RSS

Archiwa tagu: lokal

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Ustalenie indywidualnych odpisów amortyzacyjnych

Zgodnie z ustawą z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (art. 16j) podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

  • dla budynków (lokali) i budowli innych niż niemieszkalne – 10 lat,
  • dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Dla lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacyjna może wynieść nawet 10%. W takim przypadku mieszkanie można amortyzować przez okres 10 lat. 10% x 10(lat) = 100%.

Ustawodawca przewidział dla niektórych nieruchomości komercyjnych stawkę amortyzacji wynoszącą 33%. W ustawie możesz wyczytać, że amortyzacja budynków handlowo-usługowych (kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m³) i innych budynków niemieszkalnych (domki kempingowe, budynki zastępcze) nie może być krótsza niż 3 lata.

O indywidualnych stawkach amortyzacyjnych mówi również art. 22j. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunek zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej

Budynki (lokale) mieszkalne i budowle inne niż niemieszkalne uznaje się za:

  1. używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
  2. ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Oznacza to, że np. mieszkanie starsze niż 5 lat (60 m-cy) możesz zakwalifikować jako używane i skorzystać  z 10% stawki zamiast z 1,5%.

Jeżeli np. nabyłeś dom za 500 tys PLN, w którym przeprowadziłeś generalny remont za min. 150 tys PLN (30% wartości) oznacza, że również możesz skorzystać z indywidualnej stawki.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Nabywając, jako osoba fizyczna, nieruchomość pod wynajem jak np. mieszkanie lub dom, należy przeliczyć opłacalność wyboru formy opodatkowania. Ryczałt jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą zagłębiać się zbytnio w rozliczanie nieruchomości, ale ryczałt nie daje żadnego pola manewru. Jeżeli zależy Tobie na zwiększeniu zyskowności wynajmu, zastanów się nad wyborem opodatkowania na zasadach ogólnych, szczególnie gdy posiadasz starszą niż 5 lat nieruchomość. Tylko w przypadku zasad ogólnych możesz liczyć na wysokie odpisy amortyzacyjne, dzięki którym może się okazać, że legalnie nic nie będziesz musiał oddać fiskusowi.

Należy zachować ostrożność w obniżaniu przyjętej indywidualnej stawki amortyzacji w roku podatkowym, ponieważ organ podatkowy może uznać to za niedopuszczalne. Dlaczego inwestor miałby obniżać indywidualną stawkę amortyzacji? Wydaje się to dobrym posunięciem, gdy właściciel nieruchomości ponosi duże koszty (remont) i nie chciałby, aby zostały one utracone – stratę można rozliczać przez okres 5 lat; w każdym roku max 50% straty.

Zobacz: Interpretacja indywidualna, sygnatura: IPPB5/423-178/09-2/DG

Zachęcam do pobrania poradnika – amortyzacja nieruchomości, z którego dowiesz się bardzo istotnych szczegółów.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 8 października 2012 w Nieruchomości, Podatek, Prawo dotyczące rynku nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak amortyzować nieruchomości

Jak amortyzować nieruchomości

Amortyzacja nieruchomości

Oznacza zmniejszenie się wartości dobra kapitałowego w pewnym okresie w wyniku użytkowania lub starzenia się. Jest to koszt pozorny, ponieważ inwestor nie jest obciążany bezpośrednio wydatkiem gotówki, a przepisy pozwalają na odliczanie tego kosztu od przychodu, powodując zmniejszenie sumy do opodatkowania.

W przypadku nieruchomości jest to swoisty fenomen, bowiem zgodnie z uchwalonymi przepisami uważa się, że nieruchomości tracą na wartości w miarę upływu lat. Tak na prawdę, w dłuższym okresie czasu, nieruchomości zyskują na swojej wartości. Możesz sobie wyobrazić starą kamienicę w centrum Krakowa oraz nowoczesny budynek biurowy na obrzeżach miasta – prawdopodobnie kilkuset letnia kamienica będzie więcej warta niż super nowoczesny biurowiec, zważywszy choćby samą lokalizację.

Wykorzystanie amortyzacji w inwestowaniu w nieruchomości ma ogromne znaczenie głównie ze względu na możliwość wygenerowania dzięki niej szybszego zwrotu z zainwestowanych pieniędzy, tworząc inwestycję rentowniejszą. Nie można tego zrobić na giełdzie papierów wartościowych. Nawet w biznesie amortyzując środki trwałe jak np. samochody, czy maszyny, to te środki zazwyczaj nie zyskują, a raczej tracą na wartości z biegiem lat. Przy nieruchomościach jest inaczej – lepiej, wygodniej i przede wszystkim dogodniej dla inwestora pod względem odpisów, teoretycznie tylko pomniejszających wartość. Istnieje duże prawdopodobieństwo nabycia nieruchomości, wieloletniej jej eksploatacji, całkowitego zamortyzowania oraz późniejszego zbycia tej samej nieruchomości z dużym zyskiem. Dlatego przy nieruchomościach zysk pojawia się w chwili zakupu, a nie sprzedaży.

Zobacz na przykładzie

Jakie nieruchomości można amortyzować

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy … zwane środkami trwałymi.

Amortyzacji podlegają nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy … zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Warunki amortyzowania nieruchomości

  1. Amortyzować można środki trwałe. Aby rozliczać koszt w postaci amortyzacji, nieruchomość należy wpisać do ewidencji środków trwałych.
  2. Należy pamiętać, że odpisy amortyzacyjne można robić dopiero od kolejnego miesiąca występującego po miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji.
  3. Amortyzacja budynków i budowli może być wykonywana wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Podstawa prawna dokonywania odpisów amortyzacyjnych

  1. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (PDOPrU)
  2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PDOF)

Są to jedne z bardziej zagmatwanych ustaw.

Wartość nieruchomości

Aby inwestor mógł odliczać amortyzację od przychodu musi zostać określona wartość nieruchomości. Za wartość uważa się cenę zapłaconą za nieruchomość wraz ze wszystkimi obciążeniami (np. podatek cywilno prawny, wynagrodzenie notariusza, prowizja biura pośrednictwa) – patrz niżej art. 16g (PDOPrU). Wartość środka trwałego musi być rynkowa.

Jeżeli inwestor zakupił lub otrzymał w darowiźnie mieszkanie dawno temu, to najlepszym sposobem i najmniej podważalnym będzie wyliczenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

W urzędzie skarbowym zasugerowano (mi osobiście), abym sam przyjął odpowiednią wartość dla amortyzowanego mieszkania z zastrzeżeniem, że odpowiednia to znaczy rynkowa. Jeżeli podatnik ma problem z uzyskaniem wartości początkowej, może przyjąć przelicznik 988 zł* i pomnożyć go przez powierzchnię użytkową (co jest bardzo nieopłacalne w większości przypadków) – patrz niżej art 22g (PDOF).

Proszę bardzo uważać z wyliczaniem wartości, ponieważ różnica jest ogromna między sprzedażą a amortyzacją!! Więcej dowiesz się niedługo z e-booka poświęconego amortyzacji nieruchomości.

Art. 14 ustawy (PDOPrU) podaje, że wartość określa umowa, w której jest ona wyrażona w cenie. Jeżeli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy określa ją w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, …, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ust. 3 art. 14 (PDOPrU) mówi:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Podatnik ma aż o 33% wolną rękę do wyznaczenia wartości nieruchomości. To dużo.

Przykład: kawalerka po generalnym remoncie, na parterze, w centrum miasta, o pow. 30 m². Wartość ustalona przez rzeczoznawcę to 2.700 zł/m². Wartość nieruchomości oceniona przez jej właściciela na 3.590 zł/m² mieści się w granicach 33% odchylenia cenowego. W I przypadku wartość kawalerki wynosi 81.000 zł; w II przypadku 107.700 zł. A chodzi jedynie o 30 m².

Wartość jest również opisana w art. 16g (PDOPrU)

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych … uważa się:

  • w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia
  • w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia
  • w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości

Wartość = cena + wszystkie obciążenia wynikające z nabycia nieruchomości

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności … opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług …

Jeżeli wynajmujący zrobi remontulepszenie w wynajmowanym mieszkaniu czy domu, przekraczający sumę 3.500 PLN*, to będzie mógł powiększyć wartość nieruchomości o koszty ulepszeń.

Wartość początkowa oraz cena nabycia zostały opisane także w ustawie (PDOF) w art. 22g.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji … wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Częstotliwość odpisów amortyzacyjnych

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonanych w I roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

Nie widzę sensu aby rozliczać się rocznie i płacić przez 12 miesięcy zaliczki na podatek, a na koniec odzyskiwać nadpłatę. Amortyzacja miesięczna wydaje się być dla inwestora najbardziej opłacalna ekonomicznie.

Stawki amortyzacyjne dla nieruchomości

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad.

Wykaz rocznych stawek zawiera Załącznik nr 1 do wcześniej wymienionej ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wysokość stawki amortyzacyjnej dla:

  • budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5%
  • budynków i lokali niemieszkalnych, budowli sportowych i rekreacyjnych wynosi 2,5%
  • podziemnych garaży i zadaszonych parkingów wynosi 4,5%
  • kiosków towarowych o kubaturze do 500 m³ oraz domków kempingowych (trwale związanych z gruntem); kiosków, budek, baraków i domków kempingowych (niezwiązane trwale z gruntem) wynosi 10%

Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Dla budynków i budowli podatnicy mogą stawki podwyższać, jeżeli są używane w warunkach:

  • pogorszonych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2
  • złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4

Obniżenie stawki amortyzacyjnej

Podatnicy mogą obniżać podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawki dla poszczególnych środków trwałych. Zmiany stawki dokonuje się począwszy od miesiąca, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.

Obniżenie – nawet do 0% – przydaje się w przypadku ponoszenia przez wynajmującego znacznych kosztów na nieruchomości, które to redukują zaliczki bez konieczności odpisywania amortyzacji w 100% wartości i generowania straty. Poniesioną stratę można rozliczyć wciągu 5 kolejnych lat, ale w jednym roku odliczeniu podlega jedynie 50% straty.

Z obniżaniem stawki indywidualnej (patrz artykuł o indywidualnej stawce) należy być jednak bardzo ostrożnym, ponieważ może zostać uznana za niedopuszczalną przez organy podatkowe.

Amortyzacji nie podlegają nieruchomości:

  1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  2. budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,
  3. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

UWAGA: proszę zaznajomić się z aktualną treścią ustaw:

UWAGA: Powyższy artykuł nie jest wykładnią prawa!!

Pobierz poradnik o amortyzacji nieruchomości na wynajem, a dowiesz się z niego wiele szczegółów na temat amortyzowania różnych praw do nieruchomości.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
12 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 września 2012 w Nieruchomości, Podatek, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Pomieszczenia nieruchomości – definicje

Pomieszczenia nieruchomości – definicje

Mieszkanie

Zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego,

Pomieszczenie mieszkalne

Pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego.

Pomieszczenie pomocnicze

Pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Pomieszczenie techniczne

Pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku.

Pomieszczenie gospodarcze

Pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych.

Lokal użytkowy

Jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Face Book - dołącz

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 26 kwietnia 2012 w Nieruchomości, Prawo dotyczące rynku nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , ,

Powierzchnia nieruchomości – definicje i normy

Powierzchnia nieruchomości – definicje i normy

Powierzchnia użytkowa

Definiują ją 2 różne normy:

  1. PN-70/B-02365 oraz 
  2. ISO-PN-ISO 9836:1997

PN-70/B-02365

Według polskiej normy PN-70/B-02365 powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń z wyłączeniem pomieszczenia technicznego, garażu, pomieszczenia gospodarczego, strychu (przy sumowaniu powierzchni nie uwzględnia się tynków i okładzin ściennych).

PN-70/B-02365 stosuje się w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek.

Powierzchnię użytkową na poddaszu oblicza się następująco: 

  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100%
  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%
  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się.

ISO-PN-ISO 9836:1997

Według normy ISO-PN-ISO 9836:1997 powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w stanie wykończonym, gdzie powierzchnię poniżej 1,90 m uznaje się za powierzchnię pomocniczą i nie wlicza się jej do powierzchni użytkowej budynku.

Ustalenia normy PN-ISO 9836:1997 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku.

Do czego służy powierzchnia użytkowa

Na jej podstawie właściciel płaci podatek od nieruchomości – od powierzchni użytkowej budynków lub ich części. Sprzedający lub tym bardziej wynajmujący powierzchnie biurowe, magazynowe, czy też mieszkalne bardzo często posługują się wskaźnikiem ceny m/zł. Zarządzający budynkiem będzie pobierał opłaty od metra powierzchni użytkowej.

Ustawowe pojęcie powierzchni użytkowej

  • Wg ustawy o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
  • W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
  • Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian – czyli z tynkami. Ustawa mówi, że należy obliczać powierzchnię użytkową zgodnie z Polską Normą.

Różnice między normami budowlanymi

PN-70/B-02365

PN-ISO 9836

Skosy oblicza się zależnie od wysokości:

  • powyżej 2,20 m i większej liczy się w 100%,
  • od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się
Skosy liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części:

  • część o wysokości 1,9 m i więcej
  • część o wysokości poniżej 1,9 m, którą zalicza się wyłącznie do powierzchni pomocniczej
Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania ani lokalu użytkowego) Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie:

  • powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy)
  • powierzchnie nakryte (loggie).
Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 dolicza się do powierzchni pomieszczenia Nie dolicza się wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2
Obmiar wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą, ściany w stanie surowym – bez tynków i okładzin Obmiar wykonuje się na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym

Inne powierzchnie nieruchomości

Powierzchnia netto

Jest nią powierzchnia wszystkich pomieszczeń budynku mierzona na poziomie podłogi z uwzględnieniem tynków i okładzin ścian . Przybliżając definicję powierzchni netto można powiedzieć , że liczymy ją „po podłodze” wszystkich pomieszczeń budynku.

Powierzchnia całkowita

Jest nią powierzchnia wszystkich kondygnacji budynku w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę budynku tzn. tarasy, schody zewnętrzne, podcienia, balkony, zjazdy do garaży, itp.

Jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.*

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r.).

W przywołanym rozporządzeniu znajduje się odnośnik do PN-ISO 9836: 1997, która w pkt 5.1.3.1 podaje definicję Pc.

Dziękuję Bakalarczyk Grupie Projektowej za wskazanie właściwej definicji.

Powierzchnia zabudowy

Jest nią powierzchnia liczona po obrysie zewnętrznym ścian parteru budynku. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się: ganków, schodów zewnętrznych, daszków nad wejściami, podziemnych części budynków, pochylni samochodowych, galerii i nadwieszeń kondygnacji. Wlicza się natomiast ogrody zimowe i inne elementy dobudowane.

Powierzchnia wewnętrzna budynku

Rozumie się przez to sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzoną po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych budynku w poziomie podłogi, bez pomniejszenia o powierzchnię przekroju poziomego konstrukcji i przegród wewnętrznych, jeżeli występują one na tych kondygnacjach, a także z powiększeniem o powierzchnię antresoli.

Kubatura budynku

Jest nią „pojemność” pomieszczeń, którą wylicza się mnożąc powierzchnie pomieszczenia przez jego wysokość – wysokość kondygnacji. Do obliczeń przyjmuje się wysokość od podłogi do spodniej części stropu.

Kubatura brutto budynku

Suma kubatury brutto wszystkich kondygnacji, stanowiącą iloczyn powierzchni całkowitej, mierzonej po zewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych i wysokości kondygnacji brutto, albo między podłogą na stropie lub warstwą wyrównawczą na gruncie a górną powierzchnią podłogi bądś warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu nad najwyższą kondygnacją, przy czym do kubatury brutto budynku:

  • wlicza się kubaturę przejść, prześwitów i przejazdów bramowych, poddaszy nieużytkowych oraz przekrytych części zewnętrznych budynku, takich jak: loggie, podcienia, ganki, krużganki, werandy, a także kubaturę balkonów i tarasów, obliczaną do wysokości balustrady,
  • nie wlicza się kubatury ław i stóp fundamentowych, kanałów i studzienek instalacyjnych, studzienek przy oknach piwnicznych, zewnętrznych schodów, ramp i pochylni, gzymsów, daszków i osłon oraz kominów i attyk ponad płaszczyzną dachu.

Wysokość budynku

Jest mierzona od poziomu terenu do kalenicy budynku. Kalenica to najwyżej usytuowana pozioma krawędź dachu budynku.

Powierzchnia terenu biologicznie czynna

Należy przez to rozumieć grunt rodzimy oraz wodę powierzchniową na terenie działki budowlanej, a także 50% sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2 urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację.

Minimalne wymiary działki

Są to wymiary działki pozwalające posadowić budynek na działce z uwzględnieniem minimalnych odległości budynku od granic działki:

  • 4 m w przypadku ścian z otworem okiennym (lub otworami okiennymi),
  • 3 m w przypadku ścian nie mających otworów okiennych lub drzwiowych.
Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

Powstanie prawa

Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego powstaje w wyniku umowy osoby zainteresowanej a spółdzielnią. W umowie spółdzielnia zobowiązuje się oddać mieszkanie do używania a zainteresowany wziąć mieszkanie. Umowa nie ma formy aktu notarialnego i jest zawierana na czas nieokreślony. Zainteresowany musi być członkiem spółdzielni.

Członek spółdzielni (zainteresowany zakupem prawa) zobowiązuje się wpłacić wkład mieszkaniowy, który jest różnicą między kosztem wybudowania lokalu a pomocą (kredytem), jaką spółdzielnia uzyskała do wybudowania tego lokalu.

Prawo jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu, ale dziedziczony jest wkład mieszkaniowy. Po śmierci spółdzielcy osoby bliskie mogą przejąć lokal roszczeniem o ustanowieniu na nie prawa lokatorskiego do lokalu. Prawo to przysługuje tylko jednej osobie – wyjątek stanowi małżeństwo.

Dla inwestora

  1. Nie trzeba mieć zdolności kredytowej aby zakupić ww prawo. Spółdzielnia zaciąga kredyt na budowę lokalu (bloku), który później spłacany jest przez lokatora.
  2. Spłacane raty kredytu powiększają wkład mieszkaniowy lokatora.
  3. Mieszkanie lokatorskie można wynajmować lub podnajmować. Aby jednak zmienić przeznaczenie lokalu trzeba mieć zgodę spółdzielni.
  4. Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego nie wchodzi w skład majątku inwestora (nabywcy). Lokal nadal jest własnością spółdzielni.

Mając na uwadze powyższe informacje można pokusić się o zakup takiego prawa do lokalu spółdzielczego za ustalony % wkładu mieszkaniowego, traktując go jako swój wkład własny. Kupujemy lokal po kosztach budowy. Kolejno wynajmujemy lokal swojemu najemcy, który spłaca za nas pozostały kredyt w spółdzielni, płaci bieżące koszty eksploatacyjne oraz pewną kwotę nadwyżki, który stanowi czynsz dla inwestora. Inwestorowi przechodzącemu recesję nie zostanie zabrany przez komornika lokal na prawie lokatorskim, ponieważ należy on de facto do spółdzielni.

Nie można zmienić mieszkania lokatorskiego na lokal użytkowy. Można natomiast wynająć np. 1 pomieszczenie (pokój) na prowadzenie usług (np. stomatolog), co nie zmienia przeznaczenia lokalu. Każda przebudowa wymaga również zgody spółdzielni.

Wyjście z inwestycji

Można zrobić na 2 sposoby:

  1. Przekształcić lokatorskie prawo na prawo odrębnej własności i sprzedać nieruchomość na wolnym rynku
  2. Zaczekać na zlicytowanie lokalu przez spółdzielnię i odebrać należne pieniądze

Pierwszy sposób jest bardziej cywilizowany. Drugi natomiast może stanowić dla inwestora pewne wyjście w sytuacjach kryzysowych.

Utrata prawa lokatorskiego do lokalu

Prawo może zostać cofnięte, gdy straci się członkostwo w spółdzielni.

Przestać być członkiem spółdzielni można jeżeli:

  • Członek nie działa w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami
  • Nie respektuje statutu spółdzielni
  • Używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem

Po rozwiązaniu umowy spółdzielnia sprzedaje lokal jako prawo odrębnej własności w drodze licytacji. Licytacja zaczyna się od 100% wartości rynkowej. Po sprzedaży lokalu spółdzielnia musi wypłacić byłemu lokatorowi pieniądze. Ich wartość musi odpowiadać minimum wkładowi mieszkaniowemu. Jeżeli za zlicytowaną nieruchomość spółdzielnia otrzyma sporą nadwyżkę, z której po odjęciu wszystkich kosztów spółdzielni (wraz z  ewentualnym bieżącym zadłużeniem i pozostałym do spłaty kredytem) zostanie różnica – zwracana jest ona byłemu lokatorowi.

Kupując mieszkanie z przekształcenia

Zbywca, który przekształcił lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego w prawo odrębnej własności lub w  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć zadłużenie w spółdzielni z tytułu zaciągniętego kredytu np. termomodernizacyjnego. Inwestor (lub pośrednik) musi sprawdzić w spółdzielni bieżące saldo nieruchomości. Poczytaj o skardze pauliańskiej.

Zadłużenie może być wykazane w akcie notarialnym, ale nie musi. Spółdzielnia może również wpisać się do KW przekształcanej lub przekształconej nieruchomości w dział IV hipoteki. Kupujący (prawo własności lub spółdzielcze własnościowe po przekształceniu z lokatorskiego) ma prawo roszczenia do byłego właściciela z tytułu artykułu 777 K.C. (akt notarialny). Kupujący-inwestor mieszkanie, które ma zadłużenie w spółdzielni, będzie miał roszczenia głównie do pośrednika, który go o takim fakcie nie poinformował.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ekspektatywa

Ekspektatywa

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Wierzytelność przyszła – oczekiwanie prawne. Tak można w skrócie scharakteryzować ekspektatywę. Wraz z art 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ekspektatywa jest roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

  • zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;
  • określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu (za wyjątkiem osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą);
  • określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu (za wyjątkiem osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą);
  • określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
  • inne postanowienia określone w statucie.

Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Nie dotyczy to osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą.

Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.

Powstanie roszczenia

Z chwilą zawarcia ww umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków.

Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, z zastrzeżeniem, że członkiem spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Wiedza dla inwestora

Ekspektatywą można handlować i nieźle na niej zarabiać w przypadku hossy.

Przypadek szczeciński:

Spółdzielnia mieszkaniowa wykupiła działkę pod budowę nowego apartamentowca. Cenę 1 metra kwadratowego ustalono na 3.500 zł. Zanim powstał fundament, niektórzy członkowie spółdzielni sprzedali prawo ekspektatywy w cenie 6.000 zł za 1 m². Zarobili 2.500 zł na metrze. Dodam, iż członkowie pospisywali umowy na budowę kilku mieszkań od razu.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Inwestycja w nieruchomości

Przedstawię Tobie kilka bardzo ważnych powodów, dlaczego wybrałem inwestowanie właśnie w nieruchomości. Być może dla Ciebie lepszy okaże się rynek papierów wartościowych lub kruszcu, albo zakładanie biznesów. Chciałbym jednak abyś poznał mój punkt widzenia na temat lokowania kapitału i pomnażania majątku.

Oto dlaczego, spośród wielu możliwości, najbardziej interesują mnie nieruchomości:

Życie bez nieruchomości jest niemożliwe

Ludzie muszą gdzieś mieszkać, gdzieś się podziać. Człowiekowi potrzebny jest dach nad głową, tak jak pożywienie i woda. Nieruchomości są rynkiem pewnym (teoretycznie) – zawsze będzie na nie popyt. Można obejść się bez samochodu, bez kalkulatora, chodzić bez butów, ale ciężko sobie wyobrazić życie bez nieruchomości.

Nie ma nieskończenie wiele nieruchomości

Na danym rynku lokalnym może powstać tylko pewna ilość nieruchomości. Znikające grunty powodują trend wzrostowy. Tak jak ropa naftowa powoli się kończy, tak wolne nieruchomości również. Różnica polega na tym, że kiedyś ropa się skończy, a nieruchomości pozostaną i będą przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Firma giełdowa może wypuścić nieskończenie wiele akcji; za to gruntów jest policzalna ilość. Nie można ich pomnożyć; co najwyżej rozbudować w górę lub w dół (nieruchomości budynkowe).

Nieruchomość jest namacalna

Nieruchomość można zobaczyć, zmierzyć, dotknąć, poczuć, usłyszeć odbijające się od murów echo. Nieruchomość można uprawiać (grunt), spać w niej (mieszkanie), jeździć po niej (ulica, most). Akcje, obligacje, lokaty bankowe, jednostki funduszy to w tej chwili jedynie zapisy w elektronicznym systemie bankowym.

Nad nieruchomością można mieć 100% kontrolę

Możesz wynająć ją komu tylko chcesz – masz wpływ na swoich najemców. Możesz szybko sam zareagować na cieknący dach i go naprawić. Możesz nieruchomość rozbudować lub zdemontować. Kupując akcje banku za 500 tys PLN, nie masz żadnej kontroli; nie kontrolujesz wydatków firmy ani też jej przychodów; nie kontrolujesz odbiorców ani dostawców. W przypadku akcji spółek jesteś zdany na ich zarząd, chyba że posiadasz pakiet kontrolny. W przypadku nieruchomości sam nimi rządzisz, jako jedyny właściciel lub współwłaściciel.

Masz wpływ na wartość swoich nieruchomości

Możesz podnieść wartość nieruchomości np. malując ściany, wymieniając rynny, czy pięknie projektując ogród przed domem. Możesz podnieść czynsz najmu i tym samym zwiększyć wartość domu/mieszkania/budynku. Możesz zmienić przeznaczenie nieruchomości i bardzo szybko na tym zyskać np. kupując hektar gruntu rolnego za 10 tys PLN a sprzedając metr kwadratowy działki budowlanej za 100 PLN. W przypadku papierów wartościowych masz przeważnie zerowy wpływ na wartość firmy. Możesz powiesić kilka reklam na swojej nieruchomości, z których będziesz otrzymywać comiesięczne stałe wynagrodzenie. Możesz podnająć plac lub nieużywany garaż sąsiadowi.

Na wzroście wartości nieruchomości zyskuje tylko jej właściciel.

inwestowanie w nieruchomości

Nieruchomość można ulepszyć

Dzięki remontom, dobudowom, rozbudowom, polepszeniom możesz podnieść wartość nieruchomości. Możesz kupić tanio zrujnowane mieszkanie, pięknie je odrestaurować i uzyskiwać comiesięczny dodatni cashflow lub sprzedać drogo z dużym zyskiem. Podnoszenie wartości w taki sposób uzależnione jest głównie od właściciela.

Sam zarządzasz swoimi aktywami

Dobre zarządzanie doprowadza do wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, sam możesz podejmować różne decyzje. Na te decyzje składają się wszystkie punkty powyżej wymienione. Będąc akcjonariuszem mniejszościowym lub udziałowcem, musisz liczyć się ze zdaniem innych.

Zysk z nieruchomości

Twoim zyskiem są rzeczywiste pieniądze pojawiające się na Twoim rachunku bankowym, pochodzące z czynszu płaconego przez najemców. Zysk z akcji tworzy się poprzez zapis komputerowy, jeżeli oczywiście akcje kosztują więcej, niż za nie zapłaciłeś. Nie otrzymujesz różnicy między ceną zakupu a wyższą ceną dnia giełdowego. Możesz otrzymać dywidendę, ale nie musisz. Przy nieruchomościach możesz otrzymać pewny i duży zwrot z inwestycji. Akcje lub fundusze inwestycyjne nie dają gwarancji zwrotu – są o wiele bardziej ryzykowne, ale również można wiele zyskać w krótkim czasie lub też i wiele stracić.

Nieruchomość jest nieruchoma

Nie musisz się martwić, że pewnego poranka obudzisz się a Twoja nieruchomość zniknie poprzez samoistne oddalenie, lub ją ktoś ukradnie. A gdyby nawet, to dostaniesz odszkodowanie z polisy.

Nieruchomości można ubezpieczyć

Samochód również można ubezpieczyć i kiedy ktoś w Ciebie wjedzie, lub Ty nie zauważysz drzewa, to ubezpieczyciel odda Tobie równowartość auta. Niestety nie można powiedzieć tego samego o akcjach czy jednostkach funduszy inwestycyjnych. Jeżeli firma zbankrutuje, to Ty, jako akcjonariusz nic nie otrzymasz, a aktywa w postaci akcji lub udziałów znikną. Przed tym nie możesz się ubezpieczyć. Jeżeli natomiast w Twój dom uderzy drzewo, spadnie na niego samolot, sąsiad go zaleje, albo konkurencja podpali Twój magazyn, to otrzymasz odszkodowanie – pod warunkiem wcześniejszego wykupienia polisy.

Rynek nieruchomości reaguje powoli

Nieruchomości są bardzo stabilne. Zanim dotknie je kryzys, musi upłynąć wiele miesięcy. To nie forex, czy rynek akcji. Mała płynność tego rynku może być postrzegana jako wadę. Jednak rynek nieruchomości jest bardziej przewidywalny, a na każdą zmianę trendu można przygotować się dużo wcześniej.

Zakup nieruchomości można posiłkować kredytem

Bank chętnie pożyczy pieniądze na nieruchomość. Spróbuj pożyczyć gotówkę na zakup akcji, czy jednostek funduszy inwestycyjnych. Również ciężko jest otrzymać środki z banku na prowadzenie przedsiębiorstwa, zwłaszcza, jak się jest początkującym biznesmenem. Natomiast jest możliwe 100% sfinansowanie nieruchomości z obcych środków. Mało tego, nieraz banki pożyczą nawet 110% potrzebnej sumy. Mało tego, banki pożyczą pieniądze na 20, 30 a nawet i 40 lat.

Dobry dług

Najlepsze w inwestycjach w nieruchomości jest fakt, że to najemca spłaca Twój dług – hipotekę. Raty kredytu pokrywane są z comiesięcznego czynszu. W rękach inwestora spoczywa nieruchomość, na którą otrzymał kredyt, który spłaca najemca. Coś wspaniałego.

Nieskończony przychód

Reinwestycja – kredyt – nieopodatkowane pieniądze. Bank pożyczy Tobie kolejne pieniądze pod zastaw tej samej nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrośnie. Wzrost wartości możesz osiągnąć poprzez np. podniesienie czynszu. Dzięki bankowi odzyskasz swoje (włożone) pieniądze i będziesz mógł zainwestować je w kolejną nieruchomość. Po kilku latach dobrego zarządzania wartość nieruchomości wzrośnie a zadłużenie zmniejszy; więc będziesz mógł znowu wystąpić do banku o kredyt i otrzymać, po raz kolejny, nieopodatkowane środki na np. zakup kolejnej nieruchomości. I tak w kółko.

Podatki

Pieniądze banku są nieopodatkowane. Pożyczasz nieopodatkowane środki, aby za ich pomocą zakupić nieruchomość. Jakbyś chciał sam zaoszczędzić sumę na kupno np. mieszkania, musiałbyś zarobić dwa razy więcej – ponieważ 50% odprowadziłbyś na różnego rodzaju podatki (jawne i ukryte).

Czerpiąc korzyści z wynajmu możesz legalnie nie płacić podatków. Zryczałtowany podatek od najmu wynosi 8,5%.

Jeżeli sprzedasz nieruchomość, ale środki zainwestujesz w inną (na cele mieszkaniowe), to nie musisz płacić podatku. Jeżeli zakończysz lokatę bankową i otworzysz kolejną – od odsetek zapłacisz podatek.

Koszty

Amortyzacja – dla państwa budynek traci na wartości, podczas gdy budynek zyskuje na wartości – w dłuższej perspektywie. Zresztą nie spotkałem budynku, którego wartość wynosiłaby zero. Amortyzację wrzucić można w koszty, które pomniejszają podatek. Oczywiście zamortyzować możesz np. służbowy samochód, ale czy auto będzie z roku na rok zyskiwać przy tym na wartości?

Ubezpieczenie nieruchomości również możesz zaliczyć w koszty. Ubezpieczenie jednak możesz przerzucić na najemcę – niech on je płaci. Czy kupisz polisę chroniącą pakiet akcji lub funduszy inwestycyjnych? Raczej nie. Jeżeli stracisz pieniądze na giełdzie, to żaden ubezpieczyciel Ci ich nie zwróci.

Cashflow - Oficjalny Klub

Przychody

Z dobrej inwestycji w nieruchomość otrzymujesz cashflow, czyli comiesięczny, stały przepływ gotówki do Twojej kieszeni. Cashflow należy tylko do ciebie i Twój najlepszy wspólnik – bank, który pożyczył Tobie środki na zakup, nic nie ma do tego – nie ma żadnego udziału w Twoich zyskach. Życie jest piękne; nieruchomości cudowne.

Cashflow z nieruchomości jest formą stałego pasywnego dochodu. Nie jest ważne, czy będziesz akurat na drugim krańcu świata wylegiwać się na plaży, czy biegać z polarnymi niedźwiedziami, czynsz od najemców będzie niezmiennie zasilał Twoje konto. Spróbuj zostawić swoją firmę i na rok wyjechać z kraju.

Finansowe przyśpieszenie

Zawsze możesz sprzedać nieruchomość i uzyskać w ten sposób spory zysk. Oczywiście Twoje profity uzależnione są przede wszystkim od Twoich umiejętności zarządzania. Wydźwignięcie nieruchomości z ruiny, dobre (dodatnie) przepływy pieniężne mogą skusić wielu inwestorów, którzy będą oferować duże sumy za wejście w posiadanie Twojej nieruchomości. Za swoją pracę nad nieruchomością możesz otrzymać ogromne wynagrodzenie … i to w gotówce.

Porada dot. inwestycji w nieruchomości

Jeżeli chcesz mieć wyższe zyski, przy niższym ryzyku, np. dzięki ubezpieczeniu, to inwestowanie kapitału w nieruchomości wydaje się bardziej sensowne. Jednak, jak przy każdym rodzaju inwestowania potrzebne jest wysokie finansowe IQ. Zdobędziesz je zadając odpowiednie pytania odpowiednim ludziom (księgowy, prawnik, bankier, doradca podatkowy).Face Book - dołącz

 
17 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 24 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczenie podatku – sprzedaż nieruchomości

Rozliczenie podatku – sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości po pięciu latach

Musisz rozliczyć się z podatku, jeżeli sprzedaż nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Pamiętaj, że liczą się lata kalendarzowe. Zakupione mieszkanie w lipcu 2005 roku można sprzedać, bez konieczności odprowadzania podatku, w 2011 roku.

Zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Źródłem przychodów jest sprzedaż:

  1. nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego i/lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntu

Stara ulga mieszkaniowa

Jeżeli sprzedajesz nieruchomości nabyte przed 31 grudnia 2006 roku możesz uniknąć podatku dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej.

Wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości:

1. W części wydatkowanej, ale nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży

  • na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub konkretnym lokalem
  • na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego
  • na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
  • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego w Polsce
  • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego w Polsce

2. W części wydatkowanej, nie później niż w okresach 2 lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

rozliczenie podatku ze sprzedaży nieruchomości

Jak nabyta została nieruchomość

Wolny od podatku dochodowego jest w całości przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych z nimi związanych, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Ulga meldunkowa

W ustawie o PIT obowiązującej między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 roku istniała ulga meldunkowa. Polegała ona na tym, że zwalniała od podatku przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości. Do tych 12 m-cy wliczał się również okres zameldowania przed 1.07.2007, jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Sprzedający, który spełnił warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku, musiał zawiadomić o tym właściwy Urząd Skarbowy, składając oświadczenie, w którym powiadamiał o chęci skorzystania z ulgi.

Nowa ulga mieszkaniowa

Od 1 stycznia 2009 roku w ustawie o PIT jest zmodyfikowana ulga mieszkaniowa. Wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nimi w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że podatnik sprzedający nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, ale nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wypełnienie deklaracji PIT

Każda osoba, która sprzedaje nieruchomość, musi pamiętać o złożeniu odpowiedniego formularza PIT do US. Jest nieważne, czy podatnik od transakcji zbycia musi płacić podatek, czy jest zwolniony.

Zbycie nieruchomości nabytych do końca 2006 r. trzeba wykazać w PIT-23, który składa się w ciągu 14 dni od momentu odpłatnego zbycia.

Jeżeli domy lub mieszkania zostały nabyte między 2007 a 2008 r. wymagane jest zastosowanie PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Te formularze zawierają specjalne rubryki na wpisanie transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości. Deklarację trzeba złożyć do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży.

Nieruchomości nabyte od 1.01.2009 r.

Tu podatek trzeba zapłacić w wysokości 19% od dochodu uzyskanego dzięki sprzedaży. Wypełnia się deklarację PIT-39 i składa w US. Zależy teraz, czy podatnik korzystał z ulgi mieszkaniowej, czy też nie.

Jeżeli zakupiłeś mieszkanie za 70 tys PLN i po 2 miesiącach od nabycia sprzedałeś je za 90 tys PLN, to musisz zapłacić 19% podatku od różnicy (zysku). Jednak sam przychód w tym momencie zostanie pomniejszony o koszty związane z zakupem (wynagrodzenie pośrednika, notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych), jak również koszty remontowe, które przyczyniły się do ulepszenia nieruchomości.

UWAGA!!
Proszę zapoznać się dokładnie z obowiązującym stanem prawnym na dzień nabycia i sprzedaży nieruchomości, w szczególności z ustawą z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.Face Book - dołącz

 
5 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 13 lutego 2012 w Nieruchomości, Podatek

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego

Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego

Prawo do lokalu spółdzielczego mieszkaniowego

Występują 3 prawa do lokali w spółdzielni mieszkaniowej:

  1. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu
  2. Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego
  3. Własność

Cechy lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego

Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego mieszkalnego jest jednym z najgorszych praw do nieruchomości. Właściciele tego prawa mieli obowiązek wniesienia wkładu mieszkaniowego, który był niższy niż koszt budowy.

Nie jest to prawo zbywalne. Takiego prawa nie można sprzedać.

Nie jest to prawo dziedziczne. Gdy umrze właściciel prawa, nieruchomość nie przechodzi na nikogo w spadku. Spadkobiercy dziedziczą jedynie wkład mieszkaniowy, który został wniesiony przez właściciela lokatorskiego prawa w spółdzielni mieszkaniowej.

Nie można zakładać ksiąg wieczystych. Bez księgi wieczystej nie można ubiegać się o kredyty zabezpieczone hipoteką na nieruchomości.

Nie ma pomieszczeń przynależnych oraz części wspólnej.

ALE

Prawo to przechodzi na osoby bliskie. Osobami bliskimi wg ustawy są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.

Lokatorskie prawo do lokalu można przekształcić w odrębną własność. Właściciel tego prawa musi pisemnie wystąpić do spółdzielni z prośbą o wyliczenie kwoty dopłaty. Odpowiedź musi być (najbezpieczniej dla inwestora) w formie oświadczenia zarządu (podpis 2 członków zarządu lub osoby upoważnionej).

Przekształcenie prawa lokatorskiego we własność

Osoba starająca się o przekształcenie prawa lokatorskiego na własnościowe musi wystąpić z wnioskiem do spółdzielni z zamiarem zmiany prawa.

  1. Musi mieć zapłacona cały wkład mieszkaniowy.
  2. Musi zwrócić kwotę umorzenia (dotacji) w kwocie nominalnej niewaloryzowanej.
  3. Nie można zalegać z opłacaniem bieżących czynszów.
Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

Prawo do lokalu w spółdzielni

Jednym z praw do lokali w spółdzielni mieszkaniowej jest tzw. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Nadal właścicielem lokalu, budynku, czy gruntu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, jako osoba prawna.

Właściciel takiego prawa staje się właścicielem powierzchni danego lokalu, ale nie murów. Mury należą nadal do spółdzielni.

Przywileje z posiadania własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego:

  1. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest prawem zbywalnym
  2. Powyższe prawo jest również prawem dziedzicznym
  3. Posiadacz takiego prawa może zakładać księgi wieczyste
Księgę wieczystą zakłada się zazwyczaj tylko na potrzeby zaciągania kredytów. Bank zabezpiecza się w przypadku wypłacenia kredytu – wpisem do hipoteki, która stanowi dział IV KW.

Niestety z tym prawem nie wiążą się pojęcia „pomieszczenie przynależne” oraz „część wspólna„. Występują one jedynie przy prawie własności.

Przekształcenie własnościowego prawa do lokalu we własnościowe

24 kwietnia 2001 roku ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyznała, osobom posiadającym spółdzielcze prawo do lokalu i lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, roszczenia o zamianę praw spółdzielczych na własność. Jeżeli zarząd spółdzielni odmówi zamiany, posiadacz własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu może wystąpić na drogę sądową. Po takiej czynności, księga wieczysta lokalu zostanie założona na podstawie wyroku sądu.

Warunki, które musi spełniać osoba zainteresowana przekształceniem prawa spółdzielczego na własnościowe:

  1. Osoba ta musi mieć spłacony pełny wkład budowlany. Czyli muszą być spłacone koszty budowy. Zaciągnięty na budowę kredyt musi zostać spłacony wraz z odsetkami.
  2. Osoba zainteresowana nie może zalegać z bieżącymi płatnościami – musi terminowo opłacać czynsz w spółdzielni.

Sprzedaż nieruchomości

Przy sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu można:

  1. zamienić własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu na prawo własności i dopiero sprzedać prawo własności z pomieszczeniami przynależnymi i częścią udziału w nieruchomości wspólnej
    lub
  2. sprzedać własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu a nowy właściciel może starać się wnioskiem roszczeniowym o zmianę tego prawa na prawo własności

Członkostwo w spółdzielni a własność

Można pozostać członkiem spółdzielni po przekształceniu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności. Jeżeli kupujący zakupi prawo własności do lokalu, który jest w budynku spółdzielni, nie oznacza to, że kupujący automatycznie staje się członkiem spółdzielni.

Własność dotyczy jedynie pomieszczeń odgrodzonych ścianami. Nie wliczamy do własności np. balkonu, tarasu, czy miejsca parkingowego.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Przymusowym zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa – z mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli w danym budynku spółdzielni mieszkaniowej, wszystkie lokale zostaną przekształcone we własność, to w takim wypadku automatycznie będą miały zastosowanie przepisy o własności lokali.

Można wprowadzić, na żądanie właścicieli, zapisy o zarządzaniu nieruchomością zgodne z ustawą o własności lokali, jeżeli ponad 50% lokali danego budynku stanowi własność.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 
7 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 30 stycznia 2012 w Nieruchomości, Prawo dotyczące rynku nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,