RSS

Budowa domu – koszty

25 List
Budowa domu – koszty

Koszty projektu

Wydatek związany z projektem typowym to rząd wielkości ok 2.500-3.500 zł. Są tysiące projektów na min. kilkunastu stronach internetowych i całej stercie papierowych wydań katalogowych. Kupując taki projekt możesz go sobie dopasować do swoich potrzeb, dzięki projektantowi. Jeżeli zmienisz kilka nieistotnych rzeczy, to takie przeróbki będą mało kosztować; zaś jak chcesz zmieniać duuuużo, to … lepiej zastanów się nad projektem indywidualnym, ponieważ może wynieść mniej, niż przerabianie tego, nad czym ktoś inny siedział tygodniami i kombinował, aby wszystko grało. Projekt indywidualny zaczyna się od ok 8.000 zł wzwyż.

Koszty materiałów

Wybór projektu to jedno, a drugie to pozwolenie sobie na budowę domu zgodnie z nim. Chodzi o to, że przeważnie ludzie wybierają oczami – czyli to, co ładne. Niestety zazwyczaj jest tak, że to, co ładne, jest cholernie drogie. Po wyborze projektu, ale przed jego zakupem, należy zorientować się w kosztach budowy. Tu proponuję napisać do biura projektowego o udostępnienie przedmiaru robót (kosztorysu), czyli wyliczenia czego i ile potrzeba (materiały). Na tej podstawie można dość łatwo przeliczyć sobie koszty samych materiałów w hurtowniach budowlanych.

Domy parterowe są … polecane przez osoby mieszkające w domach piętrowych, natomiast domy parterowe są o wiele droższe w budowie, niż domy piętrowe. Dlaczego? Domy parterowe zajmują większą powierzchnię. Rozumieć należy to tak, że jak dom parterowy oraz piętrowy mają taką samą powierzchnię użytkową – np. 160 m2, to dom parterowy będzie zajmował więcej miejsca na działce, niż piętrowy, ponieważ przy tym drugim kolejna kondygnacja daje metraż w górę, a nie na boki. Dlatego też przy domu parterowym będzie droższy:

  • fundamenty – ponieważ więcej ich trzeba, a z tym wiążą się bloczki, beton, stal zbrojeniowa, izolacja
  • strop – podobnie jak fundament, strop będzie obszerniejszy
  • dach – ponieważ będzie przykrywał większą powierzchnię, a z tym wiążą się większe koszty drewna (więźba), większa ilość dachówek

W zasadzie to te 3 kwestie znacząco wpływają na koszt materiałów. Teraz należy zadać sobie pytanie, jaki ma być fundament (czy ława, czy lany), jaki ma być strop (drewniany, teriva, żelbetowy z płyt żerańskich, filigranowy z nadlewaniem betonu, czy może monolityczny)? Akurat wybór stropu to rząd różnic (między najtańszym, a najdroższym) 20.000-25.000 zł (dla domu o pow. 160 m2). Dach to wydatek nie tylko na drewno konstrukcyjne, ale także na dachówki, ocieplenie (wełna, płyty G-K), rynny, czy membrana. Jeżeli jest płaski, to wyjdzie najtaniej, ale znowu kiepsko to wygląda i niektóre plany zagospodarowania mogą w ogóle nie przewidywać dachów płaskich. Jak zrobi się dach dwupłaszczyznowy – czyli taki trójkąt, to będzie on o wiele tańszy, niż kopertowy. Im mniej będzie łamań na dachu, tym mniej będzie strat w dachówkach. Jak wymyślisz bawole oczka, wykusze, czy inne wygibasy, to … od razu koszty inwestycji idą w górę. Przykładowo różnica między dachem dla domu 160 m2 parterowego (kopertowy z wykuszem) a piętrowego (dwuspadowy) może wynieść 50.000 zł.

Dom piętrowy będzie miał za to więcej ścian; i co za tym idzie – więcej elewacji do wykonania.

