rozumieć ten zapis i dowiedziałem się, że mogę sobie pójść na wyznaczoną nieruchomość i zapukać do drzwi. Jak mnie właściciel wpuści, to będzie dobrze.

A propos informacji, to nie zdziw się, gdy będziesz nieco namolny, ale żądny wiedzy i zaczniesz zadawać szczegółowe pytania, że pracownik kancelarii skieruje Cię do zawartości operatu szacunkowego, którego nie dostaniesz od ręki – ale w sądzie🙂 I to jest w sumie dokończenie zdania z obwieszczenia:

… oraz przeglądać akta postępowania egzekucyjnego w Sądzie w XXXXXXX mieszczącym się pod adresem: YYYYYYYY, ZZZZZZZZZZ.

Zdjęcia

Fotografie są ważną częścią informacji o stanie nieruchomości. Jeżeli rzeczoznawca został wpuszczony do mieszkania, to mógł je wykonać. Jeżeli wykonał, to dlaczego komornicy nie chcą Ci ich pokazać? Aaaa, no tak – ponieważ fotki są częścią operatu szacunkowego, który możesz sobie obejrzeć … w sądzie.

Tak na marginesie, to zdjęcia wykonane wczoraj mogą zupełnie różnić się od stanu lokalu w dniu dzisiejszym🙂

Rozmowa z komornikiem

Znowu ciekawostka. Ty, jako ta osoba, która jest zainteresowana nabyciem konkretnej nieruchomości, możesz być zlana przez komornika, który nie będzie miał czasu lub nawet chęci z Tobą porozmawiać o tym, co sprzedaje.

Fakty

Próbowałem dojść do tego, dlaczego informacje o licytacjach są tak skrzętnie chowane przed światem zewnętrznym. Jak nie wiesz o co chodzi, to … no właśnie.

Ale:

Zgodnie z przepisem art. 976 § 1 kpc w przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Oczywiście można kogoś podłożyć, można komuś dać cynk, ale przy zawziętym zainteresowanym takie próby ograniczenia informacji na temat licytowanej nieruchomości pójdą na marne, bo i tak się dowie w sądzie wszystkiego, a jak nie, to zgłosi nieprawidłowość w przebiegu licytacji – jest 7 dni na uprawomocnienie się wyroku sądu.

Komu zależy na sprzedaży nieruchomości

Ten akapit dedykuję ludziom/firmom – ogólnie wierzycielom – którzy podjęli decyzję zgłoszenia dłużnika do sądu i mogą wybrać komornika. Wybierajcie tych komorników, którym zależy na spieniężeniu nieruchomości. Łatwo to sprawdzicie przychodząc do kancelarii z zapytaniem o jakąkolwiek licytację. Jeżeli komornik, lub jego załoga, będzie chciał współpracować – wybierzcie tę kancelarię. Jeżeli nawet w rozmowie telefonicznej wyczujecie, że zawracacie chyba głowę komuś tam w biurze – darujcie sobie takiego komornika, ponieważ przyjmie nieruchomość, ale do czasu licytacji zniechęci tylu potencjalnych nabywców, że nie uzyskasz zadowalającego rezultatu – w najlepszym przypadku, a w najgorszym, gdy licytacja odbędzie się z wynikiem negatywnym.

Jest wiele kancelarii komorniczych, które operat szacunkowy przesyłają mailem lub zapraszają do biura, w celu przedyskutowania szczegółów potencjalnej transakcji. Są również i tacy, którzy będą pomagać Tobie – jako nabywcy – oraz byłemu właścicielowi licytowanej nieruchomości; ale takich ludzkich komorników jest jak na lekarstwo.

Dziwi mnie tylko, że pomimo iż komornicy zarabiają 15% od wylicytowanej kwoty, to mają gdzieś nabywców. No, może i nie dziwi, ponieważ jest to 15% od wartości. Czym jest zatem jakieś małe mieszkanko, za które komornik otrzyma marne 8-20 tys PLN wynagrodzenia w stosunku do zajęcia majątku jakiegoś szpitala w wysokości 109 mln PLN, gdzie wynagrodzenie wynosi 25 mln PLN?🙂

PS
Jeżeli chcesz dowiedzieć się znacznie więcej na temat licytacji komorniczych, to odwiedź tę stronę: poradnik po licytacjach nieruchomości

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , ,

One response to “Licytacja a komornik

  1. Łukasz

    8 Marzec 2016 at 10:57 AM

    Hmmm. myślałem, że to ja akurat miałem takie szczęście, żeby trafiać na opisanych w tekście komorników. Teraz widzę, że to naturalna procedura:)

     

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: