RSS

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

02 Kwi
Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

Gdzie inwestować w nieruchomości

Coraz częściej dzwonią do mnie osoby, które chciałyby porady, czy w danym mieście dobrze jest zainwestować, czy też może gdzie indziej? Chodzi o stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Rynek nieruchomości to tak na prawdę składowa wielu rynków lokalnych. Warszawiacy pytają, czy lepiej będzie kupić 2 mieszkania w Białymstoku, czy jedną kawalerkę u siebie? Mam klientów ze Szczecina, którzy szukają mieszkań pod wynajem w Gorzowie Wlkp., a Krzysiek znowu słyszał o Gorzowianinach, którzy inwestują w Szczecinie.

Robi się pewnego rodzaju galimatias. Związany jest z poszukiwaniem przez inwestorów najlepszej drogi do pomnażania pieniędzy. Zauważam pewne wytyczne, którymi się kierują:

  • w mniejszych miastach brakuje mieszkań, ponieważ mało kto tam buduje
  • koszt budowy jest podobny (materiały), tańszy jest jednak grunt, co ma duże przełożenie na cenę m2
  • mniejsza jest również konkurencja

Ważne pytania

Ale czy na pewno w małym mieście opłaca się inwestować? Czy wynajem przetrwa? Czy rzeczywiście w mniejszych miejscowościach jest więcej najemców?

Z drugiej strony można zadać pytanie: czy większe miasto zaoferuje oczekiwaną zyskowność?

Na pewno zawsze znajdzie się więcej osób szukających lokum w mieście takim jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań, czy Katowice. Duże miasta stwarzają o wiele więcej możliwości dla ludzi, jak choćby związanych z kierunkami studiów, czy na rynku pracy. Te 2 rzeczy napędzały i napędzają biznes. Młodzi często wyjeżdżają do większego miasta, aby zdobyć odpowiednie wykształcenie; ale później również bardzo często już zostają w tym mieście. Jako studenci najmują pokoje, czy kawalerki. Później są to mieszkania 2-3 pokojowe. Kolejno przychodzi moment na zakup własnego „M”.

Czasy się jednak zmieniają i coraz więcej osób decyduje się na korzystanie z usług wynajmu, niż branie na siebie ogromnych zobowiązań w postaci kredytów hipotecznych. Ceny mieszkań kolosalnie poszybowały w górę. Być może będzie tak, jak w UK, czy innych Zachodnich krajach, gdzie na zakup nieruchomości będą sobie mogli pozwolić jedynie majętni ludzie. A dzięki inwestycjom na rynku nieruchomości będą pomnażać swój majątek.

W mniejszej mieścinie jest większy popyt, niż podaż. Dobrym przykładem jest np. Sulęcin czy Międzyrzecz w Lubuskiem, gdzie czynsz najmu jest porównywalny z 5-ciokrotnie większym Gorzowem, który jest 4 razy mniejszy od Szczecina, a ma dość podobne ceny. Dlatego też ceny czynszu najmu z 40 tys. miasteczek mogą być zbliżone do wartości z większych miast.

Idzie za tym o wiele niższy koszt uzyskania nieruchomości w małej miejscowości, w porównaniu z większymi kompleksami miejskimi, przy równoczesnym uzyskiwaniu wysokiej stopy zwrotu, windowanej wysokim wynagrodzeniem właściciela za użyczenie lokalu.

W ostatnich latach odpływ młodych Polaków, którzy wybierali inne kraje, spowodowany był głównie problemami ze znalezieniem odpowiedniej pracy i otrzymaniem odpowiedniego wynagrodzenia. Aktualnie mamy napływ obcych kulturowo mas zza wschodniej granicy, którzy wypełniają „nagle” powstałe luki na rynku pracy. Jednak jeżeli cokolwiek się zmieni na niekorzyść młodych osób, to na pewno znacznie bardziej odczują to wynajmujący w mniejszych miastach, gdzie zamknięcie jednego z dwóch zakładów może znacząco wpływać na lokalną gospodarkę i rozwój okolicy. Istnieje bowiem o wiele większe ryzyko, że w czasie bessy upadnie rynek sulęciński, niż warszawski.

Konkurencja na rynku wynajmu

Jeszcze do niedawna w swoim mieście (125 tys mieszkańców) zauważałem, że było dostępnych na rynku średnio od 60 do 80 wolnych lokali mieszkalnych (oferty osób prywatnych). Dlatego też nie miałem żadnego problemu z wynajęciem mieszkania, ponieważ robiłem je w nieco lepszym standardzie, niż wszystkie inne dostępne. Nawet nie konkurowałem ceną, która była zawsze z górnej granicy akceptowalności rynkowej, a jedynie wyposażeniem i wystrojem wnętrz, i zawsze dość szybko udawało się mi pozyskać dobrego najemcę. Aktualnie rosnąca konkurencja odnośnie wynajmu wrzuciła na rynek kolejnych kilkadziesiąt mieszkań, których standard jest bardzo dobry. Z 80 dostępnych lokali, w ciągu kilku miesięcy zrobiło się ponad 130 i liczba ta rośnie, bowiem wielu inwestorów wykańcza zakupione wcześniej mieszkania z licytacji komorniczych czy przetargów. W danej chwili jest nadpodaż fajnych lokali w stosunku do popytu na nie, co wróży dłuższe pustostany.

Zauważalnym jest również fakt, iż sporo lokali mieszkalnych zostaje nabytych przez specjalnie utworzone spółki celowe, które operują coraz większym kapitałem. Póki co celują one w nowe lokale developerskie, ale można się spodziewać, iż wejdą w rynek wtórny i licytacje.

Chodzi o to, że konkurowanie z rosnącą liczbą osób nabywających lokale w celu ich wynajmu oraz ze spółkami, w skład których wchodzą zdolni inwestorzy z dużym kapitałem, może być bardzo trudne. Moim zdaniem najbliższe kilka lat pokaże, kto się utrzyma, a kto będzie zmuszony zmienić obszar swoich zainteresowań z wynajmu na coś innego.

Wynajem tak, ale już nie dla każdego

Biorąc pod uwagę wszystko powyższe, należy zadać sobie pytanie, czy aby na pewno dobrze robię chcąc zainwestować w mieszkanie na wynajem? A już na pewno takie pytanie powinni zadać sobie ludzie wspierający się kredytem hipotecznym. Przeanalizuj 2 przypadki z artykułu opłacalność inwestowania. Co by było, gdybyś kupił nowe mieszkanie 2 pokojowe (40 m2) za 180.000 zł i je ładnie wykończył za 60.000 zł, finansując się w 90% z kredytu na 4% (WIBOR 3M + marża)?

Twoja miesięczna rata mogłaby w tej chwili wyglądać tak:

Raty kredytu na mieszkanie

Z programu: System Analizy Inwestycji w Nieruchomości

Jeżeli znajdziesz chętnego na mieszkanie w cenie 1.200 zł/m-c – wszystko się fajnie zamyka (przy ratach równych). Natomiast, gdy wypadnie Ci 1 miesiąc, to niestety praktycznie całą ratę płacisz z własnej kieszeni. Kwota 240 tys. na ładne mieszkanie pod wynajem w Gorzowie Wlkp. jest bardzo realna. Jak również realne jest pobieranie czynszu 1.200 zł co miesiąc. Są i tacy, którzy żądają od lokatorów i 1.400 zł miesięcznie, ale mają przez to większe przestoje związane z poszukiwaniem najemców.

Tylko co będzie, gdy takich mieszkań jak Twoje, nagle przybędzie na Twoim lokalnym rynku? Niestety bank co miesiąc wyciągnie rękę po swoją część. Obniżysz czynsz do 1.000 zł, aby jakoś to było? Hmmm, gdyby nawet, to co zrobisz, gdy lokator nie zapłaci Ci za miesiąc lub 2 i na dodatek rozwali pralkę za 1,5 tys, czy meble za 2 tys?

Autentyczny przypadek zniszczeń w lokalu na wynajem


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

One response to “Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

  1. ABC Portfela

    1 sierpnia 2019 at 12:50 PM

    Ciekawą obserwację w kwestii zapotrzebowania na nieruchomości mam na miejscowości:
    – województwo podkarpackie
    – liczba ludności miasta 3400
    – liczba ludności gminy 14 500
    – najbliższe miasto oddalone jest o 17 km które posiada 140 000 mieszkańców oraz strefę ekonomiczną.

    Jeszcze 5 – 6! lat temu wydawało się być realne, że w takim mały mieście może być takie ssanie na lokum.

    Wracając do miasteczka buduje się już 4 blok w przeciągu 3 lat i mieszkania sprzedane są na pniu. cena za metr w zależności od lokalizacji od 3800 – 4500. Wydaje się, że na tym nie koniec i potrzeba budowy następnych jest już na pewno zakontraktowana. Co ciekawe jeden blok posiada mieszkania wyłącznie w formie wynajmu.

     

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: