RSS

Archiwa tagu: umowa

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Czym jest umowa przedwstępna

Zadaniem umowy przedwstępnej jest dogadanie warunków między stronami odnośnie sprzedaży nieruchomości. W zasadzie to nie handlujemy nieruchomościami, lecz prawami do nieruchomości. Należałoby więc rzec, iż umowa przedwstępna określa, a dokładnie to przypieczętowuje, warunki przeniesienia prawa do nieruchomości z jej dotychczasowego właściciela na stronę drugą. Dlatego też powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego).

Strony umowy

Sprzedający prawo do nieruchomości występuje jako zbywca, natomiast kupujący jest nabywcą, który ma wejść we władanie danym prawem. Ważne jest, aby obie strony były dobrze opisane – tak, aby nie było żadnych wątpliwości kto jest kim.

Oświadczenia stron

Strony – przeważnie zbywający – mogą oświadczyć różne rzeczy odnośnie przyszłej transakcji. Sprzedający zazwyczaj oświadcza co do przysługującemu mu prawa do nieruchomości, ewentualnych obciążeń i zobowiązań. Kupujący zazwyczaj oświadczając na piśmie, stwierdza fakt, iż zapoznał się z przedmiotem transakcji.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Czy z każdym najemcą warto współpracować

Czy z każdym najemcą warto współpracować

Okres pustostanu

Okres posuchy może przyjść bardzo nieoczekiwanie. Nawet mając super mieszkanie, w idealnej lokalizacji, bardzo dobrze wyposażone, bezpieczne, ładne, czyste itd. możesz doświadczyć braku zainteresowania ze strony potencjalnych najemców. Szukając przyczyn i porównując swoją ofertę wynajmu do innych ofert na rynku (o zbliżonych parametrach) możesz dojść do wniosku, że niczym nie odstępujesz od konkurencji. A jednak to TY masz problem z wynajęciem – a przynajmniej tak to odczuwasz.

Pustostan jest jednym z najgorszych momentów w wynajmie. Nie dość, że nie zarabiasz, to jeszcze musisz płacić. Za co płacić? Za utrzymanie nieruchomości i/lub spłacać raty kredytu, jeżeli bank udzielił Ci finansowania.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Inflacja a czynsz najmu

Inflacja a czynsz najmu

Podwyżka czynszu wynajmowanej nieruchomości

Co roku, już od 1971, państwa drukują nowe pieniądze, pieniądze bez pokrycia. Z tego powodu wartość nabywcza pieniądza spada. Pochodną znowu tego zjawiska jest inflacja.

Jako inwestor w nieruchomości na wynajem wręcz powinieneś zabezpieczyć swoje przychody z najmu przed utratą wartości z uzyskiwanego czynszu.

100 zł dziś ma inną wartość niż 100 zł jutro; wyższą. Dlaczego miałbyś tracić te kilka procent?

Umowa najmu

Wprowadzenie takiego lub podobnego zdania do umowy najmu będzie wystarczającym zabezpieczeniem przed utratą korzyści finansowych spowodowaną inflacją.

Wynajmujący zastrzega sobie prawo do podniesienia kwoty czynszu najmu, maksymalnie raz w roku, w każdym nowym roku kalendarzowym trwania umowy, o stopień inflacji ogłaszany przez GUS, na co Najemca wyraża zgodę.

Można uściślić dodatkowo powyższy zapis, podając o jaki dokładnie wskaźnik chodzi. Proponuję oprzeć się na średniorocznym wskaźniku cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem.

Ogólnie nazwany wskaźnik inflacji można pobrać z tej rządowej strony Głównego Urzędu Statystycznego: http://www.stat.gov.pl/gus/komunikaty_PLK_HTML.htm

UWAGA:
Możesz skorzystać z moich gotowych szablonów umów najmu, gdzie zawarłem mnóstwo przydatnych zapisów, mających w jak największym stopniu ochronić Ciebie, jako wynajmującego, i Twój majątek. Wejdź na tę stronę: umowa najmu mieszkania

Podstawa prawna do podwyższenia czynszu

Cytując art. 8a, ust. 4e, którego brzmienie przytaczam:

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości  nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ustawodawca dał prawo właścicielom nieruchomości automatycznego podbijania wartości czynszu najmu.

PS
Zauważ, że na stronie GUS’u nie ma mowy o inflacji, a jedynie o wskaźnikach cen.

Na tej stronie znajdziesz gotowe projekty umowy najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl

Jeżeli choć trochę podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste

Prawa użytkownika wieczystego

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego mu przez właściciela i pobierać z tego pożytki. W tym zakresie korzysta on z gruntu jak właściciel.

Użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem, ale nie może rozporządzać gruntem, ponieważ nie jest właścicielem. Natomiast może przenieść na nabywcę prawo korzystania z gruntu i pobierania pożytków.

Użytkownik wieczysty powinien korzystać ze swego prawa na warunkach określonych przepisami prawa, zgodnie z zasadami współżycia społecznego i zawartą umową.

Przedmiot użytkowania wieczystego

Przedmiotem są grunty należące do Skarbu Państwa lub jednostki jak gminy, powiaty, województwa. Użytkownikiem wieczystym może być jednostka organizacyjna mająca zdolność prawną; fizyczna i prawna.

Budynki

Jeżeli na gruncie stoją budynki, użytkownik wieczysty obowiązany jest je wykupić. Po wykupieniu staje się ich właścicielem jako odrębnych od gruntu nieruchomości.

Prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego. Po wygaśnięciu prawa wieczystego użytkowania gruntu, wygasa prawo do własności budynku. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje jednak odszkodowanie, które jest liczone wg cen rynkowych.

Jeżeli użytkownik wieczysty wzniesie na gruncie budynki, staje się ich właścicielem, ale traci do nich prawo po wygaśnięciu użytkowania wieczystego gruntu za odszkodowaniem.

Umowa wieczystego użytkowania

Podstawą użytkowania wieczystego jest umowa, zawarta w formie aktu notarialnego, pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym. Rodzi ona skutek wpisu do księgi wieczystej.

Umowa powinna określać sposób korzystania z gruntu i warunki jego zabudowy, czas trwania użytkowania. Umowę zawiera się na 99 lat lub krócej, ale nie krócej niż lat 40. Umowa może zostać przedłużona na kolejne lata (min. 40), albo rozwiązana przed upływem terminu, na który została zawarta (decyzja sądu na wniosek właściciela gruntu).

Odpłatność

Użytkownik wieczysty wnosi 2 opłaty:

  1. tzw. opłatę pierwszą
  2. opłaty roczne

Pierwsza opłata wynosi od 15% do 25% wartości gruntu. Opłaty roczne wynoszą od 0,3% do 3% i są uzależnione od przeznaczenia, na jaki grunt będzie wykorzystywany.

Opłata pierwsza płacona jest w chwili ustanowienia wieczystego użytkowania przez właściciela. Jeżeli użytkownik wieczysty przenosi prawo użytkowania na inną osobę, opłata pierwsza nie jest już pobierana.

Opłata roczna może ulegać zmianie, jeżeli ulega zmianie wartość gruntu. Właściciel gruntu może ustalić nową opłatę po wypowiedzeniu dotychczasowej. Jeżeli użytkownik wieczysty sprzeciwia się nowej opłacie, sprawę rozstrzyga Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO), którego decyzja może być zaskarżona do sądu.

Zbywalność użytkowania wieczystego

Jest to prawo zbywalne i może być przenoszone na inne podmioty. Podstawą może być umowa sprzedaży, czy darowizny. Użytkowanie wieczyste jest prawem dziedzicznym. Na zbycie tego prawa nie jest wymagana zgoda właściciela gruntu.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,