RSS
Film

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.1

06 Lu
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.1

Zakup mieszkania na flip’a

Niedawno otrzymałem klucze do, zakupionego wcześniej przez inwestora na licytacji komorniczej, lokalu mieszkalnego. Prowadziłem transakcję od samego początku – czyli od wyboru odpowiedniej nieruchomości – i będę ją prowadził do samego końca – do momentu sprzedaży mieszkania.

Lokal wymaga remontu …

Okazja inwestycyjna

Zakup tej nieruchomości był okazją inwestycyjną. Lokal został wyceniony dość dawno temu, gdzie na rynku nieruchomości panowała stagnacja, a banki dawały jeszcze zarobić kilka procent na lokatach. Początkowa cena (wywołanie) była o 31% niższa, niż wycena podobnych nieruchomości w danej lokalizacji. Niestety to przyciągnęło sporo chętnych. W końcu lokal został nabyty po cenie niższej od rynkowej o około 13%. W zasadzie – nic specjalnego, ale wartym podkreślenia jest fakt, iż inwestor już – w tym momencie – zarobił na tej nieruchomości te 9-11% (wliczając koszty transakcji i negocjacje ceny).

Podniesienie zysku

Nieruchomości mają to do siebie, że jako ich właściciel masz wpływ na ich wartość – co dość dawno temu przytoczyłem w tym artykule: Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Idąc za słowami Roberta Kiyosaki, przy nieruchomościach, jak przy żadnej innej inwestycji, inwestor ma 100% kontrolę nad inwestycją. Również, jeżeli chodzi o obniżenie lub wzrost jej wartości. Nabyte mieszkanie było raczej w średnio-dobrym stanie. Zatem od razu – na szybko – można by na nim zarobić wspomniane 9-11%. Ale dlaczego nie zyskać więcej? Ile? Jakieś 26-33% A to jest już 2,3 do 3 razy więcej!!

Jak podnieść wartość mieszkania

Najlepszym sposobem jest jego remont. Oczywiście pod znanym i powszechnie używanym słowem remont mam na myśli ulepszenie nieruchomości lub zmianę jej przeznaczenia. Ale w tym przypadku skupię się na tym pierwszym. A więc ulepszyć lub raczej polepszyć warunki mieszkaniowe na tyle, aby później otrzymać na rynku możliwie najwyższą cenę.

I tu zaczyna się dylemat: co robić, co kupić, co zamienić, co wymienić, co naprawić, itd. Czyli remont – tak, ale z głową!! Dlaczego? Ponieważ nie chodzi o to, że uzyska się najwyższą cenę na rynku, bo to nie interesuje inwestora. Inwestora interesuje jedna podstawowa kwestia: ile na tym zarobi?

Każdy remont wiąże się z kosztami. Przeglądając internet można dojść do wniosku, iż z każdej przeciętnej lub nawet kiepskiej nieruchomości można zrobić super drogą ofertę, ale główna gra rozgrywa się po stronie rachunku zysków i strat. Dlatego: wydać – tak, ale jak najmniej!

Sprzedawanie auta

Sprzedawałeś kiedyś samochód? A może kupiłeś używany wóz?

Bardzo podobnie jest z nieruchomościami. Czyli jako sprzedawca powiedzmy średniej klasy używanego samochodu o wartości 30 tys PLN pewnie nie będziesz zainteresowany, aby naprawić luzy na łożysku za 500 zł, wstawić nowe tarcze hamulcowe za 1 tys., czy wymienić koło dwumasowe za 5 tys., prawda? Po takim liftingu musiałbyś sprzedać auto za większe pieniądze, ale nikt Ci tyle nie zaoferuje na rynku. Dlaczego? Ponieważ kupiec raczej nie doceni Twojego zaangażowania i włożonych przed chwilą pieniędzy w silnik, czy układ zawieszenia. A na czym skupia się kupiec? Zazwyczaj na wyglądzie, czy auto nie ma korozji, czy w silniku nic nie leci, czy silnik pracuje normalnie, czy dorzucisz mu komplet opon zimowych 🙂

Z mieszkaniem jest podobnie – a być może i jeszcze prościej.

Lift mieszkania

Jeżeli chcesz zarobić – podchodź do sprzedaży nieruchomości, jak do sprzedaży samochodu. Napraw to, co wymaga nagłej naprawy, pouzupełniaj braki (farba, gładź, rysy), wyczyść porządnie całe wnętrze i wstaw do WC zapach. W taki sposób możesz po prostu sprzedać mieszkanie za średnią cenę.

Jeżeli masz zamiar zbyć nieruchomość za cenę z górnej półki, to musisz poprawić standard (wygląd, komfort) całego lokalu. Z tym wiążą się o wiele wyższe koszty, ale zabawa jest dość opłacalna – oczywiście dla kogoś, kto się zna na home-staging’u. Można zatrudnić profesjonalistę, ale to raczej się opłaca przy sprzedaży domów lub bardzo drogich apartamentów w bardzo dobrych lokalizacjach największych miast. Natomiast taki profesjonalista zje minimum połowę zysku uzyskanego z efektu sprzedaży powiedzmy 40 metrowego mieszkania w średniej wielkości mieście. Jest jeszcze jedno zagrożenie zatrudniania profesjonalnego home-stager’a – zaproponowane materiały; a dokładnie to ich koszt. Powiedzmy sobie szczerze – można zrobić rewelacyjne wnętrze, wydając przy okazji górę pieniędzy na materiał i robociznę. Ale nie o to tu chodzi!

Cała sztuka polega na tym, aby tak przygotować mieszkanie, by zrobić tzw. „efekt wow”, przy minimalnym lub jak najmniejszym nakładzie finansowym. Wierz mi – to nie lada wyzwanie. Jednak z początku wszystko jest trudne, dopóki nie okaże się, że jest … łatwe 🙂

Porady dla inwestora

Właśnie biorę się za taki lift mieszkania, które zostało zakupione podczas licytacji. Poniżej możesz obejrzeć krótki materiał filmowy, obrazujący zastany stan lokalu.

Mam już pewien plan działania. Ale o tym podzielę się z Tobą w kolejnym artykule. Więc … do następnego.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , ,

One response to “Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.1

  1. K.Wódz

    19 marca 2017 at 12:14 AM

    Czekam na dalszą część 🙂 pozdrawiam

     

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: