RSS

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

16 Sty
Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Nabycie przyległego pomieszczenia

Zdarza się, że z mieszkaniem sąsiaduje wolne pomieszczenie. Zazwyczaj ma to miejsce w starych kamienicach, gdzie dawno temu zamiast łazienek, czy WC była sień. Nie wszyscy późniejsi właściciele  (przy wykupie na własność) uporządkowali sprawy formalne związane z takimi pomieszczeniami.

Skąd się biorą wolne pomieszczenia w budynku?

Za czasów panowania komuny było wiele różnych dziwnych przepisów prawnych. Jednym z nich był nadmetraż. W skrócie chodziło o to, że rodziny małodzietne zajmujące powierzchnie mieszkania przekraczającą metraż określony administracyjnie, musiały pozbyć się metrów. Robiło się np. przekazanie 3go lub 4go pokoju gminie, która przyznawała to pomieszczenie innej potrzebującej osobie.

Jak dokupić pomieszczenie

Jest kilka dróg prowadzących do nabycia nieruchomości przyległej:

Wszystko organizuje ustawa

Dokładnie każda droga postępowania jest przedstawiona w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Przetargi na zbycie nieruchomości

Nieruchomości należące do gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Istnieją jednak odstępstwa od tej zasady.

Sprzedaż bez przetargu

Jednym z kryteriów zakupu nieruchomości w formie bezprzetargowej jest bycie najemcą danego lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Osobie takiej przysługuje bowiem pierwszeństwo w nabyciu mieszkania.

Również forma bezprzetargowa obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, które prowadzą działalność:

  • charytatywną,
  • opiekuńczą,
  • kulturalną,
  • leczniczą,
  • oświatową,
  • naukową,
  • badawczo-rozwojową,
  • wychowawczą,
  • sportową lub turystyczną,
  • na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także
  • organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

UWAGA – zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6:

Bez przetargu można starać się kupić lokal,

gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Dlaczego napisałem można starać się? Wrócę do tego. Na razie skup się na powyższej treści ustawy. Mamy tu do czynienia z sytuacją, gdy powiedzmy na jednym piętrze (kondygnacji) w kamienicy są 2 mieszkania, a pomiędzy nimi znajduje się pomieszczenie. To pomieszczenie było kiedyś np. pokojem przynależnym do jednego z mieszkań. Później zostało odebrane np. z uwagi na nadmetraż. Aktualnie może to być niezamieszkała nieruchomość, która, z racji zmiany przepisów, nie nadaje się do zamieszkania lub prowadzenia działalności (dłuższego przebywania ludzi) – brak wentylacji, ogrzewania, WC.

Dokładnie taką sytuację mam u siebie.

Kupno w przetargu

Prawdopodobnie, w sytuacji kiedy na jednym poziomie jest pomieszczenie, które można dołączyć do jednego z sąsiadujących lokali, odbędzie się przetarg ograniczony wyłącznie do właścicieli lokali sąsiednich.

Procedura nabycia

Przychodzi rzeczoznawca majątkowy i wycenia pomieszczenie – tworzy operat szacunkowy. Dokument ten jest zanoszony do urzędu gminy. Na jego podstawie, oraz wytycznych z ww ustawy, urzędnik nanosi cenę i wystawia ogłoszenie o przetargu.

Do ilu razy sztuka?

I teraz chciałbym wrócić do „można starać się”.

Mianowicie, jeżeli w I i II przetargu nikt nie zalicytuje, zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 4

jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości

Życie, czyli rzeczywistość a farmazony ustawowe

W danej chwili mam u siebie identyczną sytuację. Z tym, że odbyły się już 3 przetargi – z wynikiem negatywnym. Mało tego – sąsiad obok napisał pismo, że nie jest zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Poszedłem do UM i złożyłem pismo w sprawie rokowań.

I co? I został ustalony IV przetarg … ograniczony 🙂

PS

Bonifikata

Przy nabywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe można wywalczyć (powinna być „uchwała” UM) bonifikatę nawet sięgającą 95% wartości!

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , ,

26 responses to “Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

  1. Robert

    16 stycznia 2014 at 3:43 PM

    jak można wywalczyć bonifikatę sięgającą 95%

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      17 stycznia 2014 at 6:27 PM

      Każda gmina ma swój plan działania. Należy zasięgnąć informacji w urzędzie. Tam można dowiedzieć się ile, na co i jak można ubiegać się o bonifikatę. Bonifikaty są zazwyczaj dawane na cele mieszkaniowe, które są priorytetowe dla gmin, ale również na np. powiększenie działki (jeżeli nie odpowiada ona regułce o działce budowlanej-jest po obrysie budynku).

       
      • koko

        13 września 2014 at 9:45 AM

        Witam,

        pisze Pan powyżej ,że ma Pan taka sytuację u siebie. Na czym ona polegała. I jak Pan negocjował cenę z Gminą?

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        13 września 2014 at 12:09 PM

        Na czym polegała moja sytuacja – w skrócie na tym, że pokój dziadek „oddał” do gminy a później przez 30 lat próbowałem go z powrotem nabyć. Jak negocjowałem – opisałem: przetargi i doprowadzenie do rokowań.

         
    • koko2

      5 września 2014 at 8:55 PM

      Witam,

      mam podobną sytuację u siebie. 60 lat temu z mojego mieszkania zabrano pokój . U mnie zamurowano drzwi , a u sąsiada wybito. Tylko że sąsiad jest w drugiej klatce/ bramie, inna nieruchomość gruntowa. Jest tak zwane przenikanie lokalu.Moje mieszkanie jest wykupione od Gminy. Sąsiad ma problem z wykupem mieszkania nie może wykupić i wstrzymuje sprzedaż innym lokatorom. Padła propozycja przywrócenia do stanu pierwotnego. Sąsiad się nie zgadza. Nie chce oddać pokoju, który powinien być w moim mieszkaniu.Zakładając taką sytuację, że sąsiad odda pokój .Zamuruje drzwi. To jak będzie wyglądała sprzedaż poprzez przetarg ograniczony tylko skierowany do mnie, jak gmina nie ma dostępu do tego pokoju?Tylko oknem.Jaka powinna być cena za takie pomieszczenie bez prądu , ogrzewania , drzwi. I dochodzi koszt wybicia dziury w ścainie?. Jka powinnam z nimi negocjować.Pozdrawiam i czekam na odpowiedz.

       
      • Bartosz Dolinkiewicz

        5 września 2014 at 9:00 PM

        Hmmm – najlepiej proszę zgłosić się do prawnika, bo u Pani nieco komplikuje przenikanie lokalu w drugą nieruchomość. Należałoby to odkręcić. Może wpierw niech Pani porozmawia z zarządcą.

         
  2. Jan

    23 stycznia 2014 at 2:46 PM

    Wystąpiłem do gminy o wykup pokoju, który został w latach panowania komuny wydzielony (dość prowizorycznie) z mojego mieszkania innemu lokatorowi z powodu nadmetrażu. Po wykupieniu od gminy swojego mieszkania i wyprowadzeniu się lokatora z pokoju wystąpiłem o sprzedaż tego pokoju. Gmina odpowiedziała, że sprzedaż jest niemożliwa, ponieważ wydzielony pokój nie spełnia wymogu samodzielności lokalu mieszkalnego. Gmina nie ma podstawy prawnej do sprzedaży lokali mieszkalnych nie spełniających wymogu samodzielności. Obecnie pokój gmina wynajmuje na działalność gospodarczą.
    Czy jest jakaś możliwość prawna wykupu tego pokoju?
    Pozdrawiam

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      23 stycznia 2014 at 2:51 PM

      No właśnie: pokój jest wynajmowany, a nie spełnia wymogu samodzielności. 2 kłócące się fakty. Proszę wystąpić do gminy z prośbą o wskazanie konkretnego paragrafu mówiącego o tym, iż nie można sprzedać takiej nieruchomości.

       
      • Jan

        23 stycznia 2014 at 3:21 PM

        Występowałem, odpowiedź była taka:
        „Wydział Skarbu Urzędu Miejskiego w Gdańsku uprzejmie informuje, że nie zmieniły się zasady prowadzenia ksiąg wieczystych. Zatem Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku nie dokona wpisów dotyczących poszerzenia Państwa wyodrębnionego lokalu. Jednocześnie lokal składający się z jednego pokoju nie spełnia warunków samodzielnego lokalu mieszkalnego, w związku z powyższym nie może być przedmiotem odrębnej umowy sprzedaży.”

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        23 stycznia 2014 at 10:35 PM

        Masło maślane. Co mają zasady prowadzenia KW do sprzedaży? W każdym razie w Gorzowie mogą sprzedać, z tym że w przetargu ograniczonym do lokali sąsiadujących. Można? A no można!!

         
  3. serenus77

    18 Maj 2014 at 2:13 PM

    Witam. Jestem zainteresowana nabyciem mieszkania w kamienicy. Niestety wejscie do mieszkania prowadzi ‚wspolny’ przedpokoj. Z tego co rozumiem, odebrano kiedys mieszkajacej tam rodzinie czesc mieszkania z powodu tzw. ‚nadmetrazu’. Ta odebrana czesc nie jest chyba pelnoprawnym lokalem mieszkalnym (posiada jedynie toalete), ale byla kiedys wynajmowana przez miasto na dzialalnosc gospodarcza. Czy nie bedac wlascicielka mieszkania moge dowiedziec sie o to czy w ogole bylaby mozliwosc odkupienia tej czesci lokalu od miasta? Obawiam sie, ze lokal, ktory stoi teraz pousty moze zostac w przyszlosci wynajety komus z kim niekoniecznie chcialabym dzielic wejscie do mieszkania.

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      19 Maj 2014 at 8:13 AM

      Dzień dobry. Po pierwsze niech Pani zorientuje się w rzeczach formalno-prawnych: księgi wieczyste, dokumenty nabycia, ewidencja budynków i lokali. Te dokumenty dostarczą bardzo ważnych danych na temat nieruchomości. Po drugie może Pani udać się do urzędu gminy i zapytać o możliwość sprzedania ich lokalu/pomieszczenia, a konkretnie dołączenia go do lokalu mieszkalnego, którego nabyciem jest Pani zainteresowana.

       
      • serenus77

        19 Maj 2014 at 9:54 AM

        Dziekuje za odpowiedz. Bede sie starala skontaktowac z administracja, ale widze, ze juz ze sprawa bedzie bardzo trudna.
        Dzwonilam do urzedu miasta i uzyskalam sprzeczne informacje, z ktorych jednak wynika, ze tak czy inaczej, nie uda mi sie nabyc tego przyleglego lokalu.
        Podobno prawo o przylegajacej nieruchomosci nie ma w tym przypadku zastosowania. Lokal moze wykupic najemca badz tez mozna stanac do przetargu, jesli taka nieruchomosc zostalaby wyznaczona do sprzedazy. Nie nalezy sie nawet bonifikata. Podobno nie ma przepisu prawnego, ktory umozliwialby sprzedaz takiego lokalu uzytkowego wlascicielowi przylegajacego lokalu mieszkalnego. Najbarzdziej denerwuje mnie to, ze przeciez to mieszkanie zostalo w poprzednim systemie podzielone sila, z naruszeniem zwyklych norm etycznych. To wlasciciele byli w tej sytuacji poszkodowani, to panstwu czy miastu powinno zalezec na tym, zeby taka razaca niesprawiedliwosc naprawic. Ale jak widac nie zalezy.
        Jesli chodzi o urzad miasta, to innym razem z kolei uslyszalam, ze miasto nie moze odsprzedac tego lokalu, bo nie jest to samodzielny lokal mieszkaniowy, natomiast moga go wynajac komukolwiek badz nawet przeksztalcic w lokal socjalny (jak to, skoro nie jest samodzielny). Ta ostatnia informacja mnie przerazila.

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        19 Maj 2014 at 1:50 PM

        Lokal/pomieszczenie urzędnicy mogą sprzedać choćby na polepszenie warunków mieszkaniowych przyległego mieszkania. Wystarczy tylko chcieć. Samo przeniesienie własności jest dość skomplikowaną sprawą, ale jak wyżej: wystarczy chcieć. Jak się chce, to można!!

         
      • serenus77

        19 Maj 2014 at 2:16 PM

        Panie Bartoszu, jestem juz po rozmowie z administracja nieruchomosci. Chciec to moc, ale jak sie okazuje lokal wyodrebniony z pierwotnego mieszkania jest lokalem mieszkalnym i wlasnie zostal wynajety ‚rodzinie w potrzebie’. Od czerwca wprowadza sie tam para z trojka malych dzieci. Maja umowe na czas nieokreslony. Beda zajmowali jeden pokoj, toalete po drugiej stronie korytarza oraz niewielki pokoik przerobiony na kuchnie. Otrzymalam informacje, ze miasto nie ma zamiaru pozbywac sie tego lokalu. Prawde mowiac aktualnie jestem wsciekla, bo bezsilna. W kazdym razie decyzje o zakupie mieszkania odlozylam. Naprawde trudno mi uwierzyc, ze w 21 wieku miasto traktuje jako lokal mieszkalny, nieruchomosc, ktora jest przechodnia i bez lazienki! Jaki to standard zycia dla tych ludzi? A ponadto, przeciez chociazby wracajac w nocy do domu, musialabym przechodzic przez czesc wspolna, tj. zapalac swiatlo w korytarzu, podczas gdy po drugiej stronie drzwi, w jednym pokoju spi 5 osob, w tym trojka malych dzieci. Trudno uwierzyc, ze to nie jest fikcja literacka, ale niestety nie jest.

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        19 Maj 2014 at 2:40 PM

        Miasto prawdopodobnie nie ma lokali socjalnych i … robią wszystko, aby je zapewnić. Polityka mieszkaniowa gmin jest bardzo silną polityką pro-społeczną; zapewnienie dachu nad głową jest tu kluczowe. Moja rada: proszę zmienić cel inwestycji i nie pchać się w to mieszkanie.

         
  4. serenus77

    19 Maj 2014 at 3:10 PM

    Panie Bartoszu, dziekuje, obawiam sie, ze wlasnie to bede musiala zrobic. Po prostu nie moge przejsc do porzadku dziennego nad tym, ze miasto robi to niejako kosztem wlascicieli tego mieszkania. Prosze zauwazyc, ze pozwolono im na wykupienie lokalu na wlasnosc, a jednoczesnie odebrano mozliwosc uregulowania sytuacji, tak aby wilk byl syty i owca cala. Smutne to. Dla mnie tym bardziej, ze bardzo wazna jest dla mnie lokalizacja ze wzgledu na dojazd PKP do pracy, a lokalizacja tego mieszkania byla idealna. Bardzo dziekuje za Pana odpowiedzi. Pozdrawiam!

     
  5. Gosia

    22 października 2015 at 11:06 AM

    Witam Panie Bartoszu

    szukając informacji w internecie trafiłam na Pana artykuł. Pasuje do sytuacji w której aktualnie się znajduję. Mieszkam w kamienicy ponad 100 letniej. Moje mieszkanie graniczy z mieszkaniem (jeden pokój) w którym nie ma toalety (znajdowała się kiedyś na podwórku, ale została zlikwidowana). Mieszkanie jest lokalem gminnym. Mieszkała tam starsza osoba, ale ok. 2 lat temu przeniosła się do rodziny. Od tej pory lokal stoi pusty, nie figuruje w Wydziale Spraw Lokalowych, gdyż nie ma tam wspomnianej toalety. Niestety nie ma możliwości wyposażenia tegoż lokalu w toaletę (zbyt wąska kanalizacja), nie ma również możliwości zrobienia jej na klatce schodowej (wiąże się to z ingerencją w inne mieszkania). Postanowiliśmy z mężem wykupić od gminy ten lokal. Złożyłam w Urzędzie Miasta w Wydziale Nieruchomości podanie o umożliwienie wykupu powyższego lokalu. Spodziewam się odpowiedzi negatywnej z uwagi , że lokal jest nadal lokalem mieszkalnym, ale niepełnowartościowym i gmina nie może wystawić go do przetargu. I tu rodzi się kilka pytań co dalej?
    1. Czy drążyć temat, aby ROM zwrócił się do prezydenta, aby ten w drodze zarządzenia przekształcił lokal mieszkalny w pomieszczenie gospodarcze?
    2. Czy Gmina może wystawić do przetargu pomieszczenie gospodarcze i czy przetarg będzie ograniczony tylko dla osób, których mieszkania przylegają do tego pomieszczenia? (tylko ja i jeden sąsiad, mój lokal jest lokalem własnościowym, sąsiad wynajmuje lokal od gminy i raczej nie będzie zainteresowany wykupem)
    3. Czy sąsiad może przystąpić do przetargu pomimo, że jego lokal nie jest lokalem własnościowym i nie w/g mnie ma możliwości przyłączenia go jako lokalu przynależnego (gminnego).
    4. Czy istnieje możliwość wynajęcia od gminy pomieszczenia gospodarczego, a następnie wykupu z bonifikatą?
    5. Czy mogę kupić lokal bez przetargu zgodnie z art.37 ust. 2 pkt 6?
    6. Czy lepiej walczyć o wykup pomieszczenia bez przetargu czy w przetargu?

    Czytając te wszystkie informacje na internecie, dochodzę do przekonania, że najlepiej byłoby do dwóch przetargów w ogóle nie przystępować, i w trzecim przetargu kupić za kwotę dużo niższą niż szacowana, z tym że gmina tak na prawdę na moją prośbę wystawi ewentualnie ten lokal.

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      22 października 2015 at 11:13 AM

      Dużo pytań na początek. Proszę poczekać, co gmina na to Państwu odpowie.

       
  6. Gosia

    22 października 2015 at 11:47 AM

    Witam ponownie

    jestem po rozmowie z zastępcą naczelnika Wydziału Nieruchomości, Pani powiedziała, że na to pismo dostanę odpowiedź negatywną. Od administratora kamienicy dowiedziałam się, że nie ma możliwości przyłączenia do powyższego lokalu toalety tzn do istniejącej kanalizacji budynku (chyba, że wybudują nową kanalizację tylko do tego pomieszczenia). Kolejnym krokiem będzie najprawdopodobniej przekształcenie tego lokalu w pomieszczenie gospodarcze i ewentualna sprzedaż jako pomieszczenia przynależnego. Zastanawiam się również, czy są jakieś podstawy prawne, aby wynająć to pomieszczenie od gminy jako pomieszczenie gospodarcze i później ewentualny wykup z bonifikatą (pewnie taka opcja byłaby najtańsza). Pani również wspomniała, że nigdy gmina nie sprzedawała tylko samego pomieszczenia przynależnego, zazwyczaj była to sprzedaż lokalu z pomieszczeniem przynależnym. A zadaję dużo pytań bo chciałabym Pani Naczelnik ułatwić pracę i podpowiedzieć jej ewentualnie kilka rozwiązań oczywiście podpierając się podstawami prawnym, aby przyspieszyć i tak długie procedury. Dodam jeszcze, że kiedyś ten lokal razem z moim lokalem tworzyły całość, więc nie będzie problemu powrotu do stanu poprzedniego i przyłączenia tego lokalu do mojego i uzyskania później zaświadczenia o samodzielności lokalu. Ma Pan jakieś swoje sugestie?

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      22 października 2015 at 11:57 AM

      Zależy na co ten lokal ma iść: czy na mieszkanie (po dołączeniu), czy jako użytkowy (gospodarczy, biurowy, magazyn). Zawsze może Pani starać się go nająć, a gmina nie powinna robić problemów z wynajęciem takiego czegoś, co stoi puste, ponieważ generuje koszty. A tak gmina będzie miała czynsz najmu i jeszcze obciąży Panią podatkami i opłatami lokalnymi (od nieruchomości i/lub za wieczyste). Najlepiej dla Pani byłoby kupić ten lokal. Własność to własność. Tak, czy siak, gmina musi zrobić przetarg – zazwyczaj ustny na zbycie lub wynajem. Może być ograniczony lub nie. Jeżeli na mieszkanie, to zapewne będzie ograniczony do właścicieli sąsiednich lokali. Jeżeli jako użytkowy, to wolny rynek – kto da więcej. Wykupić z bonifikatą może Pani ale zdaje się wyłącznie lokal mieszkalny – proszę sprawdzić. Co do przetargu, to sama procedura przygotowania lokalu trwa ok 6 m-cy. Jeżeli sąsiad nie chce tego pomieszczenia, to jest dobrze; zależy czy nie zmieni zdania 🙂 Może Pani doprowadzić do zbycia w rokowaniach. Ale tu muszą być przeprowadzone 2 przetargi z wynikiem negatywnym. Więc musicie z sąsiadem (najlepiej) wystąpić z propozycją kupienia. A na przetarg obydwoje nie przyjść/nie uczestniczyć. Później kolejny wniosek, że nadal jesteście zainteresowani, ale za niższą kwotę. Gmina będzie nieco poirytowana, bo znowu musi przygotować dokumenty no i przetarg. Po drugim przetargu należałoby zrobić to samo – czyli nic! Urzędnicy mogą się wkurzyć i wcale nie wystawić rokowań. Ale mogą również za kolejne pół roku wystawić pomieszczenie w rokowaniach i wtedy to juz tylko Pani sie zgłosi.

       
  7. Gosia

    22 października 2015 at 1:07 PM

    Dziękuję za informację, będę informować na bieżąco jak sytuacja się rozwija i ewentualnie pytać 🙂 Sąsiad raczej nie będzie zainteresowany, bo przyszedł do nas z innego zadłużonego lokalu i najprawdopodobniej zadłuża kolejny 😉

     
  8. z.c

    17 września 2016 at 1:46 PM

    Witam

    co mogę zrobić jeśli gmina nie chce sprzedać mi pomieszczeń które mam za ścianą mojego mieszkania, odbyły się dwa przetargi i na tym koniec, burmistrz nie chce zrobić trzeciego przetargu, proszę o rade

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      17 września 2016 at 4:52 PM

      Czyli gmina chce sprzedać – odbyły się przetargi. Można powołać się na ustawę o gospodarce nieruchomościami art. 67 ust 2 pkt. 4 aby gmina zrobiła rokowania na zbycie nieruchomości. Jednak to jest własność gminy i to gmina decyduje, czy chce sprzedać, czy też nie. Ale skoro chciała, a teraz się odmieniło, to należałoby poprosić na piśmie o wytłumaczenie.

       

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: