RSS

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

27 Czer
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Czym jest umowa przedwstępna

Zadaniem umowy przedwstępnej jest dogadanie warunków między stronami odnośnie sprzedaży nieruchomości. W zasadzie to nie handlujemy nieruchomościami, lecz prawami do nieruchomości. Należałoby więc rzec, iż umowa przedwstępna określa, a dokładnie to przypieczętowuje, warunki przeniesienia prawa do nieruchomości z jej dotychczasowego właściciela na stronę drugą. Dlatego też powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego).

Strony umowy

Sprzedający prawo do nieruchomości występuje jako zbywca, natomiast kupujący jest nabywcą, który ma wejść we władanie danym prawem. Ważne jest, aby obie strony były dobrze opisane – tak, aby nie było żadnych wątpliwości kto jest kim.

Oświadczenia stron

Strony – przeważnie zbywający – mogą oświadczyć różne rzeczy odnośnie przyszłej transakcji. Sprzedający zazwyczaj oświadcza co do przysługującemu mu prawa do nieruchomości, ewentualnych obciążeń i zobowiązań. Kupujący zazwyczaj oświadczając na piśmie, stwierdza fakt, iż zapoznał się z przedmiotem transakcji.

Zobowiązania stron transakcji

Zbywca zobowiązuje się sprzedać, a nabywca kupić prawo do nieruchomości (np. mieszkanie, lokal użytkowy, kamienicę, działkę gruntu). Zobowiązanie zawiera zazwyczaj konkretne ustalenia co do:

  1. ceny – pada konkretna cena nieruchomości
  2. terminu – podawany jest konkretny termin zawarcia umowy przyrzeczonej lub data, do której transakcja ma zostać przeprowadzona; jest to niekonieczne, aczkolwiek bardzo przydatne (patrz art. 389 kodeks cywilny)

Forma umowy

Do ważności umowy przedwstępnej nie przewiduje się szczególnej formy. Możesz umówić się z drugą stroną ustnie, jednak pamiętaj, że w razie czego będzie to trudno udowodnić, dlatego proponowana jest forma pisemna. Często pojawia się pytanie: czy zwykła umowa wystarczy, czy lepiej zrobić to u notariusza w formie aktu? To zależy. Poczytaj ostatni akapit artykułu o zabezpieczaniu wierzytelności.

Art. 390. kodeksu cywilnego
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których
zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do
formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wygaśnięcie umowy przedwstępnej

Istotne jest, że nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczą terminu do jej zawarcia. Innymi słowy roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.

Art. 390. kodeksu cywilnego
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od
dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali
żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej
przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się
prawomocne.

Zabezpieczenie transakcji

W umowie przedwstępnej obie strony wyrażają chęć na obrót prawem do nieruchomości na ustalonych warunkach. Jest to jednak oświadczenie spisane na papierze. Każda strona może się rozmyślić. W życiu spotykają nas przeróżne sytuacje. Aby więc zabezpieczyć swoje interesy, każda ze stron spisuje co będzie, gdy druga strona się wycofa? Zazwyczaj sprowadza się wszystko do zaliczki lub zadatku.

Zadatek

Szczegółowo określa zadatek art. 394 kodeksu cywilnego

1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany
przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy
przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu
dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli
sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia
strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega
zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek
zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy
niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze
stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność
obie strony.

Zaliczka

Zaliczka różni się od zadatku tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona wzbogaca się o wysokość zadatku; natomiast zaliczka jest najzwyczajniej w świecie zwracana, bez żadnych dodatkowych konsekwencji. Jeżeli zapiszesz w umowie przedwstępnej, iż dajesz sprzedającemu zaliczkę, w razie odstąpienia go od transakcji, zwróci (odda) Ci zaliczkę.

Odszkodowanie

Art. 390. kodeksu cywilnego
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od
jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła
przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w
umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Możliwość wycofania się z umowy

Kodeks cywilny reguluje również prawo odstąpienia strony od umowy.

Art. 395.
§ 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu
oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się
przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
§ 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą.
To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie nie zmienionym,
chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za
świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie
odpowiednie wynagrodzenie.

Gwoli wyjaśnienia: w danej sytuacji strona, która wzięła zadatek zwraca go w jego nominalnej wysokości drugiej stronie.

Art. 396.
Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za
zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko
wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Wzory umów przedwstępnych

Ponieważ występują na rynku różne prawa do nieruchomości – szczególnie mieszkaniowych – sporządza się dostosowane do nich umowy przedwstępne. Jak już wiesz, to umowa taka ma za zadanie szczegółowo określić warunki, na jakich dojdzie do transakcji. Jednak zależy od jakiej strony patrząc, można bardziej zabezpieczyć swoje interesy, niż drugiej strony. Dobry inwestor będzie dążył do maksymalnego zabezpieczenia swoich interesów; obojętnie, czy będzie występował jako strona sprzedająca (zbywca np. flip’a) czy jako kupująca. Od tego jednak zależy umiejętne skomponowanie warunków umowy przedwstępnej. Jeżeli chciałbyś/abyś zapoznać się z konkretnymi przykładami umów przedwstępnych to zapraszam do ściągnięcia wzorów z tej strony: wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

One response to “Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: