RSS

Czy z każdym najemcą warto współpracować

15 Lu
Czy z każdym najemcą warto współpracować

Okres pustostanu

Okres posuchy może przyjść bardzo nieoczekiwanie. Nawet mając super mieszkanie, w idealnej lokalizacji, bardzo dobrze wyposażone, bezpieczne, ładne, czyste itd. możesz doświadczyć braku zainteresowania ze strony potencjalnych najemców. Szukając przyczyn i porównując swoją ofertę wynajmu do innych ofert na rynku (o zbliżonych parametrach) możesz dojść do wniosku, że niczym nie odstępujesz od konkurencji. A jednak to TY masz problem z wynajęciem – a przynajmniej tak to odczuwasz.

Pustostan jest jednym z najgorszych momentów w wynajmie. Nie dość, że nie zarabiasz, to jeszcze musisz płacić. Za co płacić? Za utrzymanie nieruchomości i/lub spłacać raty kredytu, jeżeli bank udzielił Ci finansowania.

Kiepski lokator

Co prawda masz jakieś telefony, i to nie tylko i wyłącznie od pośredników nieruchomości, to po dopytaniu się o szczegóły, niewielu potencjalnie zainteresowanych ofertą chce się spotkać i zobaczyć lokal na własne oczy. A ci, którzy przychodzą, raczej nie reprezentują się … najlepiej. Chodzi oczywiście o wybranie najlepszego najemcy; tylko co zrobić, gdy nie ma w kim przebierać? Wynająć pierwszemu, kto zapłaci i mieć problem z głowy?

Złe warunki najmu

Nie chodzi tu o wyposażenie mieszkania, czy umeblowanie, ani o sąsiedztwo, czy też bezpieczeństwo; chodzi o zasady, na których wynajem będzie się opierał. Zasady ustala się w umowie najmu. Są co prawda ustalone pewne standardy w debilnej ustawie o ochronie praw lokatorów, ale właściciel może uszczegółowić pewne niuanse. Dzięki temu może spać spokojniej oraz jakby co ma podstawy do interwencji. I dokładnie o to tu chodzi – o te „w razie W„.

Zapisy umowy mają chronić i zabezpieczać interesy właściciela nieruchomości, ale również dawać pewne uprawnienia lokatorowi. Każda strona umowy chce wyjść na tym najlepiej, co nie podlega dyskusji. Jeżeli, jako wynajmujący, czujesz wielką presję ze strony najemcy na zgodę na proponowane przez niego warunki – możesz takiej umowy nie podpisać. Jeżeli potencjalny najemca nie jest skory do negocjacji – a Ty czułbyś się na straconej pozycji, to lepiej odpuścić zawczasu, niż później mieć mnóstwo problemów.

Case study

Od kilku miesięcy w EZHome.pl zauważamy, jak niektórzy potencjalni najemcy wykorzystują swoją pozycję chcąc narzucić dogodne sobie warunki najmu – dogodne wyłącznie im. Są to szczególnie osoby prawne (firmy), ale zdarzają się też osoby fizyczne z wysokimi dochodami.

Przykład gorzowski

Umówiłem się z kolejną potencjalnie zainteresowaną osobą na obejrzenie jednego z lepszych mieszkań, którym zarządzam wynajmem w Gorzowie. Okazało się, iż pani pracuje na kontrakcie dla firmy z Dolnego Śląska, która ma swój oddział 40 km od Gorzowa Wlkp. Z przeprowadzonej rozmowy wynikało, że to dobra kandydatka do zamieszkania w tym lokalu. Tej pani również mieszkanie bardzo się spodobało. Wszelkie formalności mieliśmy uzgodnić mailowo z jakimś pracownikiem firmy odpowiedzialnym za najmy. Przesłałem im swój wzór umowy najmu. Otrzymałem taki mail od tego pana:

Szanowny Panie,
zapoznałem się z przesłaną mi przez xxxxxxx umową najmu mieszkania w Gorzowie wraz z załącznikami i niestety nie jestem w stanie zaakceptować wielu z regulacji tam zawartych.
Firma nasza najmuje wiele mieszkań w całej Polsce i wszystkie te najmy opierają się na szablonie który załączam.
Jeżeli jest Pan skłonny podpisać umowę najmu na podstawie załączonej umowy to proszę o wypełnienie szablonu tam gdzie tego wymaga i odesłanie do mnie.
Oczywiście dopuszczamy wprowadzenie pewnych zmian lub uzupełnień ale, przede wszystkim, kwestia rozliczeń musi odbywać się wg regulacji tam zawartych.

Zauważ, jak ta firma chce narzucić swoją pozycję! Zapewne podpisaliby przesłany przeze mnie wzór umowy, jeżeli byłby bardziej light’owy od ich wzoru 🙂 Ale OK, przeczytałem ten ich szablon. W sumie sporo warunków było podobnych. Niektóre jednak były … nie mogłem ich zaakceptować, jak choćby najem na czas nieokreślony lub rezygnacja z kar umownych w razie zerwania umowy, czy nie oznaczenie konkretnego lokatora, czyli osoby która miałaby tam fizycznie mieszkać – ponieważ firma miałaby być najemcą.

Zgodzili się na większość moich poprawek w swoim szablonie. Firma prosiła również, abym szybko ustosunkował się do ich propozycji (kosmetycznych), co też uczyniłem i mieliśmy gotową, wynegocjowaną umowę najmu. Zabrałem się za ustalanie terminu i godziny przekazania mieszkania lokatorce.

Na 2 dni przed wynajmem otrzymuję mail od niedoszłej lokatorki:

Witam Panie Bartku,
Niestety ale jednak musze zrezygnowac z oferowanego przez Pana mieszkania.
Dziekuje za poswiecony czas. Pozdrawiam

Hmmm … w odpowiedzi zadałem pytanie o główny powód rezygnacji i dostałem taki mail

Umowa Panie Bartoszu. Wynajmuję mieszkania od wielu lat z firmą i prywatnie i nigdy nie widziałam jeszcze tak szczegółowo skonstruowanej umowy. Nigdy też nie było problemów w relacji Wynajmujący – Lokator. Wiem, że jest to pokierowane z Pana strony troską o mienie właściciela mieszkania, ale szczegółowość niektórych zapisów budzi we mnie wątpliwość co do bezproblemowego wynajmu mieszkania.

Wydawało mi się, że z gościem od najmu (z lokatorki firmy) uzgodniliśmy już wszystko. Co do samej umowy, to wiedz, że jej zapisy przywoływane są głównie w sytuacjach kryzysowych. Dobrze więc mieć możliwość oparcia się, w razie problemu, o konkretny zapis, na który zgodziły się obie strony! Szczegóły umowne rozwiązują powstałe problemy, nie je tworzą, jak to przytacza pani powyżej. Ale cóż … wynajem nie doszedł do skutku, umowa – szablon firmowy – nie został podpisany.

Przykład szczeciński

Jakiś czas temu mieliśmy do wynajęcia fajne mieszkanie: dobrze położone, super zrobione, w pełni wyposażone i umeblowane, z dużym tarasem i miejsce w garażu podziemnym. Nic dziwnego, że przyciągało wielu chętnych. Ale niewielu było rzeczywiście zainteresowanych. Głównym powodem była kaucja oraz miesięczne opłaty.

Do Krzyśka, który zarządza wynajmem w szczecińskim oddziale EZHome.pl, zgłosiła się pewna pani, która miała problem nie z pieniędzmi, ale z zapisami umownymi. Krzysiek nie zgodził się na proponowane przez potencjalną lokatorkę kuriozalne zapisy i … w końcu mieszkanie wynajął komuś innemu.

Porada dla inwestora w nieruchomości na wynajem

Wynajmujesz swoje mienie, przeważnie o bardzo dużej wartości, więc zabezpieczaj się i swoje interesy. Pamiętaj, że raczej nikt nie planuje skorzystanie z konkretnych paragrafów umowy … jak to napisał mi pan odpowiedzialny za najem lokali dla swoich pracowników

Nie zgadzam się na zmianę tego zapisu. Co prawda nie zdarzyło nam się nigdy korzystać w praktyce z zapisów tego paragrafu i w przyszłości również nie planujemy 🙂

… jednak umowa ma rozwiązywać zaistniałe problemy i ich konsekwencje i, jeżeli nie zostaną dobrze opisane, wynajmujący będzie miał poważny problem. Dlatego walcz o swoje, najwyżej wynajmiesz komuś innemu 🙂

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie i/lub polub stronę na facebook’u,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

3 responses to “Czy z każdym najemcą warto współpracować

  1. Marek

    12 marca 2016 at 12:58 PM

    A czy możesz zdradzić co to za kuriozalne zapisy proponowała Pani ze Szczecina? 🙂

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      12 marca 2016 at 2:53 PM

      Nie pamiętam dokładnie, a nie chciałbym skłamać. Zapytam Krzyśka przy okazji i opiszę.

       

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: