RSS

Archiwa tagu: rady

Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

Powstanie prawa

Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego powstaje w wyniku umowy osoby zainteresowanej a spółdzielnią. W umowie spółdzielnia zobowiązuje się oddać mieszkanie do używania a zainteresowany wziąć mieszkanie. Umowa nie ma formy aktu notarialnego i jest zawierana na czas nieokreślony. Zainteresowany musi być członkiem spółdzielni.

Członek spółdzielni (zainteresowany zakupem prawa) zobowiązuje się wpłacić wkład mieszkaniowy, który jest różnicą między kosztem wybudowania lokalu a pomocą (kredytem), jaką spółdzielnia uzyskała do wybudowania tego lokalu.

Prawo jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu, ale dziedziczony jest wkład mieszkaniowy. Po śmierci spółdzielcy osoby bliskie mogą przejąć lokal roszczeniem o ustanowieniu na nie prawa lokatorskiego do lokalu. Prawo to przysługuje tylko jednej osobie – wyjątek stanowi małżeństwo.

Dla inwestora

  1. Nie trzeba mieć zdolności kredytowej aby zakupić ww prawo. Spółdzielnia zaciąga kredyt na budowę lokalu (bloku), który później spłacany jest przez lokatora.
  2. Spłacane raty kredytu powiększają wkład mieszkaniowy lokatora.
  3. Mieszkanie lokatorskie można wynajmować lub podnajmować. Aby jednak zmienić przeznaczenie lokalu trzeba mieć zgodę spółdzielni.
  4. Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego nie wchodzi w skład majątku inwestora (nabywcy). Lokal nadal jest własnością spółdzielni.

Mając na uwadze powyższe informacje można pokusić się o zakup takiego prawa do lokalu spółdzielczego za ustalony % wkładu mieszkaniowego, traktując go jako swój wkład własny. Kupujemy lokal po kosztach budowy. Kolejno wynajmujemy lokal swojemu najemcy, który spłaca za nas pozostały kredyt w spółdzielni, płaci bieżące koszty eksploatacyjne oraz pewną kwotę nadwyżki, który stanowi czynsz dla inwestora. Inwestorowi przechodzącemu recesję nie zostanie zabrany przez komornika lokal na prawie lokatorskim, ponieważ należy on de facto do spółdzielni.

Nie można zmienić mieszkania lokatorskiego na lokal użytkowy. Można natomiast wynająć np. 1 pomieszczenie (pokój) na prowadzenie usług (np. stomatolog), co nie zmienia przeznaczenia lokalu. Każda przebudowa wymaga również zgody spółdzielni.

Wyjście z inwestycji

Można zrobić na 2 sposoby:

  1. Przekształcić lokatorskie prawo na prawo odrębnej własności i sprzedać nieruchomość na wolnym rynku
  2. Zaczekać na zlicytowanie lokalu przez spółdzielnię i odebrać należne pieniądze

Pierwszy sposób jest bardziej cywilizowany. Drugi natomiast może stanowić dla inwestora pewne wyjście w sytuacjach kryzysowych.

Utrata prawa lokatorskiego do lokalu

Prawo może zostać cofnięte, gdy straci się członkostwo w spółdzielni.

Przestać być członkiem spółdzielni można jeżeli:

  • Członek nie działa w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami
  • Nie respektuje statutu spółdzielni
  • Używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem

Po rozwiązaniu umowy spółdzielnia sprzedaje lokal jako prawo odrębnej własności w drodze licytacji. Licytacja zaczyna się od 100% wartości rynkowej. Po sprzedaży lokalu spółdzielnia musi wypłacić byłemu lokatorowi pieniądze. Ich wartość musi odpowiadać minimum wkładowi mieszkaniowemu. Jeżeli za zlicytowaną nieruchomość spółdzielnia otrzyma sporą nadwyżkę, z której po odjęciu wszystkich kosztów spółdzielni (wraz z  ewentualnym bieżącym zadłużeniem i pozostałym do spłaty kredytem) zostanie różnica – zwracana jest ona byłemu lokatorowi.

Kupując mieszkanie z przekształcenia

Zbywca, który przekształcił lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego w prawo odrębnej własności lub w  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć zadłużenie w spółdzielni z tytułu zaciągniętego kredytu np. termomodernizacyjnego. Inwestor (lub pośrednik) musi sprawdzić w spółdzielni bieżące saldo nieruchomości. Poczytaj o skardze pauliańskiej.

Zadłużenie może być wykazane w akcie notarialnym, ale nie musi. Spółdzielnia może również wpisać się do KW przekształcanej lub przekształconej nieruchomości w dział IV hipoteki. Kupujący (prawo własności lub spółdzielcze własnościowe po przekształceniu z lokatorskiego) ma prawo roszczenia do byłego właściciela z tytułu artykułu 777 K.C. (akt notarialny). Kupujący-inwestor mieszkanie, które ma zadłużenie w spółdzielni, będzie miał roszczenia głównie do pośrednika, który go o takim fakcie nie poinformował.Face Book - dołącz

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Grzyb w mieszkaniu

Grzyb w mieszkaniu

Walcz z przyczyną grzyba a nie skutkiem

Najważniejsze w walce z grzybem lub pleśnią jest wyeliminowanie przyczyn jego powstawania. Nic nam nie da, jeżeli będziemy walczyć jedynie ze skutkami – zrobi się błędne koło, a my wciąż będziemy wycierać, ciągle odrastającego grzyba ze ścian. Grzyb na ścianie to nienajlepsza reklama dla naszej nieruchomości, więcradzę szybko się go pozbyć.

Pozbądź się wilgoci z mieszkania

Tam gdzie powstaje grzyb musi być wilgotno. Chyba nie muszę przypominać, że mieszkanie w wilgoci i grzybie nikomu nie wyszło na zdrowie. Spróbuj zlokalizować przyczynę zawilgocenia lub zbierania się wilgoci. Być może masz drobny przeciek – np. pękła rura i woda kropelkami wylatuje na zewnątrz. Usuń to jak najszybciej. Może wina leży nie w Twoim mieszkaniu, lecz sąsiada, który ma nieszczelną instalację lub kiepski stary tynk, pod którym płynie mały strumyk po każdym deszczu?

Dobre rady:

  1. Staraj się często wietrzyć mieszkanie. Najlepiej jest to robić otwierając szeroko okna i pozostawić je takimi na krótki czas. Mieszkanie przewietrzone w taki sposób nie traci ciepła – świeże powietrze szybko nagrzewa się, pochłaniając ciepło z otoczenia (meble, sprzęt). Natomiast długie wietrzenie nie jest korzystne ze względu na znaczne wyziębienie mieszkania i/lub w czasie deszczu na wprowadzanie wilgotnego powietrza do środka.
  2. Nie wieszaj mokrych lub nawet lekko wilgotnych ubrań od razu do szafy. Takie miejsca jak szafa lub szuflada idealnie nadają się na rozrost grzybni, ponieważ nie ma w nich ruchu powietrza.
  3. Odsuń na kilka cm meble od ściany, gdzie występuje problem. Świerze powietrze będzie przechodzić między meblem a ścianą i osuszać obie płaszczyzny, nie dopuszczając do rozwoju grzyba.
  4. Zachowuj czystość w mieszkaniu. Wszelki kurz w połączeniu ze skraplającą się parą wodną stanowi super pożywkę dla mikroorganizmów.
  5. Na noc lekko rozszczelniaj okna aby powietrze nie stało w miejscu – wymusza to jego ruch. Zresztą śpi się lepiej mając do dyspozycji nieco świeżego powietrza.
  6. Dogrzewaj swój dom. Rób to nawet wtedy, kiedy wyjeżdżasz na ferie zimowe. Nie dopuszczaj do zbytniego wyziębienia się ścian. Na zimnych powierzchniach szybciej skrapla się para wodna.
  7. Zawsze otwieraj na oścież okno w łazience po zakończonym prysznicu lub kąpieli, aby w jak najszybszym czasie pozbyć się pary wodnej i nie pozwolić jej się skondensować na ścianach. Możesz również zainstalować wywietrznik, włączany światłem, który będzie odprowadzał parę wodną na zewnątrz niedoprowadzając do jej osadzenia na ścianach.
  8. Jeżeli mieszkasz w domu o dużej wilgotności dobrym pomysłem jest zakup urządzenia do pochłaniania wilgoci. Znane jest pod nazwą „dehumidifier”. Koszt od kilkudziesięciu do ponad tysiąca zł. Takie za 400 zł jest w pełni wystarczające nawet na większe mieszkanie lub na cały domek. W zależności od ceny, producenci oferują urządzenia, które same wyliczają i wprowadzają optymalną (40%-60%) wilgotność powietrza w pomieszczeniu/ach, same odprowadzają nadmiar wody do instalacji kanalizacyjnej oraz same się włączają i wyłączają, grzeją lub chłodzą, itd.
  9. Zawsze możesz się pokusić o bardzo skuteczne, lecz przy okazji bardzo drogie, docieplenie ścian budynku z zewnątrz np. styropianem i położenie nowej elewacji.
  10. Przynajmniej raz w roku kontroluj system odprowadzania wody z dachu budynku.

Pamiętaj, iż grzyb działa na potencjalnego najemcę jak komornik na dłużnika.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , ,