RSS

Archiwa tagu: umowa najmu

Czy z każdym najemcą warto współpracować

Czy z każdym najemcą warto współpracować

Okres pustostanu

Okres posuchy może przyjść bardzo nieoczekiwanie. Nawet mając super mieszkanie, w idealnej lokalizacji, bardzo dobrze wyposażone, bezpieczne, ładne, czyste itd. możesz doświadczyć braku zainteresowania ze strony potencjalnych najemców. Szukając przyczyn i porównując swoją ofertę wynajmu do innych ofert na rynku (o zbliżonych parametrach) możesz dojść do wniosku, że niczym nie odstępujesz od konkurencji. A jednak to TY masz problem z wynajęciem – a przynajmniej tak to odczuwasz.

Pustostan jest jednym z najgorszych momentów w wynajmie. Nie dość, że nie zarabiasz, to jeszcze musisz płacić. Za co płacić? Za utrzymanie nieruchomości i/lub spłacać raty kredytu, jeżeli bank udzielił Ci finansowania.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Inflacja a czynsz najmu

Inflacja a czynsz najmu

Podwyżka czynszu wynajmowanej nieruchomości

Co roku, już od 1971, państwa drukują nowe pieniądze, pieniądze bez pokrycia. Z tego powodu wartość nabywcza pieniądza spada. Pochodną znowu tego zjawiska jest inflacja.

Jako inwestor w nieruchomości na wynajem wręcz powinieneś zabezpieczyć swoje przychody z najmu przed utratą wartości z uzyskiwanego czynszu.

100 zł dziś ma inną wartość niż 100 zł jutro; wyższą. Dlaczego miałbyś tracić te kilka procent?

Umowa najmu

Wprowadzenie takiego lub podobnego zdania do umowy najmu będzie wystarczającym zabezpieczeniem przed utratą korzyści finansowych spowodowaną inflacją.

Wynajmujący zastrzega sobie prawo do podniesienia kwoty czynszu najmu, maksymalnie raz w roku, w każdym nowym roku kalendarzowym trwania umowy, o stopień inflacji ogłaszany przez GUS, na co Najemca wyraża zgodę.

Można uściślić dodatkowo powyższy zapis, podając o jaki dokładnie wskaźnik chodzi. Proponuję oprzeć się na średniorocznym wskaźniku cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem.

Ogólnie nazwany wskaźnik inflacji można pobrać z tej rządowej strony Głównego Urzędu Statystycznego: http://www.stat.gov.pl/gus/komunikaty_PLK_HTML.htm

UWAGA:
Możesz skorzystać z moich gotowych szablonów umów najmu, gdzie zawarłem mnóstwo przydatnych zapisów, mających w jak największym stopniu ochronić Ciebie, jako wynajmującego, i Twój majątek. Wejdź na tę stronę: umowa najmu mieszkania

Podstawa prawna do podwyższenia czynszu

Cytując art. 8a, ust. 4e, którego brzmienie przytaczam:

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości  nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ustawodawca dał prawo właścicielom nieruchomości automatycznego podbijania wartości czynszu najmu.

PS
Zauważ, że na stronie GUS’u nie ma mowy o inflacji, a jedynie o wskaźnikach cen.

Na tej stronie znajdziesz gotowe projekty umowy najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl

Jeżeli choć trochę podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Data pewna

Data pewna

Praktyczna wiedza dla inwestora

Zakup nieruchomości pod wynajem, zwłaszcza komercyjnej musi zostać dobrze przemyślany. Inwestor musi dobrze wszystko sobie wyliczyć – zwrot z kapitału: ROI, ROE, czas zwrotu itd.

Zakup nieruchomości z najemcą

Dobrym pomysłem jest zakupienie nieruchomości wraz z dobrym najemcą. Dobry najemca to taki, który przede wszystkim terminowo opłaca czynsz.

Zakup nieruchomości komercyjnej podyktowany może być chęcią utworzenia własnego biznesu lub z myślą o wynajmie pod innego najemcę.

Zwrot z kapitału

Inwestor biorąc pod uwagę zakup nieruchomości komercyjnej z najemcą musi zapoznać się szczegółowo z umową najmu podpisaną przez obecnego właściciela (zbywcę) i najemcę. Do oceny najemcy służą głównie przepływy pieniężne wykazywane przez zbywającego (faktury, wpływy czynszu na rachunek).

Okres zwrotu zależy głównie od 2 czynników: ceny nabycia i wysokości czynszu.

Jeżeli czynsz jest nieadekwatnie mały w stosunku do rynkowego, to wręcz trzeba się będzie pokusić o podniesienie jego wysokości.

Z drugiej strony warto powalczyć o zbicie ceny wyjściowej – wynegocjować mniejszą cenę. W takim przypadku raczej szybciej osiągnie się krótszy termin zwrotu zainwestowanego kapitału, niż w przypadku podniesienia stawki czynszu.

Wypowiadać, czy nie wypowiadać umowę najmu

Inwestor nabywający nieruchomość komercyjną, która jest aktualnie wynajmowana, przejmuje wraz z nieruchomością również wynajem, czyli najemcę.

Nowy nabywca (inwestor) może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia – zgodnie z art. 678 §1 KC – CHYBA, ŻE umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, na piśmie, i z datą pewną, a nieruchomość została wydana najemcy (art. 678 §2 KC).

Data pewna

Data pewna – jest to urzędowe poświadczenie na dokumencie. W opisanym przypadku dokumentem jest umowa najmu. Jeżeli na umowie najmu są adnotacje urzędowe (US, UM), przyjmuje się, że umowa jest poświadczona datą pewną.

Co to oznacza dla inwestora (nabywcy)?

Właściciel nieruchomości (zbywca) w 2005 roku wynajął firmie X swój lokal na okres 10 lat za stawkę czynszu Y. W 2010 roku właściciel postanowił sprzedać lokal. Najemca (firma X) poszedł do notariusza aby poświadczyć datę pewną na dokumencie najmu – umowie. Nowy nabywca (inwestor) nie może wypowiedzieć w takim przypadku umowy najmu. Musi respektować warunki umowy podpisanej przez najemcę i ówczesnego właściciela.

Notariusz

Notariusz jest najlepszą instytucją do poświadczenia daty pewnej na dokumentach. Chociaż datę pewną mogą poświadczać urzędy, to u notariusza będzie to załatwione najsprawniej.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,