Koszty robocizny

Bardzo podobnie mają się koszty robocizny do wyboru projektu. Im projekt będzie bardziej ekstrawagancki, tym robotnicy będą sobie życzyć ekstrawaganckie pieniądze. Nieraz lepiej wysłać komuś do wyceny np. samą więźbę, aby nie widział projektu całego domu, ponieważ jak się chce zaszaleć, to fachowiec na budowie to widzi i … też szaleje z cenami. Wszystko w myśl zasady: co, stać go na taki drogi dom, to stać go, aby słono płacić za robotę. Wybierając ekipę należy dowiedzieć się, co konkretnie robią, w czym mają doświadczenie, czy posiadają swoje narzędzia i pomocne materiały? Dla przykładu ze stropem monolitycznym, czyli wylewanym jest o wiele więcej pracy, niż z postawieniem z dźwigu płyt kanałowych. Niektórzy budowlańcy mają potrzebne narzędzia i materiały (stemple, drewno, płyty – np. do wykonania stropu lanego), a inni będą je chcieli wypożyczyć … na Twój koszt oczywiście.

Kosztem pracy dla Ciebie będzie również motogodzina. Czyli jak zamówisz beton, to zazwyczaj płacisz za sam materiał, jak i za jego dostarczenie i wypakowanie. Czyli jak gruszka wjeżdża na plac budowy, to zaczyna tykać zegar. Oznacza to, że kierowca może stać i czekać na uprzątnięcie działki, aby mógł wjechać autem i zabrać się za lanie betonu, ale ten czas będzie Cię drogo kosztował, dlatego też zamawiając jakikolwiek transport wszystko musi być przygotowane na jego przybycie, aby wyładunek sprawnie szedł.

Możesz wynająć jedną ekipę do wszystkiego, ale przeważnie będzie to niewykonalne, ponieważ każdy specjalizuje się w czymś innym. Tzn. jedni są od wykonania fundamentów i wymurowania ścian nośnych, a już inna ekipa od prac ciesielskich na dachu, czy układaniu dachówek. Zapewne kto inny będzie wykonywał posadzki, a kto inny zajmie się tynkowaniem. Przed tym jednak inna ekipa położy instalację elektryczną, inna gazową, a hydraulicy wykonają swoją robotę. Może tak być, że dogadując się z jednym wykonawcą (od fundamentów, czy murowania ścian) na jego głowie będzie zatrudnienie cieśli, czy innych podwykonawców. Zazwyczaj ekipy od różnych zadań współpracują ze sobą i znają swoje stawki, dlatego też jeden wykonawca może śmiało powiedzieć koszt całościowy, ponieważ zna stawki innych wykonawców. Gorzej będzie, jak w czasie budowy któraś ekipa wypadnie, ponieważ znajdzie sobie bardziej opłacalną robotę na innej budowie; a też musisz brać taką ewentualność pod uwagę.

Koszty transportu

Każdy transport to dodatkowy koszt dla inwestora, dlatego wybierając materiały należy brać pod uwagę odległość od dostawcy. Nieraz tańszy materiał, ale z dość odległego zakątka może, dzięki kosztom transportowym, być mniej opłacalny, niż kupiony w najbliższej hurtowni. Pamiętaj, że płacić będziesz za każdy transport: czy to drewno, czy stal, czy materiał na ściany.

W koszty musisz również ująć wszystkie Twoje dojazdy na plac budowy, które będą niezbędne do jej sprawnego funkcjonowania. Często zdarza się tak, że brakuje budowlańcom jakiegoś materiału – np. gwoździe się skończyły, zabrakło kilka cegieł, czy 3 worki kleju – i będą Ciebie prosić o ich dostarczenie. Możesz się buntować, ale moim zdaniem lepiej dowieźć im ten materiał (kupisz tam, gdzie taniej/lepiej), aby nie stali z robotą; chyba że jesteś bardzo zajętym człowiekiem i bardziej będzie opłacalne dla Ciebie, aby wszystkim zajęli się wynajęci fachowcy.

Koszt przyłączy

Bez energii elektrycznej oraz wody obyć się nie możesz. Zazwyczaj operator określa w warunkach technicznych co i w jakiej cenie robi. Np. wykonanie nowego przyłącza instalacji gazowej i położenie rur do 17 metrów – 1.700 zł netto; a za każdy dodatkowy metr jakaś konkretna stawka. To samo z prądem – kabel od przyłącza do szafki tyle i tyle; czy woda bieżąca od przyłącza do licznika – taka stawka, a wbicie się do studzienki z rurą ściekową – taka stawka. Oczywiście wszystkie stawki dostaniesz wraz z warunkami, ale jeszcze przed budową domu musisz zdawać sobie sprawę z dodatkowych kosztów podczas podłączania mediów, które to musisz wkalkulować w swój budżet. Pamiętaj też, że im dalej od swojej działki masz media, to koszt ich podciągnięcia będzie wyższy. Jeżeli znowu media są po drugiej stronie ulicy, to czeka Cię wydatek na pozwolenie zajęcia pasa drogowego lub tym podobne rzeczy, a później na odtworzenie nawierzchni.

Dodatkowe koszty

Chcesz wyrównać działkę 10 arow’ą, bowiem różnica między jednym, a drugim końcem wynosi tylko 1 m? Wiedz, że spokojnie możesz to zrobić zamawiając ziemię … odpowiednią ziemię. Musisz zdawać sobie sprawę, że jedna wywrotka to wydatek rzędu 450 zł oraz z tego, że jedna wywrotka pozwoli Ci zniwelować teren o ok 1 cm. Można rzec, że potrzebujesz 100 wywrotek, co daje koszt 45.000 zł za wyrównanie terenu o 1 m.
PS Tu podałem bardzo przybliżone wyliczenia.

Budujesz się na działce o niestabilnym gruncie lub podmokłym? Znowu czekają Ciebie koszty w postaci albo wymiany podłoża (wykop do fundamentów), albo wbijania specjalnych pali, co ciągnie za sobą kolejne koszty za ludzi i ciężki sprzęt.

Jeżeli nie podłączysz sobie wody, to musisz zapewnić jakieś baniaki i dowozić wodę lub zbierać deszczówkę. Możesz podłączyć prąd (co wiąże się z wyższymi stawkami) lub wypożyczyć agregat prądotwórczy. Fajnie byłoby mieć jakiś składzik na materiały, aby nie były narażone na nieprzyjazne warunki pogodowe – możesz kupić lub pożyczyć jakąś budę np. w postaci kontenera morskiego; co uchroni towar przed złodziejami. Możesz zainwestować w stróża lub okamerować plac budowy. Zamawiając np. stal na cały budynek zapłacisz raz za transport, ale jeżeli będziesz robił etapami w odstępie kilku miesięcy, to jest ryzyko, że jeszcze nie zużytą stalą zainteresują się złomiarze.

Musisz również liczyć się ze stratami na materiałach. Jeżeli dach jest powyginany, to chcąc nie chcąc dekarz napsuje dachówek. Z reguły jest tak, że budowlańcy mają gdzieś ile co kosztuje i z własnej głupoty lub lenistwa marnują materiały (rozsypią gwoździe, których nie pozbierają, a Tobie powiedzą, że się skończyły); więc nieraz jest dobrze ustawić się z wykonawcą od razu na konkretną kwotę, w którą również będzie wliczony materiał.

Często jest konieczność nawiezienia odpowiedniego piasku/ziemi, aby nieco wyrównać teren po budowie, co też wiąże się z kilkoma tysiącami zł.

Stan surowy otwarty

Po krótce są to fundamenty, wymurowane ściany nośne i być może przegrody między pomieszczeniami, położenie więźby dachowej i dachówki, oraz wymurowane kominy. Do tego porobione główne instalacje ziemne (woda, prąd, gaz, wentylacja). Dla domu o powierzchni 160 m2, w zależności od projektu (parterowy, czy piętrowy) i technologii, koszt waha się między 170 a 350 tys PLN. Oczywiście wszystko powyższe ma wpływ na zmniejszenie bądź zwiększenie kosztów – czyli strop, dach, wybrane materiały.

Stan surowy zamknięty

Wstawiasz okna i drzwi. I … to kolejny wydatek od 20 do 100 tys PLN. Wow!! Skąd taka różnica? Ano stąd, że im więcej masz okien, tym płacisz więcej, ale … można mieć sporo okien, a zapłacić mniej, niż sąsiad z kilkoma oknami. Liczy się jakość materiałów, funkcjonalność, jak i sposób montażu, oraz oczywiście wszystkie dodatki. Rezygnacja z okien dachowych oszczędza pieniądze, ale może się okazać, że później góra będzie niedoświetlona. Rozsuwane okno typu HS to wydatek 8-15 tys zł!! Tak – okno w cenie mniejszego, kilkuletniego samochodu; a niektóre typowe projekty potrafią mieć 2 lub nawet 3 takie okna. Jeżeli zamontować zamiast takiego HS’a okno innego typu, ale też wysuwane na bok, to koszt zmniejszy się automatycznie o ok 4-5 tys. Okno balkonowe wyjdzie najtaniej, ale czy nie będą przeszkadzać Tobie otwierane drzwi, które zabiorą miejsce? No właśnie – i tu idąc w komfort i funkcjonalność … zapłacisz najwięcej. Oglądając projekty zwracaj uwagę na otwory okienne – jak są niestandardowo duże, to koszt okien będzie o wiele wyższy.

Same okna to nie wszystko. Wspomniałem już o montażu, gdzie każdy duperel, który ma niwelować mostki termiczne w sumie może wynieść 1/3 ceny okien. Mając okna fajnie mieć rolety zewnętrzne. No i znowu kombinacja, ponieważ na rynku jest tego pełno. Czy nadstawne, czy nie? Czy automatyka (silnik), czy opuszczanie/podnoszenie ręczne? Im bardziej zaawansowane technicznie, tym droższe. Ogólnie dobre rolety to wydatek ok 50% kosztów okien.

Drzwi – cóż. Można kupić w markecie za 700 zł, a można zamówić w sklepie z drzwiami za 7.000 zł. Ogólnie drzwi wejściowe lepszej klasy zaczynają się od 3-4 tys zł. Ale skoro mowa o drzwiach, to dochodzi do tego brama garażowa. Jak jest duża, czyli niestandardowa, to jej koszt z silnikiem, pilotem itd., może wynieść kilkanaście tysięcy.

Stan deweloperski

Mamy zadaszony dom, w którym są okna i drzwi wejściowe. Teraz należy wykonać docieplenie ścian i zarobić czymś elewację. Ale większość prac będzie się działa już wewnątrz. Należy docieplić i wylać posadzki, wykonać centralne ogrzewanie, rozłożyć przewody elektryczne zakończone puszką z bezpiecznikami, położyć rury wodno-kanalizacyjne, ewentualnie rozprowadzić instalację gazową, ewentualnie wykonać wentylację mechaniczną (rekuperację), zatynkować ściany i sufity, docieplić dach i obudować np. płytami G-K.

Średnio licząc (cena z materiałem na dom 160 m) to: elektryk weźmie od 9 do 15 tys zł, tynkarz między 15 a 35 tys zł, hydraulik i gazownik też po kilka ładnych tysięcy. A jak chcesz mieć kominek, to znowu dochodzi do wydatków od kilku do kilkunastu tysięcy PLN.

Jeżeli masz dom z poddaszem, zawsze możesz zdecydować, że poddasze wykończysz … nieco później; choć często przechodzi to w stan „chyba już nigdy”.

Wykończenie wnętrz

Tutaj nie ma co się rozwodzić na temat kosztów, ponieważ każdy ma jakąś swoją wizję. Jeden będzie wstawiał złote klamki, drugi malował od razu na tynku – bo taniej. Można wydać i 50, i 350 tys. Moim zdaniem średnio-wyższej klasy wykończenie (materiały i w miarę tania robocizna) to wydatek rzędu 100 tys. Ale te 50.000 zł należy brać jako minimum programowe: malowanie, panele, kafelki, biała armatura, meble kuchenne, sprzęt AGD, itd. Zobacz, jak nie dać się oszukać ekipie remontowej.

Uwagi końcowe

Jeżeli ktoś mówi, że postawi i wykończy sobie dom 150 m w technologii tradycyjnej za 250 tys zł, to moim zdaniem buja w obłokach. Koszty samej budowy takiego domu zamykają się na dzień dzisiejszy kwotą 400-600 tys zł. I to są jak najbardziej realne koszty.

Należy pamiętać, że od 2017 roku do 2018 koszty materiałów budowlanych w Polsce podrożały średnio o 30%!! Również fachowcy podnieśli swoje wynagrodzenie o 50% w stosunku do np. lat 2010-2015.

Sama budowa domu to nie wszystko. Do tego dochodzi zakup odpowiedniej działki, jak też wykonanie ogrodzenia, zjazdu, bramy, jakiegoś utwardzenia np. z polbruku (taras, dojazd do garażu), oraz zagospodarowanie działki (nasadzenia, trawa, altanka, itp.). Sam ogród na 10-12 arach to wydatek rzędu 50 tys zł. Ładne ogrodzenie – kolejne 20-50 tys. Monitoring ok 5-10 tys.

Ciekawostka

A może dom drewniany? Ale jak drewniany, to rzeczywiście drewniany, a nie z płyt OSB obitych styropianem. Jako ciekawostkę wstawiam fajny filmik właśnie na temat 100% drewnianego domu:

Koszt takiego domu, zaczyna się od 6.000 zł/m2 netto.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

 
%d blogerów lubi to: