RSS

Budowa domu – pozwolenia

24 Paźdź
Budowa domu – pozwolenia

Inwestycja w dom

Dość często słyszę, jak ludzie wypowiadają się o budowie domu dla siebie, jako o inwestycji. Według urzędniczej nomenklatury, to rzeczywiście budujący nosi miano inwestora. Ja jednak proponuję posługiwać się znaczeniami słów wprost od Roberta Kiyosaki; czyli:

  • jak budujesz dla siebie, to znaczy, że wydajesz tylko zarobione (lub pożyczone) pieniądze,
  • a jak budujesz z myślą o zarobieniu – czyli chcesz później dom sprzedać z zyskiem lub go wynajmować, to jest inwestycja

W pierwszym przypadku inwestujesz w swoje pasywa, czyli w coś, co wyciąga pieniądze z Twojej kieszeni. W drugim zaś przypadku inwestujesz w aktywa, czyli w coś, co włoży pieniądze do Twojej kieszeni. Jest to dość mała granica, aby większość ludzi ją rozróżniało, a ma kolosalne znaczenie dla późniejszego być albo nie być.

Działka budowlana

Budując dom musisz dysponować prawem do konkretnej działki. Oczywiście można mieć wiele działek, ale nie otrzymać pozwolenia na budowę. Dlatego też musisz dysonować gruntem, na który takowe pozwolenie jesteś w stanie otrzymać. O wyborze działki napisano już wiele artykułów. Ja tu postaram się dać jedynie kilka cennych wskazówek:

  • wybierz grunt jak najbliżej miasta – wielu moich znajomych pobudowało domy w znacznej odległości, natomiast ich dzieci uczęszczają do szkół czy na dodatkowe zajęcia w mieście, więc możesz sobie wyobrazić logistykę, aby każdego na czas dowieźć i odebrać; pamiętaj też o kosztach paliwa – to samo pewnie przyjdzie do głowy potencjalnym najemcom lub kupcom
  • lepsza działka płaska i na stabilnym podłożu – znowu akurat koło Gorzowa Wlkp. tanie działki są w rozlewisku rzeki Warty; i jak woda wyjdzie z głównego koryta (zazwyczaj wczesną wiosną), to ludzie na podwórkach mają bajorka; budowa domu na słabym gruncie wymaga większych nakładów finansowych, nie wspominając już o izolacji wodnej – im więcej wydasz na budowę, tym zmniejszysz potencjalny zysk
  • jak obszar jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, to od razu możesz przewidzieć w jakim sąsiedztwie możesz się znaleźć (tzn. czy nie będzie w pobliżu wulkanizacji, hurtowni czy zakładu produkcji) – plan wymusza pewne normy co do budowy domów (np. wyłącznie jednorodzinne), ale również koloru dachówki, czy kąta pochylenia dachu – rzadko którym lokatorom nie przeszkadza stacja paliw w sąsiedztwie 🙂 Aha, przyjrzyj się też uważnie liniom zabudowy, ponieważ może się okazać, że kupisz wielką działkę, a urzędnicy wskażą Ci malutki jej wycinek na budowę domu
  • ważna jest wielkość działki, ponieważ wiele fajnych projektów domów pasuje do średnich lub większych działek (od 10 ar); zresztą fajnie mieć taras otoczony trawnikiem, niż płotem sąsiada obok; znowu zbyt duża działka, to duży teren do zagospodarowania i utrzymania (głównie chodzi o zieleń)

Wybór projektu domu

To jest moim zdaniem jedna z najważniejszych decyzji. Wybór musi być przemyślany w każdym calu; inaczej czekać będą na Ciebie mniejsze lub większe niespodzianki; zazwyczaj bardzo kosztowne. Na co zwrócić uwagę:

  • rozkład pomieszczeń względem słońca – najlepiej salon zrobić od południa, zaś garaż od zimnej północy
  • ilość pomieszczeń – im więcej pokoi, tym więcej obcych sobie ludzi może zamieszkać po jednym dachem; ale jak myślisz o sobie i swojej rodzinie, to musisz przewidzieć, że dzieci po jakimś czasie się wyprowadzą i zostaną Tobie puste pokoje do ogrzania
  • parterowy, czy piętrowy – to akurat określa plan zagospodarowania, ale zazwyczaj masz wybór lub np. możesz postawić dom piętrowy, ale jako kondygnacja liczy się poddasze (którego w cale nie musisz później użytkować) – ogólnie to wszyscy, z którymi rozmawiałem mówią jedno: PARTEROWY!! Jednak jeżeli chcesz budować w myśl późniejszego wynajmu (nawet na pokoje), to raczej skłaniałbym się na piętrowy, ponieważ zajmuje mniejszą przestrzeń, a może mieć więcej pomieszczeń oraz koszt budowy jest o wiele mniejszy (głównie ze względu na dach)
  • zwróć uwagę na wspomniany już wyżej plan zagospodarowania przestrzennego, ponieważ jak występuje na danym terenie, to musisz się trzymać warunków w nim przewidzianych, co też może wykluczyć wiele fajnych projektów – po prostu jak wymogi planu nie będą respektowane, to możesz w ogóle nie uzyskać pozwolenia na budowę lub nie będziesz mieć odbioru domu (co jest o wiele kosztowniejsze)
  • czy dany budynek spokojnie będzie można umieścić na wybranej działce (sprawdź warunki – jak np. linie zabudowy, % zabudowy, itd).

Odrolnienie gruntu

Budowę robi się na gruncie budowlanym. Ale jak kupujesz działkę od rolnika, który podzielił pole i sprzedaje je po kawałku, to z marszu taki grunt widnieje jako uprawny – konkretnie to grunt orny. Musisz zwrócić się do gminy o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej odnośnie Twojej konkretnej działki. I teraz każdy grunt gruntowi nie równy – ale o tym dowiesz się klikając link 2 zdania wcześniej. Musisz wiedzieć, że jak masz na swojej działce grunty orne w klasach poniżej IV (tzw. klasy bonitacyjne ziemi), to zaczynają się schody. Oczywiście im niższy numer, tym lepsza gleba, co ma wpływ na pozwolenie, a później na podatki. Jak mi wytłumaczono w urzędzie, grupa R III b jest płatna z wyłączenia, ale … powyżej 5 arów. Pewnie podobne szczegółowe przepisy obowiązują każdą klasę. O tym jednak dowiesz się we właściwym urzędzie – najpewniej w wydziale geodezji i katastru.

W decyzji odralniającej będziesz miał obowiązek powiadomienia prezydenta miasta (lub tym podobny organ) o dniu, w którym nastąpiło wyłączenie użytków rolnych z produkcji rolniczej. Również musisz to zgłosić w ewidencji gruntów i budynków. Jednak to dopiero zgłaszasz w chwili rozpoczęcia prac na działce, związanych z budową. Grunty od tego momentu przestają być rolne, a geodeta może zmienić na mapce z R na Bp.

Jakie grunty występują na działce

O tym, jakie użytki gruntowe posiada Twoja działka (czy potencjalna działka) dowiesz się z mapy ewidencyjnej, która zawiera informacje co do rodzaju użytku.

Geodeta

Do budowy domu potrzebne są świeże mapy. Udaj się zatem do geodety i zamów mapę do celów projektowych. To będzie pierwsza z czterech wizyt u geodety. Taką mapę geodeci wykonują albo papierowo, albo dają w wersji elektronicznej. Wszystko zależy od tego, co chce architekt. Ale to będzie kolejny krok.

Geolog

Zanim udasz się do architekta, proponuję dogadać się z jakimś specjalistą od ziemi. Aby zacząć budowę, wymaga się poznania własności gruntu, na którym będzie posadowiony budynek. Dla budynku niepodpiwniczonego wykonuje się zazwyczaj 3 odwierty do głębokości 3 m każdy + 1 tzw. sondowanie DPL w przypadku występowania w podłożu gruntów niespoistych, oraz badania laboratoryjne gruntów. Dokumentacja badań podłoża gruntowego wraz z opinią geotechniczną jest wydawana w 2 egzemplarzach papierowych oraz 1 egzemplarzu w wersji elektronicznej – w formacie pdf. Koszt uzależniony jest od danego rynku. Np. w Gorzowie Wlkp. wynosi od 750 zł do 1.200 zł (netto). Aha – przypilnuj geologa, aby rzeczywiście dokonał odwiertów, ponieważ niektórzy robią sztukę polegającą na wydaniu dokumentu bez jakichkolwiek odwiertów.

Jeśli w przypadku stwierdzenia wysokiego stanu wód gruntowych chciałbyś dodatkowo zbadać wodę gruntową na agresywność względem betonu i stali, to koszt takiego badania wynosi ok 200 zł (netto).

Wybór architekta

Architekt jest Ci potrzebny, aby wykonać adaptację zakupionego projektu do działki lub wykonać dla Ciebie projekt domu szyty na miarę. Ogólnie to pierwsze rozwiązanie jest o wiele razy tańsze, pod warunkiem, że chcesz mieć tak, jak zostało w projekcie przewidziane. Tzn. im więcej naniesiesz zmian (strop drewniany zamiast betonowego, przebudowa łazienki, zmiany metraży pomieszczeń, sposobu ogrzewania, itd), tym drożej zapłacisz projektantowi.

Adaptacja projektu domu oznacza wrysowanie – umiejscowienie go – na Twojej konkretnej działce. Należy przewidzieć, gdzie będzie zjazd, gdzie ogród, gdzie wjazd do garażu, odległości od sąsiednich budynków itd. Dodatkowo zazwyczaj pracownia projektowa robi wszelkie uzgodnienia co do podłączanych mediów – czyli projektant uzgadnia poszczególne media z branżystami tj.: elektryk, gazownik, hydraulik (branża sanitarna), kominiarz, itd. Każdy z nich musi nanieść na mapę swoją sieć (elektryczna, hydrauliczna, etc). Później każdy ma się pod tym podpisać. Chodzi o to, że każdy jest ekspertem w swoim fachu i musi zaprojektować sieć zgodnie z obowiązującymi regulacjami; a dodatkowo wszyscy muszą zrobić to tak, aby jeden drugiemu w drogę nie wchodził 🙂

Warunki techniczne przyłączy

Co to takiego jest? Ano są to warunki podłączenia się do sieci danego dostawcy – czyli np. do gazociągu, linii energetycznej czy wodociągu i/lub kanalizacji.

Wszystko zależy, co na Twojej działce jest lub ma być podciągnięte – czyli jakie media? Na pewno musisz mieć prąd i wodę. Jak nie ma studzienek ściekowych, to może możesz mieć lub nawet musisz mieć szambo. Jak chcesz ogrzewać dom gazem, to musisz skądś go pobierać.

Każdy dostawca ma na swoich stronach wnioski, które musisz wypełnić i złożyć. Wnioski dotyczą konkretnych warunków przyłączenia dla Twojej działki.W BOK (biurach obsługi klienta) dowiesz się, jakie moce możesz zamówić. Czyli po ludzku, ile energii czy gazu będzie wymagane, aby zaopatrzyć Twój dom. Czyli jak masz w planach piec dwu-funkcyjny i do tego kuchenkę na gaz, to będziesz miał większe zapotrzebowanie na gaz, niż tylko w przypadku samej kuchenki. Jak chcesz mieć warsztat, to musisz wystąpić o podłączenie tzw. siły, aby uciągnąć wszystkie maszyny, itd.

W wydanych warunkach technicznych każdy dostawca określi swoje parametry techniczne. Dla zwykłego człowieka są to dziwne sprawy, lecz dla branżystów bardzo istotne informacje. Np. będą wiedzieli jaki zawór zastosować, jaką rurę, czy gdzie usadowić skrzynkę/szafkę na działce. Ty musisz pamiętać o tym, że przyłączenie (jakiekolwiek) będzie się wiązało dla Ciebie z kosztami … i to w cale nie małymi! Dostawca będzie odpowiadał za odcinek swojej sieci do szafki na Twojej działce. Od szafki do domu to Twoje zmartwienie. Oczywiście warto przemyśleć, jak należy pociągnąć sieć od tej szafki, aby było logicznie. Czyli jak masz gaz i chcesz ogrzewać się gazem, to rura gazowa musi dojść do pomieszczenia kotłowni, gdzie będzie wisiał kocioł CO. Jeżeli kuchnię masz po drugiej stronie domu, to lepiej jest zrobić jeszcze na działce trójnik i puścić gaz drugą rurą w ziemi do kuchni, aby bezsensownie nie kłaść instalacji wewnątrz domu od kotłowni do kuchni. Znowu jak odległość od szafki do kuchni czy kotłowni Twojego domu będzie większa, niż 15 m, to zgodnie z przepisami musisz zamontować zawór odcinający, co wiąże się z kolejnymi kosztami. W zasadzie chodzi o to, aby projektant (czy dany branżysta) tak zaprojektował układ sieci, aby było: bezpiecznie, tanio i wygodnie – optymalnie.

Chodzenie za warunkami po poszczególnych dostawcach nie należy do przyjemności głównie ze względu na poświęcenie czasu. Dlatego też zazwyczaj projektant może, w Twoim imieniu, pojeździć i powypisywać wnioski o wydanie warunków technicznych. Pamiętaj jednak, że taka usługa jest dodatkowo płatna.

Ile ogólnie kosztuje projektant? Różnie. Zależy od miasta, konkurencji, itd. W Gorzowie od 2.000 do 4.500 zł netto. W Szczecinie już od 3 do 9 tys. W każdym razie dowiedz się, co w danej cenie będzie realizowane? Czyli czy zleceniobiorca za Ciebie wystąpi o warunki, czy w cenę wkalkulowane są późniejsze uzgodnienia, czy również będzie projekt przyłączy w drodze, itd?

Aha, jeszcze jedna bardzo ważna rada: wybierz projektanta profesjonalnego. Profesjonalny oznacza w tym przypadku odpowiedzialnego. Za co? Za przyszłą budowę. Ponieważ jak pani architekt mówi, że zmiana stropu to pikuś i tylko budowlańcowi się powie, a on będzie wiedział, to trzymaj się z dala od takiej osoby!! Architekt większe/ważniejsze zmiany musi wyliczyć. Chodzi o Twoje bezpieczeństwo. Czyli jak zmieniasz strop z drewnianego na betonowy i to jeszcze wylewany, to architekt musi obliczyć nośność fundamentów i ścian (ich grubość, materiał, itd), aby budynek stał stabilnie. To są bardzo ważne wyliczenia. Jeżeli zmieniasz małą pierdołę w projekcie, to nie ma zazwyczaj problemu. Musisz zdawać sobie w pełni sprawę z tego, że ktoś od kogo kupiłeś projekt domu, siedział nad tym projektem długimi godzinami i wyliczał obciążenia, materiały, układ dachu, pomieszczeń, itd. i … zrobił projekt przede wszystkim bezpieczny, więc każda zmiana, która Tobie może wydawać się błahostką, musi zostać zaaprobowana przez projektanta.

Mapa ewidencyjna

Zanim udasz się do każdego dostawcy mediów, proponuję odwiedzić urząd gminy w celu wydruku mapy Twojej działki w skali 1:500 lub 1:1000. Chodzi o to, aby na mapce zaznaczone były wszystkie media jak: woda, ścieki, gaz, prąd, i co tam jeszcze chcesz. Praktycznie każdy dostawca będzie żądał od Ciebie dołączenia takiej mapy wraz z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia.

Mapy ewidencyjne możesz mieć w kolorze (będzie bardziej widoczne, gdzie idzie dana linia przesyłowa) lub czarno-białe. Możesz poprosić o wydruk 1 egzemplarza mapy, a w domu zrobić sobie tyle kopii, ile będzie potrzebne. Koszt mapy to wydatek rzędu 16 zł za pierwszy wydruk i 8 zł za każdy następny.

Zjazd na drogę

To kolejny dokument z gminy, który stwierdza jak możesz wjeżdżać na swoją działkę z ulicy. Najlepiej odwiedzić Wydział Dróg w swojej miejscowości, pobrać i wypełnić wniosek, w którym wypisujesz swoje dane oraz podpisujesz oświadczenie, że jesteś właścicielem gruntu. Do tego załączasz 3 mapki (mogą być kopie), ówcześnie pobrane  z Wydziału Geodezji (mapa ewidencyjna), na której zaznaczasz proponowany zjazd z działki na drogę. Tu również musisz nieraz dobrze przemyśleć, jak będzie najwygodniej wjeżdżać na działkę z drogi, gdzie (w której części działki) będzie położony garaż, jaką bramę będziesz mógł zamontować, aby nikomu nie przeszkadzała. Najlepiej uzgodnić to najpierw z projektantem, który będąc fizycznie na danej działce będzie mógł dość precyzyjnie ustawić wjazd.

W zasadzie to jak załatwisz te rzeczy:

  • będziesz dysponował działką
  • zakupisz projekt zgodny z warunkami zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania
  • zdobędziesz mapę ewidencyjną, a kolejno zlecisz geodecie zrobienie mapy do celów projektowych
  • wystąpisz o warunki techniczne przyłączy mediów
  • upewnisz się co do nośności podłoża – geolog
  • architekt zaadoptuje projekt na działce
  • wystąpisz o ewentualne odrolnienie gruntu i wytyczenie zjazdu na drogę

to będziesz mógł się starać o pozwolenie na budowę. Jednak zanim to nastąpi, przygotuj się na kilka miesięcy uzgodnień. Musisz zdawać sobie sprawę, iż zakup działki a rozpoczęcie budowy oddziela dość wyboista droga. Jeżeli zależy Ci na szybkim ruszeniu z budową, to najlepiej zacznij organizować wszystkie dokumenty jak najszybciej oraz dogadaj się z terminem u wykonawcy (firmy budowlanej). Najlepiej zacząć załatwiać pozwolenia na zimę, to będzie szansa, iż wiosną będzie mogła wjechać na działkę koparka.


Kolejne kroki zostaną opisane w jakimś kolejnym artykule, więc zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

One response to “Budowa domu – pozwolenia

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

 
%d blogerów lubi to: