RSS

Archiwa tagu: lokale

Jak drożej sprzedać mieszkanie

Jak drożej sprzedać mieszkanie

Właściwie to dziś pytanie powinno brzmieć: „Jak w ogóle sprzedać lokal mieszkalny”? 🙂

Cena nieruchomości lekarstwem na bolączkę?

Często w portalach ogłoszeniowych widuję te same oferty, pojawiające się tam regularnie od kilkunastu miesięcy. Przeważnie, po kilku próbach sprzedaży, zostaje zmniejszona cena.

Czy cena jest jedyną odpowiedzią na złapanie klienta? W Polsce utarł się już pewien symbol „CCC” – czyli Cena Czyni Cuda 🙂 Jednak sporo ogłoszeń, w których cena została zredukowana, nadal nie znajduje nabywcy. Czyżby właściciel nadal żądał zbyt wysokiego wynagrodzenia za swoją nieruchomość? Być może.

Nieraz – przy okazji, widuję domy, które znam na pamięć z ogłoszeń. Przejeżdżając obok takiej posesji w cale się nie dziwię, że nikt tego nie chce kupić. Dlaczego? Ponieważ obraz, jaki ukazuje się moim oczom jest zniechęcający! A jak ktoś ma coś kupić, skoro nie chce nawet tego obejrzeć?

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

Zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej

Na licytacji komorniczej można okazyjnie kupić nieruchomość i dość sporo poniżej wycenionej przez rzeczoznawcę wartości. Ale każdy kij ma 2 końce.

Kupujesz kota w worku

No, może nie w zupełnie czarnym worku, bo przecież masz czarno na białym wyłożone najważniejsze informacje ze strony formalno-prawnej.

W prawdzie masz do wglądu protokół opisu i oszacowania, który robi komornik na potrzeby licytacji, ale możesz zapoznać się w nim jedynie z czysto technicznym opisem mieszkania czy domu. Pal licho jeżeli chodzi o lokal użytkowy, bo i tak sobie zrobisz po swojemu, ale wygląd mieszkania i jego wyposażenie ma dość duże znaczenie, zwłaszcza kosztowe. Aczkolwiek ogólnemu stanowi nieruchomości powinna odpowiadać wyceniona wartość nieruchomości; powinna, ale nie masz gwarancji, że rzeczoznawca został wpuszczony do środka. Twoja naoczna informacja o nieruchomości może pochodzić co najwyżej z zewnętrznych oględzin i opinii sąsiadów.

Przechodząc do rzeczy – nie wiesz, co się znajduje w nieruchomości i w jakim jest faktycznie stanie. Właściwie to nie wiesz, czy jest nieruchomość umeblowana lub czy będzie umeblowana, jak będziesz ją odbierał – bo to wielka różnica 🙂

Dlaczego nie wiesz, w jakim stanie kupujesz nieruchomość? Ponieważ nikt Cię nie wpuści na oględziny. Dlaczego? Ponieważ właścicielowi w ogóle nie zależy na sprzedaży!! Oczywiście mówimy o wystawieniu pod młotek nieruchomości, które są nadal użytkowane.

No właśnie – tym samym przechodzimy do meritum, czyli …

Zakup mieszkania z lokatorem

Zazwyczaj licytowane nieruchomości mieszkalne zamieszkują dłużnicy, którzy raczej nie wyprowadzą się na Twoją prośbę. Po wygranej licytacji musisz złożyć przed sądem wniosek o eksmisję. Pozew kierujesz przeciwko wszystkim osobom zamieszkującym nieruchomość.

Lokal socjalny

Jest to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie

Zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, prawo do lokalu socjalnego mają:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz ich opiekunowie,
  • obłożnie chorzy,
  • emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,
  • zarejestrowani bezrobotni,

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

I znowu masz problem, ponieważ gmina ma zapewnić lokale socjalne i lokale zamienne, ale gminy nie posiadają odpowiedniej ich ilości.

Aaaa, i jeszcze dość istotna rzecz:

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego

Są też i lepsze strony sytuacji, w której nie można pozbyć się lokatorów.

Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Pomieszczenie tymczasowe

Należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Jeżeli lokatorom Twojej nowej nieruchomości nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego – musisz zapewnić coś zastępczego. Tym czymś jest właśnie wspomniane powyżej pomieszczenie tymczasowe.

Zgodnie z art. 1046 ust. 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Kolejna bardzo ważna informacja dla inwestora to taka, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

A co z rzeczami osoby wyprowadzanej?

Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi.

Lokal zamienny

Należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.

Nabywanie nieruchomości mieszkalnych z licytacji

Po więcej szczegółowych informacji a propos ryzyka, zapraszam tu: okazje rynku nieruchomości

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

Powstanie prawa

Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego powstaje w wyniku umowy osoby zainteresowanej a spółdzielnią. W umowie spółdzielnia zobowiązuje się oddać mieszkanie do używania a zainteresowany wziąć mieszkanie. Umowa nie ma formy aktu notarialnego i jest zawierana na czas nieokreślony. Zainteresowany musi być członkiem spółdzielni.

Członek spółdzielni (zainteresowany zakupem prawa) zobowiązuje się wpłacić wkład mieszkaniowy, który jest różnicą między kosztem wybudowania lokalu a pomocą (kredytem), jaką spółdzielnia uzyskała do wybudowania tego lokalu.

Prawo jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu, ale dziedziczony jest wkład mieszkaniowy. Po śmierci spółdzielcy osoby bliskie mogą przejąć lokal roszczeniem o ustanowieniu na nie prawa lokatorskiego do lokalu. Prawo to przysługuje tylko jednej osobie – wyjątek stanowi małżeństwo.

Dla inwestora

  1. Nie trzeba mieć zdolności kredytowej aby zakupić ww prawo. Spółdzielnia zaciąga kredyt na budowę lokalu (bloku), który później spłacany jest przez lokatora.
  2. Spłacane raty kredytu powiększają wkład mieszkaniowy lokatora.
  3. Mieszkanie lokatorskie można wynajmować lub podnajmować. Aby jednak zmienić przeznaczenie lokalu trzeba mieć zgodę spółdzielni.
  4. Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego nie wchodzi w skład majątku inwestora (nabywcy). Lokal nadal jest własnością spółdzielni.

Mając na uwadze powyższe informacje można pokusić się o zakup takiego prawa do lokalu spółdzielczego za ustalony % wkładu mieszkaniowego, traktując go jako swój wkład własny. Kupujemy lokal po kosztach budowy. Kolejno wynajmujemy lokal swojemu najemcy, który spłaca za nas pozostały kredyt w spółdzielni, płaci bieżące koszty eksploatacyjne oraz pewną kwotę nadwyżki, który stanowi czynsz dla inwestora. Inwestorowi przechodzącemu recesję nie zostanie zabrany przez komornika lokal na prawie lokatorskim, ponieważ należy on de facto do spółdzielni.

Nie można zmienić mieszkania lokatorskiego na lokal użytkowy. Można natomiast wynająć np. 1 pomieszczenie (pokój) na prowadzenie usług (np. stomatolog), co nie zmienia przeznaczenia lokalu. Każda przebudowa wymaga również zgody spółdzielni.

Wyjście z inwestycji

Można zrobić na 2 sposoby:

  1. Przekształcić lokatorskie prawo na prawo odrębnej własności i sprzedać nieruchomość na wolnym rynku
  2. Zaczekać na zlicytowanie lokalu przez spółdzielnię i odebrać należne pieniądze

Pierwszy sposób jest bardziej cywilizowany. Drugi natomiast może stanowić dla inwestora pewne wyjście w sytuacjach kryzysowych.

Utrata prawa lokatorskiego do lokalu

Prawo może zostać cofnięte, gdy straci się członkostwo w spółdzielni.

Przestać być członkiem spółdzielni można jeżeli:

  • Członek nie działa w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami
  • Nie respektuje statutu spółdzielni
  • Używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem

Po rozwiązaniu umowy spółdzielnia sprzedaje lokal jako prawo odrębnej własności w drodze licytacji. Licytacja zaczyna się od 100% wartości rynkowej. Po sprzedaży lokalu spółdzielnia musi wypłacić byłemu lokatorowi pieniądze. Ich wartość musi odpowiadać minimum wkładowi mieszkaniowemu. Jeżeli za zlicytowaną nieruchomość spółdzielnia otrzyma sporą nadwyżkę, z której po odjęciu wszystkich kosztów spółdzielni (wraz z  ewentualnym bieżącym zadłużeniem i pozostałym do spłaty kredytem) zostanie różnica – zwracana jest ona byłemu lokatorowi.

Kupując mieszkanie z przekształcenia

Zbywca, który przekształcił lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego w prawo odrębnej własności lub w  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć zadłużenie w spółdzielni z tytułu zaciągniętego kredytu np. termomodernizacyjnego. Inwestor (lub pośrednik) musi sprawdzić w spółdzielni bieżące saldo nieruchomości. Poczytaj o skardze pauliańskiej.

Zadłużenie może być wykazane w akcie notarialnym, ale nie musi. Spółdzielnia może również wpisać się do KW przekształcanej lub przekształconej nieruchomości w dział IV hipoteki. Kupujący (prawo własności lub spółdzielcze własnościowe po przekształceniu z lokatorskiego) ma prawo roszczenia do byłego właściciela z tytułu artykułu 777 K.C. (akt notarialny). Kupujący-inwestor mieszkanie, które ma zadłużenie w spółdzielni, będzie miał roszczenia głównie do pośrednika, który go o takim fakcie nie poinformował.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Nieruchomość lokalowa

Nieruchomość lokalowa

Lokal

Wyobraź sobie jeden duży budynek np. wieżowiec. Lokal to część tego budynku, przeznaczona na cele mieszkaniowe lub inne (handlowe, usługowe, produkcyjne, użytkowe). Lokal może składać się z pomieszczeń (izb); musi być wydzielony trwałymi ścianami; musi służyć pobytowi ludzi. O przeznaczeniu lokalu decydują odrębne przepisy – tzn. przepisy określają, czy lokal może służyć jako mieszkalny czy np. jako sklep lub gabinet lekarski.

Przepisy regulujące: ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wyodrębnianie lokali

Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą założenia księgi wieczystej i wpisu w niej.

Wyodrębnienie może zostać dokonane na 4 sposoby:

  1. W drodze umowy cywilno-prawnej w formie aktu notarialnego
    • Właściciel budynku zawiera z kupującym umowę notarialną, którą wyodrębnia w swoim budynku jakiś lokal i równocześnie tą samą umową przenosi własność lokalu na rzecz kupującego
    • Jeżeli budynek stanowi przedmiot współwłasności kilku osób, z której każda dysponuje do niego cząstką (ułamkowe prawo do całości). Współwłaściciele zawierają między sobą umowę notarialną, którą wyodrębnią w swoim budynku poszczególne lokale i równocześnie zdecydują, że każdy z nich w zamian za ułamkową cząstkę do całości, otrzyma na swoją własność konkretne lokale wyodrębnione.
  2. Wyodrębnienie własności lokali w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność dom (współwłaściciele nie są zgodni)
  3. Wyodrębnienie lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela budynku – oświadczenie woli właściciela budynku złożone w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji właściciel wyodrębnia lokale dla siebie a budynek jako całość przestaje istnieć.
  4. Wyodrębnienie lokali w budynkach, co do których dopiero istnieje zamiar budowy. Deweloper zawiera umowy zobowiązaniowe, którymi to, jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu posiadający pozwolenie na budowę, zobowiązuje siebie do wyodrębnienia i przeniesienia własności lokali na rzecz tych, z którymi umowy pozawierał i kiedy na gruncie wybuduje budynek. Umowy z deweloperem (zobowiązująca i przenosząca własność) muszą być w formach aktów notarialnych.

Pomieszczenia przynależne

Są nimi piwnice, komórki, strychy, pralnie, garaże. Pomieszczenia przynależne nie muszą w cale przylegać do danego lokalu, lecz stanowią integralną jego część.

Część wspólna

Nabycie lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi skutkuje nabyciem prawa w gruncie w części ułamkowej.

      powierzchnia użytkowa lokalu + powierzchnia pomieszczeń przynależnych
—————————————————————————————————————————
suma pomieszczeń użytkowa lokali + suma powierzchni pomieszczeń przynależnych

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,