RSS

Archiwa tagu: dźwignia

Film

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Schemat działania inwestora

  1. Inwestor dąży do tego, aby nie włożyć w inwestycję żadnych swoich środków. Dlatego posługuje się pieniędzmi innych ludzi.
  2. Jeżeli jednak zdarzy się, że musi włożyć swoje pieniądze, to natychmiast zaczyna pracować nad tym, aby je jak najszybciej odzyskać. Profesjonalistom odzyskanie kapitału (okres zwrotu) zajmuje od roku do 5 lat, czyli ROE wynosi od 20% do 100%.

Szybkość obiegu pieniądza

Gdy inwestor odzyska pieniądze z jednej inwestycji, może je przeznaczyć na kolejną. Nazywa się to „szybkością obiegu pieniądza”. Oczywiście w przypadku nieruchomości to trwa dość długo. Im szybciej umie się odzyskać pieniądze, tym jest się lepszym inwestorem.

Dług to dźwignia

Dług dzielimy na dobry i zły. Jeżeli pożyczasz pieniądze, które następnie wykorzystujesz na coś, co nabiera wartości, jest to dobry dług. Oczywiście mowa tu o aktywach, generujących dodatni cashflow. Dobry dług przyczynia się do poprawienia Twojej sytuacji i do zwiększenia wartości netto Twojego majątku.

Natomiast jeżeli pożyczasz pieniądze i wydajesz je na coś, co traci wartość, to masz do czynienia ze złym długiem.

Zarówno dobry, jak i zły dług przyczynia się do zwielokrotnienia efektu – pozytywnie lub negatywnie. Zły dług z dźwigni przeobraża się w maczugę, która obraca wszystko przeciwko kredytobiorcy. Zły dług tworzy pasywa, dobry jest inwestowany w aktywa – ale o przeznaczeniu długu decydujesz Ty.

Cudowne rozmnożenie majątku

Przykład 1 – start

Inwestor znalazł na rynku zabudowaną nieruchomość gruntową, której wartość została wyceniona na 4 mln. Kupił ją za 3 mln. Osobiste zaangażowanie finansowe inwestora wyniosło 500 tys. Pozostałe 2,5 mln otrzymał od 5 znajomych. Nieruchomość co miesiąc mogła generować 40 tys dodatniego przepływu pieniężnego, co rocznie dawało 480 tys. Inwestor, wraz ze wspólnikami, mógł otrzymywać po 8 tys zł co miesiąc (40 tys : 5 osób = 8 tys). W takim układzie zwrot z wyłożonego kapitału nastąpiłby w ciągu nieco ponad 5 lat – ROE wyniósłby 19,20%

Przy wynajmie koszty płaci najemca.

Przykład 2 – rozwojowy

Inwestor postarał się aby spółka otrzymała dofinansowanie z kredytu bankowego na kwotę 2 mln. Za te pieniądze ulepszył nieruchomość, która zaczęła generować 80 tys dodatniego cashflow miesięcznie. Kredyt został wzięty na 5 lat na 7%, co dało ratę w wysokości 40 tys.

Przepływ pieniężny został zbilansowany: dodatkowe 40 tys zł w postaci dodatkowego czynszu zostało pochłonięte przez ratę kredytową. Jednak kolejny dodatni przepływ pieniężny wpłynął bezpośrednio na wartość nieruchomości, która została wyceniona już na 8 mln.

Przykład 3 – koniec I etapu

Co się dzieje dalej? Dalej inwestycja zostaje miesiąc w miesiąc spłacana. Inwestor otrzymuje 8 tys do swojego portfela co miesiąc. Również pozostali wspólnicy otrzymują po 8 tys zł. Bank dostaje 40 tys co miesiąc.

Mija 5 lat. W tym czasie inwestor oraz każdy ze wspólników otrzymują całkowity zwrot wyłożonych na początku pieniędzy. Zostaje spłacona ostatnia rata kredytowa. Nieruchomość generuje 80 tys dodatniego przepływu pieniężnego, który stanowi dla inwestora darmowe pieniądze. Z zysku inwestor może spłacić wspólników i zachować nieruchomość dla siebie.

Przykład 4 – mnożenie majątku

Po 3 latach inwestor decyduje o zaciągnięciu 15-letniego kredytu na kolejne przedsięwzięcie. Wykłada 2 mln uzbierane przez ten czas. Pod zastaw daje też obecną nieruchomość. Kolejna inwestycja składa się z 2 nieruchomości o wartości 20 mln każda. To przynosi inwestorowi przepływ pieniężny w wysokości 200 tys miesięcznie od każdej nieruchomości. Po 15 latach kredyt zostaje spłacony, a inwestor może przerzucić pieniądze do kolejnej inwestycji, zachowując wszystkie 3 nieruchomości wyłącznie dla siebie i z dodatnim przepływem pieniężnym w wysokości 480 tys miesięcznie.

Porady

Pewnie zastanawiasz się, czy powyższe przykłady mogą odzwierciedlać rzeczywistość? Aby zostać dobrym inwestorem, musisz nabyć umiejętność użytecznego (dla siebie) przetwarzania informacji. Np. jak poprzez amortyzację lub kredyt bankowy można obniżyć podstawę opodatkowania, która nieruchomość posiada potencjał, na jaki ROI można liczyć, czy z jakimi osobami warto prowadzić interesy, a których się należy wystrzegać?

Narzędzia inwestora

Zobacz program do finansowej analizy inwestycji w nieruchomości.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO, a będziesz stale edukowany finansowoLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
Reklamy
 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

Analiza inwestycji w nieruchomości na wynajem

W poprzednim artykule o analizie finansowej inwestowania wyjaśniłem co to jest:

LTV – Loan To Value

Zobacz, jak wspaniale wpływa na ROE jak najwyższe zaangażowanie cudzego (banku) kapitału. LTV jest współczynnikiem określającym wysokość kredytu a wartością nieruchomości.

Przykład:

Koszt zakupu mieszkania na wynajem wynosi 275.000 PLN
Bank sfinansuje 220.000 PLN, a resztę tzn. 55.000 PLN musisz wyłożyć z własnej kieszeni.

W tym przypadku LTV wynosi 80% (220.000 : 275.000)

Jak obliczyć wskaźniki ROE i ROI oraz okres zwrotu – zobacz film

Uwaga: w pierwszym przykładzie „Poznania” wkradł się błąd – zostało pomylone ROI z okresem zwrotu. Powinno być: ROI = 7,2%, okres zwrotu = ponad 13 lat

Jeżeli podobał się Tobie ten krótki materiał filmowy
wyślij link artykułu znajomym, aby również mogli skorzystać z przekazywanej wiedzy finansowej.

Dźwignia finansowa

Wykorzystanie pieniędzy banku do zarobienia na inwestowaniu w nieruchomości jest darem. Bez edukacji finansowej ten dar może okazać się przekleństwem.

Dlatego gorąco zachęcam każdego, kto chciałby wybić się ponad przeciętność do zainwestowania wpierw czasu na poznanie wiedzy o nieruchomościach, rynku, inwestowaniu i tym samym na zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia i utraty olbrzymich środków pieniężnych.

Wstąp do Oficjalnego Klubu CASHFLOW (znajdziesz je tutaj: lista klubów CashFlow) oraz skorzystaj z wiedzy i doświadczenia profesjonalistów – nabądź niezbędne materiały w Sklepie CASHFLOW

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,