RSS

Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości

17 Paźdź
Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości

Edukacja finansowa

Kilka dni temu otrzymałem e-mail dotyczący filmiku pt. „Jak obliczyć: ROE i ROI oraz okres zwrotu z zainwestowanego kapitału”. Wideo to wrzuciłem już jakiś czas temu na YouTube.

We wiadomości do mnie czytelnik/widz napisał m.in.:

… jak dla mnie dane zaprezentowane na tym filmie są strasznie mylące i wprowadzające w błąd

Moja uwaga jest taka – za ile musiałoby być wynajmowane mieszkanie, aby przepływ pieniężny wyniósłby aż 1500zł ? Zwracam tutaj uwagę, że wkład własny to zaledwie 25 000zł. Tak więc wysokość kredytu to 225000zł. Przy takim kredycie to sama rata kredytowa będzie wynosić około 1500zł (w zależności na ile lat). Tak więc aby przepływ pieniężny wyniósł 1500zł musiałby Pan wyjanąć mieszkanie za około 3000zł. Jest to raczej nierealne. Tak więc moja sugestia jest taka, żeby przykłady były bardziej praktyczne, życiowe, a nie trochę takie z kosmosu.

Prze takie podejście wychodzi, że wkład własny można odzyskać strasznie szybko, a w rzeczywistości by się niestety tak nie stało – więc to wprowadza słuchacza w błąd.

Przytaczam akurat ten list, z wielu które otrzymuję co jakiś czas na temat filmów zamieszczonych przeze mnie w internecie, ponieważ zawiera większość obaw początkującego inwestora.

Kontekst a treść

2,5 roku temu napisałem artykuł (w sekretsukcesu.edu.pl) nt. myślowego horyzontu – nazwanego kontekstem, oraz treści – informacji. W skrócie chodzi o to, że należy zdać sobie sprawę, że coś (cokolwiek) możliwe jest do osiągnięcia, następnie przystąpić do zbierania informacji „jak to zrobić”. Dobrym przykładem jest lot człowieka na Księżyc. J.F. Kennedy podjął wyzwanie w zaledwie 20 minut: „Lecimy na Księżyc”. Wyznaczył tym samym bardzo ambitny cel, przez nikogo wcześniej nieosiągnięty. Dopiero później wszyscy zaczęli pracować nad realizacją tego celu.

Rozwój osobisty

W inwestowaniu jest identycznie. Najpierw musisz przyjąć do własnej wiadomości – zaakceptować przez własną świadomość i podświadomość – że dany cel jest możliwy do wykonania. Przy nieruchomościach jest łatwiej, niż przy lotach w kosmos, ponieważ istnieje więcej sprawdzonych technik zakupu nieruchomości niż sprawdzonych dróg lotu poza Ziemię 🙂

Przykład wypracowania dużego ROE

Moja uwaga jest taka – za ile musiałoby być wynajmowane mieszkanie, aby przepływ pieniężny wyniósłby aż 1500zł ? Zwracam tutaj uwagę, że wkład własny to zaledwie 25 000zł. Tak więc wysokość kredytu to 225000zł.

Mieszkanie może być wynajmowane za 3 tys, za 10 tys lub za 300 zł – zależy to od wielu czynników, jak: lokalizacji, wyposażenia, sąsiedztwo, majętność potencjalnych najemców, wskaźnik bezrobocia, ilość lokali na rynku, standard wykończenia, itp.

Przy takim kredycie to sama rata kredytowa będzie wynosić około 1500zł (w zależności na ile lat). Tak więc aby przepływ pieniężny wyniósł 1500zł musiałby Pan wyjanąć mieszkanie za około 3000zł. Jest to raczej nierealne.

To, co dla Pana wydaje się być nierealne, dla innych jest realne – znowu wszystko zależy od kontekstu osoby-inwestora. I dlaczego zakłada Pan kredyt w PLN? Może to być kredyt w EUR (EURIBOR = 0,227%), gdzie oprocentowanie to jakieś 2-3%. Banki nie dają już w EUR? Ależ dają (choć nie wszystkie), tylko trzeba mieć dobrą sytuację finansową.

Tak więc moja sugestia jest taka, żeby przykłady były bardziej praktyczne, życiowe, a nie trochę takie z kosmosu. Chyba, że coś źlę liczę to proszę o poprawę mnie 🙂

To jest tylko przykład liczenia. Jeżeli analizował Pan mieszkania w ten sposób – to znaczy, że przykład zdał egzamin, ponieważ pokazał Panu jak to liczyć.

Prze takie podejście wychodzi, że wkład własny można odzyskać strasznie szybko, a w rzeczywistości by się niestety tak nie stało – więc to wprowadza słuchacza w błąd.

Znowu mówi Pan o swojej rzeczywistości. Każdy ma inną. 3 m-ce temu mój kolega kupił w centrum Szczecina mieszkanie za 80 tys zł. Ten lokal posiada wartość 150 tys zł. Najlepsze jest to, że jego wkład własny wyniósł ZERO zł! Skorzystał z pieniędzy innych osób. Można? Można!

Od czego rozpocząć inwestowanie

Teoria

Jeżeli przeczytałeś pierwszą część artykułu, to wiesz, że inwestowanie w nieruchomości należy rozpocząć od edukacji finansowej. Co to oznacza?

  • Przeczytaj kilka książek poświęconych tematowi nieruchomości – z ręką na sercu polecam książki Roberta Kiyosakiego. Dostaniesz je np. tu: sklep cashflow
  • Zapisz się na kursy rozpatrujące problematykę nieruchomości, czyli wszystko, co wiąże się z nabywaniem – temat jest bardzo szeroki i nastawiony głównie na skomplikowane przepisy prawne
  • Weź udział w kursach lub webinarach traktujących o kupowaniu nieruchomości poniżej ich wartości
  • Porozmawiaj z min. kilkoma inwestorami w nieruchomości, jeżeli nie znasz nikogo takiego, to zaprzyjaźnij się z pośrednikami, którzy dostarczą Tobie fachową wiedzę
  • Rozwijaj się, ciągle przyjmuj nową wiedzę i bądź otwarty na wszelkie sugestie. Jak powiedział Napoleon Hill „Jeżeli myślisz, że możesz – to możesz. Jeżeli myślisz, że nie możesz – to nie możesz. W obu przypadkach masz rację.”

Ceny kursów są bardzo różne. Od kilkunastu PLN do nawet kilkudziesięciu tysięcy. Zależy od tematyki, przygotowania, miejsca, czasu trwania szkolenia, doświadczenia trenera … oraz (w głównej mierze) od marketingu.

Zobacz krótkie szkolenie Marcina Wiśniewskiego o szukaniu działek w terenie. To przykład na to, jak za niewielkie pieniądze można otrzymać bardzo pożyteczną wiedzę, która zwróci się wielokrotnie w postaci zaoszczędzonego czasu.

Praktyka

Największym problemem nieruchomości, zapewne z którym sam się spotkasz, jest ich kapitałochłonność. Zacznij więc od czegoś małego (w sensie finansowym).

Może to być zakup garażu na wynajem – super sprawa. Temat ten podejmują również wytrawni inwestorzy ze względu na możliwy szybki zwrot z kapitału (choć tu raczej wchodzą w grę parkingi wielopoziomowe). Ludzie mają coraz więcej samochodów. Miejsca na parkingach zaczyna brakować. Niektóre firmy ubezpieczeniowe dają spore zniżki za trzymanie auta w garażu, dlatego firmom opłaca się nająć garaż, niż przepłacać za AC.

Na forach internetowych można przeczytać, jak niektórzy forumowicze krzyczą: inwestuj w biura lub w lokale użytkowe. Ci sami śmieją się z osób inwestujących w mieszkania.

Chciałbym dodać, że nie jest ważne w co inwestujesz, ważny jest zysk! Dobrze jest się specjalizować w jakimś typie nieruchomości. Mogą to być np. lokale użytkowe lub biurowe; mogą to być równie dobrze lokale mieszkalne lub wspomniane garaże lub place do parkowania. Niektórzy wyspecjalizowali się w galeriach handlowych inni w biurowcach – jednak dla początkującego inwestora kwota kilkuset milionów PLN może nie być dostępna.

Z własnego doświadczenia powiem Tobie, że mieszkania na wynajem są cholernie stresujące. Wbrew pozorom jest to bardzo ciężki temat – głównie za sprawą specjalnych przepisów prawnych. Mowa o ustawie z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jednak jeżeli posiądzie się doświadczenie z radzeniem sobie z osobami fizycznymi, to późniejsze kontrakty z przedsiębiorstwami będą o wiele łatwiej, przyjemniej i sprawniej wychodziły. Nie ma nic gorszego, niż lokator płacący 200 zł za fajnie urządzone mieszkanie, z wymaganiami (od właściciela) godnymi królewskiej rodziny. Ooo, przepraszam – gorszy jest lokator NIE płacący za wynajem, z wymaganiami godnymi królewskiej rodziny.

Wiele osób dostaje mieszkania. Może to być spadek po dziadkach, może to być prezent ślubny itp. Są to nieruchomości, które zazwyczaj mało kosztowały nabywcę. Plusem jest, że inwestor nie musiał w takim przypadku wyciągać kilkudziesięciu-kilkuset tysięcy PLN, ale również może okazać się to minusem, ponieważ to, co łatwo przychodzi, może równie łatwo odejść (straty w lokalu).

Dobrym inwestorem czyni Cię to, jak dobrze umiesz rozwiązywać problemy,
a nie jak dobrze umiesz unikać problemów!

W co konkretnie inwestować

Nie ma złotego środka – inwestuj tam, gdzie są ludzie, a oni są tam gdzie mają pracę. Trzymaj się tej zasady, ponieważ bez pieniędzy ludzi, którzy będą skłonni zapłacić Tobie za sprzedaż nieruchomości lub za jej wynajem, nic nie zdziałasz.

Czy to będzie ziemia rolna (którą możesz wydzierżawić komuś lub swojej innej spółce i sam uprawiać), czy zainwestujesz w kopalnię, albo w motel nie ma znaczenia. Ważne, że zainwestujesz. Jednak zanim to zrobisz, musisz dokładnie przemyśleć plusy i minusy oraz dokładnie wszystko wyliczyć.

Narzędzia inwestora

Tak samo, jak ciężko wbić gwóźdź bez młotka, tak samo ciężko jest zarządzać nieruchomością bez odpowiedniego oprogramowania.

Dlatego zapoznaj się z programem do obsługi najmu oddzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych:

System Rozliczania Wynajmu

oraz z programem do finansowej analizy inwestycji w nieruchomości

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
Reklamy
 
7 komentarzy

Opublikował/a w dniu 17 października 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , ,

7 responses to “Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: