RSS

Tag Archives: warunki zabudowy

WZ – warunki zabudowy

WZ – warunki zabudowy

Definicja „warunków zabudowy”

Jest to decyzja administracyjna określająca sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu poprzez:

  • budowę obiektu budowlanego lub
  • wykonaniu innych robót budowlanych.

Wydaje się ją w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W jakich przypadkach należy mieć wydane warunki zabudowy

Zmiana zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego!), polegająca na:

wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Przepis ten stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Innymi słowy, decyzja jest wymagana, jeżeli chcesz wznieść dom na swojej działce budowlanej, wykonać dobudówkę, czy nawet zmienić istniejący już lokal mieszkalny w lokal biurowy i wykorzystywać go na prowadzenie działalności gospodarczej.

Warunki wydania decyzji WZ

Uzyskanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia (łącznie!) pewnych warunków, na które niestety niejednokrotnie inwestor nie ma wpływu.

Dokładnie określa to art. 61 wspomnianej ustawy:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; [Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem];
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc…
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Są też pewne wyjątki jak np.:

Przepisów pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Wymagane dokumenty do wydania decyzji o WZ

Wniosek

Aby starać się o wydanie decyzji musisz iść do właściwego urzędu gminy i napisać wniosek; a w nim opisać całą przyszłą (planowaną) inwestycję oraz wykonać plan w formie graficznej – patrz poniżej charakterystyka inwestycji.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu – przykład wniosku

Potwierdzenie opłaty skarbowej

Wraz z drukiem wniosku otrzymasz druk opłaty skarbowej. Wydanie decyzji kosztuje 107 zł (zgodnie z cz. I pkt 8 załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej). Pełnomocnictwo kosztuje dodatkowo 17 zł (jeżeli załatwiasz sprawę przez pełnomocnika).

PS
Opłata za przeniesienie warunków zabudowy na inną osobę (fizyczną lub prawną) wynosi 56 zł.
Zaświadczenie o ostateczności decyzji wydawane jest na pisemne żądanie i kosztuje 17 zł.

Kopia mapy zasadniczej

Należy przedłożyć kopię mapy zasadniczej (wyrys i wypis) lub w przypadku jej braku kopię mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z zaznaczonym terenem, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych 1:2000.

Uwaga: wymagana jest kopia mapy z pieczątką ośrodka geodezyjnego! Czyli musisz iść do urzędu po wyrys, co znowu kosztuje kilka złotych. Później zrób ksero w 2 egz – patrz wniosek.

Charakterystyka inwestycji 

Obejmująca:

  • określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzenia lub oczyszczenia ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposób unieszkodliwienia odpadów,
  • określenie planowanego zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu/przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione opisowo i graficznie,
  • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny na środowisko, dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko.

Kto podejmuje decyzję

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami takimi jak np.: wojewódzki konserwator zabytków, administracja geologiczna, dyrektor ochrony środowiska, zarządca drogi, czy wojewoda; i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Należy mieć na uwadze, że niektóre organy uzgadniają decyzję przez niewyrażenie stanowiska (np. dyrekcja ochrony środowiska ma 21 dni na ustosunkowanie się do projektu decyzji, jeżeli tego nie uczyni, decyzję uznaje się za uzgodnioną).

Sam projekt decyzji jest tworzony przez urbanistę albo architekta.

Termin decyzji

Nie później niż 65 dni od dnia złożenia wniosku.

Wygaśnięcie decyzji WZ

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  • inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
  • dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji [nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę]

Informacje dla inwestora

O wydanie decyzji warunków zabudowy może starać się każdy. Oznacza to, że nie musisz być właścicielem danej nieruchomości, aby wystąpić i uzyskać WZ. Jeżeli zamierzasz nabyć konkretną nieruchomość i przeznaczyć ją pod konkretny cel (stacja paliw, magazyn, centrum handlowe, parking, budynek, budka z piwem, warzywniak, itp.) możesz wpierw sprawdzić, czy będzie on możliwy do uzyskania. Łączny koszt ok 150 zł będzie nieporównywalnie mniejszy, niż wpakowanie się w wielosettysięczną inwestycję (zakup gruntu, lokalu), na którą nie dostanie się pozwolenia na budowę.

Odwołanie od wydanej decyzji

Od wydanej decyzji można odwoływać się do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej za pośrednictwem Wojewody w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania lub publicznego ogłoszenia w sposób określony w statucie Urzędu. Odwołanie nie podlega opłacie skarbowej.

PS
Polecam również wpis „przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Z tego artykułu dowiesz się, jak zmienić istniejący lokal mieszkalny w lokal użytkowy np. o przeznaczeniu biurowym lub usługowym.

Jak prawnie zmienić mieszkanie w lokal biurowy

Przede wszystkim musisz zaznajomić się z MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Idź do urzędu gminy i zapytaj w wydziale nieruchomości o swoje mieszkanie – najlepiej abyś znał nr działki, na której jest posadowiony budynek. Plan stanowi prawo na danym terenie. W wielkim skrócie wyznaczone są w nim dane, jakim powinny odpowiadać nieruchomości i co konkretnie może się w nich znajdować – czy przeznaczone będą wyłącznie pod mieszkalnictwo, czy też można prowadzić usługi; a jak tak, to jakie i w jakich warunkach?

Jeżeli na obszarze zainteresowania nie ma MPZP, co zdarza się dość często, należy wystąpić o WZ (warunki zabudowy).

Kroki prawne do zmiany mieszkania w biuro lub inny lokal użytkowy

Zakładam, że chcesz przeobrazić swoje mieszkanie w biuro lub lokal usługowy. Zakładam również, że Twoje mieszkanie (jak i sąsiedni obszar) nie ma uchwalonego MPZP oraz, że mieszkanie stanowi odrębną własność i znajduje się w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa.

  1. Skontaktuj się z zarządcą budynku i poproś o przygotowanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej na zgodę na przekształcenie sposobu użytkowania z mieszkalnego na biurowy lub usługowy. Napisz podanie, w którym podasz na co konkretnie ma być przemianowane Twoje mieszkanie – czyli co konkretnie byś chciał tam zrobić? Jeżeli sam nie masz planów a chcesz wynajmować na działalność biurową, to wpisz np. na biuro rozrachunkowe, turystyczne, ubezpieczeniowe lub tym podobne. Jeżeli chcesz wynajmować na działalność usługową, to również możesz określić mniej więcej formę działalności np. gabinet stomatologiczny, kosmetyczny, salon masażu itp. Niestety wspólnota musi wyrazić na to zgodę. Jeżeli jest powyżej 7 lokali, to wymagane jest 51% głosów na TAK; jeżeli jest mniej niż 7 lokali, trzeba uzyskać podpis od każdego członka. Jeżeli bardzo Tobie zależy – sam się przejdź po sąsiadach z uchwałą. Osobisty kontakt jest o wiele lepszy od suchego zbierania głosów, ponieważ większość ludzi nie potrafi odmówić patrząc prosto w oczy pytającemu. Możesz argumentować korzyści dla całej wspólnoty – np.: że firma dba lepiej o wizerunek najbliższego otoczenia, ponieważ zależy jej na dobrym odbiorze przez klientów; że działalność gospodarcza będzie prowadzona jedynie przez 8-10 godzin na dobę (od 8:00 do 17:00) a w godzinach wieczornych będzie absolutna cisza; itd. Alkohol i sprzedaż nocna działa na mieszkańców jak czerwona płachta na byka, jeżeli więc chcesz wynająć swoje mieszkanie pod sklepik lub przedszkole, uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej będzie nie lada wyzwaniem. Od zarządcy weź kopię rzutu kondygnacji i zaznacz na niej granice swojego mieszkania – ten dokument będzie niezbędny w wydziale budownictwa – czytaj dalej.
  2. Skontaktuj się z wydziałem budownictwa w gminie i powiedz im konkretnie, jaką działalność zamierzasz prowadzić lub pod jaką działalność zamierzasz wynajmować swoje mieszkanie? Musisz w skrócie opowiedzieć również, co i czy w ogóle cokolwiek chcesz zmieniać w swoim lokalu (np. przesuwać ściany)? Jest to bardzo istotne, ponieważ od razu dowiesz się, jakich dokumentów lub jakich ekspertyz wydział będzie potrzebował na to, aby wydać pozytywną decyzję. Również możesz przekalkulować, ile będziesz musiał zainwestować pieniędzy w uzgodnienia, pozwolenia itd. Jeżeli nic nie będziesz zmieniał w strukturze mieszkania, prawdopodobnie będziesz musiał jedynie przedstawić zgodę rzeczoznawcy od spraw higieniczno-sanitarnych. Bardzo ważną kwestią jest również to, czy działalność gospodarczą będziesz prowadził sam w swoim lokalu, czy będziesz zatrudniał pracowników? Jeżeli sam, to nie ma problemu; natomiast jeżeli będą tam stale przebywać osoby obce, to wydział budownictwa będzie pewnie chciał do wydania zgody sporo dokumentów stwierdzających głównie bezpieczeństwo ludzi w danym lokalu (np. warunki p.poż., wyliczenie maksymalnych obciążeń stropów, warunki sanitarne).
  3. Mając uchwałę wspólnoty wyrażającą zgodę na zmianę sposobu użytkowania Twojego mieszkania wystąp o warunki zabudowy. Wniosek WZ otrzymasz w gminie. Opisz w nim swoją inwestycję. Załącz również 3 egzemplarze mapy zasadniczej (wydrukują w gminie oczywiście nie za darmo) w skali 1:1000. Na jednym z nich rozrysuj swoją nieruchomość i to, co w niej ma być. Wniosek o WZ należy opłacić. Koszt map to jakieś 120 zł, koszt wniosku 107 zł.
  4. Całą dokumentację złóż w wydziale budownictwa urzędu gminy i odczekaj 30 dni. Jeżeli do 30 dni nie wpłynie żadna odmowa, Twój lokal mieszkalny został przekształcony w użytkowy.

Rada dla inwestora w nieruchomości

Na decyzję o warunkach zabudowy czeka się do 3 miesięcy. Średnio urzędy wydają dokument po 2 miesiącach. Uwzględnij to w swoich planach inwestycyjnych. Jeżeli zależy Tobie na czasie i możesz sobie pozwolić na wydatek i ewentualną stratę ok 230 zł na zakup map oraz opłacenie wniosku o wydanie decyzji o WZ, zrób to w pierwszej kolejności.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,