RSS

Kredyt hipoteczny a amortyzacja nieruchomości na wynajem

23 List
Kredyt hipoteczny a amortyzacja nieruchomości na wynajem

Karanie przedsiębiorczych

Dokładnie tak powinien brzmieć tytuł tego artykułu.

Ale do rzeczy: siedzę sobie na Kongresie Mieszkanicznika – tak, tak, w końcu się pofatygowałem i przyjechałem do Łodzi. Jednym z tematów, którymi byłem zainteresowany; hmmm – może raczej tematem, który wybrałem – był wykład Krzysztofa Iwana „Jak obniżyć koszty kredytu NIC z nim nie robiąc”. Krzysztof robi w pośrednictwie kredytowym i jest zorientowany w ofertach banków oraz procedurach. Ja, przyznam się szczerze, że nieco wypadłem z finansów. Cóż się dziwić, gdy banki potrafią zmienić ofertę w ciągu miesiąca, a tych banków jest na polskim rynku 28 – no może 7-8, które należy brać pod uwagę.

Czy bank udzieli kredytu osobie uzyskującej przychód z wynajmu

Oto któryś z uczestników wykładu zapytał Krzysztofa. Ponieważ to była dla mnie cenna informacja – zamieniłem się w słuch. Okazuje się, że udzieli … ALE – kurde, dlaczego zawsze musi być jakieś „ale”? Okazuje się, że bank bierze wpierw główne źródło przychodu, którym nadal dla banku jest umowa o pracę (co jest wg mnie chore), a każdy dodatkowy przychód jedynie w 50%.

No dobra, a co z ludźmi, którzy żyją wyłącznie z wynajmu i nie mają umowy o pracę, ponieważ ich marzeniem jest wolność finansowa zamiast etatu? Dobre pytanie, które zadałem sobie w myślach 🙂

Udokumentowanie przychodu z najmu

Prowadzący odpowiedział też (cały czas dawał wyczerpujące odpowiedzi na mnóstwo lecących w jego kierunku pytań), że najlepszym dla banku potwierdzeniem przychodu z najmu jest przedstawienie PIT’u. Wiadomo, że mamy 2 rodzaje PIT’ów: 28 (ryczałt) i ten drugi do zasad ogólnych.

Dlaczego bank nie da kredytu z PIT’em na stracie

Dotyczy to sytuacji rozliczania się na zasadach ogólnych z US, gdy potężnym kosztem jest odpis amortyzacyjny. No i zadałem pytanie co, gdy wynajmujący ma stratę na papierze spowodowaną (świadomie!!) amortyzacją? Odpowiedzi były 2; i 2 mnie nie zaskoczyły jak również te 2 były dla mnie porażką.

  1. Jeżeli wynajmujesz prywatnie, jako osoba fizyczna, to bank na pewno nie udzieli kredytu.
  2. Jeżeli wynajmujesz jako firma, to musisz się nieźle nastarać, aby analityk finansowy przyjął Twój wniosek. To staranie się jest oparte na wytłumaczeniu analitykowi, że odpis amortyzacji jest celowym zabiegiem na obniżenie podatków – cashflow z wynajmu zostaje bez zmian; a nawet o podatek jest wyższy. Niestety nie wiem dlaczego banki nadal patrzą na stratę jako na wielki minus, któremu nie udziela się finansowania.

Dlatego też właściciel nieruchomości na wynajem, mając łeb na karku, wrzucając w koszty amortyzację (czyli koszt pozorny) jest niejako karany za swoją przedsiębiorczość przez bank. Jest to nadal dla mnie idiotyczne podejście – nadal, ponieważ jak zajmowałem się jeszcze kilka lat temu kredytami, to to było standardem; standardem, który jak widać przetrwał, choć czasy i świadomość wynajmujących uległy znaczącej zmianie.

Konkluzja

Można by rzec, że bank udziela finansowania w postaci kredytu wyłącznie tym, którzy płacą podatki, natomiast tym, którzy wykazują inicjatywę w postaci optymalizacji – podcina się skrzydła.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
Advertisements
 

Tagi: , , , , , , ,

12 responses to “Kredyt hipoteczny a amortyzacja nieruchomości na wynajem

  1. Daniel Klewczynski

    23 stycznia 2015 at 11:49 PM

    Nie moge sie zgodzic z rozumowaniem zaprezentowanym w tym wpisie. Autor stwierdza ze osoba stosujaca „optymalizacje” podatkowa poprzez wrzucanie amortyzacji w koszty i uniknie opodatkowania jest karana za „manie lba na karku”. Otoz nie – jest karana za oszukiwanie spoleczenstwa, bo sama przyznala ze przeciez to odliczenie jest „kosztem pozornym”. A poniewaz jest to swiadomy wybor, pretensje sa nieuzasadnione. Banki w podobny sposob traktuja osoby samozatrudnione, ktore generuja wysokie koszty po to by uniknac opodatkowania, choc wszyscy wiedza ze koszty te sa w duzej mierze wlasnie „pozorne”. Skutkuje to jednak brakiem mozliwosci formalnego wykazania sie dochodem rozporzadzalnym – w swietle papierow osoba nie posiada zadnych dochodow, wiec jest niewiarygodna. I tak trzymac. Skonczmy wreszcie z promowaniem unikania opodatkowania – placenie podatkow jest obywatelskim obowiazkiem!!!

     
    • Robert

      4 marca 2015 at 9:33 PM

      Brawo!!!!!! Brawooooo!!! takich ludzi w Polsce nam trzeba.
      Ja na szczęście płacić zamiaru nie mam, kiedy legalnie płacić nie muszę.
      Panie Danielu płać pan jak najwięcej się ile się da, a pieniądze te będą zmarnowane w 90%.
      Pieniądze które ja zachowam dla siebie i mojej rodziny będą wykorzystane poprawnie w 100%.
      Pozdrawiam Autora bloga i oczywiście pana Daniela.

       
  2. Gracjan

    3 lutego 2015 at 1:57 PM

    Co to za oszołom pisał post powyżej. Amortyzacja to unikanie płacenia podatków? Masz jakaś minimalną wiedzę na temat podatków? Sama amortyzacja to już złodziejstwo, że nie można nieruchomości natychmiast wrzucić w koszty.

     
  3. Daniel Klewczynski

    13 lutego 2015 at 12:48 PM

    Oszolom nazywa sie Daniel Klewczynski. Gracjan – zarzucasz mi oszolomstwo a sam nazywasz amortyzacje zlodziejstwem. To przyklad myslenia w kategoriach wylacznie zysku wlasnego i niedostrzegania negatywnego wplywu wlasnych decyzji na cale spoleczenstwo. Zauwaz ze nazywam unikaniem opodatkowania nie sama amortyzacje, lecz amortyzacje ktora jest kosztem pozornym. Jezeli amortyzacja ma przelozenie na praktyke, to jest jak najbardziej w porzadku. W opisanym powyzej przypadku jednak autor sam stwierdza ze jest to koszt pozorny, wylacznie w celu optymalizacji podatkowej. Tak juz mam ze uwazam optymalizacje podatkowa za oszukiwanie spoleczenstwa i pozwol mi miec prawo do takiej opinii, nawet jesli sam sie z nia nie zgadzasz – wowczas przedstaw argumenty na zbawienny dla spoleczenstwa skutek optymalizacji podatkowej.

     
  4. sdsd

    24 lutego 2016 at 1:06 PM

    jak ktos wydał np 300.000 tys za mieszkanie to ma nie odliczać amortyzacji panie Danielu Klewczynski?
    (chyba poniósł koszt jak rozliczy koszt to zacznie placić podatki) to chyba proste….

     
    • Daniel Klewczynski

      23 czerwca 2016 at 11:09 PM

      Zabawne jak ludzie nie potrafia rozroznic korzysci prywatnych od korzysci spolecznych. Czy 300 000 wydane jest na mieszkanie prywatne (wlasnosc) czy na komunalne? Skoro na prywatne, to czemu inni podatnicy maja sie do tego dokladac poprzez obnizanie takiemu wlascicielowi podatku? Czy poprzez to ze ja z moich podatkow ulze tobie w kupnie tego mieszkania oznacza ze moge z twojego mieszkania proporcjonalnie korzystac? NIE! To jest twoje mieszkanie i nic mnie nie obchodzi ile wydales. Twoja broszka. A teraz nie oczekuj od innych ze beda ci sie dokladac w postaci obnizonych podatkow – spoleczenstwo nie ma zadnego interesu w dotowaniu ciebie.

       
  5. ak

    18 marca 2016 at 12:41 AM

    a czy te podatki które Pan, panie Danielu tak ochoczo płaci to przypadkiem nie są po to aby sfinansować inny przekręt jaki funduje nam nasza władza?

     
  6. Tomasz

    24 listopada 2016 at 10:36 PM

    Witam
    Panie Bartoszu ciekawy temat a jeszcze bardziej ciekawi mnie jak aktualnie wyglada sytuacja. Bo teraz mamy 2016 r a wpis jest z 2014 r.
    cos sie zmienilo? bedzie zdolnosc kredytowa jesli ktos stosuje amortyzacje?

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      24 listopada 2016 at 11:25 PM

      Szczerze? Nie mam pojęcia. Od kilku lat nie siedzę w kredytach. Ale patrząc na rynek, to raczej lepiej nie jest z finansowaniem dziś, niż było 2-3 lata temu. Ale może niech się wypowie ten, kto wie lepiej …

       

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: