RSS

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

28 Paźdź
Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Sens flipowania

Sam się przez jakiś czas zastanawiałem, ile de facto bym zarobił na szybkiej sprzedaży mieszkania kupionego po okazyjnej cenie. W ferworze walki z remontami, pokazywaniem nieruchomości potencjalnie zainteresowanym osobom, rozliczaniem wynajmu i wielu innych zawodowych, jak i również mnóstwem prywatnych spraw, w końcu wygospodarowałem sobie nieco czasu i usiadłem nad wyliczeniem konkretnych danych, które mogłyby mi uzmysłowić ekonomiczny sens działalności, którą prowadzę albo dla siebie, albo dla swoich klientów, albo jedno i drugie naraz 🙂

W zasadzie to chyba znasz kawał o Kowalskim, co ganiał z pustą taczką po budowie, bo nie miał czasu jej załadować? 🙂 Coś mniej więcej zauważyłem u siebie. Ganiasz za czymś, jakieś zadanie totalnie Cię pochłania, po nim wyłania się nowe i tak dalej bez końca, a gdzieś tam przed zaśnięciem, ledwo żywy, zadajesz sobie pytanie: po co mi to?

A rano, cóż … rano patrzysz na telefon i nie wierzysz że kalendarz mógł wyprodukować tyle wpisów na dzisiejszy dzień.

Rozliczanie flip’a

Wiesz, że zarabiasz, lub wiesz, że zarobisz. Pytanie brzmi: tylko ile? No i jest to bardzo dobre pytanie, na które odpowiedź powinieneś znać. Bowiem po co Ci to wszystko, skoro nie wiesz jaki konkretnie zysk osiągniesz? A może warto byłoby zainteresować się innym tematem – inną nieruchomością? No właśnie. Opłacalność to nieraz wielka niewiadoma; ale inwestor pracuje przecież dla zysku. Więc lepiej znać konkretne cyfry.

Inwestora interesuje głównie to, ile zarobi na danej transakcji. Można to wyliczyć z dość dużym przybliżeniem stosując np. program do analizy inwestycji w nieruchomości. Jednak zauważyłem, sam po sobie, że oczywiście oprócz przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości liczą się zazwyczaj jedynie 2 wartości kosztowe: materiały i robocizna. Mało się przywiązuje wagi do opłat i innych kosztów, które zawsze występują, tylko z różnym natężeniem. Oczywiście wspomniany program do analizy ma to wszystko.

Materiały

Co tu dużo pisać/mówić. Robisz remont, to masz koszty. Teraz wszystko uzależnione jest głównie od Ciebie, ponieważ to Ty dobierasz materiały. Jedne są tańsza, drugie b.drogie. Zawsze należy uważać, aby nie przeinwestować, ponieważ może się okazać, że rynek nie będzie chciał zapłacić żądanej ceny. Bardzo łatwo wpaść w pułapkę pogrążenia się w kosztach.

Robocizna

W tym temacie sporo napisałem w serii artykułów „remont, budowa – jak nie dać się oszukać„. Jest tam też jeden bardzo ważny element ze względu na rozliczenie inwestycji – mianowicie faktury VAT. Dokładniej i bez ogródek pisząc, to BRAK faktur za wykonane usługi. A jak wiadomo, do poprawnego rozliczenia kosztów sprzedaży nieruchomości potrzebujesz potwierdzeń w formie faktur (pomijam opłaty administracyjne, sądowe, itp). Jak to jest z fachowcami pewnie dobrze wiesz, o ile interesujesz się tematem remontów (adaptacji, przebudowy, itd). Po prostu bardzo rzadko który ma założoną firmę i może wystawić FV. A jak już wspomnisz o fakturze, to zazwyczaj chcą doliczyć 23% VAT’u do oferowanej ceny. Znowu Ci lepsi fachowcy, którzy jeszcze nie wyjechali z tego kraju, mają tak odległe terminy, że nieraz jest wręcz nieopłacalne czekanie kilka ładnych miesięcy na remont. Założeniem inwestycji jest jej zwrot: im szybszy, tym lepiej.

Czy wyliczenia kosztowe dla Urzędu Skarbowego są zawsze poprawne? Na pewno tak, jeżeli chodzi o udokumentowane poniesione nakłady. Co z innymi nakładami, które fizycznie inwestor poniósł, ale nie może ich udokumentować, ponieważ majster/budowlaniec nie dał żadnej faktury? Nakłady pracy na łazienkę, kuchnię, czy szpachlowanie salonu często przekraczają koszty zużytych materiałów. Czyli są duże. Więc dochodzimy do tego, że inwestor musi wiedzieć, ile fizycznie wychodzi opłacalność całej inwestycji, a ile może odpisać kosztów w rozliczeniu z US.

Dlatego też pokusiłem się o stworzenie prostego arkusza kalkulacyjnego, dzięki któremu inwestor może łatwo zapanować nad kosztami i realnym wynikiem zysków/strat w wariancie fizycznym (dla własnej świadomości) i wariancie udokumentowanym na potrzeby US. O programie będzie na samym końcu. A póki co, to przeczytaj akapit niżej, co jeszcze może mieć wpływ na Twój wynik finansowy?

Opłaty i inne koszty nieruchomości

Oczywiście o cenie nabycia raczej nikt nie jest w stanie zapomnieć 🙂 To samo się tyczy podatku PCC i kosztów notarialnych, które de facto podnoszą wartość nieruchomości. Ważne jest to np. w przypadku amortyzacji nieruchomości.

Uciążliwym kosztem są opłaty stałe nieruchomości np. z tytułu eksploatacji czy funduszu remontowego. Jeżeli na to drugie raczej nie ma się zbyt dużego wpływu, to na pewno można postarać się o zmniejszenie kosztów stałych. Dobrym przykładem jest zakupiony lokal mieszkalny, w którym nikt nie mieszka. Inwestor (właściciel) może, i ma takie prawo, do obniżenia poszczególnych kosztów wchodzących w skład kosztu utrzymania nieruchomości. Skoro nikt nie będzie mieszkać w zakupionym lub remontowanym lokalu, to na pewno można zmniejszyć u zarządcy lub w spółdzielni ilość osób zamieszkujących do zera. Oczywiście niektórzy administratorzy budynków nie będą chcieli mieć zupełnego „zera” osób i będą proponować 1 osobę. Ale skoro nikt tam nie będzie mieszkać, więc o co chodzi? O śmieci podczas remontu? O zużytą wodę podczas remontu? Cóż – kłóć się i już!

Co to da inwestorowi:

  • Na pewno odejdą koszty związane z wywozem nieczystości (śmieci). W zamian za to pewnie będzie potrzeba wykupienia kontenera na gruz i odpady – przy większym remoncie.
  • Bardzo często zarządcy uzależniają opłatę za dźwig (winda) od ilości osób. Więc im mniej osób, tym opłata będzie niższa.
  • Często zarządca ma również pozycję „energia elektryczna na częściach wspólnych”, gdzie znowu liczy się ilość osób lub nieraz jest to po prostu ryczałt.
  • Zwłaszcza w spółdzielniach mieszkaniowych występuje koszt czyszczenia zsypów, który jest liczony od ilości osób.
  • Właściciel może mieć również wpływ na miesięczne opłaty związane z ogrzewaniem. Można również, w granicach rozsądku, zmniejszyć stawkę zaliczki.
  • Ale chyba największą oszczędnością będą zaoszczędzone koszty zużycia wody zimnej i wody ciepłej (o ile jest podlicznik). Zarządca przyjmuje stawkę ryczałtu – tzn. ilość potencjalnie zużytych kubików przez każdą osobę. Jest to rozliczane w formie miesięcznych zaliczek i raz na pół roku korygowane zgodnie z fizycznym zużyciem (odczytami z podliczników). Dla przykładu można podać, że kosztem wody można zmniejszyć miesięczną opłatę eksploatacyjną od kilkudziesięciu do ponad 100 zł.

Pozmniejszanie opłat eksploatacyjnych może przynieść inwestorowi oszczędność na miesięcznym poziomie nawet kilkuset PLN. Jeżeli mieszkanie pozostanie na rynku o pół roku dłużej niesprzedane, to inwestor będzie miał oszczędności na samych kosztach stałych rzędu już tysięcy PLN.

Comiesięczne opłaty na konto wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej to jedno. Pozostają jeszcze różne inne koszty, które mają wpływ na konkretny wynik finansowy ze sprzedaży nieruchomości. Są to m.in. opłaty bankowe. Oczywiście jeżeli inwestor posiłkuje się kredytem hipotecznym, czy też nawet gotówkowym, to możemy mówić o min. kilku pozycjach: od prowizji od udzielenia, przez odsetki oraz inne koszty – np. koszt utrzymania rachunku, karty kredytowej (często bank zniża marżę, ale w zamian żąda kupienia dodatkowych produktów), ubezpieczenia do czasu wpisu do hipoteki, itp.  Kosztem dla inwestora jest również wykupienie polisy ubezpieczeniowej, czy koszty reklam chociażby w postaci zawieszenia baneru (który należy przygotować) jak również ogłoszenia oferty w internecie. Jeżeli inwestor współpracuje z pośrednikiem, to kosztem zaliczanym do kosztu transakcyjnego będzie prowizja pośrednika. Do kosztów należy zaliczyć również podatek od nieruchomości, czy też opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu. Również kosztem, który należałoby uwzględniać w wyliczeniach opłacalności jest koszt zużytej energii elektrycznej.

Jeżeli kupiłeś nieruchomość na licytacji komorniczej, to znika koszt pokrycia wynagrodzenia notariusza, ale w zamian pojawia się co najmniej kilka kosztów związanych z różnymi opłatami sądowymi, jak też i wykreśleniami w dziale III i IV KW. Do tego mogą dojść opłaty za decyzje Urzędu Miasta, jak choćby decyzję o wymeldowaniu ex-właścicieli.

Program do kalkulacji kosztu inwestycji w nieruchomości

Jest to prosty program do szczegółowej analizy kosztów: materiały, robocizna, opłaty. Dzięki niemu możesz poznać rzeczywiste nakłady inwestycyjne i szybko rozliczyć się z US.

Powyżej wspomniany program możesz sam zrobić, o ile znasz się na excelu lub wygodnie nabyć gotowy tu: koszt inwestycji – program


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: