Jak najlepiej kupić nieruchomość od gminy

Przetarg na zbycie nieruchomości

O nabywaniu nieruchomości gminnych lub państwowych pisałem w tym artykule: przetarg na nieruchomość

Art. 39. ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje organizowanie przetargów

Pierwszy i drugi przetarg na zakup nieruchomości oraz rokowania

1. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu.
2. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.
3. W przypadku zachowania terminów, o których mowa w pkt 1 i 2, właściwy organ nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste.

Zbycie nieruchomości w przetargu

Kolejno art. 67. ww ustawy reguluje kwestie rozliczenia nieruchomości

Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

• cenę wywoławczą w I przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości;
• cenę wywoławczą w II przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości;
• cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu;
• jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.

Nabycie bezprzetargowe

Art. 37. ustawy o gospodarce nieruchomościami

Nieruchomość można kupić również bez przetargu, jeżeli m.in.:

• jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo nabycia,
• jest zbywana na rzecz osób, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
• zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
• sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
• przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
• ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
• jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
• przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
• jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
• jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publicznoprywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

Wojewoda oraz rada lub sejmik, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową.

Cena za nieruchomość bez przetargu

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa wyżej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji przysługujących roszczeń – cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

Bonifikata od ustalonej ceny nieruchomości

Art. 68. ww ustawy

Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny (nie niższej, niż wartość nieruchomości w formie bezprzetargowej), na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, która określa w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

• na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;
• osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczorozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
• organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe;
• poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
• na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;
• kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
• jako lokal mieszkalny. Bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.
• w wyniku uwzględnienia roszczeń o powiększenie działki, która nie spełnia wymogów działki budowlanej
• spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;
• jeśli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości – z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;

Zapłata za nieruchomość

1. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

2. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa powyżej, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Porady dla inwestorów w nieruchomości

Nabywca może skorzystać z trzech typów udogodnień:

1. może kupić nieruchomość po obniżonej cenie
2. może otrzymać bonifikatę od ceny zakupu
3. może płacić cenę ratalnie.

Wygrywając I przetarg płaci się cenę nieruchomości większą od jej wartość, ale zainteresowany może nabyć nieruchomość – zyskuje pewność kupna.

Nabywanie nieruchomości gminnych poniżej ich wartości jest możliwe, ale dopiero w drugim przetargu (gdzie cena może spaść do 50% wartości) lub w wyniku rokowań, gdzie cena może wynieść nawet 40% początkowej wartości nieruchomości. Dodatkowo, w drodze rokowań, po II nieudanych przetargach, nabywca może uzyskać od gminy rozłożenie ceny do zapłaty na raty o maksymalnej długości 10 lat. Niestety w tym przypadku cena zachęca również innych nabywców, z którymi być może będziesz musiał konkurować podbijając cenę.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cena nieruchomości ustalana jest w wysokości nie niższej niż jej wartość, ale można uzyskać bonifikatę od tej ceny.

Przed decyzją zakupu nieruchomości od gminy lub Skarbu Państwa, należy dokładnie zbadać odpowiednio uchwałę lub zarządzenie, które określa szczegółowo warunki uzyskania bonifikaty na dany rodzaj nieruchomości i sposób jej przeznaczenia.

Może się zdarzyć, że bardziej opłaca się kupić nieruchomość za pełną kwotę (wartość) bez przetargu (o ile to możliwe), ale z bonifikatą, niż za 50% jej wartości na II przetargu. Może się również inwestorowi bardziej opłacać zakup na raty w drodze rokowań. Nabywca zawsze musi poznać dodatkowe okoliczności, które bezpośrednio mogą wpłynąć na to, kto kupi nieruchomość i ile za nią de facto zapłaci. Przede wszystkim, należy dowiedzieć się, czy jeszcze ktoś jest nieruchomością zainteresowany; co może być najtrudniejszym zadaniem. Należy doinformować się, czy upatrzona nieruchomość może zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym? W końcu trzeba znaleźć dokumenty stwierdzające, na jaką, i czy w ogóle, bonifikatę można liczyć?

Pamiętaj również, że nabycie nieruchomości gminnej zwolnione jest z 2% podatku PCC.

Zapisz się na newsletter lub kliknij LUBIĘ TO!,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.