RSS

Analiza inwestycji

18 Maj
Analiza inwestycji

Wybór nieruchomości

Każdy inwestor powinien dobrać typ nieruchomości inwestycyjnej do swoich preferencji. Niektórzy lubują się w ziemi rolnej, inni w magazynach, a jeszcze inni w lokalach na wynajem, garażach czy całych galeriach handlowych. Sam produkt jest najmniej istotny. Liczą się umiejętności inwestora i jego możliwości (finansowe, negocjacyjne, wiedza, itp).

Najistotniejsze czynniki inwestycji

Te 2 wymienione zmienne najbardziej decydują o powodzeniu lub porażce. Przy czym cena zakupu musi być jak najniższa, natomiast czynsz najmu jak najwyższy. Oczywiście pomijam wspomniane wcześniej predyspozycje samego inwestora. W przypadku np. mieszkania za 150 tys zł decyduje każde 10 tys zbite z ceny lub każde 100 zł wyższego czynszu najmu. Tak – tak ogromne są rozbieżności między tymi 2 czynnikami.

Koszt transakcji

Koszt nabycia uzależniony jest od wielu rzeczy. Przede wszystkim, czy będzie to nieruchomość z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Jeżeli z pierwotnego, to nie obowiązuje podatek PCC, który wynosi aż 2% ceny. Jego miejsce zajmuje VAT. Jednak VAT dotyczy głównie przedsiębiorców; osoby fizyczne mają ujęty w cenie, która jest podawana już z VAT’em. W przypadku nabywania nieruchomości na rynku wtórnym prawie zawsze zapłacisz 2% podatku od czynności cywilno-prawnych. Prawie to spora różnica. W przypadku nabywania niektórych nieruchomości z rynku wtórnego nie zapłacisz ani VAT’u ani PCC.

Wielkie znaczenie w przypadku tego kosztu ma również poziom wynagrodzenia pośrednika. Waha się on między 2% a 3% + VAT.

Oczywiście drugim kosztem, co do ważności transakcji, tuż po PCC lub VAT, jest wynagrodzenie notariusza i opłaty sądowe. Pewnie wiesz już, że bez notariusza nie zawrzesz prawnie wiążącej umowy sprzedaży. Pomijam tu nabywanie poprzez sąd. Notariusze mają swoje taksy, a dokładniej rzecz ujmując to mają narzuconą (ministerialnie) górną granicę pazerności🙂

Opłaty sądowe to już niewielkie uzupełnienie powyższych kosztów.

Remont

Sporym kosztem może okazać się modernizacja lub wręcz olbrzymim budowa – jak inwestor zakupił działkę. Niemniej remont pod pojęciem przystosowania to zawsze jakiś wydatek, i w cale nie taki mały!!

Inne koszty

Będą to wszystkie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości. Przede wszystkim opłaty lokalne, czyli podatki od nieruchomości lub wieczystego użytkowania gruntu. Będą to również opłaty związane z eksploatacją, czy mediami.

Obsługa kredytu

Jeżeli inwestor posiłkował się pieniędzmi bankowymi, to co miesiąc będzie musiał płacić raty kapitałowo-odsetkowe. Raty musi płacić niezależnie od tego, czy nieruchomość pracuje (jest wynajęta), czy też leży i czeka na najemcę.

Podatek

Wspominałem już o podatkach, lecz z nieruchomości zaspokajają one lokalne budżety władz gminnych. Natomiast od zysku należy płacić podatek dochodowy. W gestii inwestora jest dobra optymalizacja przychodów i kosztów, aby zaliczki na podatek były jak najmniejsze. Jest również możliwe całkowicie legalne niepłacenie podatku od wynajmu. Poczytaj tu: poradnik dot. amortyzacji nieruchomości.

Wydatki cykliczne

Wszystko z czasem ulega destrukcji. Aby nie dopuścić do szybkiej degradacji należy wymieniać co jakiś czas części i przeprowadzać konserwację. Dotyczy to samochodów, maszyn oraz nieruchomości. No tak, a co z gruntami? Jeżeli nie będziesz nawoził gleby, to stanie się jałowa; jeżeli zostawisz działkę na kilka lat, to zarośnie. Im dłużej zwlekasz z pracami mającymi za zadanie przywrócić świetność nieruchomości, tym gorzej.

Wynajmując nawet małą kawalerkę należy liczyć się z wymianą co jakiś czas mebli, czy też innego wyposażenia. Należy również od czasu do czasu przemalować mieszkanie, czy porządnie je wyczyścić.

Clue całej sprawy

Chodzi o to, że te wszystkie koszty mają wpływ na rentowność całej inwestycji. Jako inwestor musisz je wszystkie przewidzieć w sposób najbardziej odpowiadający warunkom rynkowym teraz, jak i za kilka, czy kilkadziesiąt lat.

Jak w tym się połapać

Wystarczy skorzystać z odpowiednich narzędzi. Na przykład możesz posłużyć się Systemem Analizy Nieruchomości, który w prosty sposób, krok po kroku, pomoże Tobie przeanalizować wszystkie ZA i PRZECIW.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
4 komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 Maj 2015 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , ,

4 responses to “Analiza inwestycji

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: