RSS

Archiwa tagu: dług

Okazja – zakup nieruchomości

Okazja – zakup nieruchomości

Okazyjne nabycie nieruchomości

„Twój zysk powstaje kiedy kupujesz, a nie kiedy sprzedajesz” R. Kiyosaki

Aby nabyć okazje inwestor w nieruchomości musi przede wszystkim odróżniać prawdziwą gratkę od zwykłej transakcji. Aby inwestor mógł dostrzec ‚okazję stulecia’ częściej, niż raz na 100 lat, musi posiadać wysokie finansowe IQ. Aby mieć wysoki wskaźnik finansowej inteligencji, musi być dobrze wyedukowany i znać finansowy alfabet.

Niestety szkoły nie uczą nic o inwestowaniu i poszukiwaniu inwestycyjnych okazji; może dlatego na rynku jest tyle okazji, którymi nikt się nie interesuje?

Reguła zakupu nieruchomości 100:10:3:1

W świecie inwestycji w nieruchomości jest jedna reguła (Dolfa de Roos’a) reprezentowana za pomocą liczb:

  1. musisz dobrze poznać 100 potencjalnych nieruchomości
  2. wybrać 10 z nich i złożyć ofertę nabycia ich właścicielom
  3. 3 powinno ją zaakceptować
  4. wybierz najlepszą nieruchomość i ją kup

Okazja stulecia

Okazja stulecia zdarza się codziennie. Jeżeli wiele osób mówi Ci, że jest to okazja, to zapewne nią nie jest. W miarę nabierania doświadczenia będziesz w stanie odróżnić prawdziwe okazje inwestycyjne od zwykłych transakcji lub nawet oszustw.

Dowiesz się, czy dana transakcja jest lub będzie rzeczywiście taka świetna, wykonując analizę finansową nieruchomości. To liczby mówią inwestorom, co jest dobre, a co należy odrzucić.

Inwestycyjna okazja a inwestycyjna porażka

Nieruchomość musi cieszyć się zainteresowaniem

Kupuj tam, gdzie są ludzie. Ludzie są tam, gdzie jest praca. Lepiej opłaca się kupić relatywnie drogą kawalerkę w Poznaniu lub Warszawie, niż mieszkanie 3 pokojowe po super niskiej cenie we Wiórkowie.

Miasta akademickie jak Warszawa, Poznań, Wrocław, Gdańsk, czy Kraków posiadają wielki potencjał. Z jednej strony jest mnóstwo studentów, którzy muszą gdzieś mieszkać, z drugiej wielu potencjalnych pracowników, którzy po skończeniu studiów zostaną już w dużym mieście.

W małym mieście, pomimo iż koszt nabycia mieszkania jest bardzo atrakcyjny, możesz zostać z pustym lokalem przez większą część roku. Wierz mi, że pustostan to największe zło w wynajmie.

Stan nieruchomości

Zakupienie zrujnowanego mieszkania może okazać się transakcją życia lub studnią bez dna. Bez opinii fachowców (np. elektryka) od remontu mieszkania nawet nie podchodź do dyskusji o cenie.

Emocje

Jeżeli zakupisz nieruchomość kierując się emocjami, zamiast cyframi (zysk z wynajmu, cały koszt nabycia, adaptacja, itd.), jesteś stracony.

Badanie nieruchomości pod względem formalno-prawnym

Nie kupuj kota w worku. Jeżeli nie znasz się na temacie, zatrudnij licencjonowanego pośrednika.

Zbadaj rynek najmu

Zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

  1. Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części.
  2. Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.
  3. Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne, dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane pochodzące z innych źródeł.

Jednak przeglądając zestawienie czynszów dla swojego miasta – Gorzów Wlkp. – mam mieszane uczucia, co do rzetelności źródła informacji. Najlepiej porównaj czynsze z obwieszczenia prezydenta swojego miasta z czynszami w serwisie ogłoszeniowym.

Sprawdzaj ilość wolnych mieszkań na wynajem i rotację. Przez kilka tygodni śledź max 3 większe serwisy internetowych ogłoszeń (w tym 1 darmowy) a zaobserwujesz, co jaki czas mieszkania znikają z rynku.

Kolejnymi sprawami do prześledzenia są:

  • wysokość czynszu
  • lokalizacja
  • standard nieruchomości
  • inne jak piętro, winda, piwnica

Porozmawiaj z pośrednikami nieruchomości; najlepiej kilkoma. Pamiętaj, że większość z nich to sprzedawcy, a nie doradcy. Jeżeli obserwowałeś jakieś mieszkania, które zniknęły ze stron portali ogłoszeniowych – zadzwoń do właściciela i podpytaj się o ostateczną wysokość czynszu – zazwyczaj wynajmujący przekaże takie informacje.

Zmotywowany sprzedawca

Dobrze, jeżeli natrafisz na właściciela nieruchomości, który za wszelką cenę chce sprzedać mieszkanie lub lokal. No, może nie za wszelką, ale przynajmniej za mniej, niż wynosi wartość nieruchomości.

Przy pierwszej rozmowie powinno się wyczuć, czy ktoś rzeczywiście chce sprzedać nieruchomość i czy rzeczywiście jest w stanie zaakceptować cenę nabywcy. Istnieje wiele technik negocjacyjnych, ale to miejsce na inny artykuł.

Kto może być odpowiednio zmotywowany?

Może to być osoba, która musi przeprowadzić się do innego miasta i nie ma co zrobić z nieruchomością. Najczęściej ludzie wyjeżdżają w pogoni za lepszą pracą i bardzo często też są zmuszeni do spieniężenia mieszkania lub domu w mieście X na rzecz zakupu małej klitki w dużym mieście Y. Są to również emigranci, na stałe żegnający się z krajem.

Może to być dłużnik, który ma problemy z terminowym wywiązywaniem się ze swoich zobowiązań. W okresie boomu (hossy) wiele ludzi zakupiło nieruchomości po bardzo zawyżonych cenach za pieniądze banku; często jeszcze w innej walucie np. CHF. Widmo komornika jest na tyle przerażające, że są w stanie pójść na duże ustępstwa, aby tylko sami mogli sprzedać nieruchomość, zaspokoić wierzyciela i nie dzielić się z komornikiem.

Mogą to być skłóceni członkowie rodziny, którzy nie mogą dojść do kompromisu przy podziale majątku. Najlepszym sposobem jest spieniężenie nieruchomości i podziałkowanie gotówki. Są to rozwodnicy lub ludzie, którzy otrzymali nieruchomość w spadku.

Może to być właściciel, któremu wszystko mięknie, jak widzi gotówkę, zamiast obietnicy wypłaty z kredytu, który trzeba jeszcze otrzymać.

Czas – upływający czas jest najlepszym motywatorem.

Wyprzedaże nieruchomości

Domy, mieszkania lub lokale użytkowe inwestor może nabywać na:

  1. przetargach
  2. licytacjach

Przetargi i licytacje organizowane są przez gminy, komorników, wierzycieli, czy spółdzielnie mieszkaniowe. Ale o tym przeczytaj w kolejnych artykułach.

Szczegółowa i kompletna wiedza

Wszystko o okazyjnym nabywaniu nieruchomości zostało napisane w tym poradniku: okazje nieruchomości

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zakup nieruchomości komercyjnej

Zakup nieruchomości komercyjnej

Nabycie nieruchomości od firmy

Kupując jakąkolwiek nieruchomość, która jest powiązana z działalnością gospodarczą – wchodzi w majątek firmy – zachowaj szczególną ostrożność.

Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa, kupujący może odpowiadać za długi poprzedniego właściciela.

Konkretnie jest o tym mowa w art. 112 ww ustawy.

Nabywca przedsiębiorstwa lub *zorganizowanej części przedsiębiorstwa  odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach.

Zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytych w tym przypadku nieruchomości.

*zorganizowanej części przedsiębiorstwa – oznacza to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania – zgodnie z ustawami o CIT, PIT i VAT.

Jak zminimalizować ryzyko inwestycji

Nabywając nieruchomość od przedsiębiorcy, przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, zażądaj od zbywcy przedstawienia zaświadczeń z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Nabywca nie odpowiada za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 306g.

Art. 306g.
§ 1. Organy podatkowe … wydają zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych zbywającego:
1) na wniosek zbywającego;
2) na wniosek nabywcy, za zgodą zbywającego.
§ 2. W zaświadczeniu, o którym mowa w § 1, organ podatkowy określa wysokość zaległości podatkowych zbywającego na dzień wydania zaświadczenia.

Nabywca odpowiada również za zaległości podatkowe i inne należności zbywcy:

  • odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych;
  • niezwrócone w terminie zaliczki naliczonego podatku od towarów i usług oraz za oprocentowanie tych zaliczek;
  • koszty postępowania egzekucyjnego;

powstałe po dniu wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 306g, a przed dniem nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jeżeli od dnia wydania zaświadczenia do dnia zbycia upłynęło więcej niż 30 dni.

Zaświadczenie o niezaleganiu

Od jakich instytucji powinno się mieć zaświadczenie o terminowym dokonywaniu opłat?

Na pewno od wspomnianego wyżej Urzędu Skarbowego. US to niestety nie jedyna instytucja mogąca zaspokoić się z Twojego majątku, w razie, gdyby zbywca posiadał zaległości.

Moim zdaniem warto żądać zaświadczeń również z ZUS‚u i gminy.

Zaległości ZUS’u mogą być podstawą do wpisu hipoteki, ale lepiej chuchać na zimne, tzn. na brak wpisu lub brak wniosku o wpis w KW.

Gmina również będzie ścigać właściciela nieruchomości i nie „byłego właściciela”, ale obecnego – czyli Ciebie – za np. niezapłacony podatek od nieruchomości. Nadmienię, że w przypadku działalności gospodarczej, ów podatek może stanowić dość dużą sumę.

Jeżeli zbywcy zależy na sprzedaniu nieruchomości, powinien przynieść na akt notarialny – najlepiej nie starsze niż 30 dniowe – zaświadczenia o niezaleganiu, wystawione przez ww instytucje.

Oświadczenie osoby fizycznej

Oprócz tego warto pobrać od osoby fizycznej, która sprzedaje Tobie jakąś nieruchomość (mieszkanie, lokal użytkowy, magazyn, dom) oświadczenie, że zbywana nieruchomość nie wchodzi w majątek przedsiębiorstwa. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie wiesz, czy nawet taka kawalerka nie została wciągnięta w księgi rachunkowe firmy, aby np. odliczać amortyzację.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Skarga pauliańska

Skarga pauliańska

Dług podąża za dłużnikiem

Inwestor nabył zadłużone w spółdzielni mieszkaniowej mieszkanie. Długów narobił poprzedni właściciel poprzez wielomiesięczną zwłokę z płaceniem czynszu.

Wydawać by się mogło, iż wierzyciel (tu spółdzielnia) powinien ścigać za długi poprzedniego właściciela.

Zadłużone mieszkanie

Niestety spółdzielnia przerzuci należności do zapłaty na nowego właściciela. Dlaczego? Ponieważ inwestor powinien wiedzieć, co nabywa. Chodzi tu głównie o zdobycie wiedzy lub danie możliwości zdobycia wiedzy o zakupowanej nieruchomości. Inwestor nie może zasłaniać się nieznajomością stanu rzeczy nieruchomości – ponieważ mógł w łatwy sposób się o zaległościach czynszowych dowiedzieć.

Przepisy prawa

Skargę pauliańską regulują przepisy Kodeksu Cywilnego art. 527-534. Wierzyciel (US, spółdzielnia lub inny) ma 5 lat, od daty krzywdzącej czynności prawnej, do wystąpienia o uznanie czynności za bezskuteczną.

Dobre rady

Jeżeli jesteś inwestorem, kupującym w spółdzielczych zasobach mieszkaniowych zadłużoną nieruchomość, który niezbyt dobrze czuje się w prawie spółdzielczym, zalecam robić transakcję przez pośrednika. Licencjonowany pośrednik posiada polisę od odpowiedzialności cywilnej i gdybyś zakupił mieszkanie z długiem, którego nie pokryłby były właściciel, możesz domagać się od pośrednika zadośćuczynienia.

Idź z obecnym właścicielem prawa do nieruchomości do spółdzielni (lub innego zarządcy) i poproście na piśmie o wystawienie m.in. informacji o bieżącym saldzie.

Jeżeli saldo będzie ujemne możesz zrobić np. jedną z tych czynności:

  1. Sporządź z obecnym właścicielem umowę przedwstępną, na której podstawie wpłacisz zadatek (lub zaliczkę), którym spłacisz zadłużenie w spółdzielni  lub
  2. Zawrzyj umowę cywilno-prawną ze spółdzielnią odnośnie spłacenia długu wiszącego na danym lokalu. Gdyby nie doszło do transakcji, spółdzielnia odda Tobie wpłacone pieniądze. Jeżeli dojdzie do transakcji, żądaj odjęcia wpłaconych środków na poczet długu od ceny nieruchomości.

Akt notarialny

W aktach zazwyczaj można spotkać zapisy typu: zbywca oświadcza, iż przedmiotowa nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich

Taki zapis kryje nie nabywcę, a … notariusza.

Rada dla inwestora

Jeżeli, jako nabywca, chcesz mieć pewność, że nikt nie upomni się w okresie 5 lat o swoje (niezapłacone należności), żądaj przedłożenia zaświadczeń z Urzędu Skarbowego (podatki ogólnie), Urzędu Miasta (podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste), zarządca nieruchomości lub budynku, w którym dany lokal się znajduje (saldo czynszu). Sprawdź też koniecznie księgę wieczystą – dział III i IV.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Inwestycja w nieruchomości

Przedstawię Tobie kilka bardzo ważnych powodów, dlaczego wybrałem inwestowanie właśnie w nieruchomości. Być może dla Ciebie lepszy okaże się rynek papierów wartościowych lub kruszcu, albo zakładanie biznesów. Chciałbym jednak abyś poznał mój punkt widzenia na temat lokowania kapitału i pomnażania majątku.

Oto dlaczego, spośród wielu możliwości, najbardziej interesują mnie nieruchomości:

Życie bez nieruchomości jest niemożliwe

Ludzie muszą gdzieś mieszkać, gdzieś się podziać. Człowiekowi potrzebny jest dach nad głową, tak jak pożywienie i woda. Nieruchomości są rynkiem pewnym (teoretycznie) – zawsze będzie na nie popyt. Można obejść się bez samochodu, bez kalkulatora, chodzić bez butów, ale ciężko sobie wyobrazić życie bez nieruchomości.

Nie ma nieskończenie wiele nieruchomości

Na danym rynku lokalnym może powstać tylko pewna ilość nieruchomości. Znikające grunty powodują trend wzrostowy. Tak jak ropa naftowa powoli się kończy, tak wolne nieruchomości również. Różnica polega na tym, że kiedyś ropa się skończy, a nieruchomości pozostaną i będą przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Firma giełdowa może wypuścić nieskończenie wiele akcji; za to gruntów jest policzalna ilość. Nie można ich pomnożyć; co najwyżej rozbudować w górę lub w dół (nieruchomości budynkowe).

Nieruchomość jest namacalna

Nieruchomość można zobaczyć, zmierzyć, dotknąć, poczuć, usłyszeć odbijające się od murów echo. Nieruchomość można uprawiać (grunt), spać w niej (mieszkanie), jeździć po niej (ulica, most). Akcje, obligacje, lokaty bankowe, jednostki funduszy to w tej chwili jedynie zapisy w elektronicznym systemie bankowym.

Nad nieruchomością można mieć 100% kontrolę

Możesz wynająć ją komu tylko chcesz – masz wpływ na swoich najemców. Możesz szybko sam zareagować na cieknący dach i go naprawić. Możesz nieruchomość rozbudować lub zdemontować. Kupując akcje banku za 500 tys PLN, nie masz żadnej kontroli; nie kontrolujesz wydatków firmy ani też jej przychodów; nie kontrolujesz odbiorców ani dostawców. W przypadku akcji spółek jesteś zdany na ich zarząd, chyba że posiadasz pakiet kontrolny. W przypadku nieruchomości sam nimi rządzisz, jako jedyny właściciel lub współwłaściciel.

Masz wpływ na wartość swoich nieruchomości

Możesz podnieść wartość nieruchomości np. malując ściany, wymieniając rynny, czy pięknie projektując ogród przed domem. Możesz podnieść czynsz najmu i tym samym zwiększyć wartość domu/mieszkania/budynku. Możesz zmienić przeznaczenie nieruchomości i bardzo szybko na tym zyskać np. kupując hektar gruntu rolnego za 10 tys PLN a sprzedając metr kwadratowy działki budowlanej za 100 PLN. W przypadku papierów wartościowych masz przeważnie zerowy wpływ na wartość firmy. Możesz powiesić kilka reklam na swojej nieruchomości, z których będziesz otrzymywać comiesięczne stałe wynagrodzenie. Możesz podnająć plac lub nieużywany garaż sąsiadowi.

Na wzroście wartości nieruchomości zyskuje tylko jej właściciel.

inwestowanie w nieruchomości

Nieruchomość można ulepszyć

Dzięki remontom, dobudowom, rozbudowom, polepszeniom możesz podnieść wartość nieruchomości. Możesz kupić tanio zrujnowane mieszkanie, pięknie je odrestaurować i uzyskiwać comiesięczny dodatni cashflow lub sprzedać drogo z dużym zyskiem. Podnoszenie wartości w taki sposób uzależnione jest głównie od właściciela.

Sam zarządzasz swoimi aktywami

Dobre zarządzanie doprowadza do wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, sam możesz podejmować różne decyzje. Na te decyzje składają się wszystkie punkty powyżej wymienione. Będąc akcjonariuszem mniejszościowym lub udziałowcem, musisz liczyć się ze zdaniem innych.

Zysk z nieruchomości

Twoim zyskiem są rzeczywiste pieniądze pojawiające się na Twoim rachunku bankowym, pochodzące z czynszu płaconego przez najemców. Zysk z akcji tworzy się poprzez zapis komputerowy, jeżeli oczywiście akcje kosztują więcej, niż za nie zapłaciłeś. Nie otrzymujesz różnicy między ceną zakupu a wyższą ceną dnia giełdowego. Możesz otrzymać dywidendę, ale nie musisz. Przy nieruchomościach możesz otrzymać pewny i duży zwrot z inwestycji. Akcje lub fundusze inwestycyjne nie dają gwarancji zwrotu – są o wiele bardziej ryzykowne, ale również można wiele zyskać w krótkim czasie lub też i wiele stracić.

Nieruchomość jest nieruchoma

Nie musisz się martwić, że pewnego poranka obudzisz się a Twoja nieruchomość zniknie poprzez samoistne oddalenie, lub ją ktoś ukradnie. A gdyby nawet, to dostaniesz odszkodowanie z polisy.

Nieruchomości można ubezpieczyć

Samochód również można ubezpieczyć i kiedy ktoś w Ciebie wjedzie, lub Ty nie zauważysz drzewa, to ubezpieczyciel odda Tobie równowartość auta. Niestety nie można powiedzieć tego samego o akcjach czy jednostkach funduszy inwestycyjnych. Jeżeli firma zbankrutuje, to Ty, jako akcjonariusz nic nie otrzymasz, a aktywa w postaci akcji lub udziałów znikną. Przed tym nie możesz się ubezpieczyć. Jeżeli natomiast w Twój dom uderzy drzewo, spadnie na niego samolot, sąsiad go zaleje, albo konkurencja podpali Twój magazyn, to otrzymasz odszkodowanie – pod warunkiem wcześniejszego wykupienia polisy.

Rynek nieruchomości reaguje powoli

Nieruchomości są bardzo stabilne. Zanim dotknie je kryzys, musi upłynąć wiele miesięcy. To nie forex, czy rynek akcji. Mała płynność tego rynku może być postrzegana jako wadę. Jednak rynek nieruchomości jest bardziej przewidywalny, a na każdą zmianę trendu można przygotować się dużo wcześniej.

Zakup nieruchomości można posiłkować kredytem

Bank chętnie pożyczy pieniądze na nieruchomość. Spróbuj pożyczyć gotówkę na zakup akcji, czy jednostek funduszy inwestycyjnych. Również ciężko jest otrzymać środki z banku na prowadzenie przedsiębiorstwa, zwłaszcza, jak się jest początkującym biznesmenem. Natomiast jest możliwe 100% sfinansowanie nieruchomości z obcych środków. Mało tego, nieraz banki pożyczą nawet 110% potrzebnej sumy. Mało tego, banki pożyczą pieniądze na 20, 30 a nawet i 40 lat.

Dobry dług

Najlepsze w inwestycjach w nieruchomości jest fakt, że to najemca spłaca Twój dług – hipotekę. Raty kredytu pokrywane są z comiesięcznego czynszu. W rękach inwestora spoczywa nieruchomość, na którą otrzymał kredyt, który spłaca najemca. Coś wspaniałego.

Nieskończony przychód

Reinwestycja – kredyt – nieopodatkowane pieniądze. Bank pożyczy Tobie kolejne pieniądze pod zastaw tej samej nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrośnie. Wzrost wartości możesz osiągnąć poprzez np. podniesienie czynszu. Dzięki bankowi odzyskasz swoje (włożone) pieniądze i będziesz mógł zainwestować je w kolejną nieruchomość. Po kilku latach dobrego zarządzania wartość nieruchomości wzrośnie a zadłużenie zmniejszy; więc będziesz mógł znowu wystąpić do banku o kredyt i otrzymać, po raz kolejny, nieopodatkowane środki na np. zakup kolejnej nieruchomości. I tak w kółko.

Podatki

Pieniądze banku są nieopodatkowane. Pożyczasz nieopodatkowane środki, aby za ich pomocą zakupić nieruchomość. Jakbyś chciał sam zaoszczędzić sumę na kupno np. mieszkania, musiałbyś zarobić dwa razy więcej – ponieważ 50% odprowadziłbyś na różnego rodzaju podatki (jawne i ukryte).

Czerpiąc korzyści z wynajmu możesz legalnie nie płacić podatków. Zryczałtowany podatek od najmu wynosi 8,5%.

Jeżeli sprzedasz nieruchomość, ale środki zainwestujesz w inną (na cele mieszkaniowe), to nie musisz płacić podatku. Jeżeli zakończysz lokatę bankową i otworzysz kolejną – od odsetek zapłacisz podatek.

Koszty

Amortyzacja – dla państwa budynek traci na wartości, podczas gdy budynek zyskuje na wartości – w dłuższej perspektywie. Zresztą nie spotkałem budynku, którego wartość wynosiłaby zero. Amortyzację wrzucić można w koszty, które pomniejszają podatek. Oczywiście zamortyzować możesz np. służbowy samochód, ale czy auto będzie z roku na rok zyskiwać przy tym na wartości?

Ubezpieczenie nieruchomości również możesz zaliczyć w koszty. Ubezpieczenie jednak możesz przerzucić na najemcę – niech on je płaci. Czy kupisz polisę chroniącą pakiet akcji lub funduszy inwestycyjnych? Raczej nie. Jeżeli stracisz pieniądze na giełdzie, to żaden ubezpieczyciel Ci ich nie zwróci.

Cashflow - Oficjalny Klub

Przychody

Z dobrej inwestycji w nieruchomość otrzymujesz cashflow, czyli comiesięczny, stały przepływ gotówki do Twojej kieszeni. Cashflow należy tylko do ciebie i Twój najlepszy wspólnik – bank, który pożyczył Tobie środki na zakup, nic nie ma do tego – nie ma żadnego udziału w Twoich zyskach. Życie jest piękne; nieruchomości cudowne.

Cashflow z nieruchomości jest formą stałego pasywnego dochodu. Nie jest ważne, czy będziesz akurat na drugim krańcu świata wylegiwać się na plaży, czy biegać z polarnymi niedźwiedziami, czynsz od najemców będzie niezmiennie zasilał Twoje konto. Spróbuj zostawić swoją firmę i na rok wyjechać z kraju.

Finansowe przyśpieszenie

Zawsze możesz sprzedać nieruchomość i uzyskać w ten sposób spory zysk. Oczywiście Twoje profity uzależnione są przede wszystkim od Twoich umiejętności zarządzania. Wydźwignięcie nieruchomości z ruiny, dobre (dodatnie) przepływy pieniężne mogą skusić wielu inwestorów, którzy będą oferować duże sumy za wejście w posiadanie Twojej nieruchomości. Za swoją pracę nad nieruchomością możesz otrzymać ogromne wynagrodzenie … i to w gotówce.

Porada dot. inwestycji w nieruchomości

Jeżeli chcesz mieć wyższe zyski, przy niższym ryzyku, np. dzięki ubezpieczeniu, to inwestowanie kapitału w nieruchomości wydaje się bardziej sensowne. Jednak, jak przy każdym rodzaju inwestowania potrzebne jest wysokie finansowe IQ. Zdobędziesz je zadając odpowiednie pytania odpowiednim ludziom (księgowy, prawnik, bankier, doradca podatkowy).Face Book - dołącz

 
17 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 24 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Sposoby inwestowania kapitału

Sposoby inwestowania kapitału

Inwestowanie pieniędzy

Pieniądze można różnie inwestować i różnie na tym wychodzić. Każdy powinien odkryć, jaki sposób jest najlepszy właśnie dla niego. Oprócz sposobu, ważna jest również technika inwestowania, którą dany inwestor będzie się posługiwał. Oczywiście sposób inwestowania, jak i technika inwestowania dobra dla Kowalskiego, w cale nie musi okazać się skuteczna dla Nowaka.

Giełda papierów wartościowych

Ludzie bardzo często wybierają giełdę papierów wartościowych. Większość z nich, niestety, nie jest dobrymi graczami i polega albo na podążaniu za tłumem – bo wszyscy kupują lub wszyscy sprzedają – albo ślepo za głosem doradców, którzy namawiają do zakupywania jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, na których zazwyczaj tylko oni najlepiej wychodzą.

Biznes

Część ludzi inwestuje pieniądze w swoje biznesy. Biznesy są bardzo gotówkożerne. Ale mogą też bardzo szybko i sowicie wynagrodzić za włożony trud.

Nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości jest dobrą inwestycją, ale nie dla wszystkich inwestorów. Tak jak giełda, czy biznes nie jest dla wszystkich. Jeżeli rozumie się nieruchomości, rozumie się zasady gry: zarządzanie, kontrola, cashflow, rozliczanie, to dzięki nieruchomościom można stać się na prawdę bogatym człowiekiem.

W nieruchomości inwestuje się z 2 powodów:

  • zyski kapitałowe
  • przepływ pieniężny (cashflow)
Ten, który nastawiony jest wyłącznie na zyski kapitałowe – czyli tanio kupić, drogo sprzedać – traci sporo pieniędzy. Ten, który nastawia się jedynie na cashflow z wynajmu – traci sporo czasu. Wytrawny inwestor umie inwestować dla przepływu pieniężnego jak i dawać sobie przyśpieszenia dzięki zyskom kapitałowym – kupując i sprzedając nieruchomości.
.
Dlaczego warto zająć się właśnie nieruchomościami? O tym w następnym artykule: inwestowanie w nieruchomości.Face Book - dołącz
 
4 Komentarze

Opublikował/a w dniu 21 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wgląd do dokumentów nieruchomości

Wgląd do dokumentów nieruchomości

Spółdzielnia Mieszkaniowa

Dzisiaj byłem świadkiem przedziwnej sytuacji: wierzycielowi nie zależało na spłacie zobowiązania.

Prowadziliśmy transakcję sprzedaży zadłużonego mieszkania. Nieruchomość (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu) jest obciążona hipoteką a dodatkowo właściciel ma znaczne zobowiązania w Spółdzielni Mieszkaniowej z tytułu nieopłacania czynszu.

Znaleźliśmy klienta, który był zainteresowany zakupem własnościowego prawa spółdzielczego do ww mieszkania. Dysponował gotówką.

Umowa przedwstępna

Uzgodniliśmy, między stronami, w umowie przedwstępnej, że zadatkiem spłaci zadłużenie teraźniejszego właściciela w spółdzielni.

Czasy się zmieniły, a niektóre spółdzielnie nie

Nikomu w Spółdzielni Mieszkaniowej, która sprawuje opiekę nad zadłużonym mieszkaniem, nie zależy na spłacie zadłużenia czynszowego. Kolejne 3 osoby (z działu księgowości i windykacji) stwierdzały, że nie mogą udzielić pośrednikowi, odpowiedzialnemu za sprawne przeprowadzenie transakcji, żadnych danych dotyczących salda rachunku (długu) na dany dzień, ponieważ:

  • pośrednik musiałby być członkiem spółdzielni aby móc dowiedzieć się o saldo zadłużonego lokalu
  • pośrednik musiałby okazać notarialnie potwierdzone pełnomocnictwo nadane przez właściciela lokalu
  • pośrednik nie jest stroną w umowie a okazana umowa pośrednictwa między właścicielem a biurem nie jest dokumentem pozwalającym na zdobycie zaświadczenia o saldzie konta

USTAWA o nieruchomościach

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Art. 181. ust. 6:

Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

  1. księgach wieczystych;
  2. katastrze nieruchomości;
  3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
  4. tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
  5. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  6. rejestrach osób, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt 2 [czyli nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej] oraz prawa odrębnej własności lokalu;
  7. ewidencji ludności;
  8. świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

Praktyka

Ustawa ustawą, życie życiem. Jeżeli zarządca uprze się, że nie wyda danych, to ich nie wyda i tyle. Zarządca (spółdzielnia) może podeprzeć się kilkoma przepisami, z których wynika, że nikt poza właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości będącego członkiem spółdzielni nie może otrzymać tak ważnych informacji.

Sprawdzenie pełnych danych o nieruchomości ciąży głównie na pośredniku w obrocie nieruchomościami.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,