RSS

Archiwa tagu: bank

Kredyt hipoteczny a amortyzacja nieruchomości na wynajem

Kredyt hipoteczny a amortyzacja nieruchomości na wynajem

Karanie przedsiębiorczych

Dokładnie tak powinien brzmieć tytuł tego artykułu.

Ale do rzeczy: siedzę sobie na Kongresie Mieszkanicznika – tak, tak, w końcu się pofatygowałem i przyjechałem do Łodzi. Jednym z tematów, którymi byłem zainteresowany; hmmm – może raczej tematem, który wybrałem – był wykład Krzysztofa Iwana „Jak obniżyć koszty kredytu NIC z nim nie robiąc”. Krzysztof robi w pośrednictwie kredytowym i jest zorientowany w ofertach banków oraz procedurach. Ja, przyznam się szczerze, że nieco wypadłem z finansów. Cóż się dziwić, gdy banki potrafią zmienić ofertę w ciągu miesiąca, a tych banków jest na polskim rynku 28 – no może 7-8, które należy brać pod uwagę.

Czy bank udzieli kredytu osobie uzyskującej przychód z wynajmu

Oto któryś z uczestników wykładu zapytał Krzysztofa. Ponieważ to była dla mnie cenna informacja – zamieniłem się w słuch. Okazuje się, że udzieli … ALE – kurde, dlaczego zawsze musi być jakieś „ale”? Okazuje się, że bank bierze wpierw główne źródło przychodu, którym nadal dla banku jest umowa o pracę (co jest wg mnie chore), a każdy dodatkowy przychód jedynie w 50%.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , ,

Spłata hipoteki

Spłata hipoteki

Kto może być wierzycielem hipotecznym

Przeważnie są to banki udzielające kredytów hipotecznych. Mogą to być również instytucje państwowe jak ZUS, czy US, które zajmują nieruchomości (hipotekę) za długi. Rzadziej spotyka się, aby wierzycielem hipotecznym było prywatne przedsiębiorstwo (nie bank) lub osoba fizyczna.

Kto może spłacić ciążącą hipotekę

  1. Może spłacić ją aktualny właściciel (dłużnik). Jak? Na przykład z własnych środków lub z innego kredytu. Może też dać inne zabezpieczenie – inną nieruchomość.
  2. Może spłacić nowy nabywca ze środków własnych, przelewając wymaganą część do banku kredytującego byłego właściciela, i otrzymując list mazalny.
  3. Może spłacić nowy nabywca z zaciągniętego kredytu hipotecznego. Bank kredytujący nabywcę spłaca wpierw całe saldo kredytu w banku, który udzielił finansowania byłemu właścicielowi nieruchomości, następnie pozostałą część przelewa na rachunek sprzedającego.

Jak spłacić hipotekę

Zazwyczaj spłata hipoteki jest przerzucana na nowego nabywcę. Dlaczego? Ponieważ wiąże się to z dość wysokimi kwotami, które należy uiścić na konto wierzyciela.

Jednak nowy nabywca nie jest stroną między dłużnikiem (sprzedający) a wierzycielem (kredytodawca). Dlatego też sprzedający musi dostarczyć kupującemu zaświadczenie od wierzyciela (np. banku) o wymagalnym do zapłaty saldzie. Takie zaświadczenie powinno określać konkretny termin spłaty podanej kwoty; pamiętaj, że jest to kredyt, z którym związane są narastające w czasie odsetki. Wierzytelność musi zostać spłacona co do grosza, aby bank zwolnił hipotekę.

Przy akcie notarialnym sprzedający przedstawia zaświadczenie (np. z banku) o wymagalnym do spłaty saldzie. Jeżeli ustalona wartość nieruchomości jest wyższa, niż kwota spłaty hipoteki, cała płatność zostaje podzielona na 2 transze:

  • pierwsza spłaca dług hipoteczny – kwota z zaświadczenia
  • druga (różnica między wartością nieruchomości a spłacaną hipoteką) trafia na konto sprzedającego lub w formie gotówkowej zostaje wypłacona zbywcy

Co ważne, pierwsza transza jest wysyłana przez kupującego na konto wierzyciela hipotecznego.

Jak usunąć zapis hipoteczny

Sam fakt spłaty wierzyciela jest równoznaczny ze zdjęciem hipoteki. Natomiast nowy nabywca potrzebuje zaświadczenia od wierzyciela (np. od banku zbywcy), na którego podstawie zapis hipoteki zostanie wykreślony.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ administratorem ksiąg wieczystych jest Sąd Rejonowy, który nie wie, że dany dług został spłacony. Dopiero na podstawie tzw. listu mazalnego i wniosku nabywcy usuwa zapis w hipotece danej księgi wieczystej. Jest to o tyle ważne, ponieważ pozostający w KW wpis w dziale IV może skutecznie odstraszać potencjalnie zainteresowanych kupnem lub przedłużać w czasie ściąganie większych kosztów przez bank kredytujący nowego nabywcę (tzw. ubezpieczenie do czasu wpisania nowego wierzyciela hipotecznego w miejsce starego).

Porada dla inwestora w nieruchomości

Działaj szybko. Czas = pieniądz. Jeżeli otrzymałeś kredyt na zakup nieruchomości z obciążoną hipoteką, to jak tylko otrzymasz kwit mazalny – leć do Wydziału Ksiąg Wieczystych i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki wraz z prośbą o przyspieszenie tej procedury w Sądzie.

Może zdarzyć się sytuacja, że zbywca po sprzedaży wyjedzie i nigdy nie przedłoży listu mazalnego, natomiast nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł otrzymać z banku zbywcy zwolnienia hipoteki, ponieważ nie bezie dla tego banku stroną. Dlatego aby mieć pewność otrzymania listu mazalnego – poproś sprzedającego o udzielenie Tobie pełnomocnictwa (w akcie notarialnym sprzedaży) na uzyskanie listu w banku sprzedającego i sam załatw wypisanie tego zaświadczenia zwalniającego hipotekę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

Analiza inwestycji w nieruchomości na wynajem

W poprzednim artykule o analizie finansowej inwestowania wyjaśniłem co to jest:

LTV – Loan To Value

Zobacz, jak wspaniale wpływa na ROE jak najwyższe zaangażowanie cudzego (banku) kapitału. LTV jest współczynnikiem określającym wysokość kredytu a wartością nieruchomości.

Przykład:

Koszt zakupu mieszkania na wynajem wynosi 275.000 PLN
Bank sfinansuje 220.000 PLN, a resztę tzn. 55.000 PLN musisz wyłożyć z własnej kieszeni.

W tym przypadku LTV wynosi 80% (220.000 : 275.000)

Jak obliczyć wskaźniki ROE i ROI oraz okres zwrotu – zobacz film

Uwaga: w pierwszym przykładzie „Poznania” wkradł się błąd – zostało pomylone ROI z okresem zwrotu. Powinno być: ROI = 7,2%, okres zwrotu = ponad 13 lat

Jeżeli podobał się Tobie ten krótki materiał filmowy
wyślij link artykułu znajomym, aby również mogli skorzystać z przekazywanej wiedzy finansowej.

Dźwignia finansowa

Wykorzystanie pieniędzy banku do zarobienia na inwestowaniu w nieruchomości jest darem. Bez edukacji finansowej ten dar może okazać się przekleństwem.

Dlatego gorąco zachęcam każdego, kto chciałby wybić się ponad przeciętność do zainwestowania wpierw czasu na poznanie wiedzy o nieruchomościach, rynku, inwestowaniu i tym samym na zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia i utraty olbrzymich środków pieniężnych.

Wstąp do Oficjalnego Klubu CASHFLOW (znajdziesz je tutaj: lista klubów CashFlow) oraz skorzystaj z wiedzy i doświadczenia profesjonalistów – nabądź niezbędne materiały w Sklepie CASHFLOW

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Inwestycja w nieruchomości

Przedstawię Tobie kilka bardzo ważnych powodów, dlaczego wybrałem inwestowanie właśnie w nieruchomości. Być może dla Ciebie lepszy okaże się rynek papierów wartościowych lub kruszcu, albo zakładanie biznesów. Chciałbym jednak abyś poznał mój punkt widzenia na temat lokowania kapitału i pomnażania majątku.

Oto dlaczego, spośród wielu możliwości, najbardziej interesują mnie nieruchomości:

Życie bez nieruchomości jest niemożliwe

Ludzie muszą gdzieś mieszkać, gdzieś się podziać. Człowiekowi potrzebny jest dach nad głową, tak jak pożywienie i woda. Nieruchomości są rynkiem pewnym (teoretycznie) – zawsze będzie na nie popyt. Można obejść się bez samochodu, bez kalkulatora, chodzić bez butów, ale ciężko sobie wyobrazić życie bez nieruchomości.

Nie ma nieskończenie wiele nieruchomości

Na danym rynku lokalnym może powstać tylko pewna ilość nieruchomości. Znikające grunty powodują trend wzrostowy. Tak jak ropa naftowa powoli się kończy, tak wolne nieruchomości również. Różnica polega na tym, że kiedyś ropa się skończy, a nieruchomości pozostaną i będą przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Firma giełdowa może wypuścić nieskończenie wiele akcji; za to gruntów jest policzalna ilość. Nie można ich pomnożyć; co najwyżej rozbudować w górę lub w dół (nieruchomości budynkowe).

Nieruchomość jest namacalna

Nieruchomość można zobaczyć, zmierzyć, dotknąć, poczuć, usłyszeć odbijające się od murów echo. Nieruchomość można uprawiać (grunt), spać w niej (mieszkanie), jeździć po niej (ulica, most). Akcje, obligacje, lokaty bankowe, jednostki funduszy to w tej chwili jedynie zapisy w elektronicznym systemie bankowym.

Nad nieruchomością można mieć 100% kontrolę

Możesz wynająć ją komu tylko chcesz – masz wpływ na swoich najemców. Możesz szybko sam zareagować na cieknący dach i go naprawić. Możesz nieruchomość rozbudować lub zdemontować. Kupując akcje banku za 500 tys PLN, nie masz żadnej kontroli; nie kontrolujesz wydatków firmy ani też jej przychodów; nie kontrolujesz odbiorców ani dostawców. W przypadku akcji spółek jesteś zdany na ich zarząd, chyba że posiadasz pakiet kontrolny. W przypadku nieruchomości sam nimi rządzisz, jako jedyny właściciel lub współwłaściciel.

Masz wpływ na wartość swoich nieruchomości

Możesz podnieść wartość nieruchomości np. malując ściany, wymieniając rynny, czy pięknie projektując ogród przed domem. Możesz podnieść czynsz najmu i tym samym zwiększyć wartość domu/mieszkania/budynku. Możesz zmienić przeznaczenie nieruchomości i bardzo szybko na tym zyskać np. kupując hektar gruntu rolnego za 10 tys PLN a sprzedając metr kwadratowy działki budowlanej za 100 PLN. W przypadku papierów wartościowych masz przeważnie zerowy wpływ na wartość firmy. Możesz powiesić kilka reklam na swojej nieruchomości, z których będziesz otrzymywać comiesięczne stałe wynagrodzenie. Możesz podnająć plac lub nieużywany garaż sąsiadowi.

Na wzroście wartości nieruchomości zyskuje tylko jej właściciel.

inwestowanie w nieruchomości

Nieruchomość można ulepszyć

Dzięki remontom, dobudowom, rozbudowom, polepszeniom możesz podnieść wartość nieruchomości. Możesz kupić tanio zrujnowane mieszkanie, pięknie je odrestaurować i uzyskiwać comiesięczny dodatni cashflow lub sprzedać drogo z dużym zyskiem. Podnoszenie wartości w taki sposób uzależnione jest głównie od właściciela.

Sam zarządzasz swoimi aktywami

Dobre zarządzanie doprowadza do wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, sam możesz podejmować różne decyzje. Na te decyzje składają się wszystkie punkty powyżej wymienione. Będąc akcjonariuszem mniejszościowym lub udziałowcem, musisz liczyć się ze zdaniem innych.

Zysk z nieruchomości

Twoim zyskiem są rzeczywiste pieniądze pojawiające się na Twoim rachunku bankowym, pochodzące z czynszu płaconego przez najemców. Zysk z akcji tworzy się poprzez zapis komputerowy, jeżeli oczywiście akcje kosztują więcej, niż za nie zapłaciłeś. Nie otrzymujesz różnicy między ceną zakupu a wyższą ceną dnia giełdowego. Możesz otrzymać dywidendę, ale nie musisz. Przy nieruchomościach możesz otrzymać pewny i duży zwrot z inwestycji. Akcje lub fundusze inwestycyjne nie dają gwarancji zwrotu – są o wiele bardziej ryzykowne, ale również można wiele zyskać w krótkim czasie lub też i wiele stracić.

Nieruchomość jest nieruchoma

Nie musisz się martwić, że pewnego poranka obudzisz się a Twoja nieruchomość zniknie poprzez samoistne oddalenie, lub ją ktoś ukradnie. A gdyby nawet, to dostaniesz odszkodowanie z polisy.

Nieruchomości można ubezpieczyć

Samochód również można ubezpieczyć i kiedy ktoś w Ciebie wjedzie, lub Ty nie zauważysz drzewa, to ubezpieczyciel odda Tobie równowartość auta. Niestety nie można powiedzieć tego samego o akcjach czy jednostkach funduszy inwestycyjnych. Jeżeli firma zbankrutuje, to Ty, jako akcjonariusz nic nie otrzymasz, a aktywa w postaci akcji lub udziałów znikną. Przed tym nie możesz się ubezpieczyć. Jeżeli natomiast w Twój dom uderzy drzewo, spadnie na niego samolot, sąsiad go zaleje, albo konkurencja podpali Twój magazyn, to otrzymasz odszkodowanie – pod warunkiem wcześniejszego wykupienia polisy.

Rynek nieruchomości reaguje powoli

Nieruchomości są bardzo stabilne. Zanim dotknie je kryzys, musi upłynąć wiele miesięcy. To nie forex, czy rynek akcji. Mała płynność tego rynku może być postrzegana jako wadę. Jednak rynek nieruchomości jest bardziej przewidywalny, a na każdą zmianę trendu można przygotować się dużo wcześniej.

Zakup nieruchomości można posiłkować kredytem

Bank chętnie pożyczy pieniądze na nieruchomość. Spróbuj pożyczyć gotówkę na zakup akcji, czy jednostek funduszy inwestycyjnych. Również ciężko jest otrzymać środki z banku na prowadzenie przedsiębiorstwa, zwłaszcza, jak się jest początkującym biznesmenem. Natomiast jest możliwe 100% sfinansowanie nieruchomości z obcych środków. Mało tego, nieraz banki pożyczą nawet 110% potrzebnej sumy. Mało tego, banki pożyczą pieniądze na 20, 30 a nawet i 40 lat.

Dobry dług

Najlepsze w inwestycjach w nieruchomości jest fakt, że to najemca spłaca Twój dług – hipotekę. Raty kredytu pokrywane są z comiesięcznego czynszu. W rękach inwestora spoczywa nieruchomość, na którą otrzymał kredyt, który spłaca najemca. Coś wspaniałego.

Nieskończony przychód

Reinwestycja – kredyt – nieopodatkowane pieniądze. Bank pożyczy Tobie kolejne pieniądze pod zastaw tej samej nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrośnie. Wzrost wartości możesz osiągnąć poprzez np. podniesienie czynszu. Dzięki bankowi odzyskasz swoje (włożone) pieniądze i będziesz mógł zainwestować je w kolejną nieruchomość. Po kilku latach dobrego zarządzania wartość nieruchomości wzrośnie a zadłużenie zmniejszy; więc będziesz mógł znowu wystąpić do banku o kredyt i otrzymać, po raz kolejny, nieopodatkowane środki na np. zakup kolejnej nieruchomości. I tak w kółko.

Podatki

Pieniądze banku są nieopodatkowane. Pożyczasz nieopodatkowane środki, aby za ich pomocą zakupić nieruchomość. Jakbyś chciał sam zaoszczędzić sumę na kupno np. mieszkania, musiałbyś zarobić dwa razy więcej – ponieważ 50% odprowadziłbyś na różnego rodzaju podatki (jawne i ukryte).

Czerpiąc korzyści z wynajmu możesz legalnie nie płacić podatków. Zryczałtowany podatek od najmu wynosi 8,5%.

Jeżeli sprzedasz nieruchomość, ale środki zainwestujesz w inną (na cele mieszkaniowe), to nie musisz płacić podatku. Jeżeli zakończysz lokatę bankową i otworzysz kolejną – od odsetek zapłacisz podatek.

Koszty

Amortyzacja – dla państwa budynek traci na wartości, podczas gdy budynek zyskuje na wartości – w dłuższej perspektywie. Zresztą nie spotkałem budynku, którego wartość wynosiłaby zero. Amortyzację wrzucić można w koszty, które pomniejszają podatek. Oczywiście zamortyzować możesz np. służbowy samochód, ale czy auto będzie z roku na rok zyskiwać przy tym na wartości?

Ubezpieczenie nieruchomości również możesz zaliczyć w koszty. Ubezpieczenie jednak możesz przerzucić na najemcę – niech on je płaci. Czy kupisz polisę chroniącą pakiet akcji lub funduszy inwestycyjnych? Raczej nie. Jeżeli stracisz pieniądze na giełdzie, to żaden ubezpieczyciel Ci ich nie zwróci.

Cashflow - Oficjalny Klub

Przychody

Z dobrej inwestycji w nieruchomość otrzymujesz cashflow, czyli comiesięczny, stały przepływ gotówki do Twojej kieszeni. Cashflow należy tylko do ciebie i Twój najlepszy wspólnik – bank, który pożyczył Tobie środki na zakup, nic nie ma do tego – nie ma żadnego udziału w Twoich zyskach. Życie jest piękne; nieruchomości cudowne.

Cashflow z nieruchomości jest formą stałego pasywnego dochodu. Nie jest ważne, czy będziesz akurat na drugim krańcu świata wylegiwać się na plaży, czy biegać z polarnymi niedźwiedziami, czynsz od najemców będzie niezmiennie zasilał Twoje konto. Spróbuj zostawić swoją firmę i na rok wyjechać z kraju.

Finansowe przyśpieszenie

Zawsze możesz sprzedać nieruchomość i uzyskać w ten sposób spory zysk. Oczywiście Twoje profity uzależnione są przede wszystkim od Twoich umiejętności zarządzania. Wydźwignięcie nieruchomości z ruiny, dobre (dodatnie) przepływy pieniężne mogą skusić wielu inwestorów, którzy będą oferować duże sumy za wejście w posiadanie Twojej nieruchomości. Za swoją pracę nad nieruchomością możesz otrzymać ogromne wynagrodzenie … i to w gotówce.

Porada dot. inwestycji w nieruchomości

Jeżeli chcesz mieć wyższe zyski, przy niższym ryzyku, np. dzięki ubezpieczeniu, to inwestowanie kapitału w nieruchomości wydaje się bardziej sensowne. Jednak, jak przy każdym rodzaju inwestowania potrzebne jest wysokie finansowe IQ. Zdobędziesz je zadając odpowiednie pytania odpowiednim ludziom (księgowy, prawnik, bankier, doradca podatkowy).Face Book - dołącz

 
16 komentarzy

Opublikował/a w dniu 24 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Sposoby inwestowania kapitału

Sposoby inwestowania kapitału

Inwestowanie pieniędzy

Pieniądze można różnie inwestować i różnie na tym wychodzić. Każdy powinien odkryć, jaki sposób jest najlepszy właśnie dla niego. Oprócz sposobu, ważna jest również technika inwestowania, którą dany inwestor będzie się posługiwał. Oczywiście sposób inwestowania, jak i technika inwestowania dobra dla Kowalskiego, w cale nie musi okazać się skuteczna dla Nowaka.

Giełda papierów wartościowych

Ludzie bardzo często wybierają giełdę papierów wartościowych. Większość z nich, niestety, nie jest dobrymi graczami i polega albo na podążaniu za tłumem – bo wszyscy kupują lub wszyscy sprzedają – albo ślepo za głosem doradców, którzy namawiają do zakupywania jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, na których zazwyczaj tylko oni najlepiej wychodzą.

Biznes

Część ludzi inwestuje pieniądze w swoje biznesy. Biznesy są bardzo gotówkożerne. Ale mogą też bardzo szybko i sowicie wynagrodzić za włożony trud.

Nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości jest dobrą inwestycją, ale nie dla wszystkich inwestorów. Tak jak giełda, czy biznes nie jest dla wszystkich. Jeżeli rozumie się nieruchomości, rozumie się zasady gry: zarządzanie, kontrola, cashflow, rozliczanie, to dzięki nieruchomościom można stać się na prawdę bogatym człowiekiem.

W nieruchomości inwestuje się z 2 powodów:

  • zyski kapitałowe
  • przepływ pieniężny (cashflow)
Ten, który nastawiony jest wyłącznie na zyski kapitałowe – czyli tanio kupić, drogo sprzedać – traci sporo pieniędzy. Ten, który nastawia się jedynie na cashflow z wynajmu – traci sporo czasu. Wytrawny inwestor umie inwestować dla przepływu pieniężnego jak i dawać sobie przyśpieszenia dzięki zyskom kapitałowym – kupując i sprzedając nieruchomości.
.
Dlaczego warto zająć się właśnie nieruchomościami? O tym w następnym artykule: inwestowanie w nieruchomości.Face Book - dołącz
 
4 komentarze

Opublikował/a w dniu 21 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,