Dość często słyszę, jak ludzie wypowiadają się o budowie domu dla siebie, jako o inwestycji. Według urzędniczej nomenklatury, to rzeczywiście budujący nosi miano inwestora. Ja jednak proponuję posługiwać się znaczeniami słów wprost od Roberta Kiyosaki; czyli:
jak budujesz dla siebie, to znaczy, że wydajesz tylko zarobione (lub pożyczone) pieniądze,
a jak budujesz z myślą o zarobieniu – czyli chcesz później dom sprzedać z zyskiem lub go wynajmować, to jest inwestycja
W pierwszym przypadku inwestujesz w swoje pasywa, czyli w coś, co wyciąga pieniądze z Twojej kieszeni. W drugim zaś przypadku inwestujesz w aktywa, czyli w coś, co włoży pieniądze do Twojej kieszeni. Jest to dość mała granica, aby większość ludzi ją rozróżniało, a ma kolosalne znaczenie dla późniejszego być albo nie być.
Tak można w skrócie wyjaśnić „rzut nieruchomości„. Oczywiście idąc za wikipedią
Rzut – rysunek budowlany przedstawiający układ pomieszczeń na danym piętrze budynku, wraz z wyposażeniem i odpowiednimi szczegółami wykonania. Jest to jeden z podstawowych elementów projektu architektonicznego lub inżynierskiego. Zwyczajowo terminem rzut budynku określa się kształt rzutu parteru, a tym samym obrysu budynku.
Dalej można wyczytać jakieś tam pierdoły, których samo nazewnictwo doprowadza do rozpaczy. Najważniejsze info to:
Na typowym rzucie architektonicznym ukazuje się elementy takie jak ściany, drzwi i okna, schody, podstawowe meble i wyposażenie wnętrz, widoczne elementy instalacji (np. grzejniki), szachty instalacyjne, wyposażenie łazienek i kuchni. Podawane są też szczegółowe wymiary pomiędzy ścianami oraz wymiary otworów ścian. Na rysunek rzutu nanosi się też opisy pomieszczeń i zastosowanych materiałów budowlanych. Obiekty ukazywane w przekroju rysuje się grubą linią, nieco cieńszą elementy budowlane widziane z góry, najcieńszą ruchome wyposażenie budynku oraz linie wymiarowe.
Nabywając nieruchomość gruntową z zamiarem późniejszego komercyjnego jej wykorzystywania, czy nawet pod budowę własnego domu jednorodzinnego, należy zachować szczególną ostrożność i mieć ograniczone zaufanie do zbywcy lub nawet pośrednika. Jednak licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami musi być obowiązkowo ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, ale lepiej dodatkowo jeszcze samemu sprawdzić nieruchomość, niż później przed sądem domagać się zadośćuczynienia.
Aby zminimalizować ryzyko inwestycyjne należy bardzo dokładnie przyjrzeć się mapie.
Mapy interesującego Cię obszaru możesz odpłatnie pobrać w urzędzie powiatowym lub gminnym lub poprosić zbywcę, czy reprezentującego go pośrednika, o ich okazanie. Dla miast będzie ona w skali 1:500, abyś mógł sprawdzić więcej szczegółów. O skalach map pisałem w tym artykule: przeliczanie skali mapy.
Mapa ewidencyjna jest nakładką mapy zasadniczej, przedstawiającą jedynie elementy ewidencji gruntów i budynków. Różnice między mapą ewidencyjną a zasadniczą zostały przedstawione w tym artykule: mapa zasadnicza. Na mapie zasadniczej znajdziesz o wiele więcej danych.
Co inwestor musi sprawdzić
Przede wszystkim granice działki. Często nawet sam właściciel lub reprezentujący go pośrednik nieruchomości nie wie dokładnie, gdzie działka jest położona. Wynikać może to np. z powodu zaginięcia słupków granicznych lub wręcz z nadmiernego rozrostu roślinności (drzewa samosiejki, zakrzewienie, niekoszona trawa). Rozbieżność 20 m może być bardzo istotna w wyborze odpowiedniej lokalizacji.
Mapa posiada również opisane ulice (wzdłóż obiektu, pismem pochyłym), które mogą posłużyć inwestorowi jako punkt orientacyjny.
Obszar gruntu – z mapy można dość dokładnie wyliczyć ile metrów kwadratowych posiada działka.
Kształt działki – zerknięcie na mapę od razu uwidacznia ustawność działki – oraz jej nachylenie (czy jest płaska, czy też trzeba nawieść wiele wywrotek ziemi).
Mapa informować będzie również, gdy grunt będzie bagnisty. Z niej wyczytasz też i porównasz nr ewidencyjny działki, grupę użytków gruntowych oraz klasę gleby, która ma istotny wpływ na ustalane podatki, czy też pozwolenia na budowę (odrolnienie). Po nr ewidencyjnym inwestor może namierzyć działkę gruntu w geoportalu.
Kolejno na mapie znajdą się informacje o tym, czy jest ona zabudowana, a jak tak, to o jakim przeznaczeniu budynkiem, ilu kondygnacyjnym, jak posadowionym w stosunku do wjazdu oraz stron świata (słońce w salonie, cień w sypialni).
Uzbrojenie terenu – na mapie od razu widać ewentualne przyłącza wody, energii elektrycznej, gazu, kanalizacji oraz inne.
Bardzo ważne jest sprawdzenie sąsiedztwa. Widzimy jakiego typu są działki sąsiednie, czy są zabudowane a jak tak, to jaki charakter mają budynki – możemy kupić ziemię tuż przy hurtowni, warsztacie samochodowym lub na której w przyszłości powstanie stacja paliw. Sąsiedztwo, w razie braku planu zagospodarowania przestrzennego, daje możliwość uzyskania warunków zabudowy.
Nawet nie będąc fizycznie na działce możesz, za pomocą mapy zasadniczej, ustalić, czy przez działkę, którą jesteś zainteresowany, lub w bezpośredniej bliskości przebiega np. linia wysokiego napięcia lub wkopany jest gazociąg, który może uniemożliwić roboty ziemne.
Inwestycja w nieruchomość gruntową o komercyjnym przeznaczeniu
Planując inwestycję komercyjną, z mapy zasadniczej jesteś w stanie wyczytać dodatkowo takie szczegóły, jak lokalizacje:
latarni
drzew
skarp
studzienek kanalizacyjnych
murków oporowych i ogrodzeń
studni
uzbrojenia podziemnego
PS
W kolejnym artykule przedstawię legendę mapy zasadniczej, czyli wyjaśnię wszystkie znaki, symbole i kolory w niej zastosowane.
Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Zdecydowałem się na ten wpis, ponieważ bardzo często zdarzyło się mi usłyszeć zabawne historie o inwestorach, którzy chcieli nabyć większy kawałek ziemi rolnej, ponieważ myśleli, że jest to świetna okazja, a później (przy transakcji) okazywało się, że nie zrozumieli skali przeliczenia, i wracali do domu z podkulonymi ogonami, czerwoni ze wstydu.
1 hektar zawiera w sobie 10 tys metrów kwadratowych, a nie jedynie 1 tysiąc, jak niektórzy twierdzą 🙂
Działki budowlane sprzedaje się zazwyczaj podając powierzchnię w arach. W miastach ich wielkość wynosi 7-12 ar, czyli od 700 do 1.200 m². Spokojnie na takiej działce można wybudować śliczny jednorodzinny domek i będzie jeszcze miejsce na ogródek oraz parking/garaż. Poza terenem zurbanizowanym, na obrzeżach miast działki budowlane można nabyć nawet 3 razy większe. Warunki zabudowy (WZ) lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) określają minimalną powierzchnię działki.
Biorąc wyrysy z mapy zasadniczej terenu miejskiego otrzymasz je zazwyczaj w skalach: 1:500, 1:1.000. Mapy dla obszarów średnio- i małozurbanizowanych wykonywane są w skali 1:2.000 lub 1:5.000.
Jak czytać skalę mapy
1:500 oznacza, że 1 cm odpowiada 5 m
Czyli 1 cm na mapie to w rzeczywistości 5 metrów w terenie.
1:1000 – 1 cm na mapie odpowiada 10 metrom w terenie.
1:2000 – 1 cm mapy to 20 metrów w terenie
1:5000 – 1 cm na mapie to aż 50 metrów w terenie (np. łąka, las, jezioro)
Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Program do analizy finansowej inwestycji
Program do rozliczania wynajmu
Gry inwestycyjne, książki i profesjonalne szkolenia
Profesjonalne e-Szkolenia