RSS

Wyniki wyszukiania dla ‘konserwacja’

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Ulepszenie nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu użytkowego)

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 22g ust. 17) – jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku:

  • przebudowy,
  • rozbudowy,
  • rekonstrukcji,
  • adaptacji lub
  • modernizacji,

wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 PLN*.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 PLN* i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności:

  • okresem używania,
  • zdolnością wytwórczą,
  • jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i
  • kosztami ich eksploatacji.

Zwiększenie wartości użytkowej może polegać m.in. na wydłużeniu okresu używania (wymiana stropów), bądź zmniejszeniu kosztów eksploatacji – np. przez docieplenie ścian lub zamontowanie systemu wykorzystującego ścieki (woda po kąpieli lub z pralki) na spłukiwanie WC.

Przebudowa obiektu budowlanego

Wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych wprowadzających istotne zmiany wykraczające poza remont tego obiektu, w wyniku których następuje dostosowanie całego obiektu budowlanego lub jego części do stanu odpowiadającego zmienionym potrzebom użytkowym, warunkom technicznym lub funkcjonowania.

Rozbudowa obiektu budowlanego

Rozumie się wykonanie robót budowlanych, uzyskując powiększenie istniejącego obiektu – powiększenie powierzchni zabudowy, użytkowej, kubatury.

Rekonstrukcja obiektu budowlanego

Jest to wykonanie robót budowlanych, mających za zadanie odtworzenie zniszczonego obiektu budowlanego w miejscu jego dotychczasowej lokalizacji i na podstawie danych dotyczących jego pierwotnej formy takich jak: opisy, przekazy, pomiary inwentaryzacyjne.

Adaptacja obiektu budowlanego

Wykonanie robót budowlanych zmierzających do przystosowania obiektu budowlanego do spełniania odmiennej funkcji od tej, do której został zbudowany lub użytkowany.

Modernizacja obiektu budowlanego

Przez modernizację obiektu budowlanego rozumie się wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych, w wyniku których zyskuje się przynajmniej jeden z poniższych efektów:

  • zmiana charakteru (przeznaczenia),
  • przystosowanie do zmienionych warunków użytkowania,
  • obniżenie kosztów eksploatacji bądź poprawa jakości usług czy procesów produkcyjnych,
  • prowadzonych w tym obiekcie.

Amortyzacja nieruchomości – ważne dla inwestorów

Ulepszenie obiektu budowlanego (lokalu) ma ogromny wpływ na wysokość stawek odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli wykona się ulepszenia min 30% początkowej wartości nabytej nieruchomości, i jeszcze przed wprowadzeniem danej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, można później zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, która jest kilkukrotnie wyższa niż standardowa.

Remont nieruchomości

Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym – ze względu na postęp  techniczny i technologiczny.

Remont nie przyczynia się do zmiany charakteru nieruchomości ani zmiany spełnianej przez nią funkcji użytkowej. Remont jest jedynie odtworzeniem stanu nieruchomości oraz przywrócenie jej stanu technicznego, zużytego w trakcie używania. Remont powoduje podniesienie wartości użytkowej jedynie w stosunku do stanu bezpośrednio sprzed wykonania tych prac, nie powodując zmian w użytkowaniu, przeznaczeniu i konstrukcji.

Konserwacja nieruchomości

Jeżeli inwestor wykonuje naprawę zepsutej termy lub zamka do drzwi, uważa się to za bieżącą konserwację. Również koszty związane z oliwieniem okuć okiennych, czy czyszczeniem kuchenki lub naprawa pękniętych dachówek uważać można za prace konserwacyjne.

Przez konserwację obiektu budowlanego rozumie się okresowo wykonywane roboty budowlane niezbędne do utrzymania obiektu budowlanego i jego otoczenia w należytym stanie technicznym, obejmujące likwidację przyczyn i skutków uszkodzeń mogących spowodować przedwczesne niszczenie obiektu lub jego elementów i urządzeń.

Konserwacja nie powoduje zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zmiany warunków technicznych, pracy instalacji i urządzeń, zmiany wyglądu zewnętrznego oraz zmiany wyglądu trwałych urządzeń wnętrz.

Główne różnice między remontem a ulepszeniem

  1. Remontem jest każde odtworzenie wartości użytkowej budynku.
  2. Ulepszeniem jest każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia.

Wymiana starych drewnianych okien skrzynkowych na nowoczesne drewniane z szybami zespolonymi, między którymi będzie gaz szlachetny dla lepszej izolacji termicznej będzie ulepszeniem. Wymiana starych skrzynkowych okien drewnianych na nowe skrzynkowe okna drewniane będzie remontem.

Wymiana żeliwnego systemu rur ogrzewania CO na podobny będzie remontem, ale na ekonomiczniejszy, miedziany z systemem ogrzewania podłogowego – ulepszeniem.

Wymiana drewnianych drzwi wejściowych na podobne ale PCV będzie remontem; ulepszeniem zaś będzie wymiana na drzwi z zabezpieczeniami antywłamaniowymi.

Wydatki na remont mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Wydatki na ulepszenia stanowią podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.1

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.1

Naciąganie i nieuczciwość zleceniobiorców

Na rynku występuje wielu różnych fachowców, którzy w sumie wykonują podobne usługi, ale jak się temu bliżej przyjrzeć, to jedni znacznie odstępują od innych. Ciężko jest to wyrazić na konkretnym przykładzie, ale najlepiej oddaje to zadowolenie usługodawców – czyli zlecających remont, adaptację, przebudowę itd. Dokładnie to chodzi o to, co po remoncie inwestorzy czują i czym (jakimi informacjami) dzielą się wśród znajomych lub najbliższej rodziny. Aczkolwiek często jest tak, że zleceniodawca na zewnątrz okazuje zadowolenie z wykonanej roboty, a wewnątrz niestety wie, że część rzeczy zostało źle wykonane lub wręcz wewnętrznie kipi ze złości patrząc na partaninę, jakiej dopuścili się specjaliści.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Wpływ kosztów na biznes

W biznesie można skupiać się albo na redukowaniu kosztów, co robi wielu przedsiębiorców, albo na zwiększaniu przychodów, co czyni niewielu. Najlepiej skupiać się na jednym i drugim 🙂

Minimalizowanie kosztów jest dość szybkie i znacznie prostsze, i być może dlatego inwestorzy chętniej podejmują się cięć, zwłaszcza gdy wyniki siadają. Moim zdaniem wcale nie trzeba czekać do momentu, gdy zysk spadnie do poziomu, który zapewni pospolite ruszenie z nożyczkami i obcinanie kosztów gdziekolwiek się je dostrzeże.

Koszt a koszt

Z księgowego punktu widzenia dzielimy koszty na stałe i zmienne. W inwestowaniu musimy zdawać sobie sprawę z kosztów jednorazowych oraz ciągłych.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

WZ – warunki zabudowy

WZ – warunki zabudowy

Definicja „warunków zabudowy”

Jest to decyzja administracyjna określająca sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu poprzez:

  • budowę obiektu budowlanego lub
  • wykonaniu innych robót budowlanych.

Wydaje się ją w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W jakich przypadkach należy mieć wydane warunki zabudowy

Zmiana zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego!), polegająca na:

wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Przepis ten stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Innymi słowy, decyzja jest wymagana, jeżeli chcesz wznieść dom na swojej działce budowlanej, wykonać dobudówkę, czy nawet zmienić istniejący już lokal mieszkalny w lokal biurowy i wykorzystywać go na prowadzenie działalności gospodarczej.

Warunki wydania decyzji WZ

Uzyskanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia (łącznie!) pewnych warunków, na które niestety niejednokrotnie inwestor nie ma wpływu.

Dokładnie określa to art. 61 wspomnianej ustawy:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; [Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem];
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc…
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Są też pewne wyjątki jak np.:

Przepisów pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Wymagane dokumenty do wydania decyzji o WZ

Wniosek

Aby starać się o wydanie decyzji musisz iść do właściwego urzędu gminy i napisać wniosek; a w nim opisać całą przyszłą (planowaną) inwestycję oraz wykonać plan w formie graficznej – patrz poniżej charakterystyka inwestycji.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu – przykład wniosku

Potwierdzenie opłaty skarbowej

Wraz z drukiem wniosku otrzymasz druk opłaty skarbowej. Wydanie decyzji kosztuje 107 zł (zgodnie z cz. I pkt 8 załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej). Pełnomocnictwo kosztuje dodatkowo 17 zł (jeżeli załatwiasz sprawę przez pełnomocnika).

PS
Opłata za przeniesienie warunków zabudowy na inną osobę (fizyczną lub prawną) wynosi 56 zł.
Zaświadczenie o ostateczności decyzji wydawane jest na pisemne żądanie i kosztuje 17 zł.

Kopia mapy zasadniczej

Należy przedłożyć kopię mapy zasadniczej (wyrys i wypis) lub w przypadku jej braku kopię mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z zaznaczonym terenem, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych 1:2000.

Uwaga: wymagana jest kopia mapy z pieczątką ośrodka geodezyjnego! Czyli musisz iść do urzędu po wyrys, co znowu kosztuje kilka złotych. Później zrób ksero w 2 egz – patrz wniosek.

Charakterystyka inwestycji 

Obejmująca:

  • określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzenia lub oczyszczenia ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposób unieszkodliwienia odpadów,
  • określenie planowanego zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu/przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione opisowo i graficznie,
  • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny na środowisko, dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko.

Kto podejmuje decyzję

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami takimi jak np.: wojewódzki konserwator zabytków, administracja geologiczna, dyrektor ochrony środowiska, zarządca drogi, czy wojewoda; i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Należy mieć na uwadze, że niektóre organy uzgadniają decyzję przez niewyrażenie stanowiska (np. dyrekcja ochrony środowiska ma 21 dni na ustosunkowanie się do projektu decyzji, jeżeli tego nie uczyni, decyzję uznaje się za uzgodnioną).

Sam projekt decyzji jest tworzony przez urbanistę albo architekta.

Termin decyzji

Nie później niż 65 dni od dnia złożenia wniosku.

Wygaśnięcie decyzji WZ

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  • inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
  • dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji [nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę]

Informacje dla inwestora

O wydanie decyzji warunków zabudowy może starać się każdy. Oznacza to, że nie musisz być właścicielem danej nieruchomości, aby wystąpić i uzyskać WZ. Jeżeli zamierzasz nabyć konkretną nieruchomość i przeznaczyć ją pod konkretny cel (stacja paliw, magazyn, centrum handlowe, parking, budynek, budka z piwem, warzywniak, itp.) możesz wpierw sprawdzić, czy będzie on możliwy do uzyskania. Łączny koszt ok 150 zł będzie nieporównywalnie mniejszy, niż wpakowanie się w wielosettysięczną inwestycję (zakup gruntu, lokalu), na którą nie dostanie się pozwolenia na budowę.

Odwołanie od wydanej decyzji

Od wydanej decyzji można odwoływać się do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej za pośrednictwem Wojewody w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania lub publicznego ogłoszenia w sposób określony w statucie Urzędu. Odwołanie nie podlega opłacie skarbowej.

PS
Polecam również wpis „przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Film

Nieskończenie wielki zwrot z inwestycji

Nieskończenie wielki zwrot z inwestycji

Materiał filmowy o inwestowaniu

Zwrot wkładu własnego

Jeżeli włożę w aktywa 0 zł, a otrzymam 1 zł, to zwrot z zainwestowanych zero zł będzie nieskończenie wielki. Mowa tu o darmowych pieniądzach. Pieniądzach, które niestety same się nie pojawią i do ich drukowania potrzebny jest wysiłek intelektualny.

Przykład

3 lata temu wydaliśmy 20 tys na generalny remont kawalerki. Mieszkanie oczywiście było przeznaczone na wynajem. Wydany kapitał właśnie się spłacił. W danej chwili posiadamy ładną kawalerkę, która ciągle przynosi nam pieniądze.

Przesłanie filmu

Wszystko sprowadza się do tego, aby:

  • odzyskać zainwestowane pieniądze
  • i mieć aktywa za darmo.

Kupuję aktywa, sprzedaję pasywa

Aktywa są czymś, co wkłada pieniądze do twojej kieszeni.

Pasywa wyciągają pieniądze z twojej kieszeni

Zapamiętaj tę prostą różnicę między aktywami a pasywami!

Przepływ pieniężny kontra zysk kapitałowy

Najprościej zapamiętać, że rolnik kupujący krowę dla mięsa liczy na zysk kapitałowy (jednokrotny), natomiast rolnik nabywający krowę na mleko, nastawiony jest na ciągły przepływ pieniężny – inaczej mówiąc cashflow.

Dodatni CashFlow

Jest to różnica między przychodami, a wydatkami w danym okresie czasu.

Przykład

Nieruchomość kosztuje 100 tys zł. Wkład własny inwestora to 20% sumy inwestycji, czyli 20 tys zł. Jeżeli z tej nieruchomości inwestor otrzyma 200 zł dodatniego przepływu pieniężnego – po odliczeniu wszystkich kosztów (w tym raty kredytowej) – otrzymuje 1% miesięcznie zwrotu z inwestycji (wartej 20 tys zł). 1% miesięcznie to 12% rocznie, czyli 2.400 zł rocznego przepływu pieniężnego.

ROE jest zyskiem netto podzielonym przez wkład własny, czyli 200:20.000 = 1% miesięcznie, a 12% rocznie.

Strategia inwestora

Polega na tym, aby z powrotem dostać wydane 20 tys zł oraz nadal co miesiąc zarabiać 200 zł. Ponieważ kiedy inwestor odzyska swój wkład własny, wskaźnik ROE staje się nieskończenie wielki. I to jest w zasadzie cała tajemnica bogacenia się.

200 zł miesięcznie, czyli 1% miesięcznego zwrotu z inwestycji, nie jest powalające. Inaczej jednak patrzy się na to, gdy inwestor posiada już kilkanaście takich nieruchomości, generujących 200 zł miesiąc w miesiąc. Zresztą 1% miesięcznie, to w danej chwili min 6 razy więcej, niż można wycisnąć z lokaty bankowej.

Przykład

Wyobraź sobie młyn. Ktoś (lub jakieś zwierzę) musiał kręcić kołem, aby wprawiać tryby w ruch. Jednak kiedyś ktoś się wysilił i zbudował młyn na górce, gdzie wieje wiatr lub tuż przy rzece. Musiał też zaprojektować cały system przenoszenia napędu itd. Opłaciło się – ten ktoś mógł odpoczywać przez resztę życia, ponieważ całą pracę odwalał teraz za niego wiatr lub woda.

Skąd brać środki na inwestycje

Posłuż się pieniędzmi innych ludzi. Najprościej pożyczyć z banku lub od rodziny. Niestety początkujący inwestor, tak samo jak początkujący kierowca, jest obarczony wielkim ryzykiem i dlatego tak trudno uzyskać jest finansowanie z zewnątrz.

Jak zostać inwestorem

Inwestorem nie zostaje się dzięki pieniądzom, ale dzięki umiejętnościom. Jeżeli masz trudności ze zdobyciem środków – zdobądź wpierw niezbędną wiedzę finansową. Jak? Zapisz się na szkolenia z nieruchomości, przeczytaj kilka książek o inwestowaniu, polub tę stronę na facebooku i cyklicznie zapoznawaj się z artykułami nafaszerowanymi bardzo przydatnymi informacjami.

Narzędzie dla inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy inwestycji w nieruchomości na wynajem i pod szybką sprzedaż.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO po prawej, a będziesz stale edukowany finansowoLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Przeróbka mieszkania na wynajem

Przeróbka mieszkania na wynajem

Dobry inwestor w nieruchomości

Znalezienie potencjału w nieruchomości i wykorzystanie go na swoją korzyść czyni inwestora jeszcze bogatszym człowiekiem. Poszukiwanie dodatkowych korzyści nosi w branży inwestorów nazwę poszukiwania „wielkanocnego zajączka„.

Czym ów zajec – czyli okazja – może być? Może nim być np. plac przylegający do kamienicy, który można wykorzystać na płatny parking. Może to równie dobrze być płot okalający działkę, na którym można zawiesić reklamy i czerpać dodatkowe przychody. Może to też być przebudowa wnętrza budynku, w wyniku której inwestor otrzyma więcej lokali do wynajęcia lub będzie mógł zmienić sposób użytkowania.

Prace budowlane

Nie jest ważne, czy do powiększenia potencjału zarobkowego inwestor zleci przebudowę, nadbudowę, rozbudowę, adaptację, czy też modernizację obiektu budowlanego – ważne jest, aby w wyniku przeprowadzonych czynności przede wszystkim zadbać o maximum bezpieczeństwa, a w drugim rzędzie o powiększanie własnego portfela poprzez skrócenie okresu zwrotu z kapitału.

PS
Jak nie wiesz o co chodzi z tymi budowami, rozbudowami, remontem itd., to w tym artykule mam dla Ciebie ściągę: https://kamienicznik.wordpress.com/2012/10/20/remont-konserwacja-a-ulepszenie-nieruchomosci/

Zapewnienie bezpiecznego wykorzystania nieruchomości

To jest najważniejsze, lecz nieraz bezpieczeństwo jest przyćmiewane chęcią zysku … i dzieją się tragedie. Co prawda na większych budowach za zachowanie odpowiednich norm i stosowanie odpowiednich przepisów za wszystko odpowiedzialny jest kierownik budowy lub wyznaczeni inspektorzy, jednak mniejsi inwestorzy bardzo często korzystają z porad majstra, który niekoniecznie musi mieć odpowiednią wiedzę popartą uprawnieniami.

Źródło informacji o nieruchomości

Moim zdaniem najlepszym partnerem przy wykonywaniu inwestycji będzie zarządca tejże nieruchomości. Dlaczego właśnie zarządca nieruchomości? Ponieważ zarządca odpowiada za powierzoną nieruchomość – odpowiada swoją głową. To u zarządcy znajdziesz odpowiednie dokumenty na temat danej nieruchomości: rzuty budynku, mapę działki, rozprowadzenie instalacji elektrycznej, gazowej, wodnej, wentylacyjnej, kominowej, materiał budulcowy, czy też podłączenia lokatorów do danej instalacji.

Kontakt z zarządcą

Zachęcam więc przed podjęciem jakichkolwiek większych prac kontakt z zarządcą budynku. To on powie inwestorowi, gdzie może wpiąć piec CO, lub którą ścianę spokojnie może wyburzyć, a którą musi zostawić w spokoju. Zarządca powinien znać maksymalne dopuszczalne obciążenia stropów, które inwestor może porównać do planowanej działalności i np. wycofać się z przedsięwzięcia nie ponosząc dodatkowych kosztów. Zarządca może podpowiedzieć inwestorowi, aby ten wymienił np. piony kanalizacji, aby później nie trzeba było zbijać nowych kafelek ze ścian, aby przeprowadzić wymianę.

Zagrożenia dla życia i zdrowia człowieka

No dobra, bo jak dotąd mówię o samej teorii. Jak jest w praktyce? Różnie. I to jest przerażające. Widziałem mieszkania tak poprzerabiane, że bałem się chodzić po pokojach – bałem się, że w każdej chwili mógł mi spaść na głowę sufit, lub wanna sąsiada z góry. Sprzedający mieszkanie byli dumni, że tak świetnie sobie wszystko poprzerabiali. Widziałem też termy gazowe wpięte w otwory wentylacyjne. Teraz możesz sobie wyobrazić wieżowiec z 10 piętrami, gdzie ktoś na drugim podłącza się w kanał wentylacyjny. Od trzeciego do ostatniego piętra lokatorzy wdychają spaliny, gdy mistrz przeróbek zażywa kąpieli.

Zarządca zarządcy nie równy

Są zarządcy, dla których udzielenie porady sprawi ogromną przyjemność, ale bywają i tacy, którzy będą ociągać się miesiącami z wydaniem decyzji. Najbardziej wkurzają mnie typy, którzy z obawy o wszystko wydają negatywne decyzje. Np. jeżeli ktoś w kamienicy chce przywrócić piec opałowy lub w miejsce pieca węglowego zrobić kominek i słyszy od zarządcy/administratora „nie, bo nie”. Co w takich sytuacjach proponuję? Poprosić, aby zarządca odniósł się do konkretnego przepisu prawnego – to wszystko.

Ten artykuł ma być zachętą do poszukiwania wielkanocnego zajączka, ale z głową, zgodnie z przepisami i własnym sumieniem.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości

Zobacz przygotowanie lokalu do wynajmu

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Okazje na rynku nieruchomości

Okazje na rynku nieruchomości

Okazja – to najczęściej powtarzane słowo w biurze pośrednika nieruchomości

Okazję w nieruchomościach można dostrzec przez pryzmat wiedzy i doświadczenia, a nie oczami.

Dlatego tak trudno początkującym inwestorom nabywać nieruchomości poniżej wartości rynkowej.

5 warunków udanej inwestycji w nieruchomości

  1. lokalizacja
  2. stan nieruchomości
  3. motywacja zbywającego
  4. sposób finansowania
  5. cena

Lokalizacja

Jest to jedna z główniejszych cech, którymi inwestor powinien się kierować, ale nie jedyna. Nawet wśród profesjonalistów pośredników nieruchomości krąży mit, mówiący o tym, że są 3 najważniejsze rzeczy w kupowaniu nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Nie jest to prawdą, a przynajmniej nie do końca.

Stan nieruchomości

Wygląd nieruchomości na zewnątrz oraz wewnątrz, stan instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, stan tynków, podłóg, sufitów, oraz tego, czego nie widać jak stropów, murów, fundamentów jest bardzo istotny w momencie analizowania zakupu. Doprowadzenie zrujnowanej nieruchomości do stanu użyteczności zapewniającego bezpieczeństwo bywa nieraz ekonomicznie nieuzasadnione – lepiej (taniej) jest nieruchomość wyburzyć i wybudować na nowo.

Motywacja zbywającego

Od tego w jakim stopniu sprzedający odczuwa presję, uzależnione są w ogromnej mierze negocjacje warunków nabycia. Można targować się o cenę, ale również i inne rzeczy, jak choćby o termin wyprowadzenia, przeprowadzenie napraw, remontów, czy konserwacji nieruchomości.

Sposób finansowania

To, jakie inwestor posiada źródła finansowania, wpływa bezpośrednio na rentowność inwestycji. Inwestorzy przeważnie posiłkują się kredytami bankowymi albo pieniędzmi innych ludzi. ROI z takich transakcji jest bardzo wysokie. Rzadko profesjonaliści kupują nieruchomości w całości za gotówkę nie korzystając z żadnej dźwigni finansowej. Robią tak początkujący; ale od czegoś trzeba zacząć, ponieważ żaden bank nie wyłoży pieniędzy na nawet najwspanialszą inwestycję, gdy nie będzie miał pewności co do kompetencji samego inwestora; a te zdobywa się wraz z przeprowadzonymi inwestycjami.

Cena

Ostateczna cena za nieruchomość (a nie cena ofertowa) ma bardzo duży wpływ na rentowność całej inwestycji. Im bardziej zbywający będzie zdeterminowany, tym lepszą cenę zaakceptuje.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 3 czerwca 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

ROI – zwrot z inwestycji (Return On Investment)

Jak najszybszy zwrot z zainwestowanych pieniędzy, to dla każdego profesjonalnego inwestora sprawa priorytetowa.

Stopę zwrotu oblicza się wg wzoru:

ROI - zwrot z kapitału przy inwestowaniu w nieruchomości

ROE – Return On Equity – zwrot z kapitału własnego

Inwestor wspomagający nabycie nieruchomości kredytem hipotecznym zainteresowany jest głównie stopą zwrotu oraz okresem zwrotu zainwestowanej własnej gotówki (kapitału).

ROE oblicza się ze wzoru:

Zwrot z zainwestowanego kapitału własnego w nieruchomości na wynajem - ROE

Okres zwrotu

Aby określić czas zwrotu zainwestowanego kapitału (ogólnego, obcego lub własnego) w latach należy zamienić mianownik z licznikiem

Okres zwrotu zainwestowanego kapitału w nieruchomości na wynajem

Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w mieszkania lub lokale (budynki) na wynajem jest proste; trzeba tylko wiedzieć, co się robi i czego oczekuje.

Aby wiedzieć, co się robi – należy mieć obszerną wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości, którą można zdobyć na profesjonalnych, aczkolwiek drogich szkoleniach, lub choćby tu: Sklep CASHFLOW dla inwestorów w nieruchomości.

Bez odpowiedniego przygotowania inwestor kupi wielki nieruchomościowy problem.

  1. Po pierwsze i najważniejsze: inwestor powinien założyć sobie okres zwrotu kapitału. Różni inwestorzy przyjmują różne założenia. Można założyć, że 10 lat jest OK, czyli roczny zwrot będzie na poziomie 10%. Profesjonaliści oczekują raczej min 20-30% zwrotu rocznie (czyli od 3 do 5 lat). Zwrot rzędu 5% rocznie jest raczej małoopłacalny, bowiem niektóre lokaty długoterminowe dają większe oprocentowanie.
  2. Depozyty, lokaty, obligacje lub bony skarbowe: należy wziąć pod uwagę inflację, która pochłania większość oprocentowania a podatek od odsetek (tzw. podatek Belki od zysków kapitałowych) dobija inwestora przy rozliczeniu inwestycji.
  3. W dzisiejszych czasach nie opłaca się oszczędzać. Oszczędzający tracą – inflacja rzędu 4,5% wymiata prawie cały zysk. Nieruchomość zaś zawsze można sprzedać po kilku latach, lecz też nie należy się nastawiać na znaczny wzrost jej wartości. Jednak przez kilka lat wynajmu nieruchomości przyrastają aktywa właściciela, ponieważ co miesiąc najemca spłaca za inwestora zaciągnięty kredyt, tym samym pomniejszając sumę do oddania bankowi.

Wyliczenie rocznego zwrotu zainwestowanej gotówki

Powiedzmy, że nieruchomość pod wynajem przynosi 10% zwrotu rocznie z zainwestowanych pieniędzy.

Dla każdego inwestora podane wyżej 10% będzie różnie odbierane. Dlaczego? Ponieważ każdy przyjmuje koszty wg własnego rozliczenia nieruchomości na wynajem.

Chodzi dokładnie o dodatkowe koszty nieruchomości jak:

Wg mnie należy przyjrzeć się wszystkim możliwym kosztom i ująć je we wzorze na obliczanie ROE lub ROI. Koszty dotyczą pozycji „miesięczny przepływ pieniężny z nieruchomości na wynajem„. Zauważ, że jest napisane „przepływ pieniężny” a nie „czynsz najmu„.

To właśnie od czynszu najmu należy odjąć chociażby podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia czy opłaty za wieczyste użytkowanie. Czynsz najmu netto może zostać uszczuplony jeszcze przez należny podatek; chociaż istnieją sposoby, aby legalnie nie płacić podatku od wynajmu – przeczytaj ten artykuł: Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Zainwestowany kapitał to nie tylko cena, którą należy zapłacić za nabywaną nieruchomość, ale także podatek PCC, koszty notarialne, czy prowizję pośrednika. Wielkim obciążeniem dla inwestora jest również remont nieruchomości, aby przystosować ją do wynajęcia.

Opłacalność inwestowania

Istnieją 2 główne czynniki bezpośrednio odpowiadające za opłacalność inwestycji:

  • koszt zakupu i przygotowania nieruchomości oraz
  • uzyskiwany czynsz najmu

Twoim zadaniem, jako inwestora, jest minimalizowanie kosztów i maksymalizowanie przychodów.

No, niby proste, prawda?

Inwestor musi bawić się liczbami, ale również polegać na swojej intuicji. Bo np. to, jak zrobi i pod kogo remont, taki może uzyskać czynsz. A to zależy tylko i wyłącznie od „nosa” inwestora. Musi uważać, aby nie przeinwestować (np. w ulepszenia) lub aby nie zostawić nieruchomości w opłakanym stanie. W pierwszym przypadku może otrzymać na rynku o wiele niższy czynsz, niż się spodziewał za super zrobione mieszkanie, czy lokal użytkowy; a w drugim, zamiast dobrych najemców może mieć biednych, cwaniakowatych lumpów, którzy będą unikać płacenia czynszu i robić problemy na każdym kroku.

Wyjście ze wzoru: (czynsz najmu x 12 m-cy / wkład własny) x 100% jest jak najbardziej prawidłowym rozwiązaniem.

Odwrotność tego wzoru mówi nam o okresie zwrotu (wkład własny / czynsz najmu x 12 m-cy).

Przykład:

Inwestor chce kupić za gotówkę małe, 2 pokojowe mieszkanie za 175.000 PLN. Zakłada, że wynajmie je za 1.200 PLN miesięcznego czynszu.

ROE = (1.200 x 12) / 175.000 = 0,082 x 100% = 8,2% na rok

Okres zwrotu = 175.000 / (1.200 x 12) = 12,15 roku

Teraz należy się przyjrzeć pozostałym kosztom, opisanym powyżej, które niestety obniżą rentowność inwestycji.

Gdyby inwestor posłużył się obcym źródłem finansowania – jak choćby kredytem bankowym – skróciłby okres zwrotu swoich pieniędzy.

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
13 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 20 listopada 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak amortyzować nieruchomości

Jak amortyzować nieruchomości

Amortyzacja nieruchomości

Oznacza zmniejszenie się wartości dobra kapitałowego w pewnym okresie w wyniku użytkowania lub starzenia się. Jest to koszt pozorny, ponieważ inwestor nie jest obciążany bezpośrednio wydatkiem gotówki, a przepisy pozwalają na odliczanie tego kosztu od przychodu, powodując zmniejszenie sumy do opodatkowania.

W przypadku nieruchomości jest to swoisty fenomen, bowiem zgodnie z uchwalonymi przepisami uważa się, że nieruchomości tracą na wartości w miarę upływu lat. Tak na prawdę, w dłuższym okresie czasu, nieruchomości zyskują na swojej wartości. Możesz sobie wyobrazić starą kamienicę w centrum Krakowa oraz nowoczesny budynek biurowy na obrzeżach miasta – prawdopodobnie kilkuset letnia kamienica będzie więcej warta niż super nowoczesny biurowiec, zważywszy choćby samą lokalizację.

Wykorzystanie amortyzacji w inwestowaniu w nieruchomości ma ogromne znaczenie głównie ze względu na możliwość wygenerowania dzięki niej szybszego zwrotu z zainwestowanych pieniędzy, tworząc inwestycję rentowniejszą. Nie można tego zrobić na giełdzie papierów wartościowych. Nawet w biznesie amortyzując środki trwałe jak np. samochody, czy maszyny, to te środki zazwyczaj nie zyskują, a raczej tracą na wartości z biegiem lat. Przy nieruchomościach jest inaczej – lepiej, wygodniej i przede wszystkim dogodniej dla inwestora pod względem odpisów, teoretycznie tylko pomniejszających wartość. Istnieje duże prawdopodobieństwo nabycia nieruchomości, wieloletniej jej eksploatacji, całkowitego zamortyzowania oraz późniejszego zbycia tej samej nieruchomości z dużym zyskiem. Dlatego przy nieruchomościach zysk pojawia się w chwili zakupu, a nie sprzedaży.

Zobacz na przykładzie

Jakie nieruchomości można amortyzować

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy … zwane środkami trwałymi.

Amortyzacji podlegają nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy … zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Warunki amortyzowania nieruchomości

  1. Amortyzować można środki trwałe. Aby rozliczać koszt w postaci amortyzacji, nieruchomość należy wpisać do ewidencji środków trwałych.
  2. Należy pamiętać, że odpisy amortyzacyjne można robić dopiero od kolejnego miesiąca występującego po miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji.
  3. Amortyzacja budynków i budowli może być wykonywana wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Podstawa prawna dokonywania odpisów amortyzacyjnych

  1. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (PDOPrU)
  2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PDOF)

Są to jedne z bardziej zagmatwanych ustaw.

Wartość nieruchomości

Aby inwestor mógł odliczać amortyzację od przychodu musi zostać określona wartość nieruchomości. Za wartość uważa się cenę zapłaconą za nieruchomość wraz ze wszystkimi obciążeniami (np. podatek cywilno prawny, wynagrodzenie notariusza, prowizja biura pośrednictwa) – patrz niżej art. 16g (PDOPrU). Wartość środka trwałego musi być rynkowa.

Jeżeli inwestor zakupił lub otrzymał w darowiźnie mieszkanie dawno temu, to najlepszym sposobem i najmniej podważalnym będzie wyliczenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

W urzędzie skarbowym zasugerowano (mi osobiście), abym sam przyjął odpowiednią wartość dla amortyzowanego mieszkania z zastrzeżeniem, że odpowiednia to znaczy rynkowa. Jeżeli podatnik ma problem z uzyskaniem wartości początkowej, może przyjąć przelicznik 988 zł* i pomnożyć go przez powierzchnię użytkową (co jest bardzo nieopłacalne w większości przypadków) – patrz niżej art 22g (PDOF).

Proszę bardzo uważać z wyliczaniem wartości, ponieważ różnica jest ogromna między sprzedażą a amortyzacją!! Więcej dowiesz się niedługo z e-booka poświęconego amortyzacji nieruchomości.

Art. 14 ustawy (PDOPrU) podaje, że wartość określa umowa, w której jest ona wyrażona w cenie. Jeżeli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy określa ją w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, …, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ust. 3 art. 14 (PDOPrU) mówi:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Podatnik ma aż o 33% wolną rękę do wyznaczenia wartości nieruchomości. To dużo.

Przykład: kawalerka po generalnym remoncie, na parterze, w centrum miasta, o pow. 30 m². Wartość ustalona przez rzeczoznawcę to 2.700 zł/m². Wartość nieruchomości oceniona przez jej właściciela na 3.590 zł/m² mieści się w granicach 33% odchylenia cenowego. W I przypadku wartość kawalerki wynosi 81.000 zł; w II przypadku 107.700 zł. A chodzi jedynie o 30 m².

Wartość jest również opisana w art. 16g (PDOPrU)

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych … uważa się:

  • w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia
  • w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia
  • w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości

Wartość = cena + wszystkie obciążenia wynikające z nabycia nieruchomości

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności … opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług …

Jeżeli wynajmujący zrobi remontulepszenie w wynajmowanym mieszkaniu czy domu, przekraczający sumę 3.500 PLN*, to będzie mógł powiększyć wartość nieruchomości o koszty ulepszeń.

Wartość początkowa oraz cena nabycia zostały opisane także w ustawie (PDOF) w art. 22g.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji … wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Częstotliwość odpisów amortyzacyjnych

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonanych w I roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

Nie widzę sensu aby rozliczać się rocznie i płacić przez 12 miesięcy zaliczki na podatek, a na koniec odzyskiwać nadpłatę. Amortyzacja miesięczna wydaje się być dla inwestora najbardziej opłacalna ekonomicznie.

Stawki amortyzacyjne dla nieruchomości

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad.

Wykaz rocznych stawek zawiera Załącznik nr 1 do wcześniej wymienionej ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wysokość stawki amortyzacyjnej dla:

  • budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5%
  • budynków i lokali niemieszkalnych, budowli sportowych i rekreacyjnych wynosi 2,5%
  • podziemnych garaży i zadaszonych parkingów wynosi 4,5%
  • kiosków towarowych o kubaturze do 500 m³ oraz domków kempingowych (trwale związanych z gruntem); kiosków, budek, baraków i domków kempingowych (niezwiązane trwale z gruntem) wynosi 10%

Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Dla budynków i budowli podatnicy mogą stawki podwyższać, jeżeli są używane w warunkach:

  • pogorszonych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2
  • złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4

Obniżenie stawki amortyzacyjnej

Podatnicy mogą obniżać podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawki dla poszczególnych środków trwałych. Zmiany stawki dokonuje się począwszy od miesiąca, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.

Obniżenie – nawet do 0% – przydaje się w przypadku ponoszenia przez wynajmującego znacznych kosztów na nieruchomości, które to redukują zaliczki bez konieczności odpisywania amortyzacji w 100% wartości i generowania straty. Poniesioną stratę można rozliczyć wciągu 5 kolejnych lat, ale w jednym roku odliczeniu podlega jedynie 50% straty.

Z obniżaniem stawki indywidualnej (patrz artykuł o indywidualnej stawce) należy być jednak bardzo ostrożnym, ponieważ może zostać uznana za niedopuszczalną przez organy podatkowe.

Amortyzacji nie podlegają nieruchomości:

  1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  2. budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,
  3. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

UWAGA: proszę zaznajomić się z aktualną treścią ustaw:

UWAGA: Powyższy artykuł nie jest wykładnią prawa!!

Pobierz poradnik o amortyzacji nieruchomości na wynajem, a dowiesz się z niego wiele szczegółów na temat amortyzowania różnych praw do nieruchomości.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
10 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 września 2012 w Nieruchomości, Podatek, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,