RSS

Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

30 wrz
Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Z tego artykułu dowiesz się, jak zmienić istniejący lokal mieszkalny w lokal użytkowy np. o przeznaczeniu biurowym lub usługowym.

Jak prawnie zmienić mieszkanie w lokal biurowy

Przede wszystkim musisz zaznajomić się z MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Idź do urzędu gminy i zapytaj w wydziale nieruchomości o swoje mieszkanie – najlepiej abyś znał nr działki, na której jest posadowiony budynek. Plan stanowi prawo na danym terenie. W wielkim skrócie wyznaczone są w nim dane, jakim powinny odpowiadać nieruchomości i co konkretnie może się w nich znajdować – czy przeznaczone będą wyłącznie pod mieszkalnictwo, czy też można prowadzić usługi; a jak tak, to jakie i w jakich warunkach?

Jeżeli na obszarze zainteresowania nie ma MPZP, co zdarza się dość często, należy wystąpić o WZ (warunki zabudowy).

Kroki prawne do zmiany mieszkania w biuro lub inny lokal użytkowy

Zakładam, że chcesz przeobrazić swoje mieszkanie w biuro lub lokal usługowy. Zakładam również, że Twoje mieszkanie (jak i sąsiedni obszar) nie ma uchwalonego MPZP oraz, że mieszkanie stanowi odrębną własność i znajduje się w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa.

  1. Skontaktuj się z zarządcą budynku i poproś o przygotowanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej na zgodę na przekształcenie sposobu użytkowania z mieszkalnego na biurowy lub usługowy. Napisz podanie, w którym podasz na co konkretnie ma być przemianowane Twoje mieszkanie – czyli co konkretnie byś chciał tam zrobić? Jeżeli sam nie masz planów a chcesz wynajmować na działalność biurową, to wpisz np. na biuro rozrachunkowe, turystyczne, ubezpieczeniowe lub tym podobne. Jeżeli chcesz wynajmować na działalność usługową, to również możesz określić mniej więcej formę działalności np. gabinet stomatologiczny, kosmetyczny, salon masażu itp. Niestety wspólnota musi wyrazić na to zgodę. Jeżeli jest powyżej 7 lokali, to wymagane jest 51% głosów na TAK; jeżeli jest mniej niż 7 lokali, trzeba uzyskać podpis od każdego członka. Jeżeli bardzo Tobie zależy – sam się przejdź po sąsiadach z uchwałą. Osobisty kontakt jest o wiele lepszy od suchego zbierania głosów, ponieważ większość ludzi nie potrafi odmówić patrząc prosto w oczy pytającemu. Możesz argumentować korzyści dla całej wspólnoty – np.: że firma dba lepiej o wizerunek najbliższego otoczenia, ponieważ zależy jej na dobrym odbiorze przez klientów; że działalność gospodarcza będzie prowadzona jedynie przez 8-10 godzin na dobę (od 8:00 do 17:00) a w godzinach wieczornych będzie absolutna cisza; itd. Alkohol i sprzedaż nocna działa na mieszkańców jak czerwona płachta na byka, jeżeli więc chcesz wynająć swoje mieszkanie pod sklepik lub przedszkole, uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej będzie nie lada wyzwaniem. Od zarządcy weź kopię rzutu kondygnacji i zaznacz na niej granice swojego mieszkania – ten dokument będzie niezbędny w wydziale budownictwa – czytaj dalej.
  2. Skontaktuj się z wydziałem budownictwa w gminie i powiedz im konkretnie, jaką działalność zamierzasz prowadzić lub pod jaką działalność zamierzasz wynajmować swoje mieszkanie? Musisz w skrócie opowiedzieć również, co i czy w ogóle cokolwiek chcesz zmieniać w swoim lokalu (np. przesuwać ściany)? Jest to bardzo istotne, ponieważ od razu dowiesz się, jakich dokumentów lub jakich ekspertyz wydział będzie potrzebował na to, aby wydać pozytywną decyzję. Również możesz przekalkulować, ile będziesz musiał zainwestować pieniędzy w uzgodnienia, pozwolenia itd. Jeżeli nic nie będziesz zmieniał w strukturze mieszkania, prawdopodobnie będziesz musiał jedynie przedstawić zgodę rzeczoznawcy od spraw higieniczno-sanitarnych. Bardzo ważną kwestią jest również to, czy działalność gospodarczą będziesz prowadził sam w swoim lokalu, czy będziesz zatrudniał pracowników? Jeżeli sam, to nie ma problemu; natomiast jeżeli będą tam stale przebywać osoby obce, to wydział budownictwa będzie pewnie chciał do wydania zgody sporo dokumentów stwierdzających głównie bezpieczeństwo ludzi w danym lokalu (np. warunki p.poż., wyliczenie maksymalnych obciążeń stropów, warunki sanitarne).
  3. Mając uchwałę wspólnoty wyrażającą zgodę na zmianę sposobu użytkowania Twojego mieszkania wystąp o warunki zabudowy. Wniosek WZ otrzymasz w gminie. Opisz w nim swoją inwestycję. Załącz również 3 egzemplarze mapy zasadniczej (wydrukują w gminie oczywiście nie za darmo) w skali 1:1000. Na jednym z nich rozrysuj swoją nieruchomość i to, co w niej ma być. Wniosek o WZ należy opłacić. Koszt map to jakieś 120 zł, koszt wniosku 107 zł.
  4. Całą dokumentację złóż w wydziale budownictwa urzędu gminy i odczekaj 30 dni. Jeżeli do 30 dni nie wpłynie żadna odmowa, Twój lokal mieszkalny został przekształcony w użytkowy.

Rada dla inwestora w nieruchomości

Na decyzję o warunkach zabudowy czeka się do 3 miesięcy. Średnio urzędy wydają dokument po 2 miesiącach. Uwzględnij to w swoich planach inwestycyjnych. Jeżeli zależy Tobie na czasie i możesz sobie pozwolić na wydatek i ewentualną stratę ok 230 zł na zakup map oraz opłacenie wniosku o wydanie decyzji o WZ, zrób to w pierwszej kolejności.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

19 responses to “Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

  1. REgularny czytelnik

    12 Grudzień 2012 at 12:51 PM

    Ciekawy i przydatny artykuł. Czy mógłbym prosić o taki artykuł tylko w drugą stronę. Jak przekształcić dwa malusienkie lokale użytkowe w lokal mieszkalny na parterze.
    Regularny czytelnik

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      12 Grudzień 2012 at 12:56 PM

      Dziękuję
      Odpowiadając na pytanie myślę, że należy zrobić to samo, tylko w odwrotnej sytuacji. Wpierw zacząłbym od wydziału budownictwa, gdzie powiedzą konkretnie czy będzie możliwa zmiana (przekształcenie), oraz co będzie wymagane. Następnie odwiedziłbym UM z wnioskiem o WZ, w którym określiłbym co mam a co chcę uzyskać.
      Oczywiście na tę chwilę są to jedynie moje przemyślenia, ale sprawdzę je w praktyce przy jakiejś okazji i opiszę na blogu.

       
  2. latawiec

    9 Luty 2013 at 7:20 PM

    Bardzo ciekawe, a czy wspólnota może zawrzeć w swoim regulaminie kwotę jaką ma wnieść właściciel lokalu na konto wspólnoty, z którego są ponoszone koszty zarządzania częścią wspólną, gdy tenże właściciel chce zmienić sposób użytkowania? Sklepikarz zawsze może naobiecywać, że będzie ładny trawnik etc, a tak zarząd by miał pewną kwotę do dyspozycji.

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      9 Luty 2013 at 7:50 PM

      Witam!
      W artykule jest mowa o zmianie sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Zmiana sposobu użytkowania nie dotyczy zajęcia części wspólnych. W tym przypadku wspólnota nie pozbywa się swojego majątku, a jedynie daje, lub nie, zgodę na zmianę użytkowania nieruchomości stanowiącej własność zainteresowanej osoby.

       
      • latawiec

        10 Luty 2013 at 12:12 AM

        Po zmianie sposobu użytkowania zachodzi, też zmiana w intensywności wykorzystania części wspólnej – kotłowni, instalacji grzewczej, klatki, i powstają ogólnie niedogodności w wyniku wprowadzonych zmian. Czy to można uwzględnić w takiej swego rodzaju rekompensacie na poczet np. drzewek, nowych części do kotłowni, drzwi?

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        10 Luty 2013 at 12:27 AM

        Moim zdaniem tak. Wspólnota jest jednym organizmem, który całością odpowiada za wszystko, co się dzieje w budynku. Oczywiście tworzący się sklep może stanowić pewne niedogodności – np. większy ruch przy budynku, większy hałas, dodatkowe „niczyje” śmieci (na chodniku), itd. Być może być zwiększony ruch na klatce schodowej, ale czy w kotłowni lub instalacji grzewczej to raczej nie. W zależności czy jest to mała wspólnota, czy duża, to potrzeba 100 lub 51% głosów na TAK. Oczywiście 1 lokator może swój głos oddać w zamian za posadzenie 1 drzewa :) To Państwa, jako wspólnoty, sprawa. Jeżeli mieszkanie jest przekształcane np. na biuro, to zauważalne jest wręcz poprawienie się czystości wokół budynku i na klatce; właścicielowi biznesu zależy aby pokazać się z jak najlepszej strony swojemu klientowi. No i w przypadku biura ruch ustaje po określonej godzinie (16-17), gdy na wynajętym mieszkaniu lokatorzy mogą robić całonocne imprezy. Wspólnota wydaje zgodę w formie uchwały; a tam można zawrzeć warunki tej zgody – np. wymiana drzwi, czy nasadzenie kilku drzewek, ale też i bez przesady.

         
  3. magda

    18 Marzec 2013 at 4:47 PM

    jaka jest podstawa prawna takiego przekształcenia? Czy najemca może przekształcić budynek mieszkalny na użytkowy? czy takie przekształcenie moze przeprowadzić wyłącznie właściciel?

     
  4. Barbara

    27 Kwiecień 2013 at 7:16 AM

    Dzięki za informacje!
    Są napisane przystępnie ;-)

    Biorę się więc do działań, aby mój lokal mieszkalny przekształcić w użytkowy….

     
  5. andrzej

    21 Maj 2013 at 8:08 PM

    Zgoda wspólnoty mieszkaniowej jest wymagana tylko jeżeli dotyczy podziału części wspólnych budynku (art.22 ust.4 uwl) a nie wyodrębnionego samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego lub jego częsci na użytkowy musi byc zgodna z planem zagospodarowaia przestrzennego miasta. Wspólnota nie ma nic do gadania. Patrz wyrok NSA we Wrocławiu z dnia 21.03.2002 IISA/Wr 975/99.

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      22 Maj 2013 at 1:24 AM

      Witam! W moim przypadku nie ma MPZP (miejski plan zagospodarowania przestrzennego) i urząd miasta wymagał ode mnie zgody wspólnoty mieszkaniowej do procedury wystawienia WZ (warunków zabudowy).

       
  6. Me,myself and I

    28 Maj 2013 at 8:45 PM

    witam!
    proszę powiedzieć czy zawsze kiedy w lokalu mieszkalnym będzie prowadzona działalność gospodarcza (chodzi mi o biuro rachunkowe lub prawne) będzie konieczność przekształcenia lokalu w lokal użytkowy. (pomijam tutaj kwestie podatkowe).

     
  7. Adam Siemion

    27 Listopad 2013 at 3:15 PM

    Dzień dobry, dziękuję za pomocny artykuł. Mam pytanie, co w sytuacji gdy lokal został dopiero co wybudowany, nie został jeszcze podpisany akt notarialny, nie ma jeszcze wspólnoty mieszkaniowej. Czy wówczas nie jest możliwe uzyskanie zgody na zmianę lokalu mieszkaniowego na lokal użytkowy?

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      27 Listopad 2013 at 4:59 PM

      Niech Pan porozmawia z deweloperem. Być może jest jeszcze czas na zmianę przeznaczenia. Deweloper musi uzyskać zgodę na użytkowanie nieruchomości – tzw. odbiór. W takich sytuacjach warto szybko działać.

       

Dodaj komentarz

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

WordPress.com Logo

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Twitter picture

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: