RSS

Gotowiec inwestycyjny

02 List
Gotowiec inwestycyjny

Gotowa inwestycja w nieruchomość

Synonim słowa „gotowy” to:

  • gotów, przygotowany, przyszykowany, uszykowany, pełnosprawny, sprawny, wykończony, zakończony, wypracowany, opracowany, skończony, zrobiony, pod klucz, pod parą, dopięty na ostatni guzik, w pełnej gotowości;

ale również i to:

  • pijany, nietrzeźwy, napity, opity, spity, upity, zapity, wypity, wstawiony, zawiany, przytruty, ululany, przyprawiony, podcięty, napompowany, ugotowany, sztywny, przymulony, nawalony, ubzdryngolony, nabuzowany, naprany, nagrzany, zaprawiony, zapruty, zachlany, uchlany, schlany, zalany (w drobny mak/w pestkę/w sztok/w trupa), wlany, narąbany, urżnięty, na bani/bańce/gazie, pod gazem/dobrą datą, w stanie wskazującym na spożycie 😉

Nawiążę do filmu, który prezentowałem w poprzednim artykule: Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Prezentowana była tam nieruchomość lokalowa, którą inwestor podzielił na 2 osobne lokaliki. Inwestor nabył w oryginale jeden dwupokojowy lokal mieszkalny w dość starym budynku, w którym samowolnie wydzielił wspomniane lokale. Te lokale nie mają żadnych dokumentów, więc nie są, wg prawa, samodzielne. Jedynym usprawiedliwieniem takiej decyzji jest czysta chciwość lub nieco light’owe określenie: „zwiększenie zysków” z wynajmu.

Chciwość

Pamiętasz może fantastyczny dramat filmowy z 1987 roku w reżyserii Olivera Stone’a pt. „Wall Street”, gdzie główny bohater tak się wypowiedział na temat chciwości:

Chodzi o to, panie i panowie, że chciwość – z braku lepszego określenia – jest dobra. Chciwość jest słuszna. Chciwość jest skuteczna. Chciwość oczyszcza, chwyta istotę ducha ewolucji. Chciwość w każdej formie: chciwość życia, pieniędzy, miłości, wiedzy odznaczyła się rozwojem ludzkości. I chciwość, zapamiętajcie sobie, nie tylko ocali Tedlar Paper, ale też inną niesprawną firmę, która nazywa się USA.

Chęć większego zysku z wynajmu

W danym przypadku (film: 2 lokale z 1) mamy do czynienia z nieruchomościami i, w magiczny sposób, być może nawet podwojenia zarobku w porównaniu z oryginalnym mieszkaniem dwupokojowym. Moim zdaniem, jeżeli rynek takie klitki akceptuje to jest OK. Inwestor okazał się bardzo pomysłowy – może podpatrzył gdzieś indziej (w UK dzielą piwnice i puszczają na wynajem jako lokale), może sam wpadł na pomysł podzielenia mieszkania – w każdym razie, z ekonomicznego punktu widzenia, pomysł oraz wykonanie jest rewelacyjne.

Standardowe mieszkanie w Łodzi, z 2 pokojami, o metrażu między 40 a 50 m², można aktualnie wynająć za średnio 1.100 zł – 1.300 zł – właśnie przejrzałem oferty prywatne na OLX. Zdarzają się i takie za 850 zł, ale również i powyżej 2.000 zł.

W opisywanym przypadku (Pan Kuba Midel poddał inwestycję analizie w filmie), mówi się o czynszu najmu z jednego „wydzielonego” lokaliku na poziomie 1.300-1.400 PLN.

Biznes na sprzedaż

Dochodzimy do puenty. W tym konkretnym przypadku inwestorowi chodzi o uzyskanie jak najwyższej stopy zwrotu z kapitału. Inwestor nie chce wynajmować tych mieszkanek, lecz je sprzedać … i to jak najdrożej. To było głównym założeniem od samego początku: tanio kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, przerobić je na 2 lokaliki i zbyć.

Kuba Midel w minucie 7:05 mówi, iż cena za biznes wynosi 350.000 PLN +/- 10 tys. Co to oznacza? Nic innego jak cenę za przygotowany do zarabiania pieniędzy biznes. Inwestor wykonał kawał dobrej roboty. Nie sprzedaje mieszkania do ewentualnego wynajmu, lecz dobrze zapowiadający się biznes. Dlatego to nazywa się „gotowcem inwestycyjnym”.

Zarobić na gotowcu

Przeglądam teraz na OLX oferty na mieszkania 40-50 m², z 2 pokojami, od osób prywatnych w Łodzi. Najdroższe, w nowych budynkach, są po 300-335 tys. Ale o takie nam nie chodzi, prawda? Poszukam więc tych najtańszych. O – są: od 140 do 180 tys. Teraz należałoby wybrać takie, które byłoby w fajnej okolicy i miało potencjał „rozmnożenia”. Kolejno przydałoby się wynegocjować cenę do 150 tys – bo płacimy gotówką. Następnie zamawiamy ekipę remontową, która w 2-3 miesiące przerabia nasz nabytek na 2 osobne lokaliki za 50-70 tys. Razem z kosztami  nabycia (notariusz, PCC) inwestycja wynosi 150 + 70 + 5 = 225 tys zł. Wystawiamy ją na rynek za 350 tys i sprzedajemy za 340 tys.

Inwestor zarobiłby ok 115.000 PLN brutto. Na zwykłym flip‚ie zysk wyniósłby pewnie ok 20-40 tys. Oczywiście teoretyzuje, ale można przyjąć takie założenia.

Zapewne (chciałem napisać, że „być może”, ale ZAPEWNE jest bardziej rzeczywiste) znajdą się osoby, które skrytykują za to inwestora, zapewne ludzie będą mieli mu za złe, że jest „naciągaczem” i „oszustem”. Ale … kogo to obchodzi? Tu liczy się transakcja. Malkontentów jest pełno; ludzi biznesu na szczęście nie … i może dlatego jest wiele szans na zarobienie pieniędzy, ponieważ jest jeszcze mała konkurencja na rynku 🙂 Okazje inwestycyjne zdarzają się często; tylko trzeba je umieć dostrzec.

Sprzedam maszynkę do robienia pieniędzy

Wartym zauważenia jest fakt, że inwestor sprzedaje GOTOWY BIZNES. Powtarzam się, wiem. Ale to jest bardzo ważne! Inwestor od zera zbudował nieruchomość, która będzie (wg realnych prognoz) zarabiać 2.600-2.800 zł co miesiąc. Teraz za wynagrodzeniem (zysk) odsprzedaje ten biznes (to perpetum mobile) komuś innemu. Na rynku jest wiele osób z kasą, którzy wiedzą, że jak nic nie zrobią (nie obrócą pieniędzmi) to zeżre je inflacja lub zwyczajnie je roztrwonią na głupie rzeczy. Tacy ludzie szukają i wręcz pragną nabyć coś, co rokuje na powielanie pieniędzy lub stały ich strumień – tzw. CashFlow. Być może wkurzeni są, że stracili gotówkę na giełdzie (bo posłuchali doradcy, który nie miał pojęcia o takich inwestycjach), być może próbowali wygrać w totolotka, a być może i przegrali spore sumy w kasynach, próbując się wzbogacić. Nieruchomości to dość stabilny rynek. Ryzyko, że nagle wyjadą z Polski wszyscy najemcy jest znikome. Dlatego też tacy ludzie szukają i będą szukać tu możliwości na zainwestowanie pieniędzy. Czy im się to uda, czy też nie, to wszystko jest uzależnione od konkretnego inwestora.

Nie ma złych inwestycji, są tylko źli inwestorzy

To tak, jakby dać komuś maszynkę do drukowania pieniędzy, a ten ktoś i tak albo ją zgubi, albo zepsuje. Wynajem to również biznes i należy się mu uwaga i zdobycie doświadczenia. Przejmując nawet takie fajne mieszkania (jak na filmie) można nie podołać z ich obsługą doprowadzając w ciągu kilku lat nieruchomość do ruiny – np. przez dobór nieodpowiednich najemców. Oczywiście istnieją sposoby na zmniejszenie ryzyka złego wynajmu np. poprzez wynajęcie do obsługi najmu specjalistycznej firmy jak EZHome.pl 😉

Zwrot na inwestycji

Należy sobie odpowiedzieć, czy zwrot z kapitału na poziomie 5-8% (jak to jest w przypadku większości lokali mieszkalnych) jest dla nas OK. A może warto poszukać mieszkania z 10% ROI – tak jak w analizowanym filmie? 10 to w końcu 2 razy więcej, niż 5. Skąd się to bierze? Jeżeli na wynajmie będzie miało się przychód rzędu 2.800 zł/m-c, to w ciągu roku da to sumę 12 x 2,8 tys = 33.600 zł. Jeżeli za nieruchomość zapłaciłoby się 336.000 zł, to zwrot z inwestycji w nieruchomość mamy po 10 latach, czyli wynosi on 10% rocznie. Innymi słowy po 10 latach zwraca się nam kompletnie wydana suma na zakup mieszkań. To o wiele lepsze, niż aktualnie wrzucać gotówkę na 1-2% lokatę bankową.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 2 listopada 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: