Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Z tego artykułu dowiesz się, jak zmienić istniejący lokal mieszkalny w lokal użytkowy np. o przeznaczeniu biurowym lub usługowym.

Jak prawnie zmienić mieszkanie w lokal biurowy

Przede wszystkim musisz zaznajomić się z MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Idź do urzędu gminy i zapytaj w wydziale nieruchomości o swoje mieszkanie – najlepiej abyś znał nr działki, na której jest posadowiony budynek. Plan stanowi prawo na danym terenie. W wielkim skrócie wyznaczone są w nim dane, jakim powinny odpowiadać nieruchomości i co konkretnie może się w nich znajdować – czy przeznaczone będą wyłącznie pod mieszkalnictwo, czy też można prowadzić usługi; a jak tak, to jakie i w jakich warunkach?

Jeżeli na obszarze zainteresowania nie ma MPZP, co zdarza się dość często, należy wystąpić o WZ (warunki zabudowy).

Kroki prawne do zmiany mieszkania w biuro lub inny lokal użytkowy

Zakładam, że chcesz przeobrazić swoje mieszkanie w biuro lub lokal usługowy. Zakładam również, że Twoje mieszkanie (jak i sąsiedni obszar) nie ma uchwalonego MPZP oraz, że mieszkanie stanowi odrębną własność i znajduje się w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa.

1. Skontaktuj się z zarządcą budynku i poproś o przygotowanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej na zgodę na przekształcenie sposobu użytkowania z mieszkalnego na biurowy lub usługowy. Napisz podanie, w którym podasz na co konkretnie ma być przemianowane Twoje mieszkanie – czyli co konkretnie byś chciał tam zrobić? Jeżeli sam nie masz planów a chcesz wynajmować na działalność biurową, to wpisz np. na biuro rozrachunkowe, turystyczne, ubezpieczeniowe lub tym podobne. Jeżeli chcesz wynajmować na działalność usługową, to również możesz określić mniej więcej formę działalności np. gabinet stomatologiczny, kosmetyczny, salon masażu itp. Niestety wspólnota musi wyrazić na to zgodę. Jeżeli jest powyżej 7 lokali, to wymagane jest 51% głosów na TAK; jeżeli jest mniej niż 7 lokali, trzeba uzyskać podpis od każdego członka. Jeżeli bardzo Tobie zależy – sam się przejdź po sąsiadach z uchwałą. Osobisty kontakt jest o wiele lepszy od suchego zbierania głosów, ponieważ większość ludzi nie potrafi odmówić patrząc prosto w oczy pytającemu. Możesz argumentować korzyści dla całej wspólnoty – np.: że firma dba lepiej o wizerunek najbliższego otoczenia, ponieważ zależy jej na dobrym odbiorze przez klientów; że działalność gospodarcza będzie prowadzona jedynie przez 8-10 godzin na dobę (od 8:00 do 17:00) a w godzinach wieczornych będzie absolutna cisza; itd. Alkohol i sprzedaż nocna działa na mieszkańców jak czerwona płachta na byka, jeżeli więc chcesz wynająć swoje mieszkanie pod sklepik lub przedszkole, uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej będzie nie lada wyzwaniem. Od zarządcy weź kopię rzutu kondygnacji i zaznacz na niej granice swojego mieszkania – ten dokument będzie niezbędny w wydziale budownictwa – czytaj dalej.
2. Skontaktuj się z wydziałem budownictwa w gminie i powiedz im konkretnie, jaką działalność zamierzasz prowadzić lub pod jaką działalność zamierzasz wynajmować swoje mieszkanie? Musisz w skrócie opowiedzieć również, co i czy w ogóle cokolwiek chcesz zmieniać w swoim lokalu (np. przesuwać ściany)? Jest to bardzo istotne, ponieważ od razu dowiesz się, jakich dokumentów lub jakich ekspertyz wydział będzie potrzebował na to, aby wydać pozytywną decyzję. Również możesz przekalkulować, ile będziesz musiał zainwestować pieniędzy w uzgodnienia, pozwolenia itd. Jeżeli nic nie będziesz zmieniał w strukturze mieszkania, prawdopodobnie będziesz musiał jedynie przedstawić zgodę rzeczoznawcy od spraw higieniczno-sanitarnych. Bardzo ważną kwestią jest również to, czy działalność gospodarczą będziesz prowadził sam w swoim lokalu, czy będziesz zatrudniał pracowników? Jeżeli sam, to nie ma problemu; natomiast jeżeli będą tam stale przebywać osoby obce, to wydział budownictwa będzie pewnie chciał do wydania zgody sporo dokumentów stwierdzających głównie bezpieczeństwo ludzi w danym lokalu (np. warunki p.poż., wyliczenie maksymalnych obciążeń stropów, warunki sanitarne).
3. Mając uchwałę wspólnoty wyrażającą zgodę na zmianę sposobu użytkowania Twojego mieszkania wystąp o warunki zabudowy. Wniosek WZ otrzymasz w gminie. Opisz w nim swoją inwestycję. Załącz również 3 egzemplarze mapy zasadniczej (wydrukują w gminie oczywiście nie za darmo) w skali 1:1000. Na jednym z nich rozrysuj swoją nieruchomość i to, co w niej ma być. Wniosek o WZ należy opłacić. Koszt map to jakieś 120 zł, koszt wniosku 107 zł.
4. Całą dokumentację złóż w wydziale budownictwa urzędu gminy i odczekaj 30 dni. Jeżeli do 30 dni nie wpłynie żadna odmowa, Twój lokal mieszkalny został przekształcony w użytkowy.

Rada dla inwestora w nieruchomości

Na decyzję o warunkach zabudowy czeka się do 3 miesięcy. Średnio urzędy wydają dokument po 2 miesiącach. Uwzględnij to w swoich planach inwestycyjnych. Jeżeli zależy Tobie na czasie i możesz sobie pozwolić na wydatek i ewentualną stratę ok 230 zł na zakup map oraz opłacenie wniosku o wydanie decyzji o WZ, zrób to w pierwszej kolejności.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora