RSS

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

20 Mar
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Plan poprawy nieruchomości

Nieruchomości, w odróżnieniu od papierów wartościowych, kruszców, czy biznesu (przedsiębiorstwa) mają to do siebie, że dość łatwo/prosto i szybko można je poprawić, aby zyskały na wartości. Już zwyczajne dobre wysprzątanie mieszkania, czy odmalowanie elewacji domu może zachęcić potencjalnie zainteresowaną osobę do nabycia nieruchomości. Znowu jakiekolwiek ulepszenia, czy zmiany wyglądu lub funkcjonalności mogą być podstawą do zarobienia większej sumy pieniędzy.

Z drugiej znowu strony, to z każdej nieruchomości można zrobić marzenie potencjalnych nabywców, tylko trzeba włożyć duże lub niekiedy wręcz ogromne środki finansowe.

Dochodzimy zatem do bardzo ważnej rzeczy, mianowicie do opłacalności inwestycji. Powtarzam się i będę to robił! W poprzednim artykule już mówiłem nieco o zbyt drogim remoncie i jego skutkach. Porównałem to do przygotowania samochodu do sprzedaży i moim zdaniem jest to jedno z najlepszych porównań. Czytając różne artykuły odnośnie aranżacji, remontów, czy home-staging’u, co jakiś czas natrafiam na konkretne mieszkanie (akurat takim typem nieruchomości się głównie zajmuję), które jest wg mnie przeinwestowane! Zobacz np. taki przykład z życia: mieszkanie w wieżowcu. Pięknie mieszkanie (w cenie 89 tys.), zrobione za bardzo wysoką kwotę (50 tys.). I tak dobrze, że znaleźli się nabywcy (dający 150 tys.)

Oglądając umieszczony w poprzednim artykule, o przygotowaniu mieszkania do sprzedaży film, mogłeś zauważyć kilka rzeczy do poprawy lub mankamentów lokalu. Zresztą sam o niektórych otwarcie mówiłem:

Naprawy – na pierwszy rzut oka

  • szafy – poodklejane odbojniki oraz rączki, ciężko przesuwające się drzwi
  • drzwi – odchodząca okleina na dole samych skrzydeł, jak również i ościeżnicy
  • oświetlenie – konieczna wymiana przepalonych żarówek, czy założenie obudowy na lapmę
  • klamki – duże luzy
  • okna – kiepsko działające systemy zamykające

UWAGAw tym artykule skupię się wyłącznie na tym właśnie mieszkaniu (z mojego filmiku), ponieważ dobrze jest pokazać na konkretach co można zrobić, jak i najważniejsze za ile, odnosząc się do konkretnego lokalu, zamiast mówić ogólnikowo. Pamiętaj, iż każda nieruchomość jest inna. Na przykład inne ułożenie pokoi względem stron świata może wywołać potrzebę przebudowy oświetlenia – itd.

Porządek w mieszkaniu

Ponieważ w mieszkaniu było brudno, należało go porządnie wysprzątać. W swojej karierze spotykałem o wiele gorzej utrzymane lokale – zwłaszcza po wyprowadzce lokatorów, kiedy to wszystkie meble znikają, a ściany ukazują zrobione „przypadkowo” głębokie rysy, odbicia główek ponad wersalką, czy stare zalanie na kiepsko wyglądających już panelach. Jak się przyjrzysz, to w zasadzie najbrudniej jest w przedpokoju, salonie i sypialni. To wychwyciło „oko” kamery, ale też i to tylko rzucało się w oczy. Tu wystarczyłby odkurzacz i mop. Jednak jak się później bliżej przyjrzeliśmy to właśnie najbrudniej jest/było w dwóch pomieszczeniach: w kuchni i w łazience. Na pierwszy rzut oka w kuchni widać jakieś porozwalane szafki, czy niedziałający halogen, ale trzeba podejść bliżej, aby odkryć składowiska starego tłuszczu, wymieszanego z jakimś pokarmem, na którym zakwitło trzecie życie 🙂 To jest standardem w używanych mieszkaniach i warto być na to przygotowanym. W łazience natomiast szczegóły uwidoczniły się dopiero po odsunięciu szafki ze zlewem, wymiany starej baterii (gdzie trzeba było się nieco pochylić i zajrzeć pod spód szafki), czy zdjęciu obudowy wanny, gdzie mop nie dochodził przez długie lata.

Niemniej porządkiem sugeruję zająć się na samym końcu – po remoncie, jeżeli oczywiście takowy planujesz. Jeżeli natomiast chcesz sprzedać mieszkanie bez jakiejś istotnej przeróbki czy ingerencji w już istniejącą strukturę, to jak najbardziej powinieneś wszystko bardzo dobrze wyszorować, wypachnić (a przynajmniej wyeliminować nieprzyjemne zapachy), wymyć, odkurzyć, wyczyścić, itd. Po co więc odsuwać szafkę ze zlewem, czy odbijać bok wanny? Dla wyeliminowania nieprzyjemnych zapachów. Oczywiście jeżeli nie masz z tym problemu na swoim lokalu, to odpuść, ponieważ można sporo narozwalać, a później już tego nie złożyć w całość. Ale w miejscach mokrych lub narażonych na wilgoć zbierają się różne zabrudzenia, które to powodują dość kiepskie doznania węchowe i moim zdaniem należy na to zwrócić uwagę. Tak na marginesie powiem, że zazwyczaj przykremu zapachowi jest winna nie do końca włożona rura od jakiegoś syfonu (kuchnia, łazienka) czy rura od pralki, w której nie ma wody (gdy nie jest „zalana” to wtedy śmierdzi z pralki, a człowiek czyści i czyści i cholera go bierze, bo ciągle coś nieprzyjemnego czuć).

Meble kuchenne

Kuchnia jest fajnie urządzona. Co znaczy fajnie? Przede wszystkim jest funkcjonalna, czyli posiada dużo schowków, szuflad, półek, a nawet obracany wieszak na garnki/talerze w narożniku. Kuchnia jest też spora – w sensie zawiera dużo szafek. Na mieszkanie 2 pokojowe mogłaby być nieco mniejsza, ale … jest jak jest i też jest OK. Aczkolwiek można by było skrócić nieco kuchnię przy oknie, gdzie zmieściłaby się mała jadalnia (stół + 2/4 krzesła lub ławeczka). Byłoby to do zrobienia, ale nam jakoś pomysł ingerencji w pasujące ze sobą zestawy i późniejsze kombinowanie jakoś przeszedł echem.

Malowanie mebli kuchennych

Niestety większość z szafek, po bliższym przyjrzeniu się, nie zachwyca – a wręcz przeciwnie. Stare, poodklejane okleiny frontów aż wołają o pomoc, opadnięte szuflady szorują o siebie, a niektóre fronty wiszą krzywo ze względu na naderwane zawiasy. Jednym słowem zabudowa wołała o pomoc. I takową uzyskała. Naprawiliśmy to, co się dało naprawić. Przede wszystkim wszystko bardzo dobrze umyliśmy od wewnątrz (a było z tym roboty). Sama kuchnia wyglądała dość dobrze, ale ten kolor nie dawał nam spokoju. Szybko została podjęta decyzja o … przemalowaniu szafek i wymiany blatów. No i się zaczęło!

Musisz wiedzieć, że malowanie to dobry pomysł, ale wyłącznie dla ludzi cierpliwych 🙂 Kupiliśmy specjalną farbę do mebli firmy V33. Wszystkie fronty szafek wpierw pozbawiliśmy okleiny – i powiem, że bardzo łatwo schodziła. Usunęliśmy również warstwy kleju (opalarką) po wcześniejszych jakiś tam naprawach poprzednich właścicieli. I zaczęliśmy wszystko (tak – wszystko – to znaczy fronty, półki oraz wnętrza szafek) malować. Tu dodam, iż dobrym pomysłem jest przetarcie frontów, z których zdjęło się okleinę, papierem ściernym o granulacji 180-200. Zaciera on ślady wiórków w płycie MDF, które to są widoczne po pomalowaniu.

Pomimo, iż na na różnych filmikach, czy farbie są informacje o tym, aby malować dwukrotnie, to wież mi, że szafki wyglądały dobrze dopiero po czterokrotnym malowaniu, a fronty po sześciokrotnym!! Jeżeli chcesz malować z dobrym efektem, to musisz sobie założyć przemalowanie jednej strony 4 razy!! I tak każdą z szafek, półek, czy frontu. My wybraliśmy kolor biały, a że oryginalne meble były brązowe, to pewnie to też się dołożyło do ilości nałożonych warstw farby.

Samo malowanie kuchni zajęło ok 3 tygodnie. Tak, nie weekend, czy 4 dni, ale 3 tygodnie! Malowaliśmy po 2-3 godziny dziennie. Tu problemy były 2:

  • czas schnięcia – ponieważ każda warstwa na dany element była nakładana raz na 24h, a warstw było min 4; a później druga strona
  • brak miejsca – w dość małym mieszkaniu brakuje miejsca na rozłożenie wszystkich elementów do malowania (a było ich mnóstwo), dlatego malowaliśmy partiami zapełniając każdą dostępną przestrzeń

Efekt przemiany kuchni

Po złożeniu, przemalowana kuchnia zaczęła tryskać nowym blaskiem. Efekt jest na prawdę bardzo dobry. „Stare” brązowe i poodklejane szafki wyglądały bardzo słabo w porównaniu z tymi teraz – „nowymi” – pomalowanymi na biało. Ale do tego przyczyniły się jeszcze 2 inne główne rzeczy: kolory ścian i oświetlenie, o których napisałem poniżej, oraz pewne szczegóły wyposażenia.

Szafy wnękowe i w zabudowie

Malowanie szafy

Szafy zostawiliśmy takie, jakie były. Jedynie lub „aż” je przemalowaliśmy pod kolor odpowiadający reszcie – czyli na biało. Malowanie szaf znowu składało się z demontażem każdego elementu i jego 3-4 krotnym pomalowaniem z każdej strony. Jednak, w przeciwieństwie do mebli kuchennych, poszczególne półki czy podpory było bardzo dobrze malować ze względu na jednolitą płaszczyznę. Aczkolwiek szafy posiadają strukturę (laminat), która rewelacyjnie odbiła się na białym kolorze. Zamawiane typowo białe elementy są zazwyczaj zupełnie płaskie; a tak uzyskaliśmy (przemalowując) świetny efekt.

Oczywiście każdy ruchomy mechanizm należało porządnie wyczyścić, ponieważ to głównie zabrudzenia były skutkiem źle przesuwających się drzwi. Niewiarygodne ile w takim małym kółku może się przyczepić kurzu. Szyny również należało dobrze odkurzyć, aby żaden paproch nie blokował systemu przesuwnego.

Jedyne co wymieniliśmy na zupełnie nowe, to były plastykowe klipsy podtrzymujące półki. Po prostu nie opłacało się ich malować; więc zamontowaliśmy oryginalnie białe i … identyczne, dlatego tak fajnie wszystko się z powrotem złożyło.

Stare kafelki

W zasadzie to cały remont zaczęliśmy od łazienki. A dokładnie to od przemalowania położonych tam płytek. Wybraliśmy malowanie zamiast kosztownej wymiany. To był eksperyment, który można uznać za udany. Dlaczego? Ponieważ za kilkaset złotych cała łazienka została odnowiona, co byłoby nieosiągalne przy wymianie kafli na nowe.

Tu też nie obyło się bez kilku wpadek. Ponieważ po raz pierwszy malowaliśmy kafelki, to … eeeechhh, trening czyni mistrza 🙂 Ale możesz zobaczyć, jak to wyszło w tym filmie:

Mogę jedynie dodać, iż kafle będziemy jeszcze raz malować ze względu na widoczne cienie lub raczej zacienienia kiedy jest zgaszone światło. Na samym końcu planujemy również pomalowanie płytek na podłodze w łazience – tak, aby już się tam nie kręcić i pozwolić farbie spokojnie wyschnąć i stwardnieć. I tu chciałbym Cię poinformować, iż farba do malowania mebli czy glazury/terakoty twardnieje w okresie 3 tygodni – czyli aż 21 dni potrzebuje na nabranie pełnych właściwości użytkowych.

Ponieważ artykuł zaczął mi się dziwnie rozciągać w nieskończoność, postanowiłem rozbić go na 2 części. Więc C.D.N. wkrótce.

PS
W ostatniej części podzielę się filmem z zakończenia prac, zdjęciami porównującymi „stare” i „nowe” oraz, chyba co najważniejsze – kosztami remontu.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości

Advertisements
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

One response to “Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: