RSS

Archiwa tagu: komercyjna

Zakup nieruchomości komercyjnej

Zakup nieruchomości komercyjnej

Nabycie nieruchomości od firmy

Kupując jakąkolwiek nieruchomość, która jest powiązana z działalnością gospodarczą – wchodzi w majątek firmy – zachowaj szczególną ostrożność.

Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa, kupujący może odpowiadać za długi poprzedniego właściciela.

Konkretnie jest o tym mowa w art. 112 ww ustawy.

Nabywca przedsiębiorstwa lub *zorganizowanej części przedsiębiorstwa  odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach.

Zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytych w tym przypadku nieruchomości.

*zorganizowanej części przedsiębiorstwa – oznacza to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania – zgodnie z ustawami o CIT, PIT i VAT.

Jak zminimalizować ryzyko inwestycji

Nabywając nieruchomość od przedsiębiorcy, przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, zażądaj od zbywcy przedstawienia zaświadczeń z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Nabywca nie odpowiada za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 306g.

Art. 306g.
§ 1. Organy podatkowe … wydają zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych zbywającego:
1) na wniosek zbywającego;
2) na wniosek nabywcy, za zgodą zbywającego.
§ 2. W zaświadczeniu, o którym mowa w § 1, organ podatkowy określa wysokość zaległości podatkowych zbywającego na dzień wydania zaświadczenia.

Nabywca odpowiada również za zaległości podatkowe i inne należności zbywcy:

  • odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych;
  • niezwrócone w terminie zaliczki naliczonego podatku od towarów i usług oraz za oprocentowanie tych zaliczek;
  • koszty postępowania egzekucyjnego;

powstałe po dniu wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 306g, a przed dniem nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jeżeli od dnia wydania zaświadczenia do dnia zbycia upłynęło więcej niż 30 dni.

Zaświadczenie o niezaleganiu

Od jakich instytucji powinno się mieć zaświadczenie o terminowym dokonywaniu opłat?

Na pewno od wspomnianego wyżej Urzędu Skarbowego. US to niestety nie jedyna instytucja mogąca zaspokoić się z Twojego majątku, w razie, gdyby zbywca posiadał zaległości.

Moim zdaniem warto żądać zaświadczeń również z ZUS‚u i gminy.

Zaległości ZUS’u mogą być podstawą do wpisu hipoteki, ale lepiej chuchać na zimne, tzn. na brak wpisu lub brak wniosku o wpis w KW.

Gmina również będzie ścigać właściciela nieruchomości i nie „byłego właściciela”, ale obecnego – czyli Ciebie – za np. niezapłacony podatek od nieruchomości. Nadmienię, że w przypadku działalności gospodarczej, ów podatek może stanowić dość dużą sumę.

Jeżeli zbywcy zależy na sprzedaniu nieruchomości, powinien przynieść na akt notarialny – najlepiej nie starsze niż 30 dniowe – zaświadczenia o niezaleganiu, wystawione przez ww instytucje.

Oświadczenie osoby fizycznej

Oprócz tego warto pobrać od osoby fizycznej, która sprzedaje Tobie jakąś nieruchomość (mieszkanie, lokal użytkowy, magazyn, dom) oświadczenie, że zbywana nieruchomość nie wchodzi w majątek przedsiębiorstwa. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie wiesz, czy nawet taka kawalerka nie została wciągnięta w księgi rachunkowe firmy, aby np. odliczać amortyzację.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Data pewna

Data pewna

Praktyczna wiedza dla inwestora

Zakup nieruchomości pod wynajem, zwłaszcza komercyjnej musi zostać dobrze przemyślany. Inwestor musi dobrze wszystko sobie wyliczyć – zwrot z kapitału: ROI, ROE, czas zwrotu itd.

Zakup nieruchomości z najemcą

Dobrym pomysłem jest zakupienie nieruchomości wraz z dobrym najemcą. Dobry najemca to taki, który przede wszystkim terminowo opłaca czynsz.

Zakup nieruchomości komercyjnej podyktowany może być chęcią utworzenia własnego biznesu lub z myślą o wynajmie pod innego najemcę.

Zwrot z kapitału

Inwestor biorąc pod uwagę zakup nieruchomości komercyjnej z najemcą musi zapoznać się szczegółowo z umową najmu podpisaną przez obecnego właściciela (zbywcę) i najemcę. Do oceny najemcy służą głównie przepływy pieniężne wykazywane przez zbywającego (faktury, wpływy czynszu na rachunek).

Okres zwrotu zależy głównie od 2 czynników: ceny nabycia i wysokości czynszu.

Jeżeli czynsz jest nieadekwatnie mały w stosunku do rynkowego, to wręcz trzeba się będzie pokusić o podniesienie jego wysokości.

Z drugiej strony warto powalczyć o zbicie ceny wyjściowej – wynegocjować mniejszą cenę. W takim przypadku raczej szybciej osiągnie się krótszy termin zwrotu zainwestowanego kapitału, niż w przypadku podniesienia stawki czynszu.

Wypowiadać, czy nie wypowiadać umowę najmu

Inwestor nabywający nieruchomość komercyjną, która jest aktualnie wynajmowana, przejmuje wraz z nieruchomością również wynajem, czyli najemcę.

Nowy nabywca (inwestor) może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia – zgodnie z art. 678 §1 KC – CHYBA, ŻE umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, na piśmie, i z datą pewną, a nieruchomość została wydana najemcy (art. 678 §2 KC).

Data pewna

Data pewna – jest to urzędowe poświadczenie na dokumencie. W opisanym przypadku dokumentem jest umowa najmu. Jeżeli na umowie najmu są adnotacje urzędowe (US, UM), przyjmuje się, że umowa jest poświadczona datą pewną.

Co to oznacza dla inwestora (nabywcy)?

Właściciel nieruchomości (zbywca) w 2005 roku wynajął firmie X swój lokal na okres 10 lat za stawkę czynszu Y. W 2010 roku właściciel postanowił sprzedać lokal. Najemca (firma X) poszedł do notariusza aby poświadczyć datę pewną na dokumencie najmu – umowie. Nowy nabywca (inwestor) nie może wypowiedzieć w takim przypadku umowy najmu. Musi respektować warunki umowy podpisanej przez najemcę i ówczesnego właściciela.

Notariusz

Notariusz jest najlepszą instytucją do poświadczenia daty pewnej na dokumentach. Chociaż datę pewną mogą poświadczać urzędy, to u notariusza będzie to załatwione najsprawniej.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,