Koszt wykończenia mieszkania pod klucz

Planując wykończenie nowego mieszkania zakupionego od dewelopera, ważne jest odpowiednie oszacowanie kosztów materiałów potrzebnych do różnych prac. Wykończenie mieszkania to kluczowy krok, który wpływa na finalny wygląd wnętrza i jego funkcjonalność. Mieszkanie na wynajem robi się nieco inaczej, niż dla siebie. Należy pamiętać, że właściciel bardzo dobrze zdaje sobie sprawę co ile kosztuje i … szanuje rzeczy. Lokatora zazwyczaj interesują miesięczne opłaty. Dlatego też przygotowanie lokalu może znacząco odbiegać ze względu na jego późniejsze wykorzystanie. W tym artykule omówię koszty materiałów związanych z poszczególnymi pracami oraz przedstawię przybliżone ceny dostępne na polskim rynku, bazując na cennikach ze strony https://kb.pl/. Również zaprezentuję filmik z ostatniego mieszkania, które zostało wykonane dla klienta EZHome.pl z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem.

 

E-licytacje komornicze

W dzisiejszych czasach, wraz z dynamicznym rozwojem technologii, wiele dziedzin naszego życia przechodzi rewolucję. Nie inaczej jest w przypadku instytucji komorniczych, które zaczęły wykorzystywać nowoczesne narzędzia internetowe do przeprowadzania licytacji majątku dłużników. W tym artykule przyjrzymy się bliżej temu, czym są e-licytacje komornicze i jak z nich skorzystać.

 

Czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania

Lokale mieszkalne na wynajem

Od kilkunastu tygodni zauważam istną burzę na rynku nieruchomości. Chodzi głównie o dostępność mieszkań i czynsz najmu.

Gdzieś w okolicach lutego/marca 2022 roku pustostany zniknęły. W serwisach ogłoszeniowych było o kilkadziesiąt!! procent mniej ofert, niż w 2021. Najemcom bardzo trudno było cokolwiek znaleźć, aby tam zamieszkać. Fakt, że 95% osób poszukujących dachu nad głową pochodziła z Ukrainy. Polacy bardzo różnie odnosili się do kwestii wynajmu mieszkania osobom zza wschodniej granicy. Ja … cóż, ja wynajmowałem i nadal wynajmuję, a dlaczego, tłumaczę to w tym filmiku: czy wynająć mieszkanie Ukraińcom

 

Wybudować dom, czy kupić nieruchomość na wynajem

Co zrobić z pieniędzmi

Być może dorobiłeś się znacznej gotówki na rynku nieruchomości. Być może przewaliłeś kilka-kilkanaście flipów, wyciągając z każdej transakcji sporą sumę. Dotychczas wiedziałeś, co dokładnie masz robić z zarobioną gotówką. Wiedziałeś, że masz ją reinwestować; i tak też robiłeś. Początkowo było to jedno mieszkanie, w niezbyt zachęcającej dzielnicy, totalnie do remontu, które dało Ci przede wszystkich duże doświadczenie. To nic, że nie zyskałeś; być może nawet nieco straciłeś, ale zyskałeś wiedzę, którą dobrze wykorzystałeś w kolejnych transakcjach, gdzie każda z nich robiła Cię … bogatszym.

Ale przyszedł taki dzień

 

Wyprzedaż na rynku nieruchomości

Jeszcze tego nie widać, ale właśnie zaczęła się ogromna wyprzedaż. W zasadzie to nic nowego, bowiem mniej więcej co 10 lat rynek nieruchomości przeżywa wzlot, jak i upadek. Aktualnie kadencja wzrostowa przedłużyła się o jakieś 2 lata. Ale tu się kończy; kończy się dziś.

Rada Polityki Pieniężnej zniszczy wielu właścicieli nieruchomości, ale na jej decyzjach (krachu) wzbogaci się wielu inwestorów. Mi przychodzi na myśl pytanie, czy zrobili to celowo? Czy rząd celowo dał wielu setkom tysięcy ludzi marchewkę w postaci bardzo niskiej stopy bazowej kredytu, aby później, w najbardziej rozgrzanym momencie, zamienić marchewkę na kija, tak drastycznie podnosząc oprocentowanie?

 

Rynek nieruchomości leci w dół

Bańka pękła

To, co miało w końcu upaść, o około 9 miesięcy wydłużyło się ciążą. W maju 2021 roku, w tym artykule: „Bańka nieruchomościowa pęka” zapowiadałem koniec rozpusty na lato lub początek jesieni 2021. Mamy kwiecień 2022, a ja obserwuję coraz bardziej rosnącą górkę nieruchomości mieszkalnych wystawianych na sprzedaż. I nie – nie jest to spowodowane podażą nowo oddawanych lokali przez deweloperów; raczej panicznym? – nie, to jeszcze zbyt wielkie słowo na ten czas – hmmmm, nazwijmy to racjonalnym lub/i też często spóźnionym ruchem, który był zaplanowany dużo wcześniej, ale z takich i owakich przyczyn plan miał spory, niezaplanowany poślizg (zazwyczaj sedno tego leży w ekipie remontowej).

 

Licytacja – komornicza mina

Niebezpieczny zakup nieruchomości

Prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję.

Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

 

Polski Ład, czy kolejny wał na Polakach?

Idzie nowe

O tym, co ma nadejść mówi się od pewnego czasu bardzo dużo. Jak mówi o tym Rząd, poprzez notabene płatną reklamę w telewizji, czy w radiu, to oczywiście zachwala swoją robotę w przygotowaniu podatkowej przyszłości rodaków. Jeżeli o rewolucji podatkowej mówi jakikolwiek przedsiębiorca, to zazwyczaj bardzo krytycznie i nie zostawiając suchej nitki na tym pomyśle. W każdym razie od Nowego 2022 Roku czeka nas największa zmiana w podatkach od kilkudziesięciu lat.

Ryczałt od wynajmu

Od lat wynajmujący obawiali się podejścia Urzędu Skarbowego do wynajmowania więcej, niż jednej nieruchomości. Mogło być tak, że US zakwalifikowałby to jako działalność gospodarczą i np. oVAT’ował. W danej chwili wyjaśniło się już, że spokojnie można mieć kilka, czy też kilkanaście mieszkań na wynajem i płacić zaliczki na podatek w postaci 8,5% stawki.

Niby fajny pomysł, ale wyłącznie dla części właścicieli nieruchomości na wynajem. Dlaczego? Ponieważ spora liczba wynajmujących, a szczególnie tych, którzy mieli już po kilka czy nawet te kilkanaście lokali, rozliczała się na tzw. skali podatkowej. I tak – skala podatkowa ma o wiele wyższe progi %, niż ryczałt. Jest jednak jedno ALE. Ryczałt płaci się od przychodu, a na skali płaciło się podatek od dochodu. A to ogromna różnica.

Koniec z amortyzacją

Od 2023 roku nie będzie już można wpisywać w koszty amortyzacji nieruchomości. Wiem, że może niewielu z Was nie bawiło się amortyzacją, ale powiem, że to był najlepszy sposób na legalne niepłacenie podatku i podnoszenie zyskowności wynajmu. I tak jak firmowy samochód, czy komputer, mówiąc prosto, starzeją się z czasem, co powoduje utratę wartości (sprzedasz 2-letnie auto po tej samej cenie co nowe w salonie?) to można wrzucić tę utraconą wartość w koszty i tym samym pomniejszyć podatek. Niestety z nieruchomościami już tak nie będzie – zachłanny Rząd zakazał.

Koniec również z innymi kosztami, które to mogą wystąpić na wynajmowanej nieruchomości; i występują. Np. jest zima i ludzie mają problemy z ogrzewaniem: tu rurka strzeli i przecieka, to kocioł czy terma nie chce się włączyć. Lokator dzwoni do właściciela i przedstawia problem. Właściciel dzwoni do fachowca/serwisanta i załatwia problem. Ale to kosztuje; i to w cale nie małe pieniądze. Załóżmy, że czynsz najmu wynosi 1.500 zł, a przeczyszczenie termy 450 zł, nie mówiąc o jej wymianie, co kończy się kwotą 2.000 zł. Z tego wychodzi, że wynajmujący nie dość, że będzie do tyłu 500 zł, to jeszcze zapłaci 128 zł podatku (8,5% z 1500). A jeżeli za chwilę zepsuje się bateria, czy lodówka lub piekarnik, albo trzeba będzie odmalować mieszkanie lub wymienić drzwi?

Stawka ryczałtu

Przejdźmy do sedna moich obaw. Ryczałt jest łatwą formą opodatkowania. Tu nic nie trzeba specjalnie wyliczać. Oddajesz 8,5% swojego przychodu Państwu i tyle.

Odejście od wyższej stawki zapewne miało zachęcić szarą strefę na zalegalizowanie wynajmu.

Ryczał jest kuszący. Patrząc na coraz szczelniej zaciskającą się pętlę podatkową na gardłach Polaków, to zapewne wielu wynajmujących wyjdzie z szarej strefy i zacznie płacić podatki od najmu. Te 8,5% wydają się małe w stosunku do ryzyka przyłapania przez kontrolerów skarbowych nieopodatkowanych strumieni pieniędzy. W końcu za 8,5% ryzykować w tych czasach się raczej nie opłaca.

Co dalej ze stawkami ryczałtu

Mam jednak ogromne wątpliwości co do motywów „przerobienia” wynajmujących nieruchomości na „etatowych ryczałtowców”. Fakt – przyjemniej słyszy się o 8,5% podatku, niż 17%. Jednak w mojej ocenie to odebranie praw do amortyzacji, czy innych kosztów miało za zadanie wyciągnąć kasę z kieszeni zaradnych ludzi, którzy zajmują się wynajmem, i być może nieco pospłacanie tymi pieniędzmi ogromnego długu, który lekką ręką Rząd zaciąga rozdając kasę na lewo i prawo, a spłatą obarcza nas wszystkich, o drukowaniu ogromnej ilości pieniędzy nie wspominając (inflacja).

Patrząc na zachłanność Rządu wróżę, iż podatek ryczałtowy może niedługo przyjąć postać 10%, a w kolejnych latach może być sukcesywnie podnoszony i osiągnąć 20% próg. Porównując to ze skalą podatkową, gdzie płaci się np. 17% ale od dochodu, a tu przyjdzie płacić 20% od przychodu … jestem bardzo zaniepokojony.

PS

Słuchając wypowiedzi mojej mamy na temat Polskiego nieŁadu, która jest emerytką, to … zamiast cieszyć się niskimi podatkami czy w ogóle nieopodatkowaną emeryturą, przeklina ten pomysł. Dlaczego? Ponieważ nowy program rządowy odbierze emerytom możliwość wrzucania w koszty wydatków na leki. Więc ci bardziej ogarnięci starsi ludzie po prostu mają w dupie niwelowanie małego podatku od niewielkich emerytur na niekorzyść odpisów w PIT ogromnych kwot zostawianych co miesiąc w aptekach. No, ale o tym to już reklamy Rządu nie wspominają 🙂

Pisz w komentarzu co o tym sądzisz?

---

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

 

Rentowność najmu spada

Mieszkania na wynajem

Ostatnio w maju pisałem o rosnącej bańce na rynku nieruchomości i w jednym z akapitów zahaczyłem nieco temat opłacalności najmu. Napisałem, że ceny kosmicznie poszybowały w górę, ale lokali nadal przybywa. Minęło kilka miesięcy i na rynku pojawiło się wiele lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem, co już zaczęło odbijać się czkawką.

Pamiętam jak jeszcze 2-3 lata temu, w moim mieście (ok 150 tys mieszkańców), co miesiąc, było dostępnych około 80 mieszkań na wynajem. Tyle było wystawionych w necie ofert prywatnych – czyli nie dublujących się w biurach pośredników nieruchomości. Lokatora można było znaleźć już po kilku dniach, a najpóźniej po 3 tygodniach. W danej chwili liczba lokali mieszkalnych oferowanych jako ogłoszenie prywatne dobija do 140 sztuk, czyli jest wyższa o jakieś 75%. Jak można się domyślić, to większa ilość dostępnych lokali spowodowała zmniejszenie stopy ich wynajmowalności. Do tego należy dodać, że ludzi w danym obszarze nie przybyło. Tzn. niektórzy dojechali bądź wrócili, ale też i niektórzy stąd wyjechali.

Wzrasta konkurencja na rynku najmu

Nie dość, że mieszkań przybywa z każdym tygodniem, to sporo z nich jest zrobionych na wysoki standard. Dlatego też wynajem staje się coraz większym wyzwaniem dla inwestorów. Nie ma co ukrywać, że ludzie, pisząc w skrócie, napsuli rynek.

Już tłumaczę:

Kiedyś można było konkurować wnętrzem – chodzi o standard wnętrza, czyli jego wykończenie, wyposażenie, ale też i gust. Można było zrobić, za dość małe pieniądze, bardzo przyjemne mieszkanie, w którym potencjalni lokatorzy zakochiwali się od pierwszego wejrzenia. Kupowało się sprzęt AGD z outletów lub powystawowy w niskich albo średnich cenach, kuchnie składało się z gotowych szafek marketowych (gdzie tylko blat był na wymiar), zamawiało się kafelki, kabiny prysznicowe, armaturę z marketu, mebelki typu ława z OLX i to wszystko łączyło się kolorystycznie tak, aby pasowało. Im mniej, tym lepiej – więcej przestrzeni, ale nie mogło być za mało; tylko optymalnie. Mieszkanie musiało być dobrze wysprzątane, na stole jakieś kwiatki i inne pierdoły przykuwające wzrok. I to działało.

Aktualnie na rynek weszło i nadal wchodzi wiele lokali mieszkalnych, z przeznaczeniem na wynajem, zrobionych w bardzo wysokim standardzie. To już nie są marketowe materiały, ale specjalnie dobrane lub ściągane na zamówienie przez hurtownie. Również nie tylko łazienki czy kuchnie są robione pod dyktando projektantów, ale też salony, sypialnie czy nawet balkony mają swój projekt. Ludzie czekają miesiącami na sprawdzone ekipy remontowe. I to wszystko ciągnie za sobą ogromne koszty!! … materiałów oraz robocizny.

Psucie rynku

Nagle wyrosło mnóstwo inwestorów. Głównie to ludzie uciekający przed inflacją. Mieli spore oszczędności w postaci lokat – na czarną godzinę – ale od kiedy banki obniżyły oprocentowanie do zera i słychać zapowiedzi ujemnych stop procentowych, to ludzie powyciągali pieniądze z banków i … kupili mieszkania. Developerzy podnosili ceny, a ludzie i tak kupowali, sami się nakręcając.

1. Więc teraz nie można kupić nieruchomości w normalnej cenie; a to cena zakupu decyduje w bardzo dużej mierze o rentowności przedsięwzięcia.
2. Na rynek weszło mnóstwo nowych mieszkań na wynajem, które spowodowały nadpodaż lokali w stosunku do najemców. Szczególnie to można zauważyć w dużych miastach i np. w ofercie lokali krótkoterminowych.
3. Bardzo duża część z tych mieszkań jest zrobiona na wysoki standard, ale czynsz najmu jest na średnim poziomie, co przyciąga lub wręcz ściąga potencjalnych najemców.

ROI i ROE

Im więcej wyda się pieniędzy na zakup nieruchomości oraz jej urządzenie, tym stwarza się ryzyko mniejszej stopy zwrotu z danej inwestycji. Do tego, jeżeli oferuje się produkt bardzo drogi po przeciętnej cenie, to rentowność takiej transakcji leci w dół. Ale moim zdaniem większość właścicieli takich mieszkań nie zastanawia się nad rentownością inwestycji, tylko nad zapewnieniem wartości ulokowanych w nią pieniędzy.

Wczoraj rozmawiałem z doświadczonym w inwestycjach na rynku nieruchomości kolegą, który powiedział, że zna takich „inwestorów”, którzy liczą jedynie na wzrost wartości mieszkania. Tylko to dla nich jest głównym celem!! Nie czynsz najmu i zarabianie na wynajmie. Dlatego też aby uciec od comiesięcznego dokładania do opłat eksploatacyjnych wynajmują lokale w zasadzie po kosztach, aby tylko jak najszybciej je wynająć i nie musieć samemu płacić kosztów ich utrzymania. Takie działanie też uważam za psucie rynku wynajmu.

Co Ty o tym wszystkim sądzisz? Napisz w komentarzu – podziel się opinią.

 

Bańka nieruchomościowa pęka

Sztucznie pompowane ceny nieruchomości

Znów mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Z dnia na dzień robi się coraz większa. Patrzeć tylko, kiedy pęknie. Nie „czy”, ale właśnie „kiedy”? A wg mnie ten moment jest coraz bliższy. Być może nastąpi to już w lecie lub z początkiem jesieni.

Tak – rynek jest napompowany, tak jak to miało miejsce w 2007 roku. Jednak w tamtym czasie procentowa stopa referencyjna banku NBP wynosiła ok 4,7%. Aktualnie wynosi ona 0,1%. Nastąpił dodruk ogromnej ilości pustego pieniądza. Oszczędni Polacy albo nie otrzymują już kompletnie nic z lokat, albo docierają do nich informacje o ujemnych odsetkach, z którymi muszą się liczyć w najbliższej przyszłości.

Prawdopodobnie stąd wynikają teraźniejsze ceny nieruchomości. Ludzie, chcący zabezpieczyć swój kapitał, dokonali relokacji pieniędzy, przeważnie trzymanych w gotówce, na wartość – m.in. w postaci nieruchomości. Najdobitniej wyniki tych zabiegów można zaobserwować na rynku mieszkaniowym, gdzie praktycznie wszystkie nowo otwierane przez deweloperów inwestycje rozsprzedawały się na pniu. Deweloperzy nawet nie byli skłonni do negocjacji cen, ponieważ do czasu zalania fundamentów mieli sprzedane 90% lokali. Dawno czegoś takiego nie było.

Gdy jest popyt, stwarza się podaż. Tak samo było z ziemią. Działki rolne pod miastami zaczęto przekształcać i sprzedawać napalonym ludziom za 150 do ponad 300% ich faktycznej wartości. W międzyczasie podrożały materiały budowlane jak choćby stal, czy styropian. To oczywiście dało kolejną wymówkę deweloperom do podwyższenia i tak już wysokich cen.

Wykończeniówka

Rynek został zalany nowymi mieszkaniami, które od stanu deweloperskiego do stanu użyteczności dzieli długa droga. W kraju brakuje fachowców. Ci, co byli dobrzy, pracują od lat poza granicami Polski lub przeszli na emeryturę. Na dokończenie oczekuje tysiące lokali. Pomimo, iż nagle pojawili się chętni wykonawcy, to inwestorzy, nauczeni doświadczeniem ostatnich 10 lat, wolą wstrzymać się z remontem, aby poczekać nieraz kilka ładnych miesięcy na sprawdzoną ekipę budowlaną. Aktualnie polecenia to najlepsza forma reklamy, po której długo nie ma nic. Nie zastąpią jej już barwne wizytówki, czy coraz wymyślniejsze strony www oraz fun-page’e.

I w tej branży nastąpiły podwyżki cen zarówno usług, jak i materiałów. Weźmy taki na przykład silikon sanitarny, który w 2020 kosztował ok 25-27 zł, a teraz w marketach budowlanych żądają ok 40 zł za tubkę. Wielu wykonawców nie rozlicza już z metra, a kasuje za konkretne pomieszczenie … kasuje i to słono. Jak kilka lat temu płytkarz brał 70-100 zł m2 to teraz rzuca cenę np. 15-20 tys PLN za łazienkę. Nie ma różnicy czy jest mała, czy większa.

Opłacalność inwestowania

Pamiętam, że jeszcze nie tak dawno, jak inwestor mówił, że z najmu mieszkania ma średnio od 8 do 12% ROI, to na ustach innych z branży pojawiał się uśmieszek pobłażania dla takiego. Teraz, gdy ktoś twierdzi, że ma zwrot na poziomie 8%, otwiera innym oczy ze zdziwienia, a zamiast uśmieszku pojawia się ciche „niemożliwe”.

Aktualnie flipowanie to jak chodzenie po krawędzi bez zabezpieczenia. Przy tak kosmicznych cenach bardzo trudno jest znaleźć dobry deal. Oczywiście kupić cokolwiek jest łatwo, ale mam na myśli zarobek w postaci czystego zysku z takiej transakcji, a nie dokładanie do niej. Wszystko warte jest tyle, ile może nam zaoferować druga strona.

Co ma do zaoferowania druga strona transakcji w przypadku umowy najmu? Niewiele!! Tu praktycznie nic się nie zmieniło. Lokator, o ile jeszcze pracuje (nie został zwolniony), to zarabia bardzo podobnie co rok, czy 2 lata temu. Pomimo, iż metr kwadratowy mieszkania poszedł w górę o 50%, to płace stoją prawie na niezmiennym poziomie. W moim mieście w ciągu ostatniego 1,5 roku podwoiła się ilość wolnych lokali mieszkalnych na wynajem. Czynsz najmu pozostał natomiast na niezmiennym poziomie. Mało tego; lokali ciągle przybywa – niektórzy kończą zaczęte inwestycje – i będzie przybywać – a niektórzy jeszcze czekają na odbiór od deweloperów.

Komentarz

Chciałbym dowiedzieć się, co Ty o tym wszystkim sądzisz? Czy inwestujesz i nadal zamierzasz inwestować w tych dziwnych czasach? Jak sobie radzisz? Napisz w komentarzu.