RSS

Ile kosztuje pustostan

09 List
Ile kosztuje pustostan

Prosta matematyka najmu

Celem tego artykułu jest uzmysłowienie wynajmującym faktycznych strat wywołanych przez pustostany. Jakiś czas temu rozpisałem pewnemu znajomemu, ile zyska, gdy utrzyma najemców oraz ile może stracić, gdy lokatorzy się z nim pożegnają. Liczby nie kłamią. Cyfry zawsze mówią prawdę. Kwestia – tylko dotrzeć do wszystkich liczb! Zadanie może okazać się znacznie trudniejsze, niż się wydaje … przynajmniej wielu właścicielom nieruchomości na wynajem. Bardziej mam tu na myśli właścicieli lokali mieszkalnych, niż magazynów, czy kamienic. Ci drudzy raczej rozróżniają biznes od zabawy w wynajem.

Pobawmy się liczbami

Należałoby przyjąć jakiś schemat, do którego będziemy się odnosić. W rzeczywistości Twoim schematem będzie Twoja nieruchomość. Tu posłużymy się przykładem.

Przykład

Mieszkanie dwupokojowe, w budynku wielolokalowym, o metrażu 40 m². Mieszkanie z osobnymi licznikami wody zimnej i ciepłej, miejskim ogrzewaniem (mierniki ciepła na grzejnikach), bez gazu. Cały budynek obsługuje prywatna firma zarządzająca nieruchomościami. Lokalizacja jest dogodna, można zaparkować na ulicy za darmo, blisko jest również przystanek autobusowy oraz szkoła i przedszkole. Z okna z jednej strony widać park, z drugiej rondo. Budynek posiada domofon, klatka jest sprzątana, windy chodzą. Mieszkanie wyposażone w płytę elektryczną, lodówkę, wannę, kilka szafek w kuchni, oraz 1 łóżko. Ściany odmalowane, na podłodze panele, w kuchni i łazience kafelki.

Koszty nieruchomości

Opłaty na utrzymanie nieruchomości:

  1. Eksploatacja lokalu: 2 zł/m² = 80 zł
  2. Centralne ogrzewanie: 3 zł/m² = 120 zł
  3. Domofon: 5 zł
  4. Winda: 35 zł
  5. Wywóz śmieci 10 zł/os x 2 os = 20 zł
  6. Zaliczka na wodę zimną: 10 zł/m³ x 7 m³ = 70 zł
  7. Zaliczka na wodę gorącą: 25 zł/m³ x 3 m³ = 75 zł
  8. Opłata stała za wodę: 10 zł
  9. Fundusz remontowy: 2 zł/m² = 80 zł

Razem: 80+120+5+35+70+75+10+80 = 475 zł

Od rachunku odciągnąłem zaliczkę na śmieci, ponieważ można zgłosić zarządcy, że nikt nie mieszka, to wykreśli na ten czas tę pozycję. Oczywiście co nieruchomość i zarządca, to inne wyliczenia. Niektórzy właściciele płacą za windę od lokalu, a niektórzy od ilości osób.

Opłaty licznikowe

Czy korzystasz z prądu, gazu, kablówki, czy też nie, to musisz płacić opłaty stałe – abonamenty. Za co? Za to, że dostawca energii elektrycznej jest w stanie zawsze dostarczyć do Twojego mieszkania prąd, lub gaz, za to że raz na jakiś czas sprawdzają licznik i odczytują dane, po czym wystawiają faktury itd.

Opłata stała za prąd wynosi 10 zł. Gazu nie ma, z kablówki też właściciel zrezygnował.

Ile kosztuje mieszkanie?

Koszt utrzymania mieszkania, w naszym przykładzie, wynosi 475 + 10 = 485 zł miesięcznie.

Przychody nieruchomości

Przyjmijmy, że właściciel nieruchomości chce mieć na czysto 1.200 zł. Czyli 1,2 tys zł będzie wynosił czynsz najmu.

Stawki rynkowe

Przyjmijmy również, że lokalny rynek wycenia podobne nieruchomości mieszkalne od 800 do 1.300 zł. Mieszkania 2 pokojowe różnią się lokalizacją, wyposażeniem, piętrem, widokiem z okien, bliskością przystanków komunikacji miejskiej, szkół/przedszkoli, możliwością parkowania samochodu.

Koszty okazywania nieruchomości

Średnio właściciel musi czekać 3 miesiące na wynajęcie swojego lokalu. Co jakiś (2-3 razy w tygodniu) czas dzwoni zainteresowana osoba i właściciel umawia się z nią na pokazanie mieszkania. Za każdym razem właściciel musi dojechać z drugiego końca miasta, co kosztuje go 10 zł. W ciągu 3 miesięcy wydaje na dojazdy 300 zł.

Chytry dwa razy traci

Gdyby właściciel uatrakcyjnił swoją ofertę, czas oczekiwania na najemcę skróciłby się do 1 miesiąca.

Można to zrobić na 2 sposoby:

  • albo ciąć koszty
  • albo zwiększyć przychody

Przypadek 1 – zmiana ceny

Cięciem kosztów byłoby w tym przypadku zmniejszenie czynszu najmu o 200 zł. De facto właściciel uciąłby koszty najemcy, ale również okroiłby tym samym swoje przychody. Tak wielu właścicieli robi, ale dopiero po 1-2 miesiącach, gdy ich oferta leży na portalu ogłoszeniowym i nikt się nie zgłasza. Przeważnie po miesiącu tną trochę czynsz najmu, aby po kolejnym miesiącu posuchy znowu zmniejszyć jego wartość. W sieci jest pełno ogłoszeń z dodanym nagłówkiem „NOWA – NIŻSZA CENA”.

Przypadek 2 – doposażenie

Właściciel mieszkania na wynajem może doinwestować do przychodów. Jednak każde inwestowanie wiąże się wpierw z wydawaniem. Najpierw trzeba coś włożyć, aby później wyciągnąć. Inaczej się nie da! Zdecydowana większość właścicieli 1-2 mieszkań nie jest zainteresowana taką strategią … dlatego ciągle marudzą, jeżdżą pokazywać mieszkanie i … nic im nie wychodzi. Tzn. nie znajdują w miarę szybko chętnych. Aby potencjalny lokator stał się w miarę szybko naszym realnym lokatorem, należałoby dać mu coś więcej.

Jeżeli właściciel zainwestowałby w dodatkowe wyposażenie mieszkania – uatrakcyjniłby tym samym swoją ofertę. Kupienie zmywarki, dodatkowego tapczanu, stolika kawowego, piekarnika i 2 hokerów mogłoby na tyle zachęcić ludzi, że po 2-3 pokazaniach właściciel zyskałby lokatora. Niestety wymienione urządzenia kosztują. Zmywarka 1,2 tys, tapczan 1 tys, stolik 300 zł, hoker 200 zł. Razem 2.900 zł.

Powiedzmy, że właściciel kupowałby okazyjnie, ale ciągle nowe rzeczy, i zamiast 2,7 tys wydałby 1.800 zł – uwierz mi, jest to możliwe.

Realne koszty pustostanu

Ad.1

W pierwszym przypadku, gdy właściciel zmniejszy cenę do 1.100 zł w pierwszym miesiącu, zaś w drugim do 1.000 zł i pod koniec znajdzie najemcę, to wyda w tym czasie na utrzymanie nieruchomości 2 x 485 zł = 970 zł. Do tego należy doliczyć 200 zł na dojazdy i pokazywanie lokalu. Otrzymujemy kwotę 1.170 zł.

Przychód roczny: 10 m-cy x 1.000 zł = 10.000 zł

Zysk: 10.000 – 1.170 = 8.830 zł

Ad.2

W drugim przypadku właściciel wydaje 1.800 zł, za co kupuje i instaluje nowe wyposażenie. Już w drugim tygodniu znajduje najemcę, który jest w stanie zapłacić 1.200 zł czynszu najmu. Właściciel wydaje 1,8 tys zł, ale również pokrywa koszty utrzymania mieszkania przez okres pierwszego tygodnia, co daje kwotę 485 : 4 = 125 zł (w zaokrągleniu). Do tego dolicza 100 zł na dojazdy. Finalnie pustostan kosztuje właściciela 125 + 100 + 1800 = 2.025 zł

Przychód roczny: 11,5 m-ca x 1.200 zł = 13.800 zł

Zysk: 13.800 – 2.025 = 11.775 zł

Teoretyczne wyliczenia a praktyka

W powyższym przykładzie właściciel, który od razu albo zmniejszył czynsz do ceny rynkowej, albo zainwestował w doposażenie mieszkania, zyskał w ostatecznym rozrachunku więcej, niż by mógł zyskać, gdyby powoli opuszczał cenę lub nie chciał zainwestować żadnej złotówki w swój biznes.

W praktyce (jako zarządca wynajmem wynajem.EZHome.pl) napotykam wielu wynajmujących, którzy traktują swoje nieruchomości jak perpetum mobile na zarabianie (? hmmm ?) – nie, raczej na dostawanie dodatkowego przychodu. Jednak strasznie rzadko który z nich godzi się na wydanie pieniędzy w celu doinwestowania biznesu lub opuszczeniu ceny na tyle, aby jej poziom był atrakcyjny dla potencjalnego najemcy. Oczywiście tych najmądrzejszych zostawiam samych sobie. Lubię pomagać ludziom, ale wyłącznie takim, którzy sami sobie chcą pomóc.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
Advertisements
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

One response to “Ile kosztuje pustostan

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: