RSS

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Czym jest plan miejscowy

Jest aktem prawa, w którym zdefiniowane są ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy na danym obszarze.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Planowanie

Plany sporządzają poszczególne gminy i to wyłącznie w granicach, którymi administrują. Plany tworzy się na podstawie studium uwarunkowań przestrzennych, które stanowią przyszłą politykę gminy, co do wykorzystania danego obszaru. Oczywiście osoby fizyczne, jak również prawne mogą uczestniczyć we współtworzeniu planów poprzez przedkładanie wniosków lub uwag do projektu. Wnioski są rozpatrywane przez prezydenta, wójta, burmistrza lub marszałka województwa. Warto wiedzieć, że rozstrzygnięcia o uwzględnieniu lub nie złożonych wniosków nie można zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Jaki wpływ ma MPZP

Zgodnie z art. 6 ww ustawy

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z tym zapisem, każdy właściciel nieruchomości musi dostosować się do prawa wynikającego z uchwalonego planu. Czyli “wolnoć Tomku w swoim domku” zostaje ograniczone do warunków podanych w planie. Ma to ogromne znaczenie komercyjne.

Przykłady

Jeżeli inwestor nabywa działkę gruntu pod budowę dużej hali targowej, to nie będzie mógł jej postawić, jeżeli miejscowy plan przewiduje inne wykorzystanie dla tego terenu. Innym przykładem może być osoba fizyczna kupująca mieszkanie na parterze z chęcią wynajmu go na działalność usługową – jeżeli plan przewiduje wyłącznie mieszkalnictwo – wynajem możliwy będzie wyłącznie jako mieszkanie, a nie lokal użytkowy.

Dlatego tak ważne jest zapoznanie się z już uchwalonymi planami jeszcze przed przystąpieniem do inwestycji.

A co zrobić, jeżeli studium uwarunkowań różni się od koncepcji inwestora? Studium nie stanowi prawa. Inwestor może skorzystać z wydania warunków zabudowy i na tej podstawie podjąć dalsze działanie.

Budowa planu miejscowego

Składa się on z 2 części:

  • tekstowej – stanowiącej treść uchwały,
  • graficznej – stanowiącej załącznik do uchwały.

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

  1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
  2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
  3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
  4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
  5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
  6. zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
  7. granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych;
  8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
  9. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
  10. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
  11. sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
  12. stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę – patrz niżej*

*Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Tekst planu ma formę uchwały rady gminy. Odpowiada wymogom zasad techniki prawodawczej: zawiera tytuł, podstawę prawną, przepisy merytoryczne ogólne i szczegółowe, przepisy o wejściu w życie, a także podział na jednostki redakcyjne (paragraf, ustęp, punkt, litera, tiret).

Rysunek planu wykonywany jest na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, a w przypadku jej braku, dopuszcza się stosowanie map katastralnych.

Zmiana planu miejscowego

Czy uchwalony plan da się zmienić? Tak, ale jest to strasznie ciężkie do wykonania, ponieważ:

Zmiana studium lub planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim są one uchwalane.

A wiedz, że tryb uchwalania jest bardzo skomplikowaną operacją, trwającą bardzo długo. Dlatego, jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości lub uwagi, co do proponowanego planu – zgłaszaj je zawczasu lub ustosunkuj swoje działania jeszcze przed wejściem w życie uchwały. Pamiętaj, że każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.

A co jeżeli plan zmienia zasady wykorzystania nieruchomości dotychczas panujące

Ustawodawca dał kilka opcji właścicielom nieruchomości, których dotyczą zmiany:

  • Tereny mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.
  • Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
    • odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
    • wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń, o których mowa wyżej, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa powyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , ,

Służebność osobista mieszkania

Służebność osobista mieszkania

Czym jest służebność

Jest to prawo do zamieszkiwania danej nieruchomości. Rozumie się przez to prawo do:

  • zajmowania konkretnych pomieszczeń (pokoi) w celu wypoczynku,
  • przyrządzania posiłków (kuchnia),
  • sypialni,
  • korzystania z toalety,
  • itp. wynikających z normalnego życia w lokalu mieszkalnym.

Mający służebność mieszkania może również korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku jak choćby z piwnicy, pralni, podwórka, altanki śmietnikowej, czy strychu.

Akty prawne

Służebność osobistą reguluje Kodeks cywilny w artykułach 296-305.

Natomiast umowę dożywocia opisują artykuły 908-916 Kodeksu cywilnego.

Skąd bierze się służebność na nieruchomości

Służebność osobista a dokładnie dożywocie powstaje najczęściej jako zadośćuczynienie przeniesienia praw do nieruchomości.

Przykład:

Osoba starsza, samotna, zamieszkuje duże mieszkanie. Sytuacja materialna nie pozwala jej na odpowiednie opłaty oraz dbanie o nieruchomość. Decyduje się darować mieszkanie swojej córce, która wraz z rodziną wprowadza się do niego. W zamian córka zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania byłemu właścicielowi.

Objawia się to:

  • przyjęciem zbywcy jako domownika,
  • zapewnieniem pokarmu, ubrań, mieszkania, światła i opału,
  • odpowiednią pomocą i pielęgnowaniem w chorobie,
  • opłaceniu kosztów pochówku.

Dożywotnikiem nie musi być wcale babcia, czy dziadek. Dożywocie można zastrzec również na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Musisz zdawać sobie sprawę, że służebności może być kilka rodzai, np. służebność gruntowa.

Jaki związek ma służebność z obrotem nieruchomościami

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

W razie sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, nowy właściciel ponosi osobistą odpowiedzialność za wszystkie świadczenia tym prawem objęte. Oznacza to, że nabywca przejmuje na siebie zapewnienie dożywotnikowi tego wszystkiego, o czym pisałem powyżej w przykładzie.

Utrata prawa do dożywocia

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Można, w wyjątkowych sytuacjach, zamienić je na dożywotnią rentę – za zgodą sądu. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Gdy do tego dojdzie, zbywca powinien okazać akt zgonu osoby uprawnionej do dożywocia przy umowie sprzedaży nieruchomości obciążonej takim prawem.

Skąd wiadomo, że nieruchomość posiada służebności

Służebności są wpisywane w księgę wieczystą danej nieruchomości. Niestety nie wszystkie!! Umowa dożywocia widnieje na akcie notarialnym umowy sprzedaży/darowizny. Dlatego tak ważne jest zapoznanie się z tymi dwoma dokumentami.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , ,

WZ – warunki zabudowy

WZ – warunki zabudowy

Definicja “warunków zabudowy”

Jest to decyzja administracyjna określająca sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu poprzez:

  • budowę obiektu budowlanego lub
  • wykonaniu innych robót budowlanych.

Wydaje się ją w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W jakich przypadkach należy mieć wydane warunki zabudowy

Zmiana zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego!), polegająca na:

wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Przepis ten stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Innymi słowy, decyzja jest wymagana, jeżeli chcesz wznieść dom na swojej działce budowlanej, wykonać dobudówkę, czy nawet zmienić istniejący już lokal mieszkalny w lokal biurowy i wykorzystywać go na prowadzenie działalności gospodarczej.

Warunki wydania decyzji WZ

Uzyskanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia (łącznie!) pewnych warunków, na które niestety niejednokrotnie inwestor nie ma wpływu.

Dokładnie określa to art. 61 wspomnianej ustawy:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; [Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem];
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc…
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Są też pewne wyjątki jak np.:

Przepisów pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Wymagane dokumenty do wydania decyzji o WZ

Wniosek

Aby starać się o wydanie decyzji musisz iść do właściwego urzędu gminy i napisać wniosek; a w nim opisać całą przyszłą (planowaną) inwestycję oraz wykonać plan w formie graficznej – patrz poniżej charakterystyka inwestycji.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - przykład wniosku

Potwierdzenie opłaty skarbowej

Wraz z drukiem wniosku otrzymasz druk opłaty skarbowej. Wydanie decyzji kosztuje 107 zł (zgodnie z cz. I pkt 8 załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej). Pełnomocnictwo kosztuje dodatkowo 17 zł (jeżeli załatwiasz sprawę przez pełnomocnika).

PS
Opłata za przeniesienie warunków zabudowy na inną osobę (fizyczną lub prawną) wynosi 56 zł.
Zaświadczenie o ostateczności decyzji wydawane jest na pisemne żądanie i kosztuje 17 zł.

Kopia mapy zasadniczej

Należy przedłożyć kopię mapy zasadniczej (wyrys i wypis) lub w przypadku jej braku kopię mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z zaznaczonym terenem, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych 1:2000.

Uwaga: wymagana jest kopia mapy z pieczątką ośrodka geodezyjnego! Czyli musisz iść do urzędu po wyrys, co znowu kosztuje kilka złotych. Później zrób ksero w 2 egz – patrz wniosek.

Charakterystyka inwestycji 

Obejmująca:

  • określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzenia lub oczyszczenia ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposób unieszkodliwienia odpadów,
  • określenie planowanego zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu/przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione opisowo i graficznie,
  • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny na środowisko, dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko.

Kto podejmuje decyzję

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami takimi jak np.: wojewódzki konserwator zabytków, administracja geologiczna, dyrektor ochrony środowiska, zarządca drogi, czy wojewoda; i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Należy mieć na uwadze, że niektóre organy uzgadniają decyzję przez niewyrażenie stanowiska (np. dyrekcja ochrony środowiska ma 21 dni na ustosunkowanie się do projektu decyzji, jeżeli tego nie uczyni, decyzję uznaje się za uzgodnioną).

Sam projekt decyzji jest tworzony przez urbanistę albo architekta.

Termin decyzji

Nie później niż 65 dni od dnia złożenia wniosku.

Wygaśnięcie decyzji WZ

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  • inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
  • dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji [nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę]

Informacje dla inwestora

O wydanie decyzji warunków zabudowy może starać się każdy. Oznacza to, że nie musisz być właścicielem danej nieruchomości, aby wystąpić i uzyskać WZ. Jeżeli zamierzasz nabyć konkretną nieruchomość i przeznaczyć ją pod konkretny cel (stacja paliw, magazyn, centrum handlowe, parking, budynek, budka z piwem, warzywniak, itp.) możesz wpierw sprawdzić, czy będzie on możliwy do uzyskania. Łączny koszt ok 150 zł będzie nieporównywalnie mniejszy, niż wpakowanie się w wielosettysięczną inwestycję (zakup gruntu, lokalu), na którą nie dostanie się pozwolenia na budowę.

Odwołanie od wydanej decyzji

Od wydanej decyzji można odwoływać się do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej za pośrednictwem Wojewody w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania lub publicznego ogłoszenia w sposób określony w statucie Urzędu. Odwołanie nie podlega opłacie skarbowej.

PS
Polecam również wpis “przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Nabycie przyległego pomieszczenia

Zdarza się, że z mieszkaniem sąsiaduje wolne pomieszczenie. Zazwyczaj ma to miejsce w starych kamienicach, gdzie dawno temu zamiast łazienek, czy WC była sień. Nie wszyscy późniejsi właściciele  (przy wykupie na własność) uporządkowali sprawy formalne związane z takimi pomieszczeniami.

Skąd się biorą wolne pomieszczenia w budynku?

Za czasów panowania komuny było wiele różnych dziwnych przepisów prawnych. Jednym z nich był nadmetraż. W skrócie chodziło o to, że rodziny małodzietne zajmujące powierzchnie mieszkania przekraczającą metraż określony administracyjnie, musiały pozbyć się metrów. Robiło się np. przekazanie 3go lub 4go pokoju gminie, która przyznawała to pomieszczenie innej potrzebującej osobie.

Jak dokupić pomieszczenie

Jest kilka dróg prowadzących do nabycia nieruchomości przyległej:

Wszystko organizuje ustawa

Dokładnie każda droga postępowania jest przedstawiona w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Przetargi na zbycie nieruchomości

Nieruchomości należące do gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Istnieją jednak odstępstwa od tej zasady.

Sprzedaż bez przetargu

Jednym z kryteriów zakupu nieruchomości w formie bezprzetargowej jest bycie najemcą danego lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Osobie takiej przysługuje bowiem pierwszeństwo w nabyciu mieszkania.

Również forma bezprzetargowa obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, które prowadzą działalność:

  • charytatywną,
  • opiekuńczą,
  • kulturalną,
  • leczniczą,
  • oświatową,
  • naukową,
  • badawczo-rozwojową,
  • wychowawczą,
  • sportową lub turystyczną,
  • na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także
  • organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

UWAGA – zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6:

Bez przetargu można starać się kupić lokal,

gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Dlaczego napisałem można starać się? Wrócę do tego. Na razie skup się na powyższej treści ustawy. Mamy tu do czynienia z sytuacją, gdy powiedzmy na jednym piętrze (kondygnacji) w kamienicy są 2 mieszkania, a pomiędzy nimi znajduje się pomieszczenie. To pomieszczenie było kiedyś np. pokojem przynależnym do jednego z mieszkań. Później zostało odebrane np. z uwagi na nadmetraż. Aktualnie może to być niezamieszkała nieruchomość, która, z racji zmiany przepisów, nie nadaje się do zamieszkania lub prowadzenia działalności (dłuższego przebywania ludzi) – brak wentylacji, ogrzewania, WC.

Dokładnie taką sytuację mam u siebie.

Kupno w przetargu

Prawdopodobnie, w sytuacji kiedy na jednym poziomie jest pomieszczenie, które można dołączyć do jednego z sąsiadujących lokali, odbędzie się przetarg ograniczony wyłącznie do właścicieli lokali sąsiednich.

Procedura nabycia

Przychodzi rzeczoznawca majątkowy i wycenia pomieszczenie – tworzy operat szacunkowy. Dokument ten jest zanoszony do urzędu gminy. Na jego podstawie, oraz wytycznych z ww ustawy, urzędnik nanosi cenę i wystawia ogłoszenie o przetargu.

Do ilu razy sztuka?

I teraz chciałbym wrócić do “można starać się”.

Mianowicie, jeżeli w I i II przetargu nikt nie zalicytuje, zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 4

jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości

Życie, czyli rzeczywistość a farmazony ustawowe

W danej chwili mam u siebie identyczną sytuację. Z tym, że odbyły się już 3 przetargi – z wynikiem negatywnym. Mało tego – sąsiad obok napisał pismo, że nie jest zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Poszedłem do UM i złożyłem pismo w sprawie rokowań: 40% ceny rozłożone na 10 lat po stopie redyskonta weksli.

I co? I szanowni urzędnicy gminni ustalili datę IV przetargu … ograniczonego!

PS

Bonifikata

Przy nabywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe można wywalczyć bonifikatę nawet sięgającą 95% wartości!

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Przegląd 2013 roku

Przegląd 2013 roku

Czcigodny Czytelniku tego bloga,

Z okazji Nowego 2014 Roku życzę Tobie:

  • zdrowia
  • działania, pomimo strachu
  • napotykania na swojej srodze cudownych okazji inwestycyjnych
  • płacących terminowo najemców
  • wspaniałego zespołu profesjonalistów
  • “never giving up”

Inwestowanie w nieruchomości 2014

2013 review

The WordPress.com przygotował roczny raport podsumowujący 2013 rok dla blogu “Inwestowanie w nieruchomości“, czyli kamienicznik.wordpress.com

Streszczenie raportu:

Muzeum Luwr ma 8,5 miliona zwiedzających co roku. Ten blog był oglądany około 160.000 razy tylko w 2013 roku. Gdyby zorganizowano wystawę w Muzeum, tym wszystkim osobom zajęłoby około 7 dni, żeby ją obejrzeć.

Kliknij tu, aby zapoznać się z całym raportem.

 
Dodaj komentarz

Posted by w dniu 31 Grudzień 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , ,

Film

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Schemat działania inwestora

  1. Inwestor dąży do tego, aby nie włożyć w inwestycję żadnych swoich środków. Dlatego posługuje się pieniędzmi innych ludzi.
  2. Jeżeli jednak zdarzy się, że musi włożyć swoje pieniądze, to natychmiast zaczyna pracować nad tym, aby je jak najszybciej odzyskać. Profesjonalistom odzyskanie kapitału (okres zwrotu) zajmuje od roku do 5 lat, czyli ROE wynosi od 20% do 100%.

Szybkość obiegu pieniądza

Gdy inwestor odzyska pieniądze z jednej inwestycji, może je przeznaczyć na kolejną. Nazywa się to „szybkością obiegu pieniądza”. Oczywiście w przypadku nieruchomości to trwa dość długo. Im szybciej umie się odzyskać pieniądze, tym jest się lepszym inwestorem.

Dług to dźwignia

Dług dzielimy na dobry i zły. Jeżeli pożyczasz pieniądze, które następnie wykorzystujesz na coś, co nabiera wartości, jest to dobry dług. Oczywiście mowa tu o aktywach, generujących dodatni cashflow. Dobry dług przyczynia się do poprawienia Twojej sytuacji i do zwiększenia wartości netto Twojego majątku.

Natomiast jeżeli pożyczasz pieniądze i wydajesz je na coś, co traci wartość, to masz do czynienia ze złym długiem.

Zarówno dobry, jak i zły dług przyczynia się do zwielokrotnienia efektu – pozytywnie lub negatywnie. Zły dług z dźwigni przeobraża się w maczugę, która obraca wszystko przeciwko kredytobiorcy. Zły dług tworzy pasywa, dobry jest inwestowany w aktywa – ale o przeznaczeniu długu decydujesz Ty.

Cudowne rozmnożenie majątku

Przykład 1 – start

Inwestor znalazł na rynku zabudowaną nieruchomość gruntową, której wartość została wyceniona na 4 mln. Kupił ją za 3 mln. Osobiste zaangażowanie finansowe inwestora wyniosło 500 tys. Pozostałe 2,5 mln otrzymał od 5 znajomych. Nieruchomość co miesiąc mogła generować 40 tys dodatniego przepływu pieniężnego, co rocznie dawało 480 tys. Inwestor, wraz ze wspólnikami, mógł otrzymywać po 8 tys zł co miesiąc (40 tys : 5 osób = 8 tys). W takim układzie zwrot z wyłożonego kapitału nastąpiłby w ciągu nieco ponad 5 lat – ROE wyniósłby 19,20%

Przy wynajmie koszty płaci najemca.

Przykład 2 – rozwojowy

Inwestor postarał się aby spółka otrzymała dofinansowanie z kredytu bankowego na kwotę 2 mln. Za te pieniądze ulepszył nieruchomość, która zaczęła generować 80 tys dodatniego cashflow miesięcznie. Kredyt został wzięty na 5 lat na 7%, co dało ratę w wysokości 40 tys.

Przepływ pieniężny został zbilansowany: dodatkowe 40 tys zł w postaci dodatkowego czynszu zostało pochłonięte przez ratę kredytową. Jednak kolejny dodatni przepływ pieniężny wpłynął bezpośrednio na wartość nieruchomości, która została wyceniona już na 8 mln.

Przykład 3 – koniec I etapu

Co się dzieje dalej? Dalej inwestycja zostaje miesiąc w miesiąc spłacana. Inwestor otrzymuje 8 tys do swojego portfela co miesiąc. Również pozostali wspólnicy otrzymują po 8 tys zł. Bank dostaje 40 tys co miesiąc.

Mija 5 lat. W tym czasie inwestor oraz każdy ze wspólników otrzymują całkowity zwrot wyłożonych na początku pieniędzy. Zostaje spłacona ostatnia rata kredytowa. Nieruchomość generuje 80 tys dodatniego przepływu pieniężnego, który stanowi dla inwestora darmowe pieniądze. Z zysku inwestor może spłacić wspólników i zachować nieruchomość dla siebie.

Przykład 4 – mnożenie majątku

Po 3 latach inwestor decyduje o zaciągnięciu 15-letniego kredytu na kolejne przedsięwzięcie. Wykłada 2 mln uzbierane przez ten czas. Pod zastaw daje też obecną nieruchomość. Kolejna inwestycja składa się z 2 nieruchomości o wartości 20 mln każda. To przynosi inwestorowi przepływ pieniężny w wysokości 200 tys miesięcznie od każdej nieruchomości. Po 15 latach kredyt zostaje spłacony, a inwestor może przerzucić pieniądze do kolejnej inwestycji, zachowując wszystkie 3 nieruchomości wyłącznie dla siebie i z dodatnim przepływem pieniężnym w wysokości 480 tys miesięcznie.

Porady

Pewnie zastanawiasz się, czy powyższe przykłady mogą odzwierciedlać rzeczywistość? Aby zostać dobrym inwestorem, musisz nabyć umiejętność użytecznego (dla siebie) przetwarzania informacji. Np. jak poprzez amortyzację lub kredyt bankowy można obniżyć podstawę opodatkowania, która nieruchomość posiada potencjał, na jaki ROI można liczyć, czy z jakimi osobami warto prowadzić interesy, a których się należy wystrzegać?

Kliknij LUBIĘ TO, a będziesz stale edukowany finansowoLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Zakup udziału w nieruchomości

Zakup udziału w nieruchomości

Sprzedam udział

Rzadko, bo rzadko, ale zdarza się mi oglądać ogłoszenia jednego z ex-małżonków, który chce zbyć swoją część mieszkania. Ceny są bardzo atrakcyjne. Transakcja jest nie tyle ryzykowna, co niepewna. Można próbować dogadać się z drugą stroną i:

  • albo sprzedać jej później swój udział,
  • albo odkupić od drugiej jej część

Współistnienia min. 2 różnych udziałowców dla lokalu mieszkalnego raczej sobie nie wyobrażam; chyba że to będzie miłość od pierwszego wejrzenia :)

Tym tematem zajmę się w którymś z kolejnych artykułów. W tym zaś chcę pokazać Tobie inne możliwości  - metody na zainwestowanie.

Jedna z metod inwestowania

Zapewne dobrze wiesz, że jedną z największych bolączek inwestowania na rynku nieruchomości jest jego kapitałochłonność.

Pytanie: Jak zjeść słonia?

Odpowiedź: Kawałek po kawałku

Dokładnie to samo można zrobić w przypadku zakupu nieruchomości.

Przykład:

Znalazłeś dobrze usytuowane, 3 pokojowe, własnościowe mieszkanie na warszawskim rynku wtórnym. Właściciel po negocjacjach zgodził się je sprzedaż za 275.000 zł. Koszt m² = 5.000 zł. Wiesz, że możliwy zarobek z wynajmu to min. 2.500 zł/m-c, co daje zwrot z inwestycji na poziomie 9 lat. Zastanawiasz się nad nabyciem, ale masz poważny problem z wykombinowaniem gotówki. Co możesz zrobić? Poszukać jeszcze 2-3 osób, które chciałyby wejść w ten biznes razem z Tobą.

Wspólny biznes

Nieruchomości można nabywać udziałami, czyli kawałek, po kawałku. Niestety rzadko który właściciel będzie chętny zbywać np. mieszkanie kawałkami – raczej będzie chciał sprzedać wszystko od razu. Ale Ty, wraz ze wspólnikami, możecie kupić 100%, składając się po 25% każdy.

Kapitał

25% udział wynosi 68.750 zł, co wygląda o niebo lepiej niż początkowe 275 tys. Jak widać można zainwestować stosunkowo mało w biznes nieruchomości, aby czerpać z niego zyski. Oczywiście 69 tys to nadal sporo pieniędzy. Za tę kwotę można przecież zakupić:

  • 828 szt. srebrnych monet 1 uncjowych
  • 16 szt. uncjowych złotych Krugerrandów
  • 579 akcji KGHM
  • czy nabyć auto (np. kilkuletniego busa) do prowadzenia własnego biznesu

Zabezpieczenie

Każdy z udziałowców będzie wpisany w II dział księgi wieczystej – własność. Udział w nieruchomości nie będzie oznaczony do danego terytorium. Czyli mając 25% nie będziesz mógł powiedzieć, że masz 1 pokój dla siebie oraz kawałek kuchni. Wszyscy będziecie mieć udziały w pokojach, przedpokoju, łazience, WC, czy częściach wspólnych budynku jak winda, czy klatka schodowa.

Kontrola

Pojawia się pytanie: kto będzie miał kontrolę nad biznesem? Wszyscy udziałowcy; niestety.

Zysk

Ile włożysz, tyle zyskasz – adekwatnie do udziałów. Jeżeli będziecie pobierać 2.500 zł czynszu najmu, to każdy z 4. udziałowców będzie miał prawo do 625 zł.

Ryzyko zakupu udziałów

Koszty

Zysk z nieruchomości dzieli się zgodnie z posiadanymi udziałami; koszty również. Tu mogą pojawić się zgrzyty – np. ktoś powie, że “jego” pokój był dobrze wykorzystywany i nie zamierza płacić za lokatora, który zdewastował inny pokój. Wszystko jest Wasze – cała nieruchomość. Wasze są zyski z całości, jak również potrzeby pokrywania strat. Wszystko wg posiadanych udziałów.

Brak zysku

A co będzie jak inwestycja nie będzie zarabiać? Pamiętaj, że przy nieruchomościach występują dość wysokie koszty stałe – głównie spowodowane utrzymaniem samej nieruchomości. Łatwo je obliczyć:

  • podatek od nieruchomości
  • ubezpieczenie (nie jest wymagane)
  • koszt zarządzania (np. całym budynkiem)
  • odpisy na fundusz remontowy
  • nagłe, nieprzewidziane koszty (naprawy, wymiany)
  • zaplanowany remont
  • itp.

Koszty pokrywacie również zgodnie z udziałami. Jeżeli wymiana rury kosztowała 1 tys, to każdy mający 25% udział wyłożyć musi 250 zł.

Wyjście z inwestycji

Może pojawić się problem ze sprzedażą udziału w nieruchomości – jeżeli inwestor stwierdzi, że nie ma sensu użerać się z innymi lub po prostu będzie potrzebował gotówki. Kiedy i komu można odsprzedać udziały? Na wolnym rynku raczej będzie to trudne. Najprościej zbyć je wśród wspólników. To oni powinni być najbardziej zainteresowani przejęciem tego kawałka (również ich) nieruchomości.

Do zbycia całej nieruchomości będzie potrzebna zgoda wszystkich udziałowców, co może powodować konflikty.

Porady dla inwestorów

Pojawiają się na rynku firmy oraz prywatni inwestorzy, którzy w taki sposób zachęcają do wspólnych inwestycji. Prawdopodobnie większość z nich posiada doświadczenie na rynku nieruchomości – a dokładnie biznesie polegającym na wynajmie.

Masz swoją głowę, powinieneś również mieć swój obraz całej inwestycji. Najlepszym sposobem jest policzenie rentowności wynajmu. Jeżeli cena oferowanego udziału w stosunku do potencjału zarobkowego nieruchomości jest korzystna – warto skorzystać z takiej szansy.

Należy uważać na inwestorów, których głównym zadaniem jest zarabianie na sprzedaży udziałów, zamiast skupianiu się na zyskach z najmu. Taki ktoś może okazyjnie kupić np. lokal mieszkalny i zrefinansować go sobie dzięki sprzedaży części udziałów za dość wygórowaną cenę.

Kup tanio hektar, sprzedaj drogo metr

W takim wypadku zwrot z inwestycji w nabycie udziałów może trwać 20 lat zamiast 9.

Ryzyko wkopania się w złą inwestycję spada, gdy posiadasz edukację finansową – dlatego zachęcam do czytania tego bloga o nieruchomościach oraz polubienia strony na FB, gdzie znajdziesz bardzo ciekawe wpisy również z innych blogów.

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , ,