RSS

Sprzedaż mieszkania na kredyt

25 Wrz
Sprzedaż mieszkania na kredyt

Kupno mieszkania na kredyt

Dokładnie tak mógłby brzmieć tytuł, ale … tu chodzi o Ciebie, jako właściciela nieruchomości, więc odwróciłem sytuację 🙂

Po co kolejny artykuł w sieci na ten temat? Ano po to, aby dokładnie naświetlić różne aspekty tej samej rzeczywistości. Banki od niedawna wymagają tzw. wkład własny. Nie rozpisując się wiele – chodzi o to, że bank jest w stanie udzielić kredytu tylko tym, którzy mają jakieś pieniądze; innymi słowy nie są zupełnymi golasami. Oczywiście te jakieś pieniądze to zazwyczaj musi być gotówka. Mało tego; nie dość, że gotówka, to w określonej wysokości. I tu cały szkopuł. Niektóre banki życzą sobie 10% a inne 20% tzw. wkładu własnego.

Wkład własny

Opisując to w prosty sposób, można rzec iż jest to finansowy udział nabywcy w zakupie nieruchomości. Jeżeli cena lokalu wynosi 200 tys PLN, to udział będzie wynosić 20 tys PLN – czyli 10% (procenty zależne są od oferty konkretnego banku). Banki podejdą do kredytu, gdy potencjalny nabywca wskaże konkretną nieruchomość, którą jest zainteresowany. Oczywiście można zrobić sobie symulację, na ile bank skredytuje – czyli jaką ma się zdolność kredytową, co jest moim zdaniem pierwszym posunięciem, ponieważ nabywca będzie wiedział, w jakich cenach (górna granica) szukać nieruchomości.

Wpłacanie wkładu własnego

Powiedzmy, że nabywca wybrał Twoje mieszkanie, które wystawiłeś na sprzedaż, za 200 tys złotych. 10% wkładem własnym będzie tu suma 20.000 zł. Podpisując umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, te 20 tys zł nabywca wpłaca Tobie, jako właścicielowi nieruchomości. Ważne jest jak wpłaca (forma)? Oczywiście gotówką lub przelewem na konto, ale jako zaliczkę lub zadatek <- o różnicy przeczytasz klikając w link. Umowa przedwstępna jest już na tyle mocnym dokumentem dla banku, że ten zaczyna na poważnie traktować przyszłą transakcję i rozpoczyna procedury zmierzające do udzielenia kredytu.

Polskie realia bankowości

Na jaką kwotę bank udzieli kredytu hipotecznego? W naszym przypadku na kwotę 180 tys PLN; czyli 200 – 20 = 180. Na jaką kwotę bank się zabezpieczy? Oczywiście na całości nieruchomości 🙂 Ważna jest również wartość nieruchomości. Wiele banków samych (za pomocą wynajętych rzeczoznawców) wycenia nieruchomości. Chodzi o to, aby bank nie udzielił kredytu np. 180.000 zł na mieszkanie, które będzie mniej warte, niż 200 tys.

Jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego

No właśnie! Często zdarza się tak, że potencjalni nabywcy dobrze zarabiają, lecz … nie mają odłożonych żadnych pieniędzy. Dlaczego? Aaaa, to już historie każdego z nich 🙂 W każdym razie jak taki ktoś, kto nie ma tych 20 tys na wkład własny może podejść do transakcji kupna mieszkania za 200 tys?

Okazuje się, że można – Polak potrafi. Co się robi? Hmmmm, może lepszym pytaniem będzie: co podpowiadają swoim klientom pośrednicy kredytowi? To, aby … zawyżyć wartość nieruchomości. Już tłumaczę na naszym przykładzie:

Przykład

Mieszkanie zostało wystawione za 200.000 zł. Taką cenę chce otrzymać właściciel. Zawyżacie cenę w umowie przedwstępnej o 10%, czyli do 220.000 zł, jednocześnie zapisując w tejże umowie, iż nabywca przekazał zbywcy 20 tys zł. Oczywiście gotówka 20.000 to czysta fikcja, ale dla banku liczy się to, co jest w umowie.

Możliwe konsekwencje zawyżania wartości nieruchomości

  1. Jeżeli nieruchomość miałeś (jako sprzedający) mniej, niż 5 pełnych lat, to zapłacisz 19% podatku również od tych fikcyjnych 20 tys zł, czyli w tym przypadku dopłacisz extra 3.800 zł do US … za nic.
  2. Nabywca zapłaci u notariusza taksę liczoną od 220 tys oraz 400 zł extra jako podatek PCC.
  3. Dla zbywcy te fikcyjne 20 tys zł wliczają się do osiągniętego dochodu, co może mieć przykre skutki (zbyt duży dochód) w momencie, gdy chce skorzystać z jakichkolwiek dotacji gminy czy państwa (np. program 500+ na kolejne dziecko).

Dobra rada dla sprzedającego

Jeżeli nawet zgodzisz się na tak proponowane warunki transakcji – czyli mowa o sztucznym zawyżeniu ceny – od razu weź od przyszłego nabywcy podpisane przez niego oświadczenie o zwrocie zaliczki. W ten sposób zabezpieczysz się przed nadużyciem, gdy nabywca zerwie umowę (lub np. nie stawi się u notariusza) i będzie dochodzić zwrotu pieniędzy (czyli tej fikcyjnej zaliczki).

Rada dla nabywcy

Jeżeli nie masz żadnych oszczędności, to otwórz linię debetową lub postaraj się o kredyt gotówkowy na zabezpieczenie wymaganego wkładu własnego. Musisz jednak pamiętać, iż kolejny kredyt obniża Twoją zdolność, więc upewnij się, że pomimo otrzymania np. kredytu w rachunku bieżącym, nadal będziesz w stanie ubiegać się o kredyt na nieruchomość. Również, jako osoba kupująca, musisz zdawać sobie sprawę z kosztów transakcji, ponieważ w wielu przypadkach to kupujący je opłaca w całości.

Tu możesz obejrzeć życiowe instrukcje, jak kupić sobie nieruchomość:


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

 
%d blogerów lubi to